离婚时农村房屋应如何分割

1、离婚时农村房屋应如何分割                                             农村房屋的分割     

2、               石先广目前，我国对农村房地产权和城市房地产权实行二元制的管理体制。即农村房屋所占用的土地所有权的主体是农村集体经济组织的，农民对其房屋下的土地只享有土地使用权宅基地使用权，国家对农村房屋至今未建立起登记制度；城市房屋所占用的土地所有权的主体是国家，城市居民对其房屋下的土地只享有土地使用权，国家并建立了房地产权行政登记机关对之进行登记。农村夫妻共同共有的房地产权的分割可以参照城市夫妻共同共有的非房改房的分割办法。1、婚前一方建造的房屋对一方婚前建起的房屋，结婚后夫妻双方共同居住使用的，如

3、果双方没有相反的约定，这样的房屋由于是一方婚前所得，属于婚前财产，只能判给婚前所属的一方所有。2、婚前一方建造，而建造房屋所欠的债务是夫妻结婚后用婚后共同财产偿还的这样的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能视为夫妻共同财产，只能判给婚前所属的一方所有。但是因建房所欠的债务用了婚后共同财产返还，因此，得到房子的一方应当补偿房价的一半给另一方（如果是建房的部分债务由婚后共同财产偿还的，那么得到房子的一方应当给另一方相应的补偿）。 3、双方结婚登记之后，一方家庭为子女结婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻双方共同居住的按照婚姻法解释（二）的规定，这样的房屋视为父母赠与夫妻双方的财产，分割时如

4、果没有特殊情况，双方平分该房屋。4、婚前男女双方的家庭共同出资建造的房屋属于夫妻共同所有。即夫妻双方结婚前双方家庭共同出资建造，建造该房的目的是为了男女双方结婚后共同居住使用，而男女双方结婚后，该房也确实归夫妻双方居住使用的，这样的房屋视为夫妻双方的家庭赠与夫妻双方的财产，属于夫妻共有房屋，离婚分割时，一般是对等分割。5、婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的男女双方结婚后与其他家庭成员一起居住生活而没有分家析产的，婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的,这样的房产属于一方及其他家庭成员的共同房产，不能作为夫妻共有财产予以分割

5、。6、婚姻关系存续期间，家庭建造或购买并供全体家庭成员共同居住使用的结婚后，家庭建造或购买的供全体家庭成员共同居住的房屋，应当认定其中有夫妻财产的相应份额，对属于夫妻财产的部分可以进行分割，通常的做法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。需要指出的是，如果在离婚案件中对各方应得的房产份额不好确认的，法院一般是先对其他财产先行分割，对于房产的分割，让有关当事人另外提起分家析产之诉。 农村房屋析产纠纷若干实务问题研究阅读选项: 自动滚屏左键停止 作者:曾耀林 来源: 阅读: 805 在农村，房屋是农民的主要财产形式，正确审理农民因离婚、继承等引发的

6、房屋析产纠纷，直接关系到农民生活、生产的根本利益。由于农村房地权利的分离、城市化建设的拆迁安置带来的农业人口向非农业人口的变化以及丧嫁生娶等人口变迁的自然规律，农村房地的权属也常面临变迁、确认、分割、继承等法律问题。如何确认农民对地面建筑物的所有权、对宅基地的使用权，如何协调法律与政策的差异或矛盾，如何保护妇女、儿童在婚姻中或离婚后的房地权利，既是审理此类案件的重点，也是难点。从司法实践看，对此类案件在认定法律关系性质、适用法律及判决结果等方面都不尽相同，差异明显。笔者拟结合审判实务中农村房地纠纷的若干问题进行探讨，以求教同仁。一、农村宅基地性质及与农村房屋的关系农村宅基地，顾名思义，就是农村

7、房屋所附着的地面土地。根据中华人民共和国土地管理法第八条之规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。农民有权使用集体土地建房。由于个人只享有土地的使用权而无所有权，不可能产生物权效力。但房屋不同，宪法第三条规定“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，显然法律是承认房屋的私有。由于土地和房屋都是不动产，且二者在物理上不可分离，土地权利与房屋权利的关系如何，势必影响到权利人的切身利益。传统民法中，土地权利与建筑物权利有三种情形：一是土地所有权与建筑物所有权不可分离。如罗马法地上物属于土地的附合原则

8、，建筑物属于土地的一部份，其所有权应归属于土地所有权人；二是两者可以分离，但非土地所有人的建筑物所有权与地上权不可分离。如德国民法上的地上权制度。三是两权可分离，且非土地所有权人的建筑物所有权不以地上权为必要。如日本民法上，土地与建筑物是两个在法律上可以完全分离的不动产。1我国法律既宣布土地公有，又承认房屋私有，显然法律是承认建筑物所有权与土地所有权相分离之原则。但在管理制度上，实行的是房地不可分的一体化原则，即两个权利必须归属于同一主体。如法律规定土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；房地产转让、抵押时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。在管理对象上，我国

