第二章温泉资源及游客市场分析

1、b第二章温泉资源及游客市场分析2. 1温泉储量及开发容量分析1、水文及储量项目所开发的温泉泉眼位于零溪河岸边， 一年四季不断喷涌，从 无间断。出水温度53度，生产规模104.03万立方/年，地下热水含 水层循环条件好，补给来源充裕，水位、水温动态基本稳定。温泉水 中矿化物极为丰富，达到有“医疗价值浓度”的成份有氟、锂、偏硅 酸和氨，并含有澳、碘、偏硼酸、碑、铝、锌、铁、铜等多钟微量元 素。该温泉水为氢、硅、氟医疗热矿水，水质类型为重碳酸钙型水， 矿化度为每升6.5克，人畜均可直接饮用，对人体有明显的医疗保健 作用，对各种慢性病有独特的疗效。2、客源市场分析慈利县旅游资源丰富，品质很高，已经具有

2、一定的市场基础。2015 年，全县累计接待中外游客近430万人，旅游直接收入超过34亿元， 旅游业在全县的支柱产业地位得到进一步巩固。项目开发是在原万福温泉项目的基础上，结合休闲游客的特点， 确立“回归自然”与“娱乐休闲”相结合的开发理念，满足游客放松 工作紧张节奏、亲近自然、融于自然的心理需求，从而确立了项目- 万福温泉国际度假村项目。项目以水体资源、山区气候、地质景观、 乡村风情、有机食物为核心，开发适合康体养生、休闲度假为主题的 产品。项目的开发针对城市居民这一主要消费群体进行定位，并加强各景点的互补性，联合推出一些组合产品；注重广大工薪阶层的承受 能力，制定合理的价格。通过温泉产业化建

3、设，为张家界从观光型旅游向休闲度假型旅游转变提供重要的平台支持。温泉旅游项目经营能否成功的一个重要因素是游客市场。按照市场经济需求的规律进行决 策是一个根本原则，这里具体表现为市场导向原则，即将客原市场的 现实和潜在需求，以及市场的竞争情况作为决策的重要依据。 市场定 位：项目接待客人分为二大部分，第一部分为附近周围城市居民，第 二部分为来张家界旅游的国内外游客。1)周围游客人数根据国家旅游局统计资料测算，现按1.5小时路程250公里范围 策划，其市场定位城市大约为：张家界市桑植、武陵源、永定区，相 西古丈、保靖、花垣、凤凰、龙山及卢溪，怀化市沅陵，常德市桃源、 安乡、南县、临澧、津市、石门，

4、益阳市及桃江、汉寿、沅江等；湖 北石首、公安、松滋、来峰、鹤峰。其中：张家界市175万人，其中市镇58万人。湘西305万人，其中市镇65万人。常德市798万人，其中常待市城区125万人，其它县市市镇 68 万人。益阳、怀化及湖北部分县市市镇约 160万人以上总人口 2139万人，其中市镇共500万人，现按市镇500万 人分析，每年按20%+算有100万人来本旅游度假村休假。2)国际国内游客人数(1)2011年-2015年全市接待旅游人数分析2011年全市接待游客2935万人，国内2788万人；国外147万 人。2012年全市接待游客3273万人，国内3109万人；国外164万2013年全市接待

5、游客3575万人,国内3396万人;国外179万2014年全市接待游客4235万人,国内4023万人;国外212万2015年全市接待游客5273万人,国内5009万人;国外264万2016年全市接待游客6143万人,国内5931万人;国外312万2011-2016年年均游客人数增长15-20% 年均接待游客4239万人,项目按照全市接待人数3涉算，每年可以接待人数120万人。(2)2014-2016年玻璃桥游客接待人数2014年玻璃桥接待游客120万人，2015年玻璃桥接待游客150万人，2016年玻璃桥接待游客214万人。年均接待人数160万人, 按总接待总数15%算，则有20万人可到本度假

