中山美食文化休闲广场商业营销策划方案课件

1、中山美食文化休闲广场商业营销策划方案（人民家园、城南小区）本报告是严格保密的。2报告前提：报告前提： 1 1、本报告参考人民家园，中山美食广场的施工蓝图；、本报告参考人民家园，中山美食广场的施工蓝图； 2 2、本报告参考了、本报告参考了凤台县房地产市场月度快报凤台县房地产市场月度快报； 3 3、本报告对凤台商业市场进行摸底调查，依据所得租金差，对本、本报告对凤台商业市场进行摸底调查，依据所得租金差，对本 项目提供了市场参考价格。项目提供了市场参考价格。 本报告是严格保密的。3报告结构市市场场部部分分 营营销销思思考考项目项目SWOTSWOT分析分析项目营销思路项目营销思路凤台市场状况凤台市场状

2、况区域业态分析区域业态分析商业市场微观分析商业市场微观分析营销节点控制营销节点控制市场小结市场小结报告结构项目自身情况项目自身情况营销推广建议营销推广建议本报告是严格保密的。4凤台县商品房市场概述凤台县商品房市场概述 2009年全县商品房供应情况-住宅类住宅类商业类商业类全年累计）同比（%）全年累计（套数）同比（%）全年累计（）同比（%）多层111332-62.241039-65.415262-81.92高层59366-41.76524-40.3211828全县总计全县总计170698170698-56.9815631563-59.82709027090-68.1809年全年商品房累计销售面积

3、达36.5万平方米， 其中，住宅累计销售面积达 31.2万平方米，同比上涨28.51%；商业累计销售面积达5.3万平方米，同比上涨高达147.13%。凤台房地产市场整体呈快速发展态势。 2009年全县商品房销售情况住宅类住宅类商业类商业类全年累计（）同比（%）全年累计（套数）同比（%）全年累计（）同比（%）多层210478-4.732011-5.94高层101666362.91907395.63全县总计全县总计31213931213928.512918291825.725262552625147.13市场回顾市场回顾2009年全县非住宅类商品房供应面积明显下滑；销售面积明显上升10年商业面积供

4、给增加供给需求市场部分市场概述市场概述本报告是严格保密的。520102010年年1-31-3月份市场月份市场 2010年3月份商品房预售合同备案建筑面积3.2万平方米，成交总金额11360.52万元，其中住宅2.8万平方米，成交金额7738.05万元，平均单价2730元/；非住宅3641.92 ， 成交金额3622.47万元，平均单价9946元/！10年3月份全县商业供应情况一览表物业类当月上市面积全年累计面积同比增长全县010060.33362.38多层05805.05166.81高层04255.28 -2010年3月份全县商业可售情况一览表物业类型可售面积同比全县133873.7644.6

5、5多层107075.1418.5高层26798.621124.610年1-3凤台县商业供给销售面积同比增长明显2010年凤台商业项目主要集中在政务新区与老城区边缘地带；新项目分布零散、分散，目前商业规模发展处于初级阶段市场回顾市场回顾市场部分市场概述市场概述本报告是严格保密的。6项目名称项目名称商业形态商业形态商业面积（商业面积（）销售价格（元销售价格（元/ /）海创福海园沿街商业+商业街60000以上未定自由飞翔沿街商业20000未定财富广场楼裙三层5000未定新城国际楼裙四层20000未定人民家园沿街商业-1-2层约26000未定中山美食街沿街商业1-3层约21230未定123456123

6、46老城区淮河大坝 凤台未来整体市场供应面积将逐渐增大，本案周边没有直接竞争性项目，但随着各大楼盘商铺逐渐对外销售，整个凤台市场竞争将明显加大，市场客户分流白热化，除居住区人气外，价格战将成为主要的竞争手段，我们必须找出与其它楼盘差异点并将其深化，使本案在所有项目当中脱颖而出。在国家宏观调控与凤台县本身供求矛盾的双重作用下在国家宏观调控与凤台县本身供求矛盾的双重作用下，凤台县房地产市场将平稳的向前发展，发展空间还很大，凤台县房地产市场将平稳的向前发展，发展空间还很大项目名称项目名称商业形态商业形态商业面积（商业面积（）销售价格（元销售价格（元/ /）海创福海园沿街商业+商业街60000以上未定