9、又是城乡区别，分为城镇土地和农村土地两条管理体系。目前比较成体系的土地使用权制度只适用国有土地，对于农村土地使用制度，至今无切合实际可行的法律法规。对于农村宅基地使用权的保障和行使，基本上是政策调整而没有纳入土地使用权法律制度体系中。以笔者所在的地方基层政府对农村集体土地管理为例，该政府规定：村民建房以本人户口登记簿记载的农业人数为准，以户为单位按实际人口由主管部门审批，且一户只能拥有一处宅基地。当农民需要修建房屋时，依规定申请建房屋。从土地管理法和相关政策可以看出，农村宅基地的权属归集体而非农民私人所有，只有农业人口方有权使用农民集体土地，即享有宅基地使用权。在农村宅基地与房屋的关系上，只有

10、享有宅基地使用权方有权建筑房屋；只有经过审批，才有权在核准的宅基地面积范围上修建房屋，也才能产生对房屋的合法权利，否则修建的房屋为非法建筑，不能受到法律的保护。但是，在农村房地的管理中虽也适用“房地不可分”“地随房走、房随地走”的原则，但农村宅基地划拨的属地、属人原则并没有在实践中真正落实，加之建筑物的固定性、长期性，少数农村存在的歧视妇女、保护本地利益、宗族利益的现象，使得宅基地不可能完全随人员的变化而及时调整。如婚嫁人员的原有宅基地不收回、落户地又不划拨，去世人员、农转非人员的宅基地不收回，新生儿不及时划拨，有宅基地使用权的分不到房屋，有房屋的无宅基地使用权，宅基地使用证上的内容不作相应变

11、更，而无法反映人员、建筑物的变动情况等等，房地不可分原则在房地权利分离的前提下产生了许多矛盾，酿成了许多房地纠纷。由于对农村宅基地以及农房规范管理的法律制度的匮乏，使得审理此类析产纠纷因法律空白而出现不少难点。二、农村房屋析产纠纷的若干程序问题（一）诉讼主体问题。析产纠纷发生在家庭成员间，权利人都是共有关系，无论是原告、被告都是权利的共有人，因此该诉讼为必要共同诉讼，未参加诉讼的，法院应当依职权追加，通知其参加诉讼。但到底是共同原告或被告应视情况而定。首先应界定争议标的的权利主体。需要分割的房屋共同人有哪些，判断依据主要是农村宅基地使用证上的登记和有关部门、组织的证明。其次，如果离异或丧偶的一

12、方抚养未成年小孩，当其起诉前配偶或原家庭成员要求分割财产时，应通知该小孩以原告身份参加诉讼。当丧偶一方作为原告起诉分割房产而其小孩又随（外）祖父母生活时，小孩以被告身份参加诉讼。但此时会产生原告在同一诉讼中分为对立双方当事人而身份的混淆问题。即小孩的监护人系其父母，相应为法定代理人，此时父或母既以原告身份又以被告法定代理人身份参加诉讼，而角色混同。对此笔者认为，最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干意见第10条规定了监护人的监护职责包括代理其（被监护人）进行诉讼，第22条又规定“监护人可以将监护职责部份或全部委托给他人”，因此当原告诉讼角色混同时，为避免行为理论上的不当性，应当将代为诉讼的监护职

13、责委托他人行使。如果未委托的，由法院指定法律援助中心律师为委托代理人且无需征得监护人同意。（二）诉的种类问题。在农村房地析产纠纷中，原告的诉请主要有确权之诉和侵权之诉。司法实践中主要表现为：一是笼统的要求分家析产，无具体的分割指向。从文字解释，分家析产不仅要明确现有家产的状态，还要进行具体的分割。谁分此间房，谁分彼间房，其实质是确认之诉，即确认某间房为其谁有。但是民事诉讼法第一百零八条明确规定起诉要有具体的诉讼请求，但“分家析产”的诉请并不明确。因此对此类诉请应当要求原告明确诉请。在事实依据上，原告应当提供现有房屋的结构、方位及面积状态，以便法官分割时从有利于生产、生活和保护妇女儿童利益的方面

14、合法合理确认原告应分得的房产。二是要求确认权利份额。此类诉讼是典型的确权之诉，诉请并不具体指向某一间房，仅要求法院确认其权利份额。从诉请应具体的要求而言，此确认诉请应具体为要求确认自己享有多少的权利份额，方为具体。三是侵权之诉，要求法院判决侵权人搬出某些房屋。此类情况往往是当事人的权利义务已经明确，特别是不仅原告的权利份额已确认，而且权利也切实体现到某间房屋，因此是否侵权容易判断。但实践中，当事人因法律知识欠缺，未正确认识法律关系性质，在未确权之前就径直起诉被告侵权。法官对此应根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第三十五条主动行使释明权，要求当事人变更诉讼请求先确权，如当事人执意不变则驳

15、回诉讼请求。另外，对于确权之诉因无给付内容，其判决无执行性。当事人以确权判决申请执行，应不予受理。（三）房屋价值评估问题。由于家庭成员每人在房屋总面积中的权利份额与房屋单间结构面积并不尽一致，而房屋的价值又在于作为独立空间存在于整体房屋建筑中，因此既要保持房屋的完整性，又要保障每个人的权利，在析产纠纷中，绝大部份案件涉及到对房屋的货币补偿，从而需要对房屋价值进行评估但问题常在于：一是评估对象的确定。在拆迁安置后的房产分割或房屋改建、重建前的遗产继承案件中，需要当事人货币补偿的房屋往往是拆迁前、改重建前的房屋。这些房屋已不存在，当然无法评估。对此，笔者认为可先由当事人双方协商一个价格，只要双方认

