上海金桥国际广场案例

1、本报告是严格保密的。1案例参考：金桥国际商业广场案例参考：金桥国际商业广场本报告是严格保密的。金桥地区积聚了大量软件、科技类企业，紧邻保税区，金桥国际商业广场定金桥地区积聚了大量软件、科技类企业，紧邻保税区，金桥国际商业广场定位为一站式效劳的社区商业中心，完善了区域的商业配套位为一站式效劳的社区商业中心，完善了区域的商业配套p开发背景：开发背景：p金桥国际商业广场地块的前身即曾经大名鼎金桥国际商业广场地块的前身即曾经大名鼎鼎的埃蒙顿假日广场，原规划为商业总面积鼎的埃蒙顿假日广场，原规划为商业总面积1010万平方米，地下商业万平方米的一站式购万平方米，地下商业万平方米的一站式购物中心。物中心。p

2、开发商、运营商：崇邦集团开发商、运营商：崇邦集团p投资商：摩根摩根士丹利基金投资商：摩根摩根士丹利基金p区域环境区域环境 ：工程周边居民密集，旁有金桥：工程周边居民密集，旁有金桥瑞仕花园，碧云国际社区；跨国企业云集的瑞仕花园，碧云国际社区；跨国企业云集的金桥进出口加工区和张江高科技园区，金桥进出口加工区和张江高科技园区，6 6公公里半径范围内常驻人口达里半径范围内常驻人口达750750，000000人人p总体定位：一站式效劳的社区商业中心总体定位：一站式效劳的社区商业中心p客群定位：白领阶层、小白领客群定位：白领阶层、小白领p档次：中高档档次：中高档2金桥国金桥国际高业际高业广场广场金桥进出口

3、加工区金桥进出口加工区南区张东高科技园区外高桥保税区碧云国际社区联洋国际社区本报告是严格保密的。3建筑布局：采用建筑群落形式，由建筑布局：采用建筑群落形式，由集中式单体集中式单体+ +街铺街铺组成，在两头布置建筑组成，在两头布置建筑大单体，以集聚人气，大单体建筑体量在万方左右，商铺集中分布在广场及大单体，以集聚人气，大单体建筑体量在万方左右，商铺集中分布在广场及主步行道路两侧主步行道路两侧1座2座3座5座6座7座8座9座10座11座12座p区位区位：地铁六号线金桥站出口p规模规模：商业建筑面积万方p建筑形态建筑形态：包括10座BLOCK商业组成，包括主力店、步行街等p集中式单体集中式单体：l1

4、 1座座：以集中式百货为主，4层，地上总面积约万方，比例约8.5%l1212座座：以国美和奔驰主题店为主，3层，地上总面积约1万方，比例约6%建筑单体街铺本报告是严格保密的。1座2座3座5座6座7座8座9座10座11座12座主要功能：包含集中式商业超市、品牌旗舰店、儿童游乐中心、艺术工作主要功能：包含集中式商业超市、品牌旗舰店、儿童游乐中心、艺术工作室室+ +另设万的写字楼类住宅产品另设万的写字楼类住宅产品4p在金桥国际的业态组合中，坚持休闲、娱乐带动消费的运营理念。p金桥国际广场聚集了零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套等多种业种，其各自的比例分别占45、25、12和18。p针对该区域缺少娱乐设施

5、的特点，金桥国际引入了许多娱乐工程，包括卡拉、保龄球、桌球、篮球、羽毛球及儿童游乐“动感天地p功能规划：金桥国际的布局分为四个区域，区是以“动感天地为主打的家庭休闲购物区，区为时尚达人提供，等的潮流服饰购物区，区那么是集聚等个性与设计感的流行休闲购物区，区那么是以奔驰汽车展示厅为代表的摩登元素区。家庭休闲购物区潮流服饰购物区流行休闲购物区摩登元素区本报告是严格保密的。5主力店及次主力店构成：主力店由国美、儿童乐园、易买得等构成，面积在主力店及次主力店构成：主力店由国美、儿童乐园、易买得等构成，面积在50005000方以上，次主力店为上海歌城、雷克萨斯、中国民生银行、宿野整体形方以上，次主力店为

