商品房屋租赁相关法律知识培训讲义全

1、商品房屋租赁相关法律知识培训讲义一、基础知识（一）商品房屋租赁的定义 房屋租赁：出租人将房屋出租给承租人用于居住或者从事经营活动，承 租人支付租金的民事法律行为。商品房屋租赁指的是城市规划区国有土地上商品房的租赁。 与村民自建 房、政府保障性住房（廉租房、公租房）出租不同。（二）商品房屋租赁相关法律法规、司法解释1、法律：民法通则、合同法、物权法、城市房地产管 理法；2、部门规章：商品房屋租赁管理办法 （2010年12月 1日住房和城乡建设部令第 6 号）；3、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释（ 2009年 6月 22日法释 200911号，以下简称租赁

2、 合同司法解释）；4、市相关政策规定：（1）市城市房屋租赁管理条例 （2002年 8月 30日市第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 2002 年 11月 30日省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准）（2）市城市房屋租赁管理办法（ 2004年 7 月 5日 市人民政府令第 137 号）（三）合同概述 合同是人们日常生活以及从事商业活动最重要的法律行为和依据之一。 合同有多个名字，合同书、协议书、契约、备忘录等书面文件都能成为合同 的形式，并没有效力的不同。合同是债权，是人们财富的体现。当事人在订立合同的过程中，经过双方充分的协商，将自己的需求和真 实的意思充分在合同中表述

3、出来；订立了合同之后，双方也应该根据法律的 规定与合同的约定，全面地行使自己的合同权利、履行自己的合同义务，以 达到双方订立、履行合同的目的，获取各自的利益。这就是合同法规定的诚 实守信原则的体现。（四）合同效力 一般来说，合同在双方当事人签字或盖章后，即具有法律效力，双方当 事人具有合同约定的权利义务；双方当事人也希望合同签订之后，能够顺利 地发生效力，并顺利完成履行。但这并非必然的情况。有些时候，合同在双 方当事人签字或盖章后，由于这样那样的原因，暂时还不能发生法律效力， 要等到一定的条件满足以后才能发生法律效力。 有些合同则根本没办法发生 法律效力，而且是无论经过多少时间，均不能发生，就

4、如同合同没有签订一 样的效果，当事人于是不具备相应的合同权利和义务。有些时候，合同虽然 已经发生法律效力了，但是由于种种原因合同解除或者撤销了，此后合同对 双方不再具有法律效力了。介绍一下相关的几个概念：1、合同成立 合同经当事人签字或盖章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生 效，或者说合同发生法律效力，但个别情况下合同不一定生效。成立是一个 时间点。合同成立方面的需要注意的法律风险我们提几点。 第一，主体合格。承租人主体必须是自然人（具有民事权利能力）、法人和其他组织，不 能是设机构、临时组织。例如商铺租赁，我们不能允许一个小孩来租赁。主 要看他们的证件、印章。出租人：房屋所有权人本人或者

5、授权委托的人；经出租人同意的转租， 承租人可以对外出租。第二，双方当事人真实的签字盖章。在签订租赁合同时，双方在合同上的盖章原则上应该是公司的公章，或 者是公司的合同专用章，这都是可以的。但有些公司在合同上加盖公司的财 务专用章，这就有问题了，严格来说在合同上加盖财务专用章，是不能代表 公司意志的，因此这种情况要避免。如果合同的签订主体是个人的，则个人签字、加盖自己的私章也都是允 许的。但这样由于个人签字、自己的私章没有在有关管理部门登记备案过， 难以事后辨别真伪，因此最好是请当事人来当面签字或者盖章，并在签订合 同时对照对方的、确认身份情况后再由其签字盖章为妥。当然也有可能是假的，那是没办法