16、可即据此计算。如协商不成，法院可参考政府当时拆迁安置原同类房屋补偿的单价进行确认。二是现有被分割农村房屋价值认定。可先由双方当事人协商约定争议房屋单价，协商一致的，法院予以采纳；协商不成，要求原告提出评估，预交评估费，法院委托有资质的机构评估，对评估费由当事人在诉讼结束后按权利份额比例承担；如原告无法或不愿预交评估费，法院依政府拆迁安置该类农房的补偿价格确认。（四）宅基地使用证的证明作用问题。对于宅基地使用权，国家向农民颁发农村房屋宅基地使用证作为体现权利的载体，其中可以证明哪些人享有宅基地以及宅基地面积和地上房屋面积，但实践中，如果该证不具体写明家庭成员姓名，如何判断权利人？因析产需实际测量

17、某间房屋与具体登记内容不符又如何认定？笔者收集到成都高新区国土局制作的新旧两种版本，旧版本是有户主姓名、家庭人口数、其中工干人数、住址、房屋结构、间数、建筑面积的内容；此版本没有具体家庭成员的姓名，仅能说明有多少家庭成员共同享有宅基地使用权。一旦非户主的家庭成员作为原告要求析产时，还需要首先查明要求人是否为使用证中所包括的共同使用人，实践中可以同期的户口或政府相关部门的证明予以佐证，如果无法查明证书上的成员有哪些或无法证明原告系证书中指称的家庭人口之一，只能以原告证据不足而予以驳回。新版本内容有户主姓名、总人数、住址、家庭成员姓名、房屋结构、间数、建筑面积、房屋四至界限。根据该版证书直接能够判

18、定享有宅基地使用权的人员，并根据房地不可分的原则进行析产。对于诉讼中实际测量的房屋面积与使用证上载明的面积不符的问题，笔者认为国土局向村民颁布农村房屋宅基地使用证是行使行政权的具体行政行为，法院在民事诉讼中没有义务对该行为进行审查。析产时，法院应根据宅基地使用证上的面积进行分割，如果当事人诉请指向某一具体房间，需要测量的只是该房间面积。法院根据测量结果和应分得份额作出判决，该补偿的补偿。如果当事人仅要求确认份额，便无需测量。如果当事人对使用证上的面积不服，应当告知其向国土部门申请变更或提出行政诉讼。三、农村房屋析产纠纷的若干实体问题司法实践中，引起农村房屋析产纠纷的主要事由有因离异、继承而要求

19、分家析产，要求分割的房屋既有客观存在的现有农房，也有被拆迁后安置的非农房，有些还会出现无权分安置房但对安置前的农房有权利份额的情形。从实体处理方面，可分以下情况：（一）离异或丧偶的儿媳或女婿要求分割现有农村房屋的问题1、儿媳或女婿婚嫁以前，原配偶居住的房屋由其父母修建，且另有兄妹，享有宅基地使用权的人口为以前家庭人口，新入户的儿媳或女婿婚嫁，政府没有另划拨宅基地，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋？笔者认为，依我国宪法规定，农村宅基地是集体所有，家民只享有使用权，不享所有权。在人口变动中，每增加一名农民，政府应当按标准无偿划拨宅基地归农民使用，换言之，只要是户口注册的农民，必然享有宅基地的使用权

20、。新入户的儿媳或女婿，在入户之前，原户籍地所在地的农村宅基地使用权并未丧失。当其婚嫁后，原宅基地应当收回，由婚嫁所在地的乡政府另行划拨。上述情形说明婚姻所在地的政府未划拨。既然无宅基地使用权，当然对地面建筑物也不能分割。由于系丧偶儿媳或女婿，对于配偶的财产有继承权，因此在此种情形下，如果配偶对房屋有权利份额，儿媳或女婿可以按继承份额获得相应的房屋份额，但由于分割房屋的前提必须是有宅基地使用权，而前述儿媳或女婿又无宅基地使用权，配偶的宅基地使用权又不能继承，因此儿媳、女婿无权分割房屋，但有权继承配偶享有的房屋的物质权利，即地上建筑物的物质价值。2、儿媳或女婿入户后，配偶的兄妹也另婚嫁成家分户，但

21、原有宅基地使用证上载明的家庭人口总量不变，即儿媳或女婿填补了兄妹的份额，而房屋没有增加或减少，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋？笔者认为，农村宅基地的划拨或收回是根据农民的生死和户籍变动而定。婚嫁后的宅基地应视婚嫁人户口迁移情况而定。出现上述情形，配偶的兄妹婚嫁后如果户口所在地发生变化，宅基地也相应变化，同时新入户的儿媳或女婿的宅基地也随其户口变化而定。根据户口管理的规定，兄妹婚嫁后，其宅基地应被收回，新入户儿媳、女婿应予划拨，如果二者进出的人口总量不变，由儿媳女婿填补兄妹份额有利于土地管理和生产、生活。但农村宅基地使用证上的人口情况应作相应改变。因此上述情形实质上说明儿媳或女婿享有了宅基地使