7、自由飞翔沿街商业20000未定财富广场楼裙三层5000未定新城国际楼裙四层20000未定人民家园沿街商业-1-2层约26000未定中山美食街沿街商业1-3层约21230未定市场展望市场展望市场部分市场概述市场概述本报告是严格保密的。7凤台县商业区域划分凤台县商业区域划分文化广场区区域水厂路-龙水路区域周边区域时代广场区档次划分区域区域特征区域客户主营产品租金档次极高端文化广场（润地广场）主要干道、人流大有大型商场全县客户大型服装珠宝100-250元/月高端时代广场主要、次要干道人流量中等全县客户服装50-100元/月中端水厂路-农水路主要、次要干道人流量一般全县客户装饰建材25-40元/月低端

8、主干道城边区域主要、次要干道人流量较少区域客户为主全县客户为辅餐饮小商店20-30元/月结论：从凤台周边商业业态来看，多为民生配套，主要是因为区域内的商业产品规划基本为沿街底商，结论：从凤台周边商业业态来看，多为民生配套，主要是因为区域内的商业产品规划基本为沿街底商，无论从面积上还是从区域需求上都难以支撑大中城市档次商业，另外客源主要是依托县城区域内住户为中心，无论从面积上还是从区域需求上都难以支撑大中城市档次商业，另外客源主要是依托县城区域内住户为中心，特别是低端区域以区域客户为主，业态较为集中于小型业态，便于经营和管理特别是低端区域以区域客户为主，业态较为集中于小型业态，便于经营和管理 1

9、2431234市场业态市场业态市场部分本报告是严格保密的。8水厂路水厂路-农农水路区域水路区域文化广场文化广场区域区域（润地广场）（润地广场）时代广时代广场区域场区域凤台县服饰主要卖场凤台县服饰主要卖场城市边缘城市边缘区域区域凤台县商业区域价格支撑凤台县商业区域价格支撑老城区多为县城小门面，老城区多为县城小门面，以餐饮业为主以餐饮业为主支撑点相对较少，支撑力点相对较弱目前政务新区人气不足，目前政务新区人气不足，距苏果、宜购大型超市距苏果、宜购大型超市近，以建材、装饰为主，近，以建材、装饰为主，辐射全县客户辐射全县客户随着这政务新区的发展，人口渐渐增多，价值支撑点将迅速扩大支撑点较多，支撑实力较

10、强浓厚的商业氛围，有大浓厚的商业氛围，有大型商场，汇聚大量的人型商场，汇聚大量的人气气支撑点多且强本项目区域微观市场微观市场市场部分本报告是严格保密的。9凤台县区域商铺租金统计凤台县区域商铺租金统计访问区域面积年租金平米租金租金范围主营产品文化广场区域（润地广场）824000元250元/月100-250元/月蛋饼200400000元166元/月鞋业15(润地简易房)40000元 220元/月服装时代广场区域3040000元83元/月50-100元/月服装4050000元104元/月服装水厂路-龙水路208000元33元/月30-50元/月玉露泉3512000元24元/月装饰设计140（滨河湾商

11、铺）60000元35元/月未租4014000元29元/月花卉主城道路城边区域154800元26元/月20-30元/月餐饮3010000元27元/月餐饮207200元30元/月餐饮358400元20元/月餐饮以上数据来源于市场调查微观市场微观市场市场部分从上表可以看出，目前凤台租金高的区域集中在文化广场（润地广场）、时代广场区域，业态以服装、鞋业从上表可以看出，目前凤台租金高的区域集中在文化广场（润地广场）、时代广场区域，业态以服装、鞋业业态为主；业态为主；其次是水厂路与农水路区域，业态以装饰、建材业态为主；其次是水厂路与农水路区域，业态以装饰、建材业态为主；以餐饮业为主的区域，目前在凤台租金最

12、低的区域，本案周边以餐饮业为主，租金普遍不高！以餐饮业为主的区域，目前在凤台租金最低的区域，本案周边以餐饮业为主，租金普遍不高！本报告是严格保密的。10凤台县目前商业市场小结凤台县目前商业市场小结 目前凤台县多为沿街分散式商业，整体商业氛围不浓;市场商业档次较低;现阶段县城区域价格区间20-250元/;目前县城区域市场商业缺乏大型商品主营市场; 随着凤台区域住宅区的入住率增高，市场消费群体将加大;市场对于商业场所的需求将加大，未来凤台商业市场前景较大;市场商业投放量大（待入市量）竞争大，底端商业空间更小，价格很难拔高.整体商业档次低整体商业档次低未来商业发展空间大未来商业发展空间大竞争也将加大

