物业管理的经济分析(20220215235704)

1、物业管理的经济分析物业管理与广阔人民群众生活、工作息息相关，近年来，物管企业与业 主的冲突不时发生，物业管理已成为社会十分关注的热点问题。一般认为， 物业管理不涉及高技术和复杂的管理问题，只是劳动密集型的效劳行业。问 题是这样普通的行业为什么在运行中却产生了如此大范围的矛盾北京、上海、广州等大城市都爆发了业主与物管企业的剧烈冲突 ?根本原因在于看似 简单的物业管理，由于理论研究滞后，对物业管理缺乏深刻的认识，目前还 没有找到一套符合国情的有效的运行机制。从历史角度看，物业管理在我国城镇的出现，是住房制度改革的产物。 我国城镇传统的住房体制下， 居民的住房几乎全部由国家或单位建设和分配， 低租金

2、承租使用，与此相匹配，房屋的维护和管理也完全由政府部门的房管 所和单位的房管部门来承当。 随着房改的不断推进， 我国城镇 80 以上的可 售存量公房已出售给个人，停止住房实物分配后，个人购置新建商品房的比 例已到达 95 ，2002 年底，全国城镇自 私有住宅建筑面积 56.83 亿平方 米，住宅自 私有率为 72.86 。由于产权主体的变化，客观上引发了物业管理关系的调整，这种变化主要表现在物业 效劳 管理供应主体和缴费主体的变化两个方面。传统体制下，物业管理供应主体是政府下属的房管所 这种房管所一般隶属城市政府的房 管局，按事业单位性质设置 和单位的房管部门，居民几乎不承当物业费，所 需物

3、业费由房管所和单位房管部门在所收租金中列支，费用缺乏房管所申请 由公共财政拨付，单位房管部门申请由所在单位补贴。居民直接购置新建商品房，一开始就不存在房管所和单位房管部门作为 物业供应的主体，但是住房作为居民家庭的消费品和家庭最主要财产以及财 富积累的主要形式，居民对住房的使用、维护、保洁存在客观的效劳的需求。 如何满足这种需求，自 1981 年开始我国便逐步产生了以企业作为供应主体 的物业管理效劳。截止 2002 年底，全国物业管理企业总数超过 2 万家，从 业人员超过 230 万人。由于物业管理企业采取向业主 住房产权人 收费提供效劳的方式，在现 实中引发了很多冲突，个别地方甚至出现了物管

4、企业工作人员殴打业主的现 象，引发了社会矛盾，造成了不稳定。在转轨时期物业管理企业与业主的冲 突主要表现在以下几个方面： 1.业主选择物业效劳消费与物业管理企业强制业主消费之间的矛盾。当消费者是否接受效劳的行为并不构成对公共利益的 威胁时，效劳的接受是以消费者自愿为前提的。业主不选择物业效劳消费， 并不构成对公共利益的威胁，因此，物业管理企业不能将效劳强加于业主。现实中往往是开发商开发商品房的同时，也同时出资成立或选择一家物业管 理公司来进行管理，待业主入住时面临的就是强制的物业管理效劳，物业公 司效劳好，这种效劳提供与接受的关系能够持续下去，物业公司效劳不好， 由此引发冲突； 2. 业主认为

5、物管企业收费高或者认为物业管理企业没有提供 质价相符的效劳，而物管企业认为收费低，引起企业亏损，无法生存；3.公共维修基金的托管和保值增值方式不当，造成对业主利益的侵害。本文试图从经济学的角度对业主与物管企业存在冲突的三个主要问题进 行深入分析，以便从机制上找到解决问题的方法，促进物业管理健康开展。一、产权的复杂性和物业管理组织方式的选择 看似简单的物业管理问题，但近 20 年来始终未能探索出一套行之有效 的解决方法，关键在于理论界和操作部门忽略了对物业产权复杂性的认识。物业管理中的产权复杂性表现在三个方面：一是产权的物质复杂性。 我国城镇居民所拥有的住宅， 绝大局部 80 以 上，北京为 9

6、0 以上是多层六层以下 和高层六层以上 楼房，其建造形式根本上是集合式的，业主对其房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单 独所有权 业主户门以内局部 和不可单独界定边界的房屋公共空间 单栋楼房 户门以外局部 、共有设施 共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电 梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经 营性的车场车库等 以及土地的共同所有权。 由于单独所有权和共同所有权并 存，决定了业主行使所有权会影响关联业主的权利，受到相邻业主权利的制 约。二是存量公房产权制度复杂性。公房出售前产权归政府或单位所有，开 始出售公房后，在某一区域同时出现了政府产权、单位产权和个

