10 第十章 城市房地产管理

1、 城市管理理论与实务城市管理理论与实务第第1010章章 城市房地产管理城市房地产管理本章重点城市土地有偿使用制度城市土地使用权出让我国城市住房的主要类型城市住房保障的必要性城市住房保障的影响因素国外城市住房保障的基本经验城市住房保障改革的基本思路10.1 10.1 城市土地权利制度城市土地权利制度10.1.1 10.1.1 城市土地的供给与需求城市土地的供给与需求1.城市土地的含义城市土地10.1 10.1 城市土地权利制度城市土地权利制度10.1.1 10.1.1 城市土地的供给与需求城市土地的供给与需求2.城市土地的自然特性自然特性自然特性地理位置的地理位置的固定性固定性土地利土地利用的耐

2、用的耐久性久性土地适土地适用的差用的差异性异性10.1 10.1 城市土地权利制度城市土地权利制度10.1.1 10.1.1 城市土地的供给与需求城市土地的供给与需求3.城市土地的经济特性经济特性经济特性10.1 10.1 城市土地权利制度城市土地权利制度10.1.2 10.1.2 城市土地使用的空间结构城市土地使用的空间结构 城市土地使用的空间结构,是土地使用者在土地成本和区位成本之间进行权衡的结果。一般而言,城市土地使用空间布局主要存在三种模式:同心圆同心圆模式模式多中心多中心模式模式放射形放射形模式模式10.1 10.1 城市土地权利制度城市土地权利制度10.1.3 10.1.3 城市土

3、地的产权关系城市土地的产权关系 土地产权关系是土地制度的核心内容,也是社会经济制度的重要内容。1.城市土地所有权 一般来说,土地所有制主要有两种形式:一是私人部门所有,二是国家或公共部门所有。(1)私人部门所有。私人部门所有。私人部门所有私人部门所有,即个人、企业和其他私人团体可即个人、企业和其他私人团体可以拥有土地所有权以拥有土地所有权,土地可以在地产市场上自由土地可以在地产市场上自由买卖。由于土地的特殊属性买卖。由于土地的特殊属性,土地所有权往往受土地所有权往往受到一定限制。到一定限制。(2)国家或公共部国家或公共部门所有门所有社会主义国家普遍废除了土地私有制度社会主义国家普遍废除了土地私

4、有制度,土地土地所有权归国家或集体所有权归国家或集体,国家对土地使用进行统国家对土地使用进行统一分配一分配,不允许私自转让或买卖土地。在资本不允许私自转让或买卖土地。在资本主义制度下主义制度下,土地也并非完全归私人部门所有土地也并非完全归私人部门所有,国家和公共部门也拥有一定的土地。国家和公共部门也拥有一定的土地。10.1 10.1 城市土地权利制度城市土地权利制度10.1.3 10.1.3 城市土地的产权关系城市土地的产权关系2.城市土地使用权3.城市地租 地租是土地使用者向所有者支付的使用费,是土地所有权在经济上的实现方式。 土地使用权可分为两种情况:一是土地所有人的使用权,二是非土地所有

5、人的使用权,后者是与所有权相分离的使用权。土地使用权包括支配、收益和处分三项权利。支配权是对土地的利用和控制的权利,它必须依照法律和合同的规定进行,不得随意改变土地的用途。收益权是使用人享有使用土地所取得的经济收入的权利。这里的处分权不是决定土地的最终命运,而是具有依照法律和合同规定转让土地使用权的权利。10.1 10.1 城市土地权利制度城市土地权利制度10.1.4 10.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度 改革开放以后,我国开始改革国有土地行政划拨制,转而实行城市土地所有权和使用权分离、国有土地有偿使用、有期限使用制度。1.城市土地有偿使用制度的概念城市土地有偿使用制

6、度10.1 10.1 城市土地权利制度城市土地权利制度10.1.4 10.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度2.城市土地有偿使用的原则原则原则10.1 10.1 城市土地权利制度城市土地权利制度10.1.4 10.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度3.城市土地有偿使用的形式目前,我国城市国有土地有偿使用制度的具体形式主要有以下几种:10.1 10.1 城市土地权利制度城市土地权利制度10.1.4 10.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度4.城市土地有偿使用的税费目前,我国城市土地有偿使用主要征收以下税费:10.1 10.1 城市

7、土地权利制度城市土地权利制度10.1.4 10.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度5.城市土地有偿使用的作用(1)有利于增加财政收入。有利于增加财政收入。(2)促进土地集约使用。促进土地集约使用。(3)促进产业合理布局。促进产业合理布局。(4)控制城市规模膨胀。控制城市规模膨胀。10.2 10.2 城市土地市场管理城市土地市场管理10.2.1 10.2.1 城市土地管理原则城市土地管理原则 我国正处于快速城市化阶段,城市建设用地需求很大。同时,人多地少的现实国情,客观要求切实保护耕地,提高土地利用效率。城市土地管理应遵循以下基本原则:(1)合理利用土地。(2)切实保护耕地