13、竞争也将加大市场小结市场小结市场部分本报告是严格保密的。11本项目基本情况本项目基本情况A区成口字型四周分布，供区成口字型四周分布，供40间，间，B区成田字型对称分布，共计区成田字型对称分布，共计67间，间，C区成凹字型，内外分布，共计区成凹字型，内外分布，共计45间间2#、3#楼整体户型方正供共计楼整体户型方正供共计40间，间，1#楼供楼供8间，间，合计合计48间间人民家园商业人民家园商业中山美食广场商业中山美食广场商业合计约200间北东南东南北地段、工程进度、商业气氛、人民家园均领先于中山美食广场地段、工程进度、商业气氛、人民家园均领先于中山美食广场项目自身情况项目自身情况营销思考西西人民

14、家园城南小区本报告是严格保密的。12项目租金情况项目租金情况访问区域面积年租金月平米租金水厂路-农水路208000元33元/3512000元24元/4014000元29元/时代广场区域3040000元83元/4050000元104元/文化广场区域（润地广场）824000元250元/200400000元166元/15(润地简易房)40000元 220元/主干道城边区域（本案所属区域）（本案所属区域）258400元28元/154800元26元/3010000元27元/207200元30元/358400元20元/本案所属区域租金水平普遍较低：7000-10000元/年商铺面积普遍较小主力面积约20-

15、35以上数据来源于10年4月13日市场调查项目自身情况项目自身情况营销思考本报告是严格保密的。13项目项目SWOTSWOT分析分析优势优势1 1、目前老城区为凤台县主目前老城区为凤台县主要的居家生活圈；要的居家生活圈；2 2、地块，未来具有一定的、地块，未来具有一定的升值潜力升值潜力3 3、宜商宜租，收益稳定、宜商宜租，收益稳定4 4、紧邻中山路美食街，有、紧邻中山路美食街，有一定的餐饮氛围一定的餐饮氛围劣势劣势1 1、周边商业档次低，以小周边商业档次低，以小型饭店为主；型饭店为主；2 2、租金低，位于县城租金低，位于县城 ，租，租金边缘金边缘区。区。机遇机遇1 1、人民家园及中山美食广人民家

16、园及中山美食广场交付使用后，将增加约场交付使用后，将增加约600600户的住户，支撑周边户的住户，支撑周边商铺价值；商铺价值；2 2、随着凤台城市化进程的随着凤台城市化进程的加快，县城人口的增长，加快，县城人口的增长，整体商业氛围将大大增加整体商业氛围将大大增加. . 威胁威胁1、临水雅苑商铺，润地广场临水雅苑商铺，润地广场二期商铺，提前分流部分二期商铺，提前分流部分商业客户；商业客户；2 2、周边配套严重不足，高价、周边配套严重不足，高价位很难快速去化位很难快速去化3 3、现今投资商铺，短期内很、现今投资商铺，短期内很难收回成本难收回成本4 4、人气不足未能形成商业氛、人气不足未能形成商业氛

17、围，自营风险大围，自营风险大5 5、部分商铺开间过窄，径深、部分商铺开间过窄，径深过长，性价比不高过长，性价比不高6 6、同质化产品竞争明显，对、同质化产品竞争明显，对比性强，难以形成独树一帜的比性强，难以形成独树一帜的产品诉求产品诉求项目项目SWOT分析分析营销思考3 3、地理位置较为偏僻，交通不便、地理位置较为偏僻，交通不便4 4、项目区域认同感差，项目周、项目区域认同感差，项目周遍脏、杂、差，商业氛围淡遍脏、杂、差，商业氛围淡5 5、中山美食广场、中山美食广场A A区区 集中商业，集中商业，面积大，面积大，总价高，销售难度大！去化周期总价高，销售难度大！去化周期长；长；6 6、中山美食广