6、避免的，多收押金了。第三，要经过合法授权。如果单位不是法定代表人签订合同的，必须提 供由单位加盖公章的授权委托书，并在其中载明具有签订合同的明确授权。 在实践情况中，可能签署合同的人除了法定代表人之外，还可能是经理、副 经理甚至是部门经理、业务人员等，这些人的身份必须予以明确，并在签约 时提供授权委托书。如果避免麻烦，直接不要预留签字的容。2、合同生效 合同符合法律规定的生效条件，产生法律效力，可获法律保护。生效也 是一个时间点。第一，口头合同是否有效力的问题。从合同法规定看，合同法是认可口头合同的效力的。双方即使没有书面 的合同，但只要双方在实际履行合同，一方将房屋出租，另一方实际入住、 使

7、用该房屋，并按时交纳租金的，合同也是有效的。合同法第 214 条规 定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。从由于口头合同在很多具 体问题方面不容易讲清楚，一方如果不予承认的，另一方很难主权利，因此 租赁合同应该尽量签署书面，避免口头合同。第二，实际履行的合同的效力问题。这种情况主要体现在双方达成租赁 房屋的一致意见，或者在租赁合同到期之后，双方没有续签合同，但仍然继 续履行合同，出租人没有收回房屋，承租人也按期缴纳租金，双方维持现状 的行为的效力问题。根据合同法第 232 条，这些情况属于不定期租赁， 双方可以继续履行，合同继续有效，但双方均可以随时解除合同。承租人只 要通知出租人解除即

8、可；出租人要解除的，应当提前合理时间通知承租人， 以便承租人及时寻找新的租赁场所。第三，生效可以附条件。上面我们讲了，绝大部分合同都是双方签字盖 章、合同成立之后就生效， 但少部分合同中对合同的生效时间是附有条件的。 比如，有些合同约定，承租人预付的三个月租金到账之后，合同才生效；还 有些合同约定，合同在双方办理了租赁合同登记备案手续之后才生效；甚至 还有合同约定要等上级部门审批通过之后才生效等等。 我们认为这些条件的 约定并不是不可以，但是这些约定都拖延了合同顺利生效的时间，并产生了 诸多不确定因素， 而如果合同不能如期生效， 浪费签约的人力物力时间不说， 还给合同当事人带来了履约的风险，

9、特别是开始准备履行合同或者已经履行 了合同义务的一方当事人来说更加不利。因此特别约定生效条件要谨慎，法 律法规有直接规定的除外。3、合同有效合同生效后，在履行过程中具有法律效力， 可获法律保护。 与生效不同， 有效是一段期间。4、合同无效 合同从签订开始，或者从某一时间点开始，没有法律效力，不受法律保 护。我们提几点。第一，合同法第 52 条规定了合同无效的具体情况：一方以欺诈、 胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三 人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法 规的强制性规定。这些容比较复杂，大家在这里只要了解一下容就可以。第二，没有办理房

10、产证的。在这里需要说明的是，有没有房产证，不是房屋可以出租的必要条件。 实践中没有房产证但出租房屋的情况很多。这要看具体情况。如果房子已经 办理了预售手续、其他手续齐全并已经交房，仅仅是欠缺一个办理房产证的 过程，这类房子应该说是可以出租的。但是没有办理合法征地、建房手续， 不可能办理房产证的房屋，不能用于出租。第三，属于非法建筑的。租赁合同司法解释第二条和第三条规定，因房屋属于出租人就未取 得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋， 或者未经批准或者未按照批准容建设的临时建筑，出租人与承租人订立的租 赁合同无效。第四，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。最高人民法

11、院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认 定其效力的函复的规定，对于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收 不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待： 如根据消防法规定，必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者 验收不合格的，应当认定租赁合同无效。这主要是指用于餐饮、娱乐、商业、 办公等公共场所的租赁房屋，如果未办理过消防验收或者验收不合格的，有 发生重大消防安全责任事故的隐患，不利于维护社会公共利益，故此类租赁 合同无效。如不属于必须经过公安消防机构验收的，则不应当以该房屋未经 消防验收合格为由而认定合同无效。这个问题在签署租赁合同的时候，应当 引起足够的