8、。(3)土地用途管制。(4)土地有偿使用。(5)城市土地统一管理。10.2 10.2 城市土地市场管理城市土地市场管理10.2.210.2.2城市土地规划管理城市土地规划管理 为了提高土地利用率,城市土地规划管理实行建设用地总量控制。土地管理法第21条规定,直辖市的土地利用总体规划,报国务院批准。省级政府所在地的市,人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划,经省、自治区人民政府审查同意后,报国务院批准。其他城市土地总体利用规划,逐级报省级政府批准。 制定城市土地利用总体规划,须坚持以下原则:(1)严格保护基本农田;(2)提高土地利用率;(3)统筹安排各类、各区域用地;(4

9、)保护和改善生态环境;(5)占有耕地与开发复垦耕地相平衡。10.2 10.2 城市土地市场管理城市土地市场管理10.2.3 10.2.3 建设土地征收和划拨建设土地征收和划拨1.城市建设土地征收 城市政府通过行政征收方式获取农民集体所有的土地,以满足新增建设用地需要。2.城市土地使用权划拨 城市土地使用权划拨是指在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,政府将经批准的土地交付使用者的行为。法律规定,建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得。但下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以通过划拨方式取得:(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持

10、的能源、交通、水利等基础设施用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。10.2 10.2 城市土地市场管理城市土地市场管理10.2.4 10.2.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让1.城市土地使用权的出让年限 城市土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 城市房地产管理法规定,土地使用权出让最高年限由国务院规定。 土地使用权出让的最高年限按具体用途确定:(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。10.2

11、10.2 城市土地市场管理城市土地市场管理10.2.4 10.2.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让2.城市土地使用权的出让方法这是指土地的使用者直接向国有土地的这是指土地的使用者直接向国有土地的代表人提出有偿使用土地的愿望代表人提出有偿使用土地的愿望,并由双并由双方进行谈判、协商出让土地使用权。方进行谈判、协商出让土地使用权。这是指由符合条件的土地使用者以书面这是指由符合条件的土地使用者以书面投标形式投标形式,竞争某块土地的使用权竞争某块土地的使用权,由招由招标人择优确定土地使用者的出让方式。标人择优确定土地使用者的出让方式。这是指国有土地的代表人在指定的时间和这是指国有土地的代表

12、人在指定的时间和地点地点,组织符合条件的土地使用者到场组织符合条件的土地使用者到场,就某就某块土地进行公开叫价竞投块土地进行公开叫价竞投,按按“出价高者优出价高者优先先”的原则确定土地使用者的出让方式。的原则确定土地使用者的出让方式。出让方法出让方法(1)协议出让。(2)招标出让。 (3)拍卖拍卖出让。出让。10.2 10.2 城市土地市场管理城市土地市场管理10.2.4 10.2.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让3.城市土地使用权的回收 土地管理法第58条规定,有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用

13、权:(1)为公共利益需要使用土地的;(2)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;(4)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。10.2 10.2 城市土地市场管理城市土地市场管理10.2.5 10.2.5 城市土地的市场交易城市土地的市场交易1.城市土地市场的结构(1)一级市场。也就是由国家以土地所有者的身份一级市场。也就是由国家以土地所有者的身份,通过批租将通过批租将土地的使用权投放市场运行。土地的使用权投放市场运行。(2)二级市场。

14、也就是由获得土地使用权的经营者二级市场。也就是由获得土地使用权的经营者,直接将土地直接将土地投入市场流通投入市场流通,或通过建设商品房间接地将土地投放市场。或通过建设商品房间接地将土地投放市场。(3)三级市场。也就是由土地使用者通过房产交易而使土地间三级市场。也就是由土地使用者通过房产交易而使土地间接进入市场流通接进入市场流通,表现为土地使用者之间的横向交易表现为土地使用者之间的横向交易,具有消具有消费性质。费性质。10.2 10.2 城市土地市场管理城市土地市场管理10.2.5 10.2.5 城市土地的市场交易城市土地的市场交易2.城市土地使用权转让 这是指土地使用者将土地使用权进行再转让的

15、行为，包括出售、交换和赠与三种方式。城市土地使用权转让具有以下特点:特点特点10.2 10.2 城市土地市场管理城市土地市场管理10.2.5 10.2.5 城市土地的市场交易城市土地的市场交易3.城市土地使用权出租 这是指土地使用者作为出租人,将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。4.城市土地使用权抵押 这是指土地使用者以土地使用权作为履行债务的一种债务担保形式。10.3 10.3 城市房产市场管理城市房产市场管理10.3.1 10.3.1 城市住房概述城市住房概述1.城市住房的特性城市住房的特性主要表现在:10.3 10.3 城市房产市场管理

