银石广场经济测算指标及可行性分析

1、银石广场商业综合体项目可行性研究报告第11小组成员：张雪梅、刘应鸣、叶婷目录 第一部分 项目概况. 3 一、地块面积及范围 . 3 二、地形地貌 .3 三、交通状况 . 4 四、项目周边情况. 6 第二部分 市场研究. 7 一、 宏观环境分析 . 7 （一）经济环境 . 7 （二）政策环境 . 8 （三）规划环境 . 9 二、 成都房地产市场分析 . 11 （一）土地市场 . 11 （二）商品房市场 . 15 三、 区域市场分析 . 19 （一）土地市场 . 19 （二）商品房市场 . 21 第三部分 项目预定位. 22 一、项目 SWOT 分析 . 22 （一）项目优势分析（S） . 22

2、（二）项目劣势分析（W） . 22 （三）项目机会分析（O） . 23 （四）项目威胁分析（T） . 23 二、 项目初步定位 . 24 （一）市场定位 . 24 （二）主力客户群定位 . 24 （三）产品定位 . 24 （四）价格定位 . 25 第四部分 项目投资与收益估算. 26 一、投资估算概述. 26 二、投资估算说明 . 26 三、投资来源 . 28 四、项目安排与收益估算 . 28 第五部分 项目财务效益分析. 30 一、项目财务效益预测 . 30 二、项目不确定性分析 . 31 （一）盈亏平衡分析 . 31 （二）单因素敏感性分析 . 32 第六部分 项目社会效益评价. 33 （

3、一）项目对社会的影响分析 . 33 （二）项目与社会互适性分析 . 33 （三）社会风险分析 . 33 （四）分析结论. 33 第七部分 结论与建议. 34 （一）结论 . 34 （二）建议 . 34 附表 1. 35 附表 2 . 36 附表 3 . 37 附表 4 . 38 附表 5 . 39 附表 6 . 40 附表 7 . 41 附表 8 . 42 附表 9 . 43 附表 10 . 44 附表 11 . 45 附表 12 . 46 附表 13 . 47 附图 1 . 48 附图 2 . 49 第一部分 项目概况一、地块面积及范围银石广场是由实力雄厚、信誉卓著成都盈康投资有限公司投资，

4、由成都市福来房地产有限公司与成都骆驼房地产有限公司共同开发的集地铁商铺、时尚购物广场、5-TEA典范写字楼、云际顶级会所于一体的地标性建筑项目。项目占地总面积6201.68，建筑面积94202，容积率12.7，拥有停车位724个。该项目位于成都春熙路、红星路步行街，地铁2、3号线春熙出站口之上，处于西部最繁华的春熙路购物圈核心地段，与春熙伊藤、伊势丹西面相邻，南面与香槟广场接壤，地理位置十分优越。表：项目经济技术指标一总用地面积6201.68二总建筑面积94202（一）地下15237（二）地上78965三建筑总高度152.7米152.7m四建筑总层数42层（一）地下4层（二）地上38层五停车位

5、724个（一）地下676个（二）地上48个六客梯个数垂直电梯15部，电扶梯15部七基地建筑面积3774.70八设计建筑密度60.87%九容积率12.7十总绿地面积1800十一绿化率30%表：各楼层布局设计B3-B4仓储式地下车库B1-B2地铁潮流商铺，前卫的商业零售、服饰、个性店为核心业态（销售）L1-L5中高档时尚精品购物、特色餐饮（由专业团队统一管理，不销售）L6架空屋头花园L7-L215TEA写字楼L22紧急避难层L23-L375TEA写字楼L38云际顶级会所图：项目位置示意图二、地形地貌地块位于成都市中心地区，地势平坦，地块形状规则，地块以整块地组成，东南850米方向为锦江，紧邻干道。