6、村休假。3、温泉资源使用权利用该温泉资源通过竞拍取得，取到转让竞价确认合同，明确可独家 依法申请延续万福温泉资源采矿许可，并可采用直接申请方式取得。2016年7月5日慈利县人民政府县长办公会议纪要进一步明确万福温泉资源特许经营权归张家界万福温泉国际酒店有限公司独享使用, 采矿权价款县级部分可缓交，市级部分由县政府积极争取市里支持优 惠。温泉旅游是以感受温泉沐浴文化为目的，将原先单一疗养的物化 享受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，以健康为主题，达到 养生和休闲效果的时尚体验旅游， 是温泉与旅游相结合的产物，是休 闲度假旅游的重要组成，是适应我国从观光旅游为主向观光与休闲度 假旅游并重转化需

7、求的重要旅游产品。因此，项目是可行的。4、温泉资源利用，四季各有特色温泉旅游季节性强，由于季节、气候和水温因素影响，在项目开 发利用和经营方面，在季开发温泉沐浴泡浴项目，在夏季推出“夜泡 温泉”、“冷雾层泉”项目。项目温泉资源丰富，一年四季不断喷涌，从无间断。出水温度53度，适宜冬天洗浴。生产规模104.03万立方/年，每天104.03*10000 立方/365天=2850立方/天，即每日生产供应 53度温泉水2850吨。 可以供应500个洗浴池同时洗浴用水，每个洗浴池可以供10人同时使用，即日均500个*10人*2次=10000人次。旺季7个月*30天*1 万人次=210万人次，淡季5个月*

8、30*2000人次=30万人次，合计240 万人次（年均最大接待量）。2.2 温泉旅游文化分析温泉，是大自然赐予人类的天然瑰室。几千年前，论语对用天然温泉进行沐浴的记载“浴手沂，风手午云，泳而归”。不少温泉 还有着非常浓郁的历史文化底蕴，如历史上温泉利用最为辉煌的唐 代，“华清池水冼凝脂”便向我们展示了一幅千古流传的“贵妃出浴 图”。我国有着十分丰宫的温泉资原。据不完全统计，目前国内大大小 小的温泉大约就有3000多家。长期以来，人们对温泉资源的利用只 是停留在简单的健康疗养上，或作为配套套项目出现在商务酒店中， 所面向的群体非常狭小，更未能形底温泉旅游的概念。随着人们生活 水平的提高，传统的

9、温泉开发方式已无法为人们带来全新的体验和享受，更无法为投资者带来有效回报。我国旅游业目前正处于转型期，旅游产品的升级，由观光旅游转 为休闲旅游，进而上升为度假旅游便成为此关键时期的突出特点。 与 此同时，我国旅游市场也从观光旅游形态向休闲度假旅游形态过渡。 在这种新的市场需求催生下，现代温泉旅游一改传统的单纯“泡汤” 式，逐步演变为以健康为主题的休闲度假旅游时尚，成为转型期炙手 可热的一种新型旅游产品，从而极大的满足了旅游者文化和精神层面 的需求，适应了现代旅游市场消费的特点。温泉旅游将温泉的养生、 保健功能与度假休闲完美的融合在一起， 集养生、保健、美容、休闲、 度假、商务会展等多功能于一体

10、，通过提供系列化的服务使消费者获 得一种全新的体验和感受。巨大的吸引力促使我国温泉旅游消费群体 不断得到扩大，焕发出新的生命力。温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心疲惫的方式，是一 种高级的享受，符合人们的休闲、养生和度假需求，很自然地它开始 受到了越来越多人士的青睐。温泉旅游者正从专门化、特殊化的消费 群体向大众化发展。正是基于这种需求的变化，“医疗保健文化”和“休闲文化”逐渐成为了现代社会温泉旅游的核心主题。温泉休闲度假旅游的一类消费群体是商务旅游者和会展旅游者。 随着经济的发展和对外开放的不断深化，国内国际的商务旅游和会展 旅游必将日渐增多。这两部分旅游者的共同特点是，消费水平高、逗