16、城市房产市场管理10.3.1 10.3.1 城市住房概述城市住房概述2.城市住房建设的作用作用作用(1)住房是居民的基本物质资料。(2)住房建设带动房地产业的发展。(3)住房建设带动其他行业发展。10.3 10.3 城市房产市场管理城市房产市场管理10.3.2 10.3.2 城市住房的供给与需求城市住房的供给与需求1.城市住房的需求 住房需求是指具有购买住房意愿和支付能力的需要,它既受制于经济发展水平,也受制于家庭收入、住房价格、人口密度和人口结构等因素。2.城市住房的供给 城市住房供给方式可分为三种类型:市场调节型、国家分配型、市场调节和政府干预相结合型。经济发展水平经济发展水平家庭收入家庭

17、收入住房价格住房价格人口密度人口密度人口结构人口结构10.3 10.3 城市房产市场管理城市房产市场管理10.3.2 10.3.2 城市住房的供给与需求城市住房的供给与需求3.城市住房的消费 城市住房的消费主要有两种方式:(1)租赁。城市低收入阶层的住房消费大多选择租赁方式。租赁表现为住房所有权与使用权的分离。(2)购买。住房购买主要是针对中高收入群体而言的。商品房的价格构成主要包括土地出让金、土地征用费、基础设施费、建筑工程费、经营管理费、银行利息、税金、企业利润等。10.3 10.3 城市房产市场管理城市房产市场管理10.3.3 10.3.3 城市住房制度改革城市住房制度改革1.城市住房制

18、度改革历程 1980年6月,中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇报提纲中提出,准许私人建房、私人买房,准许私人拥有自己的住宅。它揭开了城镇住房制度改革的序幕。 1991年10月,第二次全国住房制度改革会议召开。 1994年7月,国务院发布关于深化城镇住房制度改革的决定,提出建立与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度。 1998年7月,国务院下发关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知。10.3 10.3 城市房产市场管理城市房产市场管理10.3.3 10.3.3 城市住房制度改革城市住房制度改革2.城市住房供给的制度安排目前,我国城市住房主要有以下几种类型：阅读材料：中国加

19、快发展公共租赁住房10.3 10.3 城市房产市场管理城市房产市场管理10.3.4 10.3.4 城市住房市场管理城市住房市场管理1.城市住房建设管理 我国城市住房建设的制度安排主要有:(1)城市住房建设规划制度。(2)房地产开发经营制度。(3)综合开发、配套建设制度。(4)鼓励企业参与经济适用房建设。(5)旧区改建和新区建设相结合。10.3 10.3 城市房产市场管理城市房产市场管理10.3.4 10.3.4 城市住房市场管理城市住房市场管理2.城市住房交易管理城市住房交易,包括房产转让、房产抵押和房屋租赁。(1)城市住房交易的制度安排。我国城市住房交易的基本制度安排主要有:1)房屋所有权和

20、土地使用权同时交易。2)房产价格评估制度。3)房产成交价格申报制度。4)房产交易登记制度。10.3 10.3 城市房产市场管理城市房产市场管理10.3.4 10.3.4 城市住房市场管理城市住房市场管理2.城市住房交易管理(2)城市房产的转让。 城市房产转让是指房产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的行为。(3)城市房产的抵押和租赁 房产抵押是指抵押人以其合法的房产用不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。10.4 10.4 城市住房保障制度城市住房保障制度10.4.1 10.4.1 城市住房保障的必要性城市住房保障的必要性1.住房保障的含义住房保障住房保障10.

21、4 10.4 城市住房保障制度城市住房保障制度10.4.1 10.4.1 城市住房保障的必要性城市住房保障的必要性2.住房保障的意义住房保障的社会意义在于:(1)保障基本人权,满足人的基本需求。(2)维护人的尊严,提升城市文明。(3)保障性住房建设对扩大消费具有带动效应。社会意义社会意义10.4 10.4 城市住房保障制度城市住房保障制度10.4.2 10.4.2 国外城市住房保障制度国外城市住房保障制度1.美国住房保障制度美国住房保障制度可以概括为:(1)发展商业性的房屋抵押贷款保险。(2)为低收入家庭购房提供低息贷款。(3)为低收入家庭提供住房补贴。(4)为低收入家庭提供低租金公共住宅。阅

22、读材料：美国公共住房的政策变迁10.4 10.4 城市住房保障制度城市住房保障制度10.4.2 10.4.2 国外城市住房保障制度国外城市住房保障制度2.德国住房保障制度 德国住房保障制度主要包括三个方面的内容:(1)房租补贴制度。(2)住房储蓄和融资制度。(3)购、建房税收优惠政策。3.新加坡的公共住房制度 新加坡公共住房制度具有以下特色:(1)制定住房建设长远规划。(2)实行住房公积金制度。(3)实行公共住房出售政策。(4)分级提供住房补贴。阅读材料：新加坡公共住房保障制度10.4 10.4 城市住房保障制度城市住房保障制度10.4.3 10.4.3 国外城市住房保障的经验国外城市住房保障的经验通过比较国外住房保障制度,可以得到以下启示:启示启示10.4 10.4 城市住房保障制度城市住房保障制度10.4.4 10.4.4 中国城市住房保障制度改革中国城市住房保障制度改革1.中国城市住房保障的基本框