6、三、交通状况银石广场位于春熙路商圈，配套设施成熟，公路交通方面此外，作为地铁2、3号线双地铁上盖物业，银石广场直接建在春熙地铁站上面，春熙地铁站的建成必将改变整个春熙路的人流动线，项目与地铁的无缝连接不仅极大的提升了项目的交通条件，更将首享由此所带来的商业人流的价值。图：地铁2、3号线交汇示意图四、项目周边情况（1）项目四至情况：位于春熙路商圈，区位优势明显。项目四至紧邻设施紧邻设施情况东侧春熙路地铁站地铁二号线站点南侧香槟广场大型商业广场西侧红星路三段双向八车道，行车通畅北侧红星路步行街商业繁华人流量大（2）配套设施情况：配套设施齐全，生活便利度高。配套设施名称距离学校成都市第三幼儿园614

7、米成都市提督街小学640米成都市学道街中学914米商场第一城18米伊势丹百货193米群光广场273米医院四川省第四人民医院435米成都市第一人民医院117米银行渣打银行成都分行122米上海银行79米中国银行310米酒店海悦酒店195米皇冠假日酒店620米邮局走马街邮政支局545米第二部分市场研究1 宏观经济分析 （1） 经济环境 1.成都经济总体状况 成都，简称“蓉”，四川省省会，副省级市，国家区域中心城市（西南），西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。 2013年成都市紧紧围绕“打造西部经济核心增长极”发展定位，牢牢把握“稳中快进、领先发展”工作基调，深入实施“五

8、大兴市战略”，全市经济保持平稳较快发展，经济总量突破9100亿元。（1） 经济结构进一步优化，非公经济对经济增长贡献加大 2013年成都市实现地区生产总值（GDP）9108.9亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2%，增幅比全国、全省分别高2.5和0.2个百分点。经济总量占全省GDP比重达34.7%，较上年稳步提高0.6个百分点，省内“首位城市”地位凸显。其中，第一、二、三产业分别实现增加值353.2亿元、4181.5亿元、4574.2亿元，分别增长3.6%、12.2%、8.8%。同时，产业结构进一步优化，第三产业增加值占比超全市“半壁江山”，三次产业结构为3.945.950.2。 非公有制

9、经济发展持续稳健，对经济增长贡献突出。（2）工业保持领先发展，汽车、电子信息产品制造业对工业增长贡献近七成 2013年，成都市农业生产保持稳定，农业增加值增长3.6%。全市工业生产实现平稳较快增长，完成规模以上增加值2917.6亿元，增长13.4%，增速较全国、全省分别高3.7和2.3个百分点；在省内市州位居第一，在副省级城市继续保持领先，居第二位。 八大特色优势产业增加值份额不断提升，全年共实现增加值2518亿元，增长14.4%，占规模以上工业增加值的比重达86.3%。 服务业较快发展。金融业增加值增长17.9%，占GDP比重9.8%。2013年末，全市金融机构人民币存、贷款余额分别为236

10、62亿元、17618亿元，分别增长16.3%、12.7%。其中，储蓄存款余额8152亿元，增长15.5%。2013年成都实现旅游总收入1330.7亿元，增长26.6%。（3）“三驾马车”齐头并进、经济运行稳中趋好，固定资产投资过半来自民间 固定资产投资规模不断扩大。2013年，成都固定资产投资完成6501.1亿元，增长10.4%。民间投资较快增长，全年完成3595.3亿元，增长17.2%，占固定资产投资比重达55.3%。社会消费品零售总额不断攀升。2013年，成都实现社会消费品零售额3752.9亿元，增长13.1%；（4）财政收入增势平稳，城乡居民收入持续增长、收入差距进一步缩小 2013年，

11、成都市实现地方公共财政收入898.5亿元，增长16.6%，其中税收收入665.7亿元，增长16.5%。地方公共财政支出1162.6亿元，增长20.4%。 同时，2013年成都城乡居民收入稳步提高。城镇居民人均可支配收入达29968元，增长10.2%，扣除物价因素影响实际增长6.9%。农民人均纯收入达12985元，增长12.9%，扣除物价因素影响实际增长9.5%。城乡居民收入比由2012年的2.36：1缩小为2013年的2.31：1，城乡居民收入差距进一步缩小。 2013年，成都居民消费价格指数（CPI）上涨3.1%。其中，食品类价格上涨5.5%。工业生产者出厂价格指数（PPI）下降1.2%，工