22、用权，当然有权分割房屋。但因房屋非己所有，应作补偿，同时也有权继承配偶对房屋所有权的份额。3、在第1种的情形下，入户后的儿媳或女婿虽然没有新增宅基地，但对原有房屋进行了改建或重建。儿媳、女婿出工出力出钱，甚至是与配偶完全以夫妻共同财产进行改建或重建，丧偶后是否有权分割房屋？笔者认为，由于儿媳或女婿没有宅基地使用权，应无权分割房屋。但在房屋的改建或重建上作出了贡献，特别是夫妻重建的房屋系夫妻共同财产，对地上的这部分财产，儿媳或女婿享有部份或全部权利，因此即使无权分割房屋，但有权要求获得房屋的财产价值，由使用该房且又有宅基地使用权的其他家庭成员进行补偿。如果儿媳或女婿的原有宅基地已收回，还有权要求

23、现户口所在地政府另行按标准划拨，使居住权利得到救济。4、在同时具备2、3的情形下，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋？笔者认为，既然家庭人口总量不变，入户的儿媳、女婿实质上享有了宅基地使用权。如果丧偶后要求分割房屋，按房地不可分原则应当允许。如果地面房屋的修建没有儿媳或女婿的贡献，应当全额补偿原房屋所有人；如果对房屋进行了改建或重建，视儿媳或女婿出工出力出钱的实际情况，有权部份或全额分割房屋。离异的儿媳或女婿申请分家析产的原则与丧偶情形一致，只是享有对房屋部份的继承权。（二）分割拆迁安置房的问题拆迁安置目前并无法律依据，主要是地方政府的行政法规和政策文件。拆迁安置的标准有本地特点，如成都市征地补

24、偿安置办法规定的拆迁事实依据就是根据农村宅基地使用证上载明的家庭人口、房屋面积进行安置，不够政策标准的，由拆迁户自行选择补钱补足或放弃；超过部份由政府货币补偿。实践中，如果宅基地使用证上的人员要求分割拆迁后安置的房屋应当如何处理？1、房屋拆迁安置前，未分家析产，安置后变为城市房屋并领取了产权证，而证书上产权人只有一人，其他人能否分割现有房屋？笔者认为，对此类情形首先应确认原农村房屋宅基地使用证上载明的家庭成员有哪些人，只有这些人才有权被安置。如果无宅基地使用权，即不可能作为安置对象。如果既有宅基地使用权，又对农村房屋有所有权，当然对安置房屋份额享有完全的权利，即使产权明确为一人，其仍有权分割。

25、根据房屋实际状态的可分性与否，要么相应变更产权登记，要么产权人支付份额对价。如果有宅基地使用权，但无房屋所有权，按房地不可分原则，在补偿了宅基地上建筑物的价值后，也可分割该部份农村房屋。相应拆迁安置后也对安置房有权利份额，处理结果同上。如果作为家庭成员但未在使用证上载明，说明该成员没有宅基地使用权，依安置政策不能成为安置对象，当然也无权分割安置房。但如果对农村房屋有所有权，有权要求其他人员按农村房屋价值补偿。在以何种房屋标准补偿权利人的份额上，有人认为房屋价值的补偿应以现安置房价值为标准，笔者认为不妥，因为现有安置房作为非农房，其价值是以市场价值来衡量，含有国有土地使用权如所处地段的价值成份，

26、而农村房屋的价值并无宅基地的因素，纯为房屋的本身价值，因此权利人也只能获得该物理价值的份额补偿。2、非安置对象对农村房屋有继承权，遗产分割前农村房屋被拆迁，是否有权分割安置房？如李母为农村宅基地使用证上的户主，与李父共同修建房屋。李甲、李乙分别是大儿、二儿。李甲后因招工农转非，使用证上的家庭成员为三人李母、李父、李乙。2000年李母去世，2001年李乙结婚娶张女。后农村房屋按三人被拆迁安置，现李甲认为李母对农村房屋有50%的所有权份额作为遗产，其有权继承相应份额。因该房屋拆迁后继承份额已转移到安置房，故要求分割安置房。笔者认为，首先李甲作为非农业人口，不是拆迁安置对象，不享有分割安置房的资格。

27、因为安置房的权利来源是基于农村人口对宅基地使用权和房屋所有权的双重权利演变而来，二者缺一不可。现安置房依三人安置，是因为张女填补了李母去世后应收而未收的宅基地使用权份额，如果无张女，只能按二人安置，原李母拥有的宅基地上的房屋作价补偿。如果政府事实上在无张女的情况下按三人安置，政府有权要求被安置人按超过标准的面积以市场价退补，同时再按规定补偿李母拥有宅基地范围内的地上房屋价值。但无论如何，李母留下的遗产只是房屋的财产价值，而不包括宅基地。李甲有权分割的是李母之房屋价值而非安置房。（三）自愿减少分割房屋的权利份额引发的宅基地使用权问题有权足额分割房屋的原告自愿放弃部份房屋，法院判决支持其诉请后是否