18、场、中山美食广场C C区商业多剪力区商业多剪力墙墙 ，使用率底，制约销售价格；使用率底，制约销售价格；7 7、人民家园和中山美食广场，新、人民家园和中山美食广场，新开内商业街较多，商业氛围不浓，开内商业街较多，商业氛围不浓，有待时间进一步成熟有待时间进一步成熟本报告是严格保密的。14定位思考：地段、价格、客户、产品我是谁？区位思考-老城区域，位置略偏产品思考-部分产品性价比不高，有待于优化价格思考-如何合理定价，实现利润最大化客户思考-寻求目标客户，满足客户心理预期定位思考定位思考营销思考核心问题：卖什么？怎么卖？本报告是严格保密的。15规模效应，聚集人气提前市场导入低价导入，市场摸底拔高形象

19、，合理定位延长蓄水期，“培育”市场凤台首席休闲美食文化广场将人民家园与中山美食广场统一命名，统一销售依据市场价格合理定价营销思路营销思路营销思考营销策略：卖地段，卖未来，地段炒作借力用力，形成风俗将中山美食广场定为“凤台美食示范第一街”，并硬性规定，每年举行一次“凤台美食文化节”提升凤台经济水平本报告是严格保密的。16市场定位市场定位凤台凤台地标语首席首席前无史鉴，现今唯一休闲休闲聚餐、喝茶、足浴等越来越成为上班族放松身心休闲方式美食美食聚集全国各地风味小吃，可谓“食全食美”文化文化吃，代表一种文化，另外周边还有高职、城关一小、三中营销思路营销思路营销思考“凤台首席休闲美食文化广场凤台首席休闲

20、美食文化广场”本报告是严格保密的。17形象定位形象定位项目名称项目名称商业形态商业形态商业面积商业面积商业面积商业面积海创福海园沿街商业+商业街60000以上60000以上自由飞翔沿街商业2000020000财富广场楼裙三层50005000新城国际楼裙四层2000020000临水雅苑沿街商业800800润地广场二期沿街商业- - -人民家园（A区）沿街商业-1-2层约8000约约3000030000中山美食街（B区）沿街商业1-3层约21230营销思路营销思路营销思考 凤台最大的休闲美食文化广场凤台最大的休闲美食文化广场本报告是严格保密的。18项目推广语项目推广语中山路 凤台县年代悠久的交通主

21、干道，蕴含着浓厚的商业底蕴，目前周边商业氛围浓厚，以“百年”的商业积淀来彰显本项目地段优势和未来的升值潜力。“美食城”称号，突显项目业态定位，以“唯一”做定语突出他的惟一性。 百年中山路，唯一美食城百年中山路，唯一美食城营销思路营销思路营销思考本报告是严格保密的。19营销思路营销思路营销思考中山美食广场A区人民家园商铺城南小区商铺中山美食广场B区中山美食休闲文化广场中山美食休闲文化广场项目案名建议项目案名建议本报告是严格保密的。20沿街商业区域市场客源分析沿街商业区域市场客源分析周边乡镇的经营-投资者占30%因区域的局限性因区域的局限性, ,目前中山路目前中山路沿街区域市场的商业客源主沿街区域

22、市场的商业客源主要以凤台当地的消费者为主要以凤台当地的消费者为主. .周边乡镇进城置业的客源及周边乡镇进城置业的客源及外来务工客户占了部分比例外来务工客户占了部分比例. .客户定位客户定位：凤台县本土私营业主，及中等收入人群营销思路营销思路营销思考凤台本地私营业主、中等收入投资人群60%本地高端收入客户，省内外来本地打工人员10%主要目标客群主要目标客群60% ; 次目标客群次目标客群30% ; 游离目标客群游离目标客群10%本报告是严格保密的。21第一类客源：凤台县本地个体户、私营业主人群，比重第一类客源：凤台县本地个体户、私营业主人群，比重60%客源分布：凤台县城内客源分布：凤台县城内客源

23、特征：客源特征：以小生意起家，擅长做生意，目前店面太小，资金不是很充足，但又以小生意起家，擅长做生意，目前店面太小，资金不是很充足，但又希望扩大经营；希望扩大经营；由于刚从学校毕业不久，参加工作时间较短，理想与收益差距太大，由于刚从学校毕业不久，参加工作时间较短，理想与收益差距太大，在父母的支持下，选着从商，理想商铺面积在父母的支持下，选着从商，理想商铺面积30-60平米，理想总价平米，理想总价25-35万；万；家里人口较多，资金充足，希望再购套门面给家人做生意，转移投资家里人口较多，资金充足，希望再购套门面给家人做生意，转移投资风险，但由于新区没人气，中心区域又很贵，令其感到进入门坎高；风险