6、上海歌城、雷克萨斯、中国民生银行、宿野整体形象设计、高点保龄球、台球等，面积在象设计、高点保龄球、台球等，面积在10001000方以上，核心商铺为知名品牌服方以上，核心商铺为知名品牌服饰、大型餐饮等构成，面积在饰、大型餐饮等构成，面积在200-800200-800方方店铺店铺业态业态主力店主力店国美：5000以上儿童乐园：5000方易买得：8000方次主力店次主力店上海歌城：1300-1700方保龄球、台球馆：1000-1500方雷克萨斯：中国民生银行：1000方左右宿野整体形象设计：1000方左右大面积品牌大面积品牌商铺商铺优衣库、麦当劳、C&A、豆捞坊、小南国等本报告是严格保密的。6集中式

7、商业业态划分：集中式商业业态划分：1 1座以儿童相关业态作为最大的招商亮点，设置了卡座以儿童相关业态作为最大的招商亮点，设置了卡通乐园、早教、儿童摄影等一系列儿童店铺，再加上常规的服饰及餐饮业态通乐园、早教、儿童摄影等一系列儿童店铺，再加上常规的服饰及餐饮业态，其中一层以服饰及餐饮为主，比例各占，其中一层以服饰及餐饮为主，比例各占40%40%，品牌中档，二层以儿童服饰，品牌中档，二层以儿童服饰及乐园为主，比例达及乐园为主，比例达60%60%，辅以较低档的女装服饰，三层，辅以较低档的女装服饰，三层80%80%为儿童相关业为儿童相关业态，四层为儿童乐园及餐饮，比例各为态，四层为儿童乐园及餐饮，比例

8、各为50%50%项目项目业态业态核心业态占楼核心业态占楼层总业态比例层总业态比例B1-2B1-2停车场及易买得一层一层服装及餐饮为主品牌：优衣库、艾格、天美意、味千拉面、肯德基服装：40%餐饮：40%二层二层以儿童服饰及乐园为主品牌：博士蛙、卡通天地、英氏儿童服饰及乐园：60%三层三层全为儿童相关业态品牌：动感天地、卡通尼乐园、想象乐创意中心儿童及相关业态：80%四层四层儿童乐园及餐饮品牌：卡通尼乐园、盘古烤肉、日本料理儿童乐园：50%餐饮：50%本报告是严格保密的。7集中式商业业态划分：引入儿童主题型商业招商，在集中式商业业态划分：引入儿童主题型商业招商，在2-42-4层形成儿童乐园、儿层形

9、成儿童乐园、儿童教育、儿童服饰、儿童摄影等一条较全面的产业链条，成为商业招商一大童教育、儿童服饰、儿童摄影等一条较全面的产业链条，成为商业招商一大亮点亮点本报告是严格保密的。8商业街区商业业态划分：一层以知名品牌服饰、快餐及简餐为主，服饰比重商业街区商业业态划分：一层以知名品牌服饰、快餐及简餐为主，服饰比重在在70%70%左右，二、三层以大型餐饮为主，辅以服饰、休闲娱乐、数码、美容左右，二、三层以大型餐饮为主，辅以服饰、休闲娱乐、数码、美容美发等业态，四层以休闲娱乐为主美发等业态，四层以休闲娱乐为主1座2座3座5座6座7座8座9座10座11座12座项目项目业态业态核心业态占楼层核心业态占楼层总