11、 留时间长、非基本旅游消费支出比例大，同时比较注重文化品位。商 务会展旅游者的消费能力是一般旅游者的 4-5倍。商务旅游者公务之 余最喜欢的活动就是购物、观光、美食、保健和娱乐等。南方的商界 人士则更注重修心养性，往往喜欢在休假、运动、养生保健活动中谈 生意。这些正是温泉度假旅游的特长所在， 这里同样潜藏着温泉旅游 的巨大商机。张家界万福温泉国际度假村的建成， 带来一种温泉资源开发、利 用、经营、管理的全新理念和模式，更开创一温泉旅游和温泉文化。1、温泉旅游也是感受温泉沐浴文化把温泉单一疗养的物化享受，提升到现代消费层面，把健康养生 与休闲结合在一起的时尚旅游文化。它把温泉的养生功能与休闲度假

12、 旅游概念完美融合，温泉再是“疗养”的代名词，也不再是热气腾腾 的大澡池，而是养生、休闲、度假、旅游的文化载体，健身、疗养的 温泉，放松心情、舒活筋骨的旅游目的地；既是能与家人或三五好友 一起前来度假温馨一刻的休闭地，也是能安享生命尊贵和心灵宁静的 度假村。在这里，温泉的内涵以“养生、休闲、度假、旅游”为核心 并得以延伸，目标群体超前扩大，焕发出新的生命力。温泉旅游，让 人们开始一种全新的体验：泡温泉也能这么多姿多彩，也有这么迷人 的魅力。2、张家界万福温泉国际度假村项目的产品定位市场经济条件下，一个好的项目产品定位相当重要，应根据“以 需定产”的市场经济运作法则确定项目的产品定位。温泉项目属

13、于养生、休闲、度假旅游的范畴，服务对象是休闲、度假、旅游的客人。 因此，张家界万福温泉国际度假村项目的市场客源定位应是较为高档 的休闲一族。张家界万福温泉国际度假村项目的产品定位是以温泉为 核心，以健康、养生为主题的度假旅游产品，温泉是项目主导功能产3、温泉资源保护和可持续开发必须掌握到真实、可靠的有关屋泉的数据和指标，对温泉水资源 进行科学的探列，探明温泉的三要素“水质、水温、水量”（储量和开采量）。在产品设计、规划及以后的经营管理方面都体现节约资源、 可持续开发的原则。温泉旅游产品规划、开发经营管理的四个指导思 想是：高起点规划、高标准创建、高效能经营、高效益回报。4、尽可能建设露天温泉浴

14、池在产品和市场定位明确的前提下， 策划项目的功能设计。根当地 气候、季节、民俗民风等因素及水温、水质、水量条件，首先设计确 定每日的接待能力，确定温泉的设计风格（露天、半露天、室内三种）c 如果在温度许可的情况下，建议尽可能建设露天温泉，在露天温泉里 泡浴，与大自然相融合，空气清新，很有情调，旃客会感觉到非常舒 畅。尤其在冬天，边欣赏雪花边泡温泉，是很多温泉度好者非常同往 的最高意境。5、充分体现温泉旅游的经营理念衡量温泉旅游项目的规划、设计是否符合要求游客，不是气派与 豪华，是温泉旅游项目奉献给游客健康、养生、放松、休闲、度假的 享受。6、以人为本，亲情关怀温泉旅游规划的核心内容，它将通过自

15、然景观、建筑风格、园林 设计、服务方式等方面来塑造。建筑、设计、装饰要体现对人无微不 至的关心和股务，体现安全、健康、舒适的原则，还要考虑老年人、 残疾人、儿童的方便，为游客提供无障碍服务。项目以温泉为主题， 配套健康健身休闲、娱乐、体育、游戏、文化项目，要有玩头、有看 头、有说头。2.3 项目品牌形象分析1、温泉旅游项目经营管理分析打造温泉沐浴文化。具有有文化内涵的东西，才有长久的生命力。 深入挖掘中国的温泉沐浴文化，发扬光大。日本的温泉文化，客观地 说，是从中国的唐代引进的，并得到了很好的发扬。2、加强温泉旅游市场营销市场经济条件下，市场是企业发展导航，营销是发展龙头，张家 界万福温泉国际