24、，但由于新区没人气，中心区域又很贵，令其感到进入门坎高；目前亦在项目周边区域的个体户，因在中山美食城经商时间长，在周目前亦在项目周边区域的个体户，因在中山美食城经商时间长，在周边有一定的人际关系，对区域留念性较强，不愿意到别处经营。边有一定的人际关系，对区域留念性较强，不愿意到别处经营。营销思考营销思路营销思路本报告是严格保密的。22第三类客源：第三类客源：本地高端收入客户，省内外来本地打工人员本地高端收入客户，省内外来本地打工人员10%客源特征：客源特征：1、本地高端客户，有钱、优势，厌倦了整天的商场忙碌，购商铺租给别人，每、本地高端客户，有钱、优势，厌倦了整天的商场忙碌，购商铺租给别人，每

25、月收金生活月收金生活2、省内外客户，有亲戚在本地，又是生意人，购商铺，做生意。、省内外客户，有亲戚在本地，又是生意人，购商铺，做生意。第二类客源：第二类客源：周边乡镇的经营周边乡镇的经营-投资者，比重占投资者，比重占30%客源特征：客源特征：1、刚进城，有房，目前无业，希望有套商铺，做生意维持生计；、刚进城，有房，目前无业，希望有套商铺，做生意维持生计；2、周边乡镇，进程打工的客户，无房用省下来的钱，用来购铺做生意。、周边乡镇，进程打工的客户，无房用省下来的钱，用来购铺做生意。营销思考营销思路营销思路本报告是严格保密的。23一级市场销售价格一级市场销售价格采用市场比较法为主，竞争导向法加以权衡

26、价格测评原则：价格测评原则：同质同区楼盘：同质同区楼盘：30%-35%同区异质楼盘：同区异质楼盘：15%-20%同质异区楼盘：同质异区楼盘：0%-15%润地广场二期润地广场二期(a) Wa :=5%临水雅苑临水雅苑 (b): Wb =50%滨河湾滨河湾 （c） Wc=8%考虑到目前本案项目周边在售商业体量不大，故采用以上权重比营销思路营销思路营销思考项目定价项目定价： a，b，c分别代表润地广场，临水雅苑，滨河湾楼盘名称Wa，wb，wc分别代表各楼盘的权重本报告是严格保密的。24项目主要竞争个案各影响因素的具体情况项目主要竞争个案各影响因素的具体情况-本案本案润地广场二期润地广场二期临水雅苑临

27、水雅苑河滨湾河滨湾均价（元均价（元/ /）PxPxPa=20000Pa=20000Pb=5000Pb=5000Pc=18400Pc=18400位置位置232310221516环境环境252512211610交通交通9 95876配套配套131371156规模规模8 85545产品产品222212161620合合 计计Q Q总总=100=100Qx=51Qx=51Qa=83Qa=83Qb=63Qb=63Qb=63营销思路营销思路营销思考P代表均价，px未知均价，pa，pb，pc代表各楼盘均价Q代表各楼盘打分的数值和本报告是严格保密的。25修正后各相关楼盘价格修正后各相关楼盘价格PiPiPi=Pi

28、=（Qx/ QiQx/ Qi）PiPiPa=Pa=（Qx/QaQx/Qa）Pa =Pa =（51/8351/83）20000=1228920000=12289（元（元/ m2/ m2）Pb=Pb=（Qx/QbQx/Qb）Pb =Pb =（51/6351/63）5000=40485000=4048（元（元/ m2/ m2）Pc= Qx/QcPc= Qx/Qc）x Pb= x Pb= （51/6351/63） 18400= 14895 18400= 14895 （元（元/ m2/ m2）由Px=PiWi，得：Px =（PaWa+ PbWb+ PcWc）/（Wa+Wb+Wc） =（122895%+4