10、业态比例总业态比例一层一层服饰及餐饮为主服饰品牌：依恋、欧时力、C&A、LEVIS、等中高档品牌餐饮品牌：一茶一坐、满记甜品、汉堡王等大众快餐、西餐服饰：70%餐饮：30%二层二层餐饮为主，部分家居、数码、服饰等餐饮：避风塘、一番屋、小南国、棒约翰等大型餐饮餐饮：60%三层三层大型餐饮、辅以美容、美发、休闲娱乐餐饮：豆捞、望湘园、釜山料理等中高档大型餐饮餐饮：70%休闲娱乐：20%四层四层休闲娱乐及餐饮休闲娱乐品牌：上海歌城、高点保龄球、台球休闲娱乐：70%本报告是严格保密的。9商业街区商业业态划分：沿街区主线布置中高端服饰品牌及休闲餐饮，形成商业街区商业业态划分：沿街区主线布置中高端服饰品牌

11、及休闲餐饮，形成商业街的核心商家，服饰店铺面积均较大，在支线或人流动线的末端那么分商业街的核心商家，服饰店铺面积均较大，在支线或人流动线的末端那么分布简餐及一些一般品牌的服饰布简餐及一些一般品牌的服饰vero modaonlylevisploryelandCoffee 棒约翰 C&A Adidas 茶矿 真功夫 牛头面 本报告是严格保密的。10集中式单体及商业街区业态单间面积：主体结构柱距在集中式单体及商业街区业态单间面积：主体结构柱距在8 8米左右，除大主力米左右，除大主力店服装外，品牌服装一般开间和进深在店服装外，品牌服装一般开间和进深在1-21-2个柱距，简餐及休闲餐饮开间进深个柱距，简

12、餐及休闲餐饮开间进深也在也在1-21-2个柱距，大中型餐饮面积在个柱距，大中型餐饮面积在300300平以上，休闲娱乐主力店面积在平以上，休闲娱乐主力店面积在10001000平以上平以上l集中式单体及商业街区柱距及标准开间：集中式单体及商业街区柱距及标准开间：l柱距较大，集中式单体和商业街区柱距根本一样，在柱距较大，集中式单体和商业街区柱距根本一样，在8 8米左右，一个单元开间以一个柱距为标准米左右，一个单元开间以一个柱距为标准l服装单间面积：服装单间面积：l商业街区主干道沿线及集中式单体中外围开间一般为商业街区主干道沿线及集中式单体中外围开间一般为1-21-2个柱距，进深为两个柱距，大主力店铺

13、如个柱距，进深为两个柱距，大主力店铺如C&AC&A、优衣库等服装开间、进深根据招商要求会更大一些、优衣库等服装开间、进深根据招商要求会更大一些l餐饮单间面积：餐饮单间面积：l一层简餐及休闲餐饮哈根达斯、咖啡厅，开间一般为一层简餐及休闲餐饮哈根达斯、咖啡厅，开间一般为1-21-2个柱距，进深为个柱距，进深为1-21-2个柱距个柱距l二层以上餐饮面积比较大，在二层以上餐饮面积比较大，在300300平方以上平方以上l休闲娱乐单间面积：休闲娱乐单间面积：l一般分布在一般分布在3 3层以上层以上l上海歌城：上海歌城：1300-17001300-1700方方l保龄球馆及台球馆：保龄球馆及台球馆：1000-

14、15001000-1500方方本报告是严格保密的。11建筑立面风格：以灰、白色系为主，建筑内部与外部采用完全不同又相互和建筑立面风格：以灰、白色系为主，建筑内部与外部采用完全不同又相互和谐的现代风格和新古典风格的混搭谐的现代风格和新古典风格的混搭l建筑风格建筑风格：l建筑立面内部与外部采用完全不同又相互和谐的现代风格和新古典风格的混搭l前后错位的立面变化形成了收放自如的空间变化本报告是严格保密的。12主题引入与公共空间主题引入与公共空间 ：植入乐活主题，赋予商业生命力，同时设计花车、雕：植入乐活主题，赋予商业生命力，同时设计花车、雕塑、水景等公共空间提供互动元素，形成趣味空间塑、水景等公共空间