16、度假村的主要功能产品、主要卖点是温泉。因此，市 场营销要主推温泉，重点是推销一种健康、养生的度假休闲方武。根 据温泉度假的性质，周末及节假日家庭度假散客较多，而平日就可以 开友旅游团体、会务团体（宣传白天开会，晚上泡温泉的优势），以作 为平日经营的补充。3、项目开发经营特点1）项目以“福”文化为内涵，以温泉洗浴为特色，集温泉洗浴、 室内外休闲、度假娱乐、健身保健、森林康养、住宿餐饮、商务会议， 团队旅游于一体，功能齐全，设施配套、环境优美，格调尊贵，能够 为客人提供品种丰富的高品位的服务。2）项目设置大小泡池99个，有惊险刺激，有情趣横生，有环境 雅致，有韵味十足，可供客人游泳、冲浪、洗浴，酣

17、畅戏水，洗却生 活的疲惫和风尘，让游客们流连忘返。3）项目以福文化为内涵，设置了迎福区、接福区、赐福区、送福 区、造福区、聚福区、祈福区、享福区九大区域，优雅的建筑造型、 别致的生态园林，使游客在休闲养生的同时，一种生在福中感觉油然 而生。a项目优势将使该项目成为张家界乃至湖南旅游景点的新亮点，特别是其休闲养生功能，不仅将吸引更多的游客光临，增加游客资源， 而且还可以解决张家界旅游市场淡旺季的游客资源不平衡的问题， 具 有明显的市场竞争优势，并促进张家界旅游市场更好的发展。b项目主要形象以福字文化为核心。其品牌形象为项目以福文化 为核心，其项目的各项用品、设施、商标及产品的名称均注入“福” 字

18、文化，用来对企业的高品位的包装。c谈古论今，人人都向往幸福，按现代人的文化观念和生存标准 来看，福文化中倡导的福，应该包含了全部的幸福。建议项目以长寿 福、富裕福、康宁福、美德福、和合福、子孝福来贯穿项目景点和浴 洗房间。长寿福。在中华民族上下几千年的传统中，寿和福一样受到重视。“寿”文化即祝寿的主题很多。如“八仙祝寿”、“松鹤长寿”、“福 寿双全”。富裕福。中华民族千百年来追求的“丰衣足食”、“年年有余”。 现代社会“小康水平”都是达到日用有余，“勤劳致富”。富裕是福。康宁福。中国人追求康宁，康宁就是平安。达到身心健康，心胸 开阔，性格随和，心地善良，从不患得患失，克服心胸狭隘、脾气暴 躁、

19、爱钻牛角尖的陋习。心情即心理情绪对身体影响极大，最好的心 情是“宁静”。古人十分讲究修身养性，所谓“知足者，常乐也”， 保持好心态人就会康宁。美德福。有美德，应该说是既讲道德，又追求真埋，乐于助人， 有爱心。乐于助人，净化人心，“老吾老，以及人之老；幼吾幼，以 及人之幼。”和合福。和睦和谐，合作共赢，和气生财，家和万事兴，和睦有o子孝福。祭祀有“六尊”，民间祝福大典，也讲究摆放“六蛊礼 酒”。福之最高境界为“子福”，即后代的延续这种观念具体体现在 祖宗观念和传宗观念上，从古到今，与祖宗观念相辅相成的是后代观 念。在中国人看来，维持和谐、温暖的家庭关系，是达到福寿双全的 最重要方面。2.4 旅游