12、业生产者购进价格指数（IPI）下降1.8%成都市区的核心商圈有春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，区域商圈有红牌楼商圈、双楠商圈、城南商圈、老会展中心商圈、西大街商圈、光华商圈和建设路商圈等。另外，成都还有宽窄巷子、琴台路、锦里、文殊坊等民俗文化风情街，科华北路、一品天下、锦华路万达广场、双楠路等饮食聚集区，以及送仙桥古玩市场、跳伞塔-磨子桥电子产品市场等专业性较强的商圈。（2） 政策环境 1.2013-2014年主要房地产政策 发布国五条细则（关于继续做好房地产市场调控工作通知，释放继续调控房地产的信号，强调政策的连续性，稳定市场预期。2013下半年至2014年市场促政策分化：热点城市继续收

13、紧，部分城市出现放松调控政策日趋市场化，城市间政策差别化明显对于房价快速上涨的热点城市，坚持调控仍然是主基调，在房价反弹压力较大、年度房价调控目标难以实现的情况下，部分城市的政策进一步升级。而对房地产市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，政策可能出现放松，以达到当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展的目的。2.近况分析 房地产市场成交量大幅回落。2013年全国40个大中城市一线，二线城市同比出现小幅下降，三线城市略微上涨。2014年，全国主要大城市房地产市场有所降温，库存在增长，成交萎缩，新屋开工也大幅降低，但房价却依然坚挺。未来房地产去化的压力不容小觑。自从2014年3月份开始传出

14、楼盘降价之后，成都就不再偏安一隅，屡屡出现“降价”和“地王”二者看似相异的事件。4月23日，成都共有来自主城区的3宗地块入市交易，合计入市面积约317.85亩，吸引12家实力开发商参拍，最终总成交金额超50亿元。与高溢价的土地形成鲜明对比的，是成都近几日市场频传的降价消息。房贷的优惠越来越少，多数银行对于房贷利率都要上浮。除此之外，限购依然没放松，房产政策的不明朗也加速了开发商降价跑量的决心。图：2014房地产市场发张放缓，各地初步出台救市方针试探中央政策底线无锡购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户南宁从201

15、4年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁户籍居民家庭政策在南宁市购房购地保证金1000万元上限，拆迁户鼓励货币补偿、一年内购房获补贴；天津只要滨海范围内无房，即可在新区购房，并将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房；郑州借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金(组合)贷款，贷款人要求提供担保保证时，由住房置业政策性担保机构提供担保，住房置业政策性担保机构收取担保服务费铜陵凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭唯一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方

16、米及以下)的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。住房公积金贷款方面，在职工申请贷款资格认定上，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上；单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元；职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%；放开了住房公积金二次贷款的政策限制。同时，适当放宽外地购房居民户籍迁入铜陵的条件。宁波今年5月份开始，由购房者户籍所在地跟拟购房所在地两个地方同时核查，变更为仅在拟购房所在地核查。”也就是说，即使购房者在宁波市某区拥有多套房，只要在其他区没有房或者只有一套房，那么他还可以继续购房。而在过去，只要

17、在宁波市范围内拥有两套住房的都被禁止再买房。 3 规划环境1. 春熙路片区规划 根据成都市的城市规划，作为成都最繁华的商业街，春熙路不仅历来是成都人销金玩耍的重要去处，还传承着这座城市独特的文化气质。致力于将春熙路打造为成都的时尚中心，美女打望地，美味小吃云集之所。从多方面延伸着春熙路影响力。打造为商业，文化，娱乐一体的中心。 2. 春熙路片区建设1 2012年政府宣布春熙路扩容100万平方米随着在春熙路东西两侧越来越多的顶级开发商拿地进驻，春熙路宣布扩展已经迫在眉睫。成都锦江区中央商务区管委会于2012年8月25日与北京市王府井地区建管办签署合作协议，此外还将在9月17日与香港铜锣湾、新加坡