12、重视。第五，违反规定改变房屋使用性质的。违反规定改变房屋使用性质的， 主要是指房屋的产权证上载明房屋原本 不属于商业用途的，未经许可不能擅自改变为商业用房。例如，房屋产权证 上载明房屋属于居住用房的，这类房屋不能出租用于商业活动。第六，法律法规禁止出租的其他情形，就是我国其他法律法规里面明文 提到的禁止出租的情形。这里需要提醒一下的是，有些管理部门出具的红头 文件里面讲到的禁止房屋出租的情形不应包括在， 因为并非所有的红头文件 都属于法规。除了法律法规明文规定禁止出租的房屋的之外，其他没有明确 规定的情况下的房屋都可以用于出租。如果房屋租赁合同最终被法院确认无效的， 则当事人请求参照合同约定

13、的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。按照法律规定，原 本合同无效之后，双方当事人取得财产应当返还给对方。但租赁合同比较特 殊，承租人缴纳了租金后，实际使用了房屋，这部分利益无法返还给对方。 因此采用“无效当有效处理”的原则，是法院从公平的角度出发，考虑到承 租人实际使用了房屋，不支持合理使用费不太公平的角度来设定的。5、合同效力待定因为特殊原因，合同成立后并不立即生效，在合理期间满足生效条件后产生法律效力，否则属于无效合同。例如行为人没有代理权、超越代理权或 者代理权终止后以被代理人名义签订的合同， 无处分权的人处分他人财产签 订的合同，无民事行为能力人、限制民事行为能力人签署合

14、同需要监护人的 追认。6、合同解除合同从终止或者解除之日起不再具有法律效力。 对于合同当事人来说，合同成立、生效和有效是当事人追求、希望实现 的目标。合同无效是合同当事人尽量需要避免的情况。合同解除则要视具体 情况而定。合同的解除，有协商一致解除、法定解除和约定解除四类。双方协商一 致解除，是指合同本来没有履行完毕，但双方当事人均认为解除合同更加符 合自己的利益，或者一方提出要解除合同，经协商、做工作后另一方也同意 的，合同也可以解除。下面着重讲一下法定解除。法定解除主要有以下几种情况：1、合同法第 68 条、第 69条规定的解除情形。 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一

15、的，可 以中止履行；中止履行后，对方在合理期限未恢复履行能力并且未提供适当 担保的，中止履行的一方可以解除合同。（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 这条的容主要是说， 如果一方有证据表明另一方已经不具备继续履行合 同的基本条件，继续坚持履行将会导致重大经济损失的，可以暂时先中止履 行。中止后一段时间对方仍无好转迹象，不能继续履行合同的，可以宣告解 除。这条规定如果用的好，可以极大降低因经营商业风险带来的法律风险， 是一个有力武器。但行使的程序比较复杂，对证据的要求也比较高，如果把 握不好，也容易带来

16、违约的风险。2、合同法第 94 条规定的法定解除情形。（1）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力主要是指人力不能 预见，或者即使能够预见也不能避免的情形。 一般情况下， 发生地震、海啸、 台风等自然灾害，或者发生战争、罢工或者重大社会事件导致不能正常履行 合同的，应认定为不可抗力，双方对没有履行合同的部分均可以免责。但有 一点要提醒，在不可抗力发生之前对方已经存在违约行为的，则不能由于发 生不可抗力而免责。（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表 明不履行主要债务。 双方当事人应当根据合同约定或者法律规定的期限履行 合同。但如果该期限尚未届满，一方当事人已经明确表示自

17、己不会履行合同 的，这时另一方当事人便可以行使合同的解除权。这种情况比较少见。（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行。 这种情况也不多见，因为“合理期限”究竟是多长时间，没有一个明确的解 释，要参考具体情况确定。而不同的情况又是千差万别，法院在审理过程中 也常常会出现不同理解，故除非在合同中能够明确约定“合理期限”究竟是 多长（比如一个月或者三个月都是可以的），否则该条款的适用面也不是太 广。（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同 目的。迟延履行债务是实践中出现的数量最多的一种法定解除合同的情形。 由于租赁合同双方当事人的合同目的一般来说比较容易理