20、市场分析旅游产业是资源消耗低、带动系数大、就业机会多、综合效益好 的战略性产业。在旅游资源十分丰富的武陵山区，抓住国家考察筹建 武陵山经济协作区的发展机遇，通过整体规划、政策扶持、增加投入、 区域合作、提高民族文化内涵等措施，唤醒沉睡的旅游资源，形成大 旅游、大配套、大线路、大产业的旅游发展格局，繁荣民族文化事业， 助推旅游经济发展，将资源 优势转化为经济优势，对促进武陵山民 族地区连片扶贫开发、经济持续发展、民族文化保护、建立内陆开放 高地、促进民族团结和谐等具有重要意义。随着人们生活水平日益提高和闲暇时间增多， 旅游业正成为当今 世界最具生机活力、永不衰落的“朝阳产业”，成为经济增长的新“

21、亮 点”。改革开放以来，我国旅游业已经实现了连续20多年的持续、快速发展，旅游业在国民经济中的地位和作用日益增强， 国内旅游人 数和效益指标有了百倍以上的增长，国际旅游各项指标比1978年有了四十倍以上的增长，实现了从“资源大国”到“亚洲旅游大国”的 历史性跨越。随着小康社会的到来，我国旅游发展格局和态势正在发 生着深刻地变化，从“观光时代”向“休闲度假时代”转变，人们的 休闲时间越来越多，传统工作和休闲概念已经逐步地模糊， 人们更加 注重文化精神的消费与追求，这种变化大大刺激了休闲度假旅游的发 展，使得休闲消费成为我国旅游业的新增长点。又加之追求保健、享 受健康，已逐渐成为一种社会时尚，是现

22、代旅游发展所追求的核心价 值，因此，休闲保健旅游主动顺应了人们旅游观念的改变和对健康的 追求，拓展了旅游方式，丰富了旅游内涵，是第二代旅游发展的一个 重要方向。慈利位于湖南省的西北部，是风景名胜张家界的重要一翼。 就在 这片沃土上，育出了爱国将领孙开化、中华英豪杜心武、无产阶级革 命家袁任远、著名核物理学家陈能宽等一大批杰出人才。就在这片沃 土上，生长着银杏、琪桐等427种珍贵树木，种植名贵药材40万亩, 被誉为“中国杜仲之乡”；由中科院命名的“慈利金香柚”甜美醇香， 饮誉海外；还集聚了云豹、大鲸等 472种野生动物，珍藏着27种矿 产，尤其是大理石，工业储量达3亿立方米，虎皮黄、云黄玉等品种

23、 全国稀罕，故慈利又有“大理石之乡”的美誉。慈利儿女，励精图治， “银澧金慈”添风采。慈利交通大改善，枝柳铁路东西贯通，张家界机场近在咫尺，省道县道高速公路四通八达，境内有2005通车的常张高速公路，目前进入国家十三五规划的还有宜昌到张家界高速公路 和安乡到慈利高速公路，目前已进入开工阶段。水能资源丰富，已建 成131处小水电站，装机6万千瓦，是“全国农村电气化达标县”。 城关电站、装机30万千瓦江证电站竣工发电，长滩河电站和茶林和 电站发电，茶庵电站扩建，良好效益。邮政通信发展迅速，程控电话、 移动电话遍布城乡，互联网“飞入寻常百姓家”。有“南武当”之称 的五雷山道教旅游胜地，江证电站的沙江

24、风光及跨流域的赵家垃水库 风光，每年吸引着成千上万的游客。投资环境宽松，有20多家外资企业在慈利安家。文化、教育、卫生、科技、体育等社会事业同步发 展，是全国的教育和体育先进县。人民医院、中医院均被评为全国二 甲医院，中医院为“全国示范中医医院”。城乡生活条件大大改善， 人民安居乐业。慈利已成为湘西北地区开放发展前沿。1、项目产业方向分析项目建设符合产业结构调整指导目录 （2011年本）中鼓励类 第三十四大类“旅游业”中的森林旅游、旅游基础设施建设小项。项 目建设将进一步促进张家界旅游业的发展。 项目的建设将成为张家界 市创建旅游精品城市工程中的重要组成部分。2、项目规划分析湖南省“十三五”规