18、乌节路等签署合作协议，计划于未来2到3年内将春熙路商圈向东向西拓展，新生体量上百万平方米。 而这其中，早就包含了几大开发商所兴建的项目，可以看得出顶级开发商的进驻，让春熙路商圈扩容得易如反掌。我们可以来看看：向西，春熙路则将连接盐市口、红照壁商圈。而今，仁恒置地广场、仁和春天百货、远东百货等大型零售百货卖场已占据了半壁江山。向东，更是铁狮门，太古，远洋，九龙仓等开发商大佬们的项目也早已屯兵在此，可以预见得到2-3年之后这几家开发商的项目，将会是未来3年里春熙路变化最快的地方。2 整个商气东移 红星路变身“中轴线”随着地铁2号线建成通车，几大顶级开发商高端城市综合体的建成使用，将直接使红星路成为

19、人流集散地，春熙路商圈商气将逐步呈现向东扩展和转移的趋势。因此，仲量联行预测，红星路未来将成为整个商圈重要的“中轴线”。不仅如此，可以看得出 成都国际金融中心、铁狮门、九龙仓成都高端楼宇的代表在红星路商业广场东面风云际会，这些项目的建成，将改变红星路广场西侧大型百货林立而东侧相对低端的现状，整个红星路将形成高楼林立、特色鲜明的商业街区，这在实现锦江区致力于发展楼宇经济的同时，也让春熙路商气东移从理论逐渐转向现实。而在这百万平米的大扩张中，铁狮门、九龙仓、太古地产、远洋地产等打造的高端零售卖场、甲级写字楼和五星级酒店都位于春熙路南口的东大街，这给“后起之秀”的东大街开了个好头。而东大街那一头连着

20、的攀成钢，其含金量从开发商拿地的热情和项目规划、定位就可以预见。把成都最具含金量的两个商圈串联起来的东大街首当其冲要成为被重估的城东主干道。二号线马上就要通车了，可以说春熙路的扩展正是时候。商业地产最注重地段和口岸，春熙路的扩张，二号线的通车，商业带的概念就形成了。再把攀成钢连上，整个就是一超大型商业金融城。东西扩展后带动大区域 需注意配套建设2 成都房地产市场分析（1） 土地市场第三部分 项目预定位一、 项目SWOT分析（一）项目优势分析（S）1、成都独特人文风情 成都，一座来了就不想走的城市，物产丰富，自古享有“天府之国”美誉。成都以其独特的人文风情吸引了大量的外地游客，市区内拥有武侯祠、

21、杜甫草堂、宽窄巷子、金沙遗址等多处旅游胜地，而春熙路也是众游客不得不去的一站。2、位于繁华的春熙路商圈该地块位于成都市最繁华的春熙路商圈核心地段和成都最大CBD，周边配套设施成熟，商场、酒店、学校、医院一应俱全。且该片区开发较为成熟，知名度高，人流量极大，是消费者和商务人士聚集之处。3、交通便利通达度高 本案半径500米之内拥有公交站达6个之多，有10余条公交线路经过。且位于地铁枢纽处，成都目前唯一双地铁上盖物业，高档舒适的购物环境直接吸引大量地铁人流。4、海内外品牌汇集人气旺盛本地块与春熙伊藤、伊势丹西面相邻，南面与香槟广场接壤。海内外知名品牌汇聚于此，人气畅旺，独拥日均60万人流量。（二）

22、项目劣势分析（W）1、地块面积较窄地块面积较小导致项目单层面积受限，进行商业业态布局和品牌落位受制约严重。且布局整体楼层过高，较高层的人流量剧减，因此对于消费者的消费习惯也需要引导。2、片区房价偏高 春熙路商圈具有无可比拟的优越性，因此该片区房价普遍偏高，均价达到了15万每平方米，过高的房价可能会阻挡一部分投资者的步伐，销售压力较大。3、车位配比偏低 该区域商业中心和写字楼云集，车位配比率低是周边大型购物中心普遍存在的问题，停车困难可能会导致部分客源的流失，因此还要增加适当的临时车位。（三）项目机会分析（O）1、独特的时尚潮流定位 在定位方面不同于周边百货商场，且与未来的九龙仓和铁狮错位经营，