18、解， 出租人是为了 获取收益，而承租方是为了解决经营场地问题，因此如果延迟履行债务的行 为已经导致双方难以实现合同目的的，即可以要求单方解除合同。当然，这 里所说的迟延履行债务还必须具有一定程度的严重性， 违约金额必须达到合 同总金额的一定数量。如果仅仅是轻微违约，则法院一般也会要求继续履行 合同，而不会支持解除合同。（5）法律规定的其他情形。不多说。从上述规定看， 法律基本上确认只有在一方存在比较严重的违约行为的 前提下，另一方才有相应的解除合同的权利。如果一方没有违约行为，或者 仅有轻微的违约行为，另一方则没有解除合同的权利。另外，还可以看出， 严重违约的一方自己是没有权利要求解除合同的，

19、 否则就容易给违约方自行 撕毁合同、逃避合同责任创造了借口。另外，能否在合同中约定，本合同履 行期间双方均不得单方解除合同？我们认为，这种规定与合同法规定的 当事人享有单方合同解除权的规定是相矛盾的， 也不利于保护因违约而受到 损失的守约一方当事人的合法权益，故这类条款应属无效。3、合同法“租赁合同”一章中规定的可以解除合同的情形。 合同法 “租赁合同”一章中主要有六处地方提到了法定的可以解除合同的情形第 219 条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致 使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。这里所说的情 况与前面提到的“违反规定改变房屋使用性质”的情况有所不同

20、，前面所说 的是房屋自身的使用性质不能改变，不能将居住用房改为商业用房。这里包 含上述情况，但还可以有其他情况，如同一类型的房屋不能在同一使用性质 下改成其他用途，如房屋为商业用房，但只适合作仓储而不适合作餐饮；如 果承租人未经许可擅自将房屋改变为餐饮用房的，出租人也可以解除合同。第 224 条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人 未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这条在上面已经提到，不能 擅自转租；承租人擅自转租的，出租人可以解除合同。第 227 条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以 要求承租人在合理期限支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合

21、同。 这条实际上就是由于承租人不支付租金导致出租人不能实现营利的目的， 故 可以解除合同。第 231 条：因不可归责于承租人的事由， 致使租赁物部分或者全部毁损、 灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部 毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。这条除了涵 盖了不可抗力的情况外， 还包括由于承租人意志以外的其他原因导致房屋毁 损的情况。比如楼下租户擅自改变房屋结构导致楼上房屋严重变形毁损，不 能继续用于出租的，承租人也可以解除。第 232 条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期 租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理

22、期限之前通知承租人。租赁合同期限的问题上面也谈过了第 233 条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同 时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。这是为了保护 承租人的人身权利不受伤害而可以单方解除的情形。4、租赁合同司法解释里面规定的可以解除租赁合同的情形。第 6 条：由于“一房数租” ，也就是出租人在与承租人签订租赁合同后， 又与其他承租人就同一房屋签订了其他多份租赁合同， 导致不能顺利履行合 同的，最终被确认不能履行合同的承租人，有权参照合同法第 219 条的规定 解除租赁合同。第 7 条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人 要求的合理期限

23、仍不予恢复原状， 出租人有权参照合同法第 219 条的规定解 除租赁合同并要求赔偿损失。第 8 条：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解 除合同：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定 情况的。上述情况，如果要求承租人必须继续履行合同，则有可能导致承租人承 担难以预料的法律风险，对于承租人来说明显不公平，故承租人可以解除合 同。5、合同约定解除约定解除的情形，主要是双方当事人在法律规定的围之，考虑到合同的 具体情况，如果出现了某些情形， 将导致一方当事人的合法权益严重受损的，