25、划在发展旅游业章节中明确指出：建设 更具吸引力的旅游目的地。努力打造具有广泛美誉度的旅游产品， 支 持创建一批国家5A级旅游景区，建设重点旅游城市、旅游景区游客 服务中心，配套完善酒店（度假村）、餐饮、购物、娱乐、休闲、泊车 等设施，加大“数字景区”建设。张家界市“十三五”规划中明确指出了，张家界市旅游产业 明显存在着，结构单一，综合竞争能力弱的问题。并提出了 “一年开 好头，三年有变化，五年上台阶，十年大跨越”的发展目标。在发展 举措中进一步要求完善旅游产品体系。 依托观光旅游资源，扎实推进 户外休闲度假、商务会展、特色文化发展基础平台建设，着力打造户 外观光旅游、休闲度假旅游、商务会展旅游

26、三大主体产品体系，培育 壮大户外文化旅游、自驾车旅游、康体休闲旅游、高尔夫旅游、科考 探险旅游等新型产品体系，突出高端旅游产品建设，加快形成多层次 多样化户外旅游产品体系。慈利县“十三五”规划中明确指出，旅游升级，做足“水文章”，彰显“新奇特”，用足“休闲牌”，建设“温泉之乡、道教圣 地、休闲乐园”，打造形成张家界东线旅游精品路线，树立“美丽张 家界的新体验一一慈利”品牌。到 2020年，实现全县旅游产业大跨 越，旅游总收入超过50亿元，建成5A级景区1个，4A级景区5个， 3A级景区4个以上，成为湖南省旅游经济强县、张家界旅游副中心、 张家界世界遗产精品旅游的观光带暨文化体验休闲度假基地、张

27、家界旅游板块“第三极”。2.5 项目必要性分析1、促进旅游市场持续稳定增长近几十年，旅游产业在国际上一直是蓬勃发展的经济， 在不少国 家已经成为当家立国的经济支柱，在我国也被列为重点发展的经济产 业。随着交通、信息以及各类技术的发展，旅游的人数，范围、项目 内容等都在快速增长，旅游度假休闲已成为人们日常生活安排，特别是2017年国庆中秋假日全国共接待国内游客 7.05亿人次，实现国内 旅游收入5836亿元。与2016年同比，接待游客数和旅游收入分别增 长 11.9麻口 13.9%。2、可观的游客市场促进张家界旅游经济提质升级“十三五”（2016-2020年）是张家界市全面建设小康社会，加快 转

28、变经济发展方式的关键时期，是加快建设国内外知名的旅游胜地， 向旅游经济强市加速迈进的攻坚时期。“十三五”期间，张家界市旅游业将以中央十八大、十八届三中、四中全会精神和提质张家界、打 造升级版战略为指导，围绕“转型升级”主题，遵照张家界市委六届 五次会议以来所形成的“一战略七行动”的总体部署，重点打造“适 应现代市场需求”的休闲度假旅游产品，力争早日实现“旅游胜地梦”。 根据十三五旅游产业规划目标，2016年张家界接待旅游总人次 6143 万，旅游总收入达到了 443亿元，在2017年，张家界相继推出了春 游张家界，踏歌山水间，秋游张家界，峰迷全世界，冬游张家界、嗨 动全世界等一系列推广活动，1

29、至9月，接待旅游总人次5333万，旅 游总收入381.57亿元，十一黄金周期间，张家界市各景点共接待游 客239.79万人次，同比增长12.09%,实现旅游收入16.65亿元，同 比增长18.31%.3、促进慈利县旅游发展规划快步实施慈利县旅游发展规划旅游发展目标与战略中指出：优化旅游产业 结构的发展战略。慈利县的传统旅游产业要素已经初具规模，但产业要素构成主要仍限于景区景点建设、旅行社、饭店等，新兴旅游产业 业态与产业要素发展明显滞后于旅游目的地建设。 规划期内要适度控 制旅游景区景点数量，提升旅游接待设施质量，增强旅行社的区域组 织能力，加快旅游文化传播、旅游商品生产、旅游地产、旅游现代服