7、人产权并存 的局面，不同主体对物业效劳的选择出现不一致。政府产权代表希望房管所 进行物业管理，单位产权代表希望由单位的房管部门来管理，个人产权代表 不希望有收费的物业管理，仍想搭便车，或者希望选择物业公司进行管理。三是产权转换过程带来的复杂性。我国正处在经济起飞和城市化的高速 成长期， 为改善住房条件和为进入城市人口提供住房， 每年要新建大量住房， 不少居民所购房屋都是期房，物业管理企业在承当新建房屋的物业管理过程 中要同时应对作为产权人的开发商和产权转移后的购房业主。前者是为房屋卖的好需要选择物业，后者是为住用舒适平安需要选择物业，二者在选择物 业管理企业的问题上经常产生矛盾。由于产权的复杂

8、性决定了业主选择物业效劳消费不能个人说了算，需要 通过相关业主集合决策的方式来选择物业管理效劳消费。可供选择的消费提 供方式根本上有四个：一是继续由房管所、单位房管部门提供物业效劳，但 这种模式已不适应住房商品化、社会化的需要，被实践证明是落后的供应模 式；二是由政府指定物业管理企业提供效劳，这种模式在特定时间和空间可 以，全面施行不符合政府的职能定位，三是由开发商选择物业管理企业，有 利于开发与物管的衔接，但不利于为业主提供质优价廉的效劳，四是由业主 选聘物业管理企业， 这种模式尊重和维护了业主的财产权利。 2003 年 6 月 8 日国务院公布的 ?物业管理条例? 就是将业主的财产权作为物

9、业管理的根底， 明确规定物业管理区域内的全体业主组成业主大会，由业主大会选聘、解聘 物业管理企业。为维护共同的利益，由于产权的复杂性，业主需要通过业主大会建立民主协商、 自我管理的机制， 但在具体的实施过程中会遇到交易费高昂的问题，增加操作难度。北京市有一个新竣工的住宅小区， 14 栋高楼， 4500 套住房，-5 -按每个居民购一套住房计算， 就有 4500 个业主。组织召开 4500 人的业主大 会需要寻找特定的会议场所，要支出高昂的会议费用。在北京市目前 3300 多个居住区工程中，推行物业管理的约占 60 ，成立业主委员会的不到 300 家，约占应成立的 10 。如要完成 3000 家

10、业主委员会的组建并维持日常运 行，交易费用会相当高。此外，按照?物业管理条例?规定，业主大会选举产生业主委员会，作 为业主大会的执行机构，履行六项职责：召集业主大会会议；报告物业管理 的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合同， 及时了解业主的意见和建议；监督和协助物业管理企业履行物业效劳合同； 监督业主公约的实施。从履行的职责看，业主委员会承当了相当的工作量， 而现行的规定中，业主委员会的工作是没有报酬的，违背了经济学的原那么。 由于业主委员会的劳动没有报酬，现实中出现了业主委员会工作无人愿意承 担的现象。按照等价交换的原那么，除对物业管理企业支付报酬外，还应对业 主委

11、员会支付相应的报酬，才能保证业主大会这一议事机制得以运转。由此 可以看出，在我国的组织权力设置中存在误区，对决策人重荣誉，无视经济 利益，大到人民代表，小到业主委员会委员，只赋予决策权，但对其投入的 劳动，没有相应的报酬，这种状况削弱了决策的权威性。如何解决因交易费用高，业主大会和业主委员会组建运行困难的问题 ? 在新建小区可以实施政府委派机制，即在业主大会缺位的情况下，由政府管 理机构指派优秀物业管理企业承当物业管理。在成熟小区，将物业管理与社 会开展结合起来，发挥社区居民委员会的作用，由居委会代行业主委员会的 职能，从而节约资源，降低交易费用。有一种看法，认为居民委员会不是业主代表，因此，

12、不能行使业主委员 会的职能。在公房产权占主导地位的情况下，这是事实。但是，在 70 以上 的个人拥有住房的情况下，居民委员会已是业主参加组成的机构，只要在现 行的居民委员会职能的根底上，增加其相应的由业主委员会承当的职责，实 行一套人员两块牌子，通过物业收费方式支付居委会相应报酬，完全可以使 居委会这种地缘性组织在社会管理职能之外，承当业主委员会的职能。这样 做既节约了资源，降低了交易本钱，又减少了居委会和业主委员的磨合，还 增加了业主大会的操作性。二、通过竞争方式确定物业效劳产品的定价 由于公共效劳产品的消费选择方式受到限制，因此其产品价格形成有一定的特殊性。实践中，我国多数城市都由政府部门