24、双方可以考虑在合同中约定， 由一方行使合同解除权。 由于合同容的广泛性， 建议当事人在签订租赁合同时可以充分利用约定解除权的重要作用， 对某些 严重损害合同当事人合法权益、 但又没有被法律法规明确作为法定合同解除 权理由的行为，以约定解除条款的方式进行明确。在 1994 年建设部颁布了一个规章叫做城市房屋租赁管理办法，这 个办法的第二十四条规定，承租人如有下列情形，出租人具有合同解除 权：将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；拖欠租金累计六 个月以上的；利用承租房屋进行活动的；故意损坏承租房屋的。 2010年 12 月住房和城乡建设部颁布商品房屋租赁管理办法，并声明城市房屋租 赁管理

25、办法这个规章予以废止。但这个规章的上述容具体、明确，且并不 违反相关法律强制性规定，仍然具有一定的合理性。如果当事人能够将上述 容在双方的租赁合同中以合同约定的方式加以明确， 则更加有利于保护合同 当事人的合法权益。二、房屋租赁合同（一）合同容 房屋租赁合同的容由当事人双方约定。按照合同法、商品房屋租 赁管理办法第七条规定的，一般应当包括以下基本条款：1、房屋租赁当事人的（名称）和 住所 这些容看上去比较简单，但在实践中却是非常容易发生问题和纠纷的，因此要引起特别的关注（1）个人的，必须和上面的名字相一致，否则不能确认合同上签字的 人和上的人是不是同一个人。禁止使用别名、曾用名。公司、事业单位

26、或者 其他单位的名称，一定要注意使用全称，并且要和营业执照、登记证书上面 记载的名称完全一致。差一个字也不行，因为差一个字从法律上来讲就可以 认为签约人和营业执照上是两个不同的法人。（2）住所的问题也要重视，因为住所和当事人的联络方式、发送书面 通知的效力都是联系在一起的。如果找不到违约方当事人的住所，那么守约 方当事人的就无法与其联络，也无法发送书面通知和法律文书，从法律角度 来讲，当事人的法律行为的效力也就无法认定或者确认。在实践中，当事人 的住所情况是复杂多样的，有时当事人的注册经营地和实际经营地是吻合 的，而更多的时候两者是分离的，公司的注册经营地是一个地址，而实际经 营的是另外一个地

27、址，甚至还有多个经营地址。这些实际经营地址有些是在 工商备案过的，有些是在工商没有备案过的，当事人都可能把这些地址拿来 作为住所地。因此，建议在签订合同时双方一定要确认一个合同约定的住所 地，或者文书的送达地址。双方应该在合同中约定，在履行合同过程中双方 进行联络，除了采用普通的开会、便捷的、手机、电子等联系方式之外，以 书信形式并发送到双方约定的送达地址是最正式的方式。双方还可以约定， 采取正当送达方式、并向约定的送达地址送达文书，对方拒不接收的，可以 视为文书已经送达。（3）此外为了双方联系方便，可以将双方的授权联系人的、联系方式 和地址在合同上列明， 以便联系。最好再附上一个常用的银行账

28、号， 在支付、收取租金时便于打款2、房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室设施状况（1）房屋的坐落，有房产证的，按照证书上登记地址在合同中写明。 没有房产证的，按照商品房买卖合同上地址或者房管局、公安机关备案的地 址在合同中写明。（2）面积，一般上按照建筑面积计算租金。建筑面积以房产证上数据 为准，没有房产证的，按照房屋实测报告面积为准；房屋实测未做的，按照 商品房买卖合同、房屋预测报告数据为准，并约定房屋实测报告或者房产证 做好后，按照实际数据交纳。也可以约定按照固定的建筑面积计算租金，不 再多退少补。（3）结构。按照设计规划填写。（4）附属设施，家具和家电等室设施状况。要做好清单

29、，作为交付、 退租时的依据。3、租金和押金数额、支付方式租金一般是预付一部分，然后按月或者按季度、按年分期支付。有些出 租人会要求承租人支付一定的押金或者保证金， 以求在租金之外获得额外的 履约担保。在合同签订之前，出租人往往还会要求承租人支付一定的定金。定金主 要是用于担保合同的签订或者履行的；如果缴纳定金后一方拒绝签订合同， 或者履行合同不符合合同约定的，已经支付定金的一方无权要求返还定金， 已经获取定金的一方应当双倍返还定金。支付一般应当采取转账方式；如果 情况特殊的，也可以支付现金，但为保存证据，支付现金的时候一定要求对 写好收条，否则万一产生法律纠纷的话很难保障自己的合法权益。常见的