28、意味着改变了其应享有的宅基地使用权面积？如离异女沈某诉其肖父、前夫肖男分割房产一案。婚前肖家户口四人，肖父、肖母、肖男、肖妹，房屋面积110平方米，后肖母去世，肖妹出嫁，沈某入户并添一子，婚后增加房屋40平方米。后沈某与肖男离婚并抚养儿子。依政策沈女一人就享有40平方米的宅基地使用权，对40平方米房屋，沈母子享有20平方米（子的份额由父母共同支付对价补偿）。现分割房屋，沈某有权依享有的宅基地使用面积在对价补偿超出部份房屋价值后取得起码40平方米的房屋的所有权，但沈某不愿补偿超出部份的价值并自愿放弃一部份权利，只请求法院分割给她母子20平方米的房屋。法院尊重其处分权，判决支持了沈某的诉请。根据房

29、地不可分原则，也意味着沈母子只享有该房屋范围下同面积的宅基地使用面积。该面积远远不够政策的40平方米。沈女如果要求政府增拨宅基地使用面积，政府是否应支持？笔者认为，虽然房地不可分，但两种权利是分离的，沈女有权增加宅基地面积。同时政府应当收回肖父、肖男因沈女放弃现时获得的超出应有标准的宅基地面积。该范围上的建筑应视为无宅基地使用权的非法建筑。律师破解离婚房产分割难题提出问题：司法实务对离婚案件遇到的财产分割问题一直倍受关注，当事人之间争议大，处理有一定难度，尤其对房屋的析产分割，对此根据具体案例进行论证和探讨，仅供参考。关 键 词：离婚 析产 分割婚姻关系破裂后往往往遇到的一个重要问题就是共同财

30、产的如何分割，破解这一难题，既要看现行法律规定，又要掌握目前司法实务。司法实务中对婚姻财产分割按照先析产后分割的程序处理，析产主要解决的是如何划分婚后共同财产与婚前个人财产，现行婚姻法对夫妻财产规定有“婚后共同财产制”、“夫妻约定财产制”、“特有财产制”三种；婚姻法规定以婚后共同财产制为原则，以夫妻约定财产制和特有财产制为补充。如争议的财产取得时间及来源在婚后，则原则上按夫妻共同财产对待，这是一项法定原则，但是如果夫妻双方对财产所有权立有书面约定，就要依照约定的财产权属进行分割，除此以外，还有一项特有财产制，指的是夫妻双方能够证明某些财产虽然取得时间及来源在婚姻关系存续期间，但主张权利的一方能

31、证明取得此项财产系婚前个人财产的转化或婚姻关系存续期内的个人积蓄，此项财产就属于个人特有保留财产，析产清楚了，分割问题就迎刃而解了。 一、公房售后权属分析：张先生同 李女士与2000年结婚，婚后第二年 张先生将原单位进行房改， 张先生以成本价购得承租的公房，2007年双方感情出现破裂， 李女士提出离婚，同时要求对住房按夫妻共同财产进行分割， 张先生称此房是个人财产，双方发生争执，诉至法院， 张先生称现住房屋的其演化过程是：1988年由单位分给得一处职工宿舍，1 994年单位给调换成现在的住房，1999年以前采取低租金承租方式承租居住，1999年 张先生所在的单位依照国家房改房政策出售， 张先生

32、用婚前个人积蓄交付了房款。1997年3月28双方结婚，自结婚到购房，婚姻时间很短，而且在1998年3月女方查出病， 李女士的单位的效盖不好，每月只发放200元生活费， 李女士没有其他收入，一直到2003年分居，据此说 明李女士对购房没有任何投入。购房款是 张先生婚前的积蓄。 张先生证明的购房款来源是在1996年 张先生借给一家企业97750元，1999年还款70000元作为交付房款来源。那么此房该如何析产，是个人财产还是共同财产，产生的主要问题在于财产取得时间和来源在婚姻关系存续期间， 张先生提出了购房款系婚前个人积蓄，能否证明房产属于个人财产，婚姻法司法解释对此类问题没有明确规定，只规定以共

33、同财产购买的房产属于共同财产，根据婚姻法对夫妻财产制的规定，一方婚前承租婚后用个人财产购买的房改房应当认定为个人财产。房改房是根据职工的职务、工龄等多种因素综合考虑而给职工的福利，按房改政策出售，是国家多年实行低工资制后的福利性补偿，按成本价售房给职工等于将多年积累的工资差额一次性地补发给职工，因此，对购房前结婚不久的人来说，此房实际上是用购房一方婚前工资取得购买的婚前财产，如果另一方对购得的房改房仅凭交款时间在婚姻关系存续期间即主张是夫妻共同财产，是不公平的。婚后购买婚前由一方承租公有房屋过程中，可能存在以共同财产购买和以个人财产购买两种情况，对此应当区别情况予以处理：对婚前由一方承租的公有