29、04850%+14895x8%）/（5%+50%+8%） =（614+2024+1192）/63% = 6079元/营销思路营销思路营销思考产品定价推算产品定价推算P代表均价，px本项目未知均价，pa，pb，pc代表各楼盘均价Q代表各楼盘打分的数值和本报告是严格保密的。26投资回报率参考投资回报率参考项目名称项目名称参考权重参考权重面积面积总价总价年租赁金额年租赁金额年回报比重年回报比重滨河湾30%140160万6万5.25%润地广场一期20%200180万50万5.5%临水雅苑60%8040万（预租800元/月）2万4%本项目租金：p=（5.25%*30%+20%*5.5%+4%*60%）/

30、（30%+20%+60%） p=4.6%（p代表投资回报率）营销思路营销思路营销思考本报告是严格保密的。27假设面积假设面积50 依据目前平均租赁价格约：依据目前平均租赁价格约：2323元元/ / /月月年租赁价格：年租赁价格：13800元元/年年消费群愿意承受单价：消费群愿意承受单价：6000元元/ 消费群愿意承受总价：消费群愿意承受总价：30万元万元/套套（以以50 /套计算）套计算）投资回报比重：投资回报比重：4.6%营销思路营销思路营销思考消费群愿意承受单价推算消费群愿意承受单价推算本报告是严格保密的。28 考虑到目前凤台县商业体量的加大，凤台县整体商业去化速度加快，本案区域内商业发展

31、程度，采用竞争导考虑到目前凤台县商业体量的加大，凤台县整体商业去化速度加快，本案区域内商业发展程度，采用竞争导向法加以权衡，故目前本案所在区域内当前商业市场价格为：向法加以权衡，故目前本案所在区域内当前商业市场价格为：55005500元元/ / 65006500元元/ / 人民家园中山美食广场同面积月租金差额150-250元200米低低高高6000-6500元/5000-5500元/均价建议主力面积建议60-14030-110营销思路营销思路营销思考定价区间及面积建议本报告是严格保密的。29结结 论论总总 结：结： 目前凤台县在售商铺市场均价目前凤台县在售商铺市场均价5000元元/20000元

32、元/目前本项目区域内消费群心理承受价格：目前本项目区域内消费群心理承受价格：6000元元/ 从现有市场情况来看，目前市场上在售项目有限，商业价格已略超于消费群心理价位，从现有市场情况来看，目前市场上在售项目有限，商业价格已略超于消费群心理价位， 未来商业供应面积将逐步增大，价格整体增长速度将有所降低。未来商业供应面积将逐步增大，价格整体增长速度将有所降低。 目前价格多数超出客户心理预期，必将导致商业性商品房去化速度的降低。目前价格多数超出客户心理预期，必将导致商业性商品房去化速度的降低。 总体来讲，该凤台县内商业房产市场仍处于一个良性的市场范围内。总体来讲，该凤台县内商业房产市场仍处于一个良性

33、的市场范围内。营销思路营销思路营销思考滨河湾08年12月销售，09年10月售完，共计108套均价18400元/，月销售9套本报告是严格保密的。30本案的业态分布（经营范围）：社区式商铺以餐饮为主，兼超市、本案的业态分布（经营范围）：社区式商铺以餐饮为主，兼超市、洗衣店、洗衣店、便利零售、美容美发、音像制品、足浴、便利零售、美容美发、音像制品、足浴、网吧、电玩城、咖啡店网吧、电玩城、咖啡店等）等）本项目业态建议本项目业态建议访问区域平米租金主营产品主城道路边缘区域26元/月餐饮27元/月餐饮30元/月餐饮20元/月餐饮现有主要业态现有主要业态本本项项目目业业态态建建议议营销思路营销思路营销思考本

34、报告是严格保密的。31销售时间节点安排销售时间节点安排4 4月月5 5月月8 8月月7 7月月6 6月月9 9月月第一阶段：A、B区整体形象导入第二阶段A区蓄客B区蓄客阶段第三阶段销售阶段B区蓄客阶段1010月月1111月月第四阶段A区剩余量货量清理；B区蓄客第五阶段B区销售1212月月1111年年元月元月第六阶段B区剩余货量处理推广推广主题主题百年中山路，唯一美食百年中山路，唯一美食城城凤台，最大的美食广场凤台，最大的美食广场中山美食广场A区即将登场；中山美食广场A区，小面积低总价，10余万自己做老板；中山美食广场A区抢购中；中山美食广场B区，即将登场；中山美食广场B区，珍藏x平米，即x套，