30、 务业、旅游农业与旅游工业等的建设。项目建设符合慈利县旅游发 展规划中指出的提升旅游接待设施质量，加快旅游文化传播、旅游 商品生产、旅游地产、旅游现代服务业等的建设。4、促进慈利县旅游产业转型升级做足“水文章”，彰显“新奇特”，用足“休闲牌”，建设“温 泉之乡、道教圣地、休闲乐园”，打造形成张家界东线旅游精品路线， 树立“美丽张家界的新体验一一慈利”品牌。万福温泉属天然自涌温 泉，清澈碧透，常年恒温 53 C,富含偏硅酸、氨等多种有益人体健 康的天然矿物质，既可直接饮用，又有医疗保健作用，据权威机构检 测，万福温泉是中国最大的氢温泉资源。 张家界万福温泉国际酒店有 限公司依靠万福温泉优势，大力

31、发展张家界万福温泉国际度假村项 目，是促进慈利县旅游产业转型的需要。5、促进张家界东线旅游精品景区升级版的打造立足慈利县的文化、生态两大特色，以万福温泉为依托，打造中 国规模最大、科技含量最高、接待能力最强的温泉旅游休闲度假景区。慈利县“十三五”规划中明确指出了，旅游升级。做足“水文章”， 彰显“新奇特”，用足“休闲牌”，建设“温泉之乡、道教圣地、休 闲乐园”，打造形成张家界东线旅游精品路线，树立“美丽张家界的 新体验一一慈利”品牌。到 2020年，实现全县旅游产业大跨越，旅 游总收入超过50亿元，建成5A级景区1个，4A级景区5个，3A级 景区4个以上，成为湖南省旅游经济强县、张家界旅游副中

32、心、张家 界世界遗产精品旅游的观光带暨文化体验休闲度假基地、张家界旅游 板块“第三极”。6、项目周边休闲人群消费市场不断扩张的消纳。该项目北邻常德石门、澧县、东接常德市及桃源县，南临长沙、 益阳等大中城市，不到两个小时，西靠湘西州，湖北、贵州的部分城 市也与该项目相离很近，项目辐射人口超过千万人。随着人们收入不 断提高，消费观念的转变，旅游消费市场将不断扩张，具有巨大的开 发潜力。2.6 项目可行性分析1、社会条件项目建设在很好促进当地旅游产业发展的同时， 改善了城市居住 环境，提高城市品位，为当地居民提供就业岗位，延伸旅游消费链， 带来一些列的社会和经济效益。2、区位条件张家界万福温泉国际度

33、假村属于世界一流温泉、中国规模最大、科技含量最高、接待能力最强的温泉旅游休闲度假景区，周边旅游资 源十分丰富，距离中国南武当一一五雷仙山景区 18公里、距离张家 界一线天景区（朝阳地缝）40公里、距离张家界玻璃桥46公里、距离 张家界天门山景区和张家界核心景区 69公里。区位优势十分明显。3、交通条件慈利处于湘西北地区，张家界的门户，境内交通较为方便。项目 具有较好的交通优势和辐射能力。长张高速慈利东出口与项目仅相隔 100米，下高速就到，与张家界、常德市区均只有70公里，行程时间仅30-40分钟，与长沙市区也只有240公里。即将建设的安慈高速、 宜张高速均在慈利县城与长张高速贯通，建成后在项

34、目所在地将成为 一个高速枢纽，南来北往的客人来此非常方便。项目距张家界的荷花 机场和常德的桃花源机场经长张高速均只有 70公里。县域境内现有 枝柳铁路通过，并设有慈利火车站。建设中的石门至张家界高铁虽然 在慈利没有设有停靠车站，开通后从石门、张家界到该项目均只有 40分钟车程。高速公路、省道S304线、S306线及县级公路在项目附 近相交汇。与张家界核心景区和周边的五雷山、一线天、大峡谷玻璃 桥均相连通，地理位置十分优越。处于大湘西地区文化生态旅游精品 线路“峰林峡谷”节点。精品线路“峰林峡谷”，全线位于张家界境 内，途经慈利县、武陵源、永定区、依托张家界自然风光和土家风光 资源，以五雷山、万

