中金岭南项目方案

1、市场篇市场分析消费者分析项目篇项目分析项目定位营销篇营销策略营销准备推广计划第一篇市场篇第一篇第一章第二章第二篇第一章第二章第三篇第一章第二章第三章第一章市场分析写字楼市场分析公寓市场分析商服用房市场分析四、车公庙片区市场分析一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状1、市场供需（截至 2001 年 5 月）供深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310 平方米罗湖区 1,024,516 平方米福田区 1,636,999 平方米南山区 240,830 平方米需市场占有量为 2,212,732.5 平方米（占用率 75%罗湖（75% :福田（80% :南山（70% :中心区确立给

2、福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。（二）写字楼市场特征及趋势预测1、写字楼市场租售略显平淡 进入 2001 年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在 去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，暂时不会再考虑新的物业。即使有客户垂询，3 / 32多是为年底的搬 迁做准备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张计划搁浅；同时由于香港的经济跟随美国 大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。2、两大利好促进经济良性发展a）随着申奥成功及明年初入 WT 利 J 好消息传来，对深圳的经济发展产生了良好的影响，深圳的

3、写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001 年下半年，预计深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b）加入 WTC 后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD 的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。3、写字楼市场整体趋向好深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了不少投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值 潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的

4、江苏大厦，已达到96%的入住率。4、高交会促进写字楼市场深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃发展，对写字楼市场需求有所上升。5、租赁写字楼的大多为新成立的公司前期（2001 年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其中AIA 在租赁信兴广场地王商业中心三个整层的基础上又扩租 29 层整层。近期的客户中有部分是新成立公司。这类客户一般成交迅速，面积以 100-200 平方米的小单位居多。三、南华大厦区域市场分析1、车公庙片区市场背景材料车公庙片区经济地理环境：车公庙由天安工业区、泰然工业区、安华工业区及车公庙工业区组成。片区东 临福田中心区，北临交通干道深南路，隔深南路北望农

5、科中心、香蜜湖片区及高尔夫球场，西临竹子林， 南临滨河路干道。2、南华大厦区域市场分析1）车公庙片区写字楼、公寓现状写字楼：车公庙已形成成熟的办公区域：四大工业区的大量的厂房改成写字楼租售，优惠的价格吸引了大量深圳中小公司，高档写字楼已落成的有天安数码工业城、创展中 心、劲松大厦、青松大厦、大庆大厦及广州大厦，在建项目有豪都大厦、创新产业广场及南华大厦等，隔 深南路在建写字楼项目有世贸中心大厦、交通枢纽大厦等。逐渐形成西部的写字楼组团，办公氛围越来越公寓：由于本地工业区为主，存在着一些印刷、化工及制造工厂，导致该区域空气环境及人文环境不佳，所以只有泰安轩、泰康轩等少数几个公寓项目，多以中档为主

6、，配套一般，人气不旺。2）车公庙片区公寓、写字楼市场的比较分析公寓：在户型平面上，该区域户型以小户型为主，高层住宅则以70100 平方米为主；在销售率上，由于该片区公司多，公寓少，促使该地区小面积公寓呈现供不应求局面；另外，价格实惠的中户型高层住宅也很受市场欢迎。价格上，公寓价格在6000 元/平方米左右，而高层住宅面积在 6500 兀/平方米左右。写字楼：在户型平面上，该区厂房改造写字楼以大中面积提供为主，而高档写字楼（创展、大庆）则以小户型为主；销售率上，随着深圳中心区的不断完善，这区写字楼市场受到众多消费者看好，无论厂房还是高档写字楼，都取得了不俗的市场成绩。价格上，厂房的售价在3800

7、-4000/平方米元左右，而高档写字楼的售价在7800 元至 8000 元/平方米左右。i.车公庙片区公寓、写字楼市场存在的问题公寓：人气不旺，片区内人员杂乱，质素不一。商业配套设施缺乏，商业、文化、邮电、银行等分布零散，没有形成较大规模的市政配套环境。写字楼：高档的写字楼氛围尚未形成，周围稍显冷清。3、竞争对手整体状况分析（写字楼）1）深圳写字楼情况分析表一：深圳写字楼售价对照项目位置楼盘情况售价（元/平米）销售状况报业大厦深南路甲级写字楼13000较好奥林匹克大厦景田商报社甲级写字楼10900一般电子科技大厦深南大道甲级写字楼10000好创展中心深南大道甲级写字楼7800好大庆大厦深南大道

8、甲级写字楼8200一般国际文化大厦深南大道甲级写字楼8000好江苏大厦蓝田路甲级写字楼12000好现代之窗华强北甲级写字楼8600-11000好表二：深圳写字楼租价对照5 / 32罗湖区写字楼之租金报价物业名称位置总建筑面积（M2)月平均叫价(RMB/M2地王大厦蔡屋围138,075130-20032彭年广场嘉宾路23,8538027嘉里中心人民南路60,73610028振业大厦宝安南路24,478A 座60，B 座 5030国际金融大厦人民南路38,82881 18空调另计深房广场人民南路95,2695225天安国际大厦人民南路68,6006527发展中心大厦人民南路61,7056034阳光酒