35、敬请把握中山美食广场A区仅x席，机会只有一次；中山美食广场B区，单价x元起；中山美食广场B区，火热枪购中！B B区蓄客区蓄客1111年年2 2月月营销节点节点安排节点安排6月16日售楼部开放并收诚意金7月10日A区对外销售盘8月14日B区对外销售盘凤台商业示范第一街5 5月月2020号售楼中心装修号售楼中心装修5月初项目开始包装推广月初项目开始包装推广本报告是严格保密的。32A区商铺数量少，位置优，高价位，低推广销售建议B区两层商铺异价销售，低价位，高推广A/BA/B区提升商铺区提升商铺“附加值附加值”1、提前营造商业氛围（商业形象展示）；2、制定所有店铺统一包装制度，提升层差感、档次感；3、

36、营造洁净的周边环境，销售中心布局出商业氛围，给客户进入黄金屋的感觉；4、借政府颁给 中山美食广场中山美食广场“凤台县商业示范第一街凤台县商业示范第一街”称号，称号，做炒作。做炒作。营销推广建议营销推广建议营销思考AB区同时推广，同时蓄客，A区售完，B区开售产品优势互补，提升整体附加值1 1、ABAB区同时推广形成区域规模区同时推广形成区域规模优势；优势；2 2、ABAB区异价销售，形成价格互区异价销售，形成价格互补，错位竞争，客户选择性大补，错位竞争，客户选择性大根据市场情况，可考虑统一招商后销售根据市场情况，可考虑统一招商后销售本报告是严格保密的。33A/B区（人民家园、城南小区）两层商铺异

37、价销售目 的：降低投资客或自营者的“置业门槛”，扩大客群范围， 缩短销售周期。销售时间：销售时间：2010年8月14日销售价格：销售价格：一层“7000元/平”，二层“4000元/平”主推卖点：中山美食广场，黄金商铺主推卖点：中山美食广场，黄金商铺40004000元元/ /起起营销推广建议营销推广建议营销思考本报告是严格保密的。34A/B区（人民家园、城南小区）（人民家园、城南小区）延长蓄水期，“培育”市场目 的：最大程度的降低销售风险，获得最大利润销售时间：2010年5月中旬，对外宣传销售价格：视市场行情“报价”周 期:暂定销售预计周期2-3个月营销推广建议营销推广建议营销思考本报告是严格保

38、密的。35推广主题：凤台县首家售后包租型商铺推广主题：凤台县首家售后包租型商铺推广策略：推广策略：在对外公开的同时，以包租3-5年，年回报率5-8%逐年递增的形式 对外出售目的：目的：吸引投资客，增强客户购买信心，加快销售速度针对人群：针对人群：市场投资客销售策略销售策略 售后包租售后包租营销推广建议营销推广建议营销思考本报告是严格保密的。36统一招商统一招商：未售先租，带租销售，购房者买房即得租金未售先租，带租销售，购房者买房即得租金1 1、维护产业经营黄金比例、维护产业经营黄金比例: :以532黄金比例，餐饮5，网吧、洗衣、足浴、超市3，其他2；2 2、经营方式的选择原则、经营方式的选择原

39、则 ：自营、联营和租赁； 3 3、招商顺序原则、招商顺序原则 ：核心餐饮业为主，次主力店为辅的原则；4 4、特殊商户招商优惠原则、特殊商户招商优惠原则 : : 特殊商户指具有较大规模、老店、科技含量的经营单位，并给予优惠政策，起到增强商业氛围、带动其他商业作用； 5 5、提供统一服务、提供统一服务 : : 统一的卖场包装布置、统一的物业管理服务等。 营销推广建议营销推广建议营销思考统一招商原则本报告是严格保密的。371、前期宣传费用增加2、“培养市场”时间长，时间成本增加3、价格受市场影响较大4、必要的宣传费用会增加成本推广中抗性因素推广中抗性因素营销推广建议营销推广建议营销思考1、销售周期较