34、房屋婚后以个人财产购买的，房屋权属处理意见表现为公民取得房屋居住权是基于与国家、单位之间的房屋租赁关系，是一种债权债务关系，其对承租的房屋只享有占有使用的权利，对婚后以个人财产购买的婚前承租房屋是否应当认定属于共同财产法律上没有规定，实践中也不能简单作出一个明确的结论，司法实务中对婚后以个人财产购买由一方婚前承租房屋的权属认定和处理须非常谨慎，如果产权登记在个人名下、系婚后个人财产购买的，应属于个人财产。最高人民法院关于民事审判实务问答指导意见：在离婚案件中以男方名义购买的房改房能否判归女方所有？答复称：我国城镇居民按照国务院房改政策从本单位购买的公有住房即房改房，在出售前基本上是由单位职工以

35、低租金承租的房屋，根据房改政策职工购买公有房屋实行市场价、成本价或标准价，公有住房出售的有关规定，确定房改房权属即夫妻共有财产还是个人财产是分割的前提，对夫妻婚后以共同财产或个人财产购买婚前由一方承租的房改房，并将房屋权属证书登记在一方名下的房屋权属的确定：对婚前由一方承租婚后以个人财产购买的房改房的权属由于情况复杂，政策性强，婚姻法及现行司法解释未对此问题作出规定，有待进一步研究探讨，人民法院在认定和处理上应当谨慎，因案而异。房屋权属证书记载的权利主体为个人，购房人以婚前个人财产购买或双方明确约定为个人的，属于个人所有。这里还存在一个问题，房改房按成本价出售时，享受夫妻双方的工龄优惠是否按共

36、同财产对待，对此，最高人民法院司法解释意见（2000）法民字第4号：关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函：用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买公有住房时享受的配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，应予查明购房款是夫妻双方的共同财产积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产，如果购房款是夫妻共同的积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。如果购房款是个人积蓄，应当认定所购房屋是个人财产。婚姻法司法解释(二)第19条规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定

37、为夫妻共同财产。这里需要特别指出的是，售后公房的产权在婚前购买还是在婚后购买，是婚后个人积蓄购买还是共同财产购买，是有本质区别的。对于共同房产分割呢？根据婚姻法解释（二）的规定，主要由以下几种分割办法：双方竞价取得。双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；一方取得所有权，另一方给对方相应的经济补偿。即一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；拍卖房屋双方分割方价款。即双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。此外，在实际处理中，由于一些城市如上海、北京等，公房使用权可以通过承租权转让的方式上市

38、交易，具有一定的交换价值，在这种情况下，一概不考虑原一方承租时候的使用权价值也显得不公平。根据一些省、直辖市司法实践的做法，可区分情形处理：一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的价值单独归属问题；如果这种实物分配还附加了其他条件的，比如要受配人必须服务一定的工作年限、受配人因此丧失了一次性的分房基金等，则仍然要根据具体情况予以公平处理。对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照婚姻法司法解释(二)第22条的规定，

39、推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理，如果父母明确赠与给自己一方子女的，则要做为个人财产对待。一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割。 二、商品房权属分析及处理：一方婚前付清了全部房款，并取得房产证的，就是婚前财产，婚前财产属于夫妻个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。一方婚前付了全部房款，婚后取得房产证的这和第一种情况本质上是相同的，唯一的不同就是房产证取得的时间不同。这种情况下，也是婚前财

40、产，属于一方所有的财产，离婚时，另一方无权要求分割。一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，产权证登记在一方名下的，离婚时，房屋的归属及分割，不同省市的司法实践对此有不同的规定，此种情况下的房屋归属分为以下几种情况：夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋属于个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。需要指出的是：共同还贷部分，不论是由一方

41、用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为是夫妻共同还贷。如果购房方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该房屋就是个人财产，另一方无权分割。对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。对于产证登记在一方名下，配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资，且同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，

42、其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不是平分房屋。双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权的这种情况下是夫妻共同财产，分割时应注意：不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。房屋价值分割时按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。如， 王女士与 刘先生2001年结为夫妻，2003年二人花了70万买了一套两室两厅的商品房，首付30万元，贷款40万元，房产证上只写了 刘先生一人的名字。到了2005年，二人关系

43、逐步恶化，准备协议离婚。此时，该房屋的价值涨到120万，但还有30万的贷款没有还。改房屋如何分割？此时夫妻可以分的部分就是，120万元的现值减去30万元贷款后的90万元，每人可分得45万元。如果 刘先生要房子，应补偿 王女士45万元，由 刘先生单独偿还剩余的本金及利息。 实践中，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有可能有父母的名字、子女的名字等。对此，法院不会在离婚案件审理中主动追加第三人，而是采取如下措施：根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割；根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉。 三、尚

44、未取得房产证的房屋财产分割：根据最高人民法院关于婚姻法司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。如果离婚时，争议的房产的产权证还没有发放，人民法院要么告之当事人申请中止审理，待产权证发放下来再作处理；要么先判使用权归属，而后产证下来，再由争议方另行起诉要法院处理。四、婚前买房婚后涨价的析产处理：目前因购房当时出资不多，房屋原值不大，但随着市场化进展，房屋增值副度大，对增值部分往往有的认为购房是投资行为，因此对投资款的增值应当