35、福温泉等为核心，以常张高速、 S306国道为发 展轴线，形成北接石门、南接凤凰的精品旅游线路。4、资金条件项目资金自筹和银行贷款，建设单位已筹措大量资金用以项目建 设，后期将会继续有资金融入。5、环境条件项目建设不会对环境造成较大污染，主要污染物为建设期的噪音 和扬尘。项目的建设，为发展慈利县乡镇旅游事业创造良好的硬件条 件。6、施工条件场区内地质条件良好，无特殊复杂结构，可通过招投标的方式， 选取优秀的设计施工单位完成。7、项目法律条件项目建设符合国家和地方政策要求，有效促进张家界市的旅游产 业转型，服务于慈利县的“十三五”规划目标，和城市规划建设发展 要求。8、政策条件1）慈利县人民政府2

36、014年4月出台了慈利县鼓励投资若干规 定慈政发【2014】7号文件，文件规定对固定资产投资额超过 5000 万元以上的旅游项目给予如下优惠：县人民政府以投资者取得的土地 使用权出让过程中县级财政净收益同等额度扶持投资者，用于基础设施配套建设。新办企业自投产经营之日起三年内企业所得税县财政部 分实行先征后返。新办企业自投产经营之日起三年内增值税等经营性 税收县级财政部分的50励给投资企业，第四至六年较上年有增加 的，按增加额（县级财政部分）的50濮励给企业。投资项目建设期间， 行政事业性收费除上交省市部分和工本费外，县级行政性收费均按最 低标准的10%攵取，县级事业性收费按最低标准的 30%攵

37、取，有偿服 务性收费按最低标准的50%;行定额包干。经营期间，行政事业性收 费按最低标准优惠收取。2）公司建设过程和经营过程问题多次得到慈利县人民政府县长办公会议解决，形成会议纪要，对土地、费税、温泉资源、电力、规 划等问题做了进一步的明确，为该项目的顺利实施和营运提供了政策 保障。项目属于张家界市及慈利县重点建设项目之一， 享受省发改委、 旅发委等部门的政策扶持。综上所述，慈利县旅游经济快速发展和旅游产业转型政策促使项 目的产生，项目建设可以促进张家界市旅游经济发展提质升级，各项建设条件符合国家和地方规划要求，所以项目是可行的。改造建设项目投资估算表序号工程或费用名称工程量基本价合计价备注单

38、位数量万元万元一设备及工器购置费用1138.51设备购置费用907.5a电梯组2155330b中央空调机组组2155330c消防设备（含配套仪表套66d洗浴设备套99e备用电发电机组73f其它设备费332工器具生产家具购置费231a工器具66b生产家具购置费155二建筑安装工程费用108081建筑房屋M719400.10677676a土建工程M719400.0443165b装饰工程M719400.05283798c水电安装工程M719400.0044317d消防工程M719400.001179e通风空调工程M719400.00443172附属配套工程423a院内路面广场停车场M262860.0

39、055145b绿化工程M789300.0288228c场区大门503前期工程费用及施工准备2709a施工用五通一平25581)给水工程2382)排水工程203)引进大网电824)公路835)平整场地挡土墙玲M28000.0339276)平整场地挡土墙砌块M390600.0156007)挖方填方M1992000.00153078)伶围墙M91350.033300b其它费用152三工程建设其它费用44451土地使用费3089a征地2145b土地补偿费9452项目建设有关费用558a设计费73b勘察费6.5c招投标费用13d工程监理费33e质量监督费16.5f建设单位管理费13g排污及环卫设施费46h人防费用2053企业生产经营费用802a培训费155b广告费495c其它费用142四预备费8781基本预备费7132涨价预备费155五建设期贷款利息2000360六流动资全2000330合计18000表2建设投资估算表（概算法）合计金额备注合计单价合计建筑工程费70147.38初设批复40709.2563549.0816