23、将会最大化积聚未来消费群体，发展时尚品牌潮流贩物中心是本案的一个契机。2、地铁商业发展潜力巨大 成都地铁多条线路正在建设中，一二号线两条地铁每天带来60万客流量，随着地铁网的完善，地铁将成为成都市最重要的交通工具之一，依托此优势发展地铁商业将是本案的巨大优势之一。3、天府新区的建设为本区注入新活力成都正在规划建设天府新区，未来将形成以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。由此带来的巨大商业潜力不容低估。4、“72小时过境免签”政策助推成都商业和旅游发展作为四川省的省会，成都是中国西部第一座为外国游客提供三天免签服务的，同时也是继北京、上海、广州之后中国第四座实施该项政

24、策的城市。这一政策将大幅增加成都境外游客的数量，同时提升了成都的国际化水平，将为银石广场带来更多的商业机遇。（四）项目威胁分析（T）1、其他在建商业中心竞争的威胁本片区大型商场云集，且本案开业后周边还有多个大型商业综合体开业，且商业体量大品牌齐全，将会严重分流本区域客流。2、已建成商业中心的威胁 本案所处商圈发展成熟，商业林立，多家已建成营业的综合体实力雄厚、发展成熟，品牌效应强，客源被严重分流。3、网络购物等新兴商业模式的威胁 几年来以天猫、京东等为代表的电商巨头利用其货源丰富、方便快捷的优势分流了一大群消费者，特别是年轻消费群体，网络购物和电视购物的新兴购物方式对实体商业来说是个巨大威胁。

25、 二.项目初定位（1） 市场定位 作为春熙路扩张完善主要发展地区，地处春熙路商圈，红星路步行街，地段优势十分明显。外加双地铁交汇，交通便利，人流量十分大。区域人流聚集区将不断向本案地区转移。因此，主要以双地铁人流为目标客户群，辅以高端商务人士，周边消费者，社区居民为次主力客群，主要辐射各区中档收入阶层，集精品购物，甲级办公，餐饮，娱乐，休闲等功能于一体的综合商业体。（2） 主力客户群定位1 成都市本地购物消费者2 高端甲级写字楼投资者3 技术型人才为骨干的企业，中等规模、发展迅速的、具有国际化趋势的新兴公司；对未来五年的发展充满自信的企业；4 企业中高层管理人员，高新技术产业人员。（3） 产品

26、定位1 商铺面积区间：除服饰旗舰店一般在100平米左右，其他单店面积通常在40平米以内，部分MINI店铺在20平米左右写字楼户型集中在80-100平米这一区间。2 功能定位 精品购物，时尚潮店，餐饮，娱乐，休闲等功能于一体的综合时尚购物广场以及以新型产业公司为主打的高度商务甲级写字楼。依托春熙路与红星路黄金地段，繁华商业，便利交通的城市新兴商业综合体。3 风格定位购物广场针对春熙路购物人群要有强烈和良好的视觉冲击力和观感，同时装潢要体现人文情怀使顾客感到轻松愉悦。外部采用现代风格造型，外面设计混合暖色调，室内尽量增加中庭面积，更具流通感和宽敞感。写字楼部分要引进国际流行新概念，以提升商务品味、

27、尊重 客户人性化需求、树立优质形象为目的，采用国际标准，在电梯，空调等方面达到顶尖。（4） 价格定位由产品定位可以看出，本项目主打中等面积商铺和写字楼，对于消费者和投资者的经济要求较高。在价格的定位上，单价不宜按片区较高水平来定位，可以采用成本利润法定价，与片区价格水平做比较。按市场销售经验来看，预定基准价格见下表：业态楼层号楼层数单层面积（平方米）销售单价（元）销售总价（万元）商场2F1 3281 56500 18538 商场1F1 3579 78500 28095 商场1F1 3447 215000 74111 商场2F1 3196 125000 39950 商场3F1 3196 9550