45、均分，而有的认为根据房产权属划分，属于那一方的产权，增值部分就随房主所有，对此该如何处理？答案应当是根据民法规定不动产房屋的增值系孳息与主物关系，依照息随主的物权原则，房权如果认定为个人财产，则由此带来的增值不能划归非产权人，婚姻法第17条、第18条、第19条对夫妻财产制的规定采用法定财产制和约定财产制之外，以夫妻特有财产制作为补充，夫妻特有财产也称夫妻保留财产，特有财产是依照法律规定各自保留一定范围的个人财产，并对财产进行管理、使用、收益、处分。照此规定，对个人财产购买的涉案房屋享受特有保留财产权。据此，以个人积蓄购买的房产属于个人所有。如果购房款中有共同贷款份额，则可按比例确定分割。最高人

46、民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)第十九条规定：”婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关条的延续而转化为夫妻共同财产。从法律关系上说，房屋增值问题是物权范畴，房屋增值只是期望可能得到的收益，在房屋转让前并不能得到确认。双方当事人共同偿还购房贷款是债权法律关系，离婚时只应对共同已偿还的贷款对价部分进行分割，房屋增值是纯自然的原因，与共同还贷无关，非产权人无权要求分享房屋潜在的增值或无权对一方特有财产的增值部分享有权利。五、农村房屋的分割：我国对农村房地产权和城市房地产权实行二元制的管理体制，农村房屋所占用的土地所有权的主体是农村集体经济组织，农民对其房屋下的土地只

47、享有土地使用权，国家对农村房屋至今未能建立起房权登记制度，。农村夫妻共同共有的房地产权的分割可以参照城市夫妻共同共有的非房改房的分割办法对一方婚前建起的房屋，结婚后夫妻双方共同居住使用的，如果双方没有相反的约定，这样的房屋由于是一方婚前所得，属于婚前财产，只能判给婚前所属的一方所有。婚前一方建造，而建造房屋所欠的债务是夫妻结婚后用婚后共同财产偿还的，这样的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能视为夫妻共同财产，只能判给婚前所属的一方所有。但是因建房所欠的债务用了婚后共同财产返还，因此，得到房子的一方应当补偿房价的一半给另一方（如果是建房的部分债务由婚后共同财产偿还的，那么得到房子的一

48、方应当给另一方相应的补偿）。双方结婚登记之后，一方家庭为子女结婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻双方共同居住的，按照婚姻法解释（二）的规定，这样的房屋视为父母赠与夫妻双方的财产，分割时如果没有特殊情况，双方平分该房屋。婚前男女双方的家庭共同出资建造的，房屋属于夫妻共同所有。即夫妻双方结婚前双方家庭共同出资建造，建造该房的目的是为了男女双方结婚后共同居住使用，而男女双方结婚后，该房也确实归夫妻双方居住使用的，这样的房屋视为夫妻双方的家庭赠与夫妻双方的财产，属于夫妻共有房屋，离婚分割时，一般是对等分割。婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的，男女双方结婚后与其他家庭

49、成员一起居住生活而没有分家析产的，婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的,这样的房产属于一方及其他家庭成员的共同房产，不能作为夫妻共有财产予以分割。婚姻关系存续期间，家庭建造或购买并供全体家庭成员共同居住使用的，结婚后，家庭建造或购买的供全体家庭成员共同居住的房屋，应当认定其中有夫妻财产的相应份额，对属于夫妻财产的部分可以进行分割，通常的做法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。六、公房承租权的分割：公房是指当事人只享有使用权或者说承租权而没有所有权的房屋，它是在特定的历史条件下出现的一种产物。随着这些年房改的

50、实施，从数量上看已经少了，但是由于种种原因，还是有相当数量的此类房屋还没有房改或者是正在房改，因此，在为数众多的离婚案件中，不可避免地涉及到这类公房权益的分割。由于公房承租人仅有房屋的使用权，不享有房屋的产权。因此，在离婚时，法院只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。最高人民法院在1996 年 2月5日发布了关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答的司法解释，对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。该司法解释认为，九种情况中夫妻双方均有权承租：婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；婚前一方承租的本单位公房，离婚时双方均为本单位职工的；一方婚前借款投资建

51、房取得的公房承租权，婚后夫妻双方共同偿还借款的；婚后一方或双方申请取得公房承租权的；婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；其他应当认定为夫妻均可承租的情形。但自从2001年 新修订的婚姻法实施后，最高人民法院下发了关于适用婚姻法的司法解释，对于婚前财产婚后转化进行了废除，因此，最高人民法院原最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。根据现行法律和司法解

52、释的精神，可以结婚的时间为节点将以上情况分为三类，一是一方婚前取得承租权的，离婚时如何分割；二是双方婚前取得承租权婚后合并调换房屋的，离婚是如何分割；三是婚后一方或双方取得承租权的，离婚时如何分割。对于上述双方均有权承租公房的，权利人虽然只有使用权而无所有权，但是在处置公房使用权是时，可以参照适用婚姻法解释(二)对于产权房的处理方式。具体方法是：双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得。一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款作出评估，取得房屋所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。双方均不主张公房承租权的，经得产权