15、提供互动元素，形成趣味空间l引入主题：引入主题：l瞄准金桥附近的白领阶层，运用流行的乐活瞄准金桥附近的白领阶层，运用流行的乐活LOHASLOHAS这个词延这个词延伸创造出新的话题，标志设计出现在广告牌、解说牌等，甚至交伸创造出新的话题，标志设计出现在广告牌、解说牌等，甚至交通工具识别、企业识别等通工具识别、企业识别等本报告是严格保密的。13地面人流动线：沿主干道分别设置多个入口导入消费客群，同时在入口及地地面人流动线：沿主干道分别设置多个入口导入消费客群，同时在入口及地块中心位置形成两个广场集聚人气，在建筑群内部形成单循环动线，以唯一块中心位置形成两个广场集聚人气，在建筑群内部形成单循环动线，

16、以唯一一条核心主干道引领人流走向，同时通过多条支路与主干道连通引导人流通一条核心主干道引领人流走向，同时通过多条支路与主干道连通引导人流通往各个区域往各个区域入口1入口2入口3本报告是严格保密的。14二、三层人流动线：在每个二、三层人流动线：在每个BLOCKBLOCK中间设置一个自动扶梯以提升两楼的抵达中间设置一个自动扶梯以提升两楼的抵达性，同时在性，同时在BLOCKBLOCK与与BLOCKBLOCK之间的走道上设置一个扶梯，以实现拉通所有之间的走道上设置一个扶梯，以实现拉通所有二层二层BLOCKBLOCK之间的交通组织之间的交通组织扶梯本报告是严格保密的。15车行动线：车行与人行根本能够实现

17、分流，车型路线沿地块四周，在大体量车行动线：车行与人行根本能够实现分流，车型路线沿地块四周，在大体量BLOCKBLOCK地下设置车库，每个地下设置车库，每个BLOCKBLOCK地上仅设地上仅设1-21-2个车库出入口，用以缓解车个车库出入口，用以缓解车行压力行压力车库口1车库口3车库口2车库口4车库口5本报告是严格保密的。16停车：共停车：共12001200个停车位，地上个停车位，地上200200个，地下个，地下10001000个，停车比为个，停车比为100100：，车位配：，车位配比相比照较紧张比相比照较紧张车库口1车库口3车库口2车库口4车库口5l停车位：停车位：l总停车位：1200，地上

18、：200，地下：1000l停车比：本报告是严格保密的。17管理模式：开发商自己持有开发，不对外进行销售，组建团队，统一进行租管理模式：开发商自己持有开发，不对外进行销售，组建团队，统一进行租赁招商、经营管理、物业管理等赁招商、经营管理、物业管理等l出售出售/ /租赁模式：租赁模式：l由开发商摩根士丹利和香港崇邦集团统一进行管理，商铺全部自己持有，统一对外租赁l经营管理模式：经营管理模式：l组建团队，成立管理租赁招商部，统一进行经营管理l总投资：总投资：2626亿亿l土地土地6 6亿；亿；l工程建设工程建设2020亿亿l运营收入：每年近运营收入：每年近6 6亿亿l金桥国际的商铺租赁均价为金桥国际

19、的商铺租赁均价为1010元平方米天，高出周边商铺租赁价格的一倍元平方米天，高出周边商铺租赁价格的一倍；l办公楼租赁均价为办公楼租赁均价为4 4元平方米天元平方米天本报告是严格保密的。金桥案例总结金桥案例总结l根据客群需求进行商业定位：周边是聚集了碧云、联洋等高端国际社区根据客群需求进行商业定位：周边是聚集了碧云、联洋等高端国际社区 ，以及，以及大量的外资企业，针对主要效劳客群的需求，定位高端、时尚大量的外资企业，针对主要效劳客群的需求，定位高端、时尚l灵活的产品形式：集中商业灵活的产品形式：集中商业+ +街铺的形式，类外配置局部类住宅产品，降低了工街铺的形式，类外配置局部类住宅产品，降低了工程的市场风险，增加了工程回现的途径程的市场风险，增加了工程回现的途径l关注附加值的表达