13、规定物业效劳收费的最高 限价，运行中，物业管理企业都把这种最高限价作为向业主的收费标准。由于收费标准与效劳提供之间没有一套相互制衡的机制，物业管理企业的目标 是多收费少效劳，增加利润，业主的目标是少缴费多获得效劳，二者产生矛 盾，激化的情况下，出现了不少业主拒缴物业费的现象。应该建立竞争性的物业效劳产品价格形成机制，即通过业主委员会招标 方式选聘物业管理企业，由物业管理企业在政府限价的根底上通过投标竞报 物业效劳产品的价格，由业主委员会选聘报价最低的投标物业管理企业承当 物业管理效劳。如果物业管理企业在中标后擅自提高效劳产品价格，由业主 会员提出劝戒，如果不改正，可以辞退物业管理企业，并开始新

14、一轮招标， 由此形成良性互动的价格形成机制。通过竞争降低物业效劳产品的价格，这种机制发挥作用还需要有物业管 理规模化经营相配套。据对北京市 1270 家物业管理企业的调查，平均每个 企业 78 人，管理面积是 8.2 万平方米。如果物业费按每平方米 2.5 元收取， 月物业费收入是 20.5 万元。支出如下： 1.人职工资，按 1000 元人月计， 共支出 7.8 万元； 2.办公用房租金，按每人用房 6 平方米房屋租金每日每平 方米 2 元计，房租支出 2.8 万元 3.绿化、维护本钱 3.6 万元， 4.水、电、车等管理费支出 6 万元， 5.营业税 1.13 万元。总支出 21.3 万元

15、，出现亏损。 有两个方法， 一是提高收费标准， 按每平方米 3 元收费累计 24.6 万元，赢余 3.1 万元。二是增加管理面积。 按照有关专业人士分析， 维持一个物业管理企 业正常运转，且其收费水平业主也能够承受，需要管理 20 万平方米的物业。 北京市现有物业管理企业约 1700 家，实施物业管理的住房面积为 9616 万 平方米，其他实施物业管理的房屋面积为 809 万平方米，相当于每个企业的 管理面积为 6.13 万平方米 按 2002 年物业企业数 1584 家计，相当于 6.58 万平方米 达不到正常运转的水平，因此，必须实行优胜劣汰的法那么，保证物 管企业的规模化运营。为降低物业

16、效劳产品的价格还应实行收费统收统支平衡使用的机制，物 业管理收入和支出是一个整体，不能就单项收入维持单项支出，简单匹配将 会导致收费上升。如小区绿化维护费用较高，靠单项收费维持，势必费用很 高。小区停车收费收入较高，支出较低，应将此项收费统筹使用。小区停车 收费是业主共有土地使用权产生的租金，而不是所谓的物业管理企业的看管 费，其收入应在扣除物业管理企业的人员费支出和管理费支出后的余额为全体业主所有，用于平衡小区其它工程的支出，这样做有利于降低物业效劳产 品的价格。实际工作中，这笔钱往往落入了物业管理企业的腰包，如按每辆 车停车费月支出 150 元计，拥有 100 个车位的小区， 每月停车费的

17、赢余就会 到达 1.1 万元。由于费用统收统支能够有效降低物业效劳产品的价格，因此，政府部门 应指导业主委员会在招标文件中添加上述内容， 利用有效手段减轻业主负担， 抑制物业管理企业利用政策真空和业主专业知识缺乏谋取不合理的收入。三、公共维修基金的托管方式和保值增值问题据测算，在 50 年的住房使用期内， 房屋维修和设施设备改造累计支出贴 现后，与购房当年住宅价格的比例约为 0.5 ：1。由于不可确定边界的房屋公 共空间、共有设施共同所有权的存在，为减少日后共用设施设备维修养护费 用收缴的麻烦，我国现有的政府文件规定，对公共维修基金实行预交制，即 新建商品房在销售过程中由买房人按房屋售价的2

18、额外交纳公共维修基金。2002 年北京市商品房销售额 813.8 亿元，应收公共维修基金 16.3 亿元， 实际归集 7.8 亿元。这笔钱如何托管 ?现实中由政府部门的物业管理机构预收后统一存储在商业银行，待业主委员会成立后移交业主委员会；有的直接移 交物业管理公司托管。由于业主委员会没有专业基金投资经验，只能将这笔 钱作为长期存款放在银行，以息支付维修费用，由于物管企业也缺乏专业的 理财经验， 也根本上将这笔钱存放在商业银行， 维修基金的增值主要靠利息， 按银行储蓄存款利率计算，公共维修基金的增值每年不到 3。上述管理方 式，也削弱公共维修基金归集力度，目前北京市商品房售后维修基金的余额 只有 13.8 亿元，只占应归集额的 23 。为减轻业主日后维修负担，保持公共维修基金的增值，应该委托专业的 投资机构进行理财。为保证维修基金运作的平安性，由政府部门的住房资金 管理机构统一归集，运用该笔资金发放长期个人住房贷款，年利率在5 左右，比银