民法典新规则解读七：“住改商”条件

1、民法典新规则解读七：住改商条件第279条【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法 律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将 住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约 外，应当经有利害关系的业主一致同意。解读：物权法第77条规定：“业主不得违反法律、法规 以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变 为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当 经有利害关系的业主同意。”较之于物权法第77条， 民法典第279条新增加了 “一致”二字，明确了 “住改商” 需要经有利害关系的业主“一致”同意。关于有利害关系的业主，最高人民法院关于审理建 筑物区分所有权纠纷

2、案件具体应用法律若干问题的解释 （以下简称建筑物区分所有权解释第11条作出了较为 清晰的认定，即：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建 筑物内的其他业主，应当认定为物权法第77条所称'有利 害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主 张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到 或者可能受到不利影响。”根据该条规定，对于“有利害关 系的业主”，应根据“住宅改变为经营性用房”的影响范围、 影响程度的不同，具体分析确定。一般来说，相邻业主是“有 利害关系的业主“；但是，在“住宅改变为经营性用房”影 响范围越广，影响程度越深时，不论是相邻业主，还是不相 邻业主，凡是因“住宅改

3、变为经营性用房”受到影响的业主, 都是“有利害关系的业主“。当然，对于不相邻业主而言， 要确认其系“有利害关系的业主”的身份，需要提供证据证 明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。关于民法典第279条中“同意”，同意属于当事人的 意思表示范畴，需要将行为人进行某一民事法律行为的内心 效果意愿，以一定的方式表达于外部，并足以为外界所客观 理解的行为。1 “有利害关系的业主”同意“住改商”， 应当作出明确的意思表示，而不能采用默示同意的规则。对 于同意的形式，最高人民法院倾向性观点认为，在处理“住 改商”纠纷时，涉及认定业主将住宅性质的房屋改变成商业 用房或者办公用房等经营性用房，是否征

4、得有利害关系业主 同意的事实的情形，要审查业主之间是否有证据证明同意相 关业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等 经营性用房。没有书面证据证明的，不能认定为同意2。建筑物区分所有权解释第10条第2款规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同 意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”据此，“住改 商”即使得到“多数有利害关系的业主”同意，也不能证明 其行为合法。民法典第279条在物权法第77条的 基础上新增加了 “一致”二字，正是吸收该款司法解释条文 的内容，明确规定“住改商”应当经有利害关系业主的“一 致“同意才可以进行。建筑物区分所有权解释第10条第1款规定：“业 主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第77条的规定 经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨 害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支 持。”据此，结合民法典第279条规定，如果相关业主