53、单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方作出补偿。 揭开农村宅基地与房屋权利现状的面纱， 时间：2006-7-11 11:02:00 浏览：1103 次 保障农村妇女对宅基地使用权和房屋所有权的合法权益 审理涉及农村妇女对农村房屋所有权争议案件的难点分析与对策探讨 内容简介石家庄市撤郊并区实行新的区划调整以来，在审理涉及农村妇女对农村宅基地使用权和房屋所有权案件中，发现由于撤郊并市政策与实际农

54、村宅基地房屋行政管理上的缺位，造成对此类案件审理法律适用混乱和证据采信困难。笔者通过揭开农村宅基地房屋权利现状的面纱，进而达到保障农村妇女对农村宅基地使用权及房屋所有权的合法权益。 关键词 宅基地使用权 房屋所有权 妇女权益保障 2005年8月28日经第十届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议通过，自2005年12月1日起，施行的中华人民共和国妇女权益保障法（以下简称女权法）第三十三条规定：“任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益。”第四十八条规定：“夫妻共有的房屋，离婚时分割住房，由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况

55、，按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。”从以上规定不难看出女权法将妇女在农村经济组织中合法权益和在房屋所有权的分割的保障方面是得到了充分的重视，但在审判实践中对涉及农村妇女在宅基地使用权和房屋所有权的权益保障方面的案件存在着诸多难点，这些难点有的是旧的传统习俗造成的，有的是政策制定的不完善造成的，这类案件虽然占民事案件的比例不大，但反映出相同的特点，那就是判决多、调解少、上诉多、维持少，强制执行多，和解执行少。据石家庄市桥西区人民法院民事案件统计，2005年度此类案件通过审委会研究的达10余件之多，由于此类案件证据量、证据效力于案件事实大都存在较大差距，审委会委员的研究意

56、见有时也不太统一，个别案件不得不让主办人重新调查再行汇报。为了切实保障农村妇女对农村宅基地的使用权和房屋的所有权的合法权益，规范涉及农村妇女在农村宅基地使用权和房屋所有权案件的审理，笔者对审判实践中遇到的难点进行分析，并提出探讨性对策，与从事民事审判的法官们共同商榷，不足之处给予斧正。一、揭开农村宅基地使用权、房屋所有权现状的面纱，保障农村妇女对宅基地房屋的合法权益。(一)、农村宅基地使用权、房屋所有权的现状农村宅基地，在宅基地上没有建房以前的宅基地的权属表现形式就是宅基地使用证。（在城市中权属的表现形式是土地使用证），宅基地使用证的登记制度特别是实行独生子女生育制度以来一直沿用有父从父，无父

57、从子的传统习惯，妇女的名字很少在宅基地使用证上出现。而在以父系为主宅基地上建造的房屋（以石家庄为例）包括城中村和城市周边村均没有颁发产权证，这种状态还会持续较长的时间。宅基地使用证的使用人一般统一称为房屋的所有权的所有人。而与它相邻的城市房屋的权属现状则透明的多，执行一房两证制度，即房产权证和土地使用证，产权证人和土地使用证人为同一个人，这不仅仅是一证之差，更多的是观念上的差异和制度构建的滞后。这种观念上差异和制度构建滞后造成房产权属管理上的缺失，与河北省石家庄市的撤乡并市，农村土地归国家所有与现实的土地权属现状极不相符，造成法律适用的混乱。在离婚案件涉及房屋纠纷和丧夫妇女对房屋的析产、继承纠

58、纷中，使本来处于劣势的妇女更加不利房产权利的实现，所以揭开农村宅基地使用权证与房屋权利的面纱，对保障妇女在农村房屋的权利很有必要。（二）、尽快建立农村房屋所有权登记制度是保障农村妇女房屋权利的必要措施。俗话说，空口无凭，立字为证，“房屋”这个沉重的话题，无论在城市还是在农村，对人们的生存、生活都非常重要。人们将一生的劳作收入都倾注在它的上面，翻开康熙词典，我们的祖先唯有房（屋）这一词解释的图文并茂，一目了然。早在解放初期石家庄市的所有权证是市长康修民颁发的，这能反映出房屋的权属对人们是多么的重要！可一直到现在农村对它的权属登记还是空白，这在一个侧面反映了我国法制建设任重道远和行政管理权力能力的

59、局限性。农村妇女凡是到法院主张自己房屋权利的除了讼词外，再行举证是很困难的，唯一依靠的是法官的良知和正义，将本来行政职能解决问题的工作量加重在法院，而法院又不能不对它的权属作出裁判，所以尽快建立农村房屋的登记制度，由权利模糊彰显透明为真正的权利人，这一行政制度的推行对保障农村妇女的房屋权利价值是肯定的。（三）、农村妇女主张房产权利的时间是在共同购置和建设房屋形成时，而不是形成诉讼间。由于以上已叙过农村宅基地与房屋的一证制和有父从父、无父从子的旧的传统习惯影响，妇女嫁到婆家，在农村宅基地证上的房屋进行翻建、扩建、改建后宅基地证上仍然是原宅基地证上的使用人。在农村房屋的权属登记没有实施前，农村妇女应当将建设的新房权属在家庭内部形成确认的文字，这样，一般发生纠纷不容易形成诉讼，即便是形成诉讼也能够及时准确保障妇女的权益。如果形成新权利时无文字权属记载，等发生权属纠纷