28、0 30522 商场4F1 3196 75000 23970 商场5F1 2993 52500 15713 写字楼7-21F15 2161 31200 101135 写字楼23-37F15 2161 31200 101135 合计94202 433168 第四部分 项目投资与收益估算1、 投资估算概述 “银石广场商业综合体”项目投资估算是依据其总平面图、可行性研究报告、部分合同等相关资料，结合成都市同类建设项目经济指标，以“客观、公正、审慎”的原则进行测算的。 该项目规划总建筑面积94202，项目开发建设投资主要包括：土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费

29、用、其他费用及不可预见费用等。 经测算，该工程总投资234533.38万元，单位成本24896元/平方米。2、 投资估算说明（一）土地费用：162196.42万 项目土地通过土地拍卖方式取得。（二）前期工程费：254.35万 房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测、工程咨询，以及场地平整费等阶段的费用支出。以上合计254.35万元。 （三）公共配套设施建设费：3019.56 万元 房地产项目基础及公共配套设施建设费主要包括项目小区供水、供电、供气、光纤、网络、通信费用，及项目配套设施、公共道路、环境绿化、消防设施等费用支出，以上合计3019.56万元。 （四

30、）报建费：1568.46万元 房地产项目投资估算中项目所负担各种税费主要包括：城市基础设施配套费、文物勘探发掘费、工程定额测定费、建设工程质量监督费、新建房屋白蚊预防费、异地绿化建设费、防空地下室异地建设费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、人防易地建设费、异地绿化建设费等费用。本项目报建费为1568.46万元。 具体情况见下表：序号项目金额（万元）工程量（）标准（元/）1城市市政基础建设配套费772.46 94202.00 82.00 2文物勘探发掘费65.94 94202.00 7.00 3工程定额测定费11.30 94202.00 1.20 4建筑工程质量监督费7.54 94202

31、.00 0.80 5新建房屋白蚁防治费23.55 94202.00 2.50 6新型墙材发展基金94.20 94202.00 10.00 7散装水泥专项基金18.84 94202.00 2.00 8人防异地建设费489.85 94202.00 52.00 9异地绿化建设费84.78 94202.00 9.00 合计1568.46 94202.00 166.50 （五）建筑安装工程费：43523.68万元 建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。通过对成都市高层电梯住宅、公寓、写字楼、商业用房土建成本并结合本项目特点进行分析，本项目各建筑安装工程费各分项部

32、分造价如下：序号项目投资额（万元）技术经济指标单位工程量单位指标一地下建筑工程10437.345152376850二地上建筑工程33086.3357896541901土建工程18319.887896523202装饰工程5685.48789657203给排水工程1263.44789651604强电工程947.58789651205弱电工程947.58789651206消防工程1105.51789651407外墙保温1105.51789651408室外工程1105.5178965140三合计43523.6894202（六）其它费用：282.61万元 其它费用主要包括：临时用地费和临时建设费、工程造

33、价咨询费、承包管理费、合同公证费、工程监理费、施工执照费、工程质量监督费、竣工图编制费、工程保险费等。合计按成都市行业数据为每平方米（建筑面积）30 元估算。 （七）不可预见费：870.47万元 不可预见费是指在投资估算中难以预料的工程费用。本次测算按成都市房地产业平均水平并结合项目实际情况，按建筑安装工程费的2%考虑。 （八）管理费用：870.47 万元 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。本次测算按建筑安装工程费的2%考虑。 （九）财务费用：13284万元 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。 企业计划向银行贷款 90000 万元，按 6.15%的年利率( 1-3 年期银行贷款基准利率)上浮 20%计息，即年利率为7.38%。按银行规定项目销售额完成80%时需还清全部贷款，本项目预计 2015 年 3 季度初完成销售额的 80%，全部贷款持续期约 2 年左右。本次贷款经测算约支付13284万元的财务费用。 （十