40、难准确确定（工程）2、地段偏销售价格期望不可过大，3、整个市场商业投放量大将增大，本项目周边人气不足4、产品规划硬伤没有得到改善策略活动营销、事件营销扩大项目知名度和美誉度，降低抗性抗性本报告是严格保密的。381 1、产品推荐会：、产品推荐会：6 6月月2626地点：地点：国际酒店国际酒店主题：主题：“百年中山路，唯一美食城百年中山路，唯一美食城”产品推荐会产品推荐会礼品：待定礼品：待定2 2、美食节：、美食节：8 8月月1 1日日地点：实小广场或销售中心地点：实小广场或销售中心 主题：主题：“百年中山路，首届美食文化节百年中山路，首届美食文化节”；礼品：待定礼品：待定3 3、食神争霸赛：、食

41、神争霸赛：9 9月月1111日日地点：地点：实小广场或销售中心实小广场或销售中心 主题：主题：“中山美食广场，中山美食广场，食神争霸赛食神争霸赛”礼品：待定礼品：待定活动营销营销推广建议营销推广建议营销思考本报告是严格保密的。39营销推广建议营销推广建议营销思考本报告是严格保密的。405月6月7月短信电视流动字幕媒介策略：同时释放卖点，集中火力推广宣传物料：主题单一，颜色火爆，引发“眼球关注度”8月9月报纸户外营销推广建议营销推广建议营销思考中山美食广场B区开盘前媒体售搂部售搂部4 4月底封顶，为提早月底封顶，为提早“培育培育”市场，建议市场，建议5 5月上旬启动推广月上旬启动推广本报告是严格

42、保密的。41中山美食广场A/B区（一期）媒介计划及内容（5月-8月）媒介名称媒介名称发布时间发布时间发布主题发布主题数量数量/ /版面版面目的目的/ /备注备注报纸5.9、5.19、5.29百年中山路，唯一美食城，中山美食广场黄金铺，即将登场！整版集中一定时间发布同一主题，可强调卖点，增加受众记忆！户外5.6主题：推广语+面积段+卖点周六、日两天短信群发6.14、6.15、6.18，6.25中山美食广场A区，小面积商铺发售开始预约！每周5000条报纸6.9、7.19中山美食广场A区，小面积，地总价，全城抢购！整版配合一定的促销政策DM派发6.19、6.26、7.3、 7.9 产品卖点+开盘信息

43、+面积段每次5000份，超市、广场、大型社区等性价比最高的宣传渠道电视流动字幕6.19、6.20、 6.26 、6.27、 7.3 、7.4、 7.9 、7.10、8.7、 8.8中山美食广场A区售罄，B区，小面积商铺12万起，轻松当老板，即将登场！周六、日两天营销推广建议营销推广建议营销思考注：实际情况根据工程进度及客户蓄积情况调整，以上仅供参考注：实际情况根据工程进度及客户蓄积情况调整，以上仅供参考!本报告是严格保密的。42 围墙包装户 外中山美食广场黄金商铺，全城发售中山美食广场黄金商铺，全城发售中山美食广场黄金商铺，全城发售中山美食广场黄金商铺，全城发售中山美食广场黄金商铺营销推广建议

44、营销推广建议营销思考本报告是严格保密的。43中山美食广场B区商铺较多，营销周期相对较长。价格策略:依据市场反应：低开高走低开高走B区分批推出,销售过程中进行有目的性的销控,以达到逐步提升售价的效果 营销推广建议营销推广建议营销思考本报告是严格保密的。448月9月10月11月12月 11年1月报纸短信电视流动字幕主打广告语：x万，轻松当“老板”媒介策略：长期渗透，集中曝光宣传物料：品味的，高尚的11年2月11年3月户外营销推广建议营销推广建议营销思考设最小面积设最小面积3030，二层价格：，二层价格：40004000元元/ /总价总价1212万万7月本报告是严格保密的。45中山美食广场B区-媒介计划及内容媒介名称媒介名称发布时间发布时间发布主题发布主题数量数量/ /版面版面目的目的/ /备注备注报纸7.19、 7.29 、8.9热烈庆祝“中山美食广场荣获凤台商业第一示范街”中山美食广场B区成熟商铺，值得关注，即将登场，整版形象吸引，概念宣传，品质树立，为高价找支撑点报纸8.9 、8.29中山美食广场商业示范街B区8月14日正式开盘放，开盘热销；整版户外8月-11月中山美食广场B区商业示范街8月14日正式开盘放，中山美食广场以实际