30、免租期问题。不建议在合同中直接体现，可以讲免租期对应的时 间放到租期里，将免租期与第一个缴费期的租金合并支付，少缴税。租金支付建议做成表格，一目了然。租金含不含税的问题，发票问题。4、租赁用途和房屋使用要求 一定要明确约定租赁用途和使用要求，避免出现纠纷时，处于被动。5、房屋和室设施的安全性能 在合同签订时要双方验收。避免以后出现问题时造成纠纷。比如房东遗 留的电视机爆炸，把顾客炸伤案例。6、租赁期限合同法第 214 条规定，租赁合同的期限一次最长不能超过二十年， 超过部分是无效的。但期满之前可以续签合同，每次续签的期限最长也不能 超过二十年。但商品房租赁管理办法第九条特意又提了一句，就是在房

31、 屋租赁合同期，出租人不得单方面随意提高租金水平。因此租赁期限不宜订 得过长，否则时间过长市场价格因素变动较大，不利于控制风险。这方面由 于比较少见，应该说问题不是太大。7、房屋维修责任合同法第 218 条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使 用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第 219 条规定，承租 人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失 的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因此，在签订租赁合同和租赁合 同期满退房时，双方都需要互相配合办理移交手续，这时必须附有相应的验 收手续，以防止在租赁期间房屋的设施受到损坏而承租人又拒绝承担赔偿责 任。

32、如果没有房屋移交手续，又发生了房屋设施损坏的情况，这是就难以确 定责任的承担，难免会使一方当事人的权益受到不合理的损害。还可以在租 赁合同中约定，在房屋移交时一方拒绝配合办理移交手续的，发生房屋设施 损坏的责任由该方承担。8、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳自行约定。9、争议解决办法和违约责任 仲裁、诉讼都可以，仲裁一局定输赢，诉讼可以两审终审。 争议管辖地必须是房屋所在地或者我方住所地人民法院。10、其他约定 善后措施、租赁备案的办理、装修归属等容。详见集团制定的本合同。（二）常见问题1、房屋征收或者拆迁 房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的 处理办法。2、房屋

33、租赁备案登记城市房地产管理法等法律法规规定，商品房出租以后应当办理租赁 备案手续，并交纳出租的相关税费。因此当事人应当在合同中约定备案登记 的手续。但如果合同签订以后，当事人没有去办理租赁备案手续，是不是这 个租赁合同就无效？对此，租赁合同司法解释第四条规定，当事人以房 屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合 同无效的，人民法院不予支持。因此如果租赁合同签订以后没有办理备案登 记手续的，合同应该还是有效，不因此认定租赁合同无效。房屋租赁备案一般上由出租人来办， 费用应当在租赁合同中由双方来约 定。如果没有约定或者约定不明确，那只能由出租人来承担了。3、转租承租人租赁

34、房屋后，征得出租人同意的还可以将房屋转租给其他人。根 据合同法第 224 条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给 第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人 对租赁物造成损失的， 承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的， 出租人可以解除合同。”从这个规定来看，承租人征得出租人同意转租房屋之后，出租人与承租人之间的租赁合同仍然有效，并不因此失效，而获得转租房屋租赁权的第三人与承租人之间也产生了租赁关系，但与出租人之间，没有直接法律关系。因此承租人在转租房屋后，不能放任不管，仍然需要注 意房屋的使用情况，并继续履行与出租人之间的租赁合同。4、装修、扩建的

35、归属（1）承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任。合同法第 223 条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或者增设他物。未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。租赁合同司法解释第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者 扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失 的，人民法院应予支持。（2）承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则。 首先合同正常期满时，没有约定则不补偿。租赁合同司法解释第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁 期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当 事人另有约定的除外。第十条 承租人经出

36、租人同意装饰装修， 租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除 造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。租赁合同无效对于附和的处理租赁合同司法解释第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合 同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人 所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应 当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租 人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所

37、有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修 物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理 规则。合同解除未对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成 附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期 装饰装修残值损失的，应予支持；残值损失是指在合同解除时，装饰装修的 剩余“价值”。这“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础， 且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期 装饰

38、装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值围予 以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 经出租人同意扩建费用的处理租赁合同司法解释第十四条：承租人经出租人同意扩建，但双方对 扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。5、承租人的优先购买权租赁合同司法解释第二十一

39、条：出租人出卖租赁房屋 未在合理期限 通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形， 承租人请求出租人承 担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋 买卖合同无效的，人民法院不予支持。房产抵押、拍卖时，优先购买权也适用租赁合同司法解释第二十二条：出租人与抵押权人协议折价、变卖 租赁房屋偿还债务，应当在合理期限通知承租人。承租人请求以同等条件优 先购买房屋的，人民法院应予支持。第二十三条：出租人委托拍卖人拍卖租 赁房屋，应当在拍卖 5 日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应 当认定承租人放弃优先购买权。承租人的优先购买权亦应当在合理期限主， 在出租人履行通知义务

40、后，承租人应当在 15 日明确表示是否行使优先购买 权；出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或者应当知道出租人出卖 房屋之日起一年主，超过合理期限的，人民法院不应予以支持。承租人优先购买权行使的四种例外情形租赁合同司法解释第二十四条：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属， 包括配偶、 父母、子女、兄弟姐妹、 祖父母、外祖父母、子女、外子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。6、买卖不破租赁合同法第 229 条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租 赁合同的效力。租赁合同司法解释十

41、九条：承租人租赁房屋用于以个体工商户或者 个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死 亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民 法院应予支持。买卖不破租赁的例外租赁合同司法解释 第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动， 承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁 房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立 抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已 被人民法院依法查封的。7、诉讼时效 诉讼时效是指当事人的权益受到损害后必须在规定的时间要求解决或 者诉讼的期间段。如果超

42、过这个规定的期间段，权益受到损害的当事人将丧 失获得法院判决维护其合法权益的机会，也就是说，法院将判决驳回原告的 诉讼请求。因此超过诉讼时效是非常重要的法律风险之一，建议予以重视。根据民法通则的规定，一般案件的诉讼时效为二年，自当事人知道 或者应当知道自己的合法权益受到损害之日起计算。 延期支付或者拒绝支付 租金案件的诉讼时效是一年，比一般案件的诉讼时效期间要短很多，这个也 需要特别注意。五、租赁合同违约和损害赔偿方面的法律风险违约行为是合同法律风险最主要的体现方式。一方当事人有违约行为， 会给另一方当事人带来履行合同的不便，也会造成另一方当事人的经济损 失。违约行为除了通过合同条款加以事先规

43、制之外，更主要是通过损害赔偿 的方式进行弥补，让守约方获得相应的利益以弥补受到的损失，不能让违约 方因为违约行为而获得利益，因此需要对违约和损害赔偿进行简单的介绍。1、违约的条件。违约的条件比较简单， 就是合同的一方或者双方当事人不履行法律规定 或者合同约定的义务， 或者履行合同义务不符合法律规定或者合同约定的情 形。与侵权行为不同的是，违约行为不需要考虑当事人是不是在主观上具有 过错，究竟是故意还是过失；只要在客观上有违反合同的行为，即可以认为 产生了违约。具体到租赁合同，出租人方面主要的违约形式有：不在规定时 间提供租赁房屋、提供租赁房屋的条件与合同约定不一致、未办理租赁合同 登记备案手续、未对房屋正常使用的损害提供维修服务、擅自将已经租赁的 房屋再租给其他人等等；承租人方面主要的违约行为有：不按照约定的时间 和数量支付租金、押金或者保