商圈和店铺业态分析课件

1、商圈和店铺业态分析商圈和店铺业态分析n 商圈的层次商圈的层次: :边缘商圈边缘商圈次级商圈次级商圈核心商圈核心商圈商圈和店铺业态分析认识你的真实商圈认识你的真实商圈确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工作的起点，但真实的商圈是什么样子的呢？ 传统的选址理论中商圈形状，是以店铺为中心的三个大小不一的同心圆，按照从内到外的顺序依此为店铺的核心商圈、次要商圈和边缘商圈 同心圆商圈同心圆商圈:商圈和店铺业态分析现实中的同心圆商圈现实中的同心圆商圈 -同心多边形商圈同心多边形商圈 在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向，商圈形状向在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向，商圈形状向内收缩，而

2、在交通路网比较发达的方向，商圈形状向外扩张，从内收缩，而在交通路网比较发达的方向，商圈形状向外扩张，从而形成不规则的多边形。而形成不规则的多边形。 商圈和店铺业态分析不规则多边形商圈不规则多边形商圈-理想中真实的商圈理想中真实的商圈城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形状更加不规则。状更加不规则。 理想中真实的商圈综合考理想中真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分公共

3、交通体系和竞争对手的分布。布。无论是同心圆商圈、同心无论是同心圆商圈、同心多边形商圈还是不规则多边形多边形商圈还是不规则多边形商圈，都忽略了一个重要的因商圈，都忽略了一个重要的因素素你的竞争对手，因此只你的竞争对手，因此只能称为理想商圈。那么真实的能称为理想商圈。那么真实的商圈又是什么样子的呢商圈又是什么样子的呢? 商圈和店铺业态分析 核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群只有认识了你的真实商圈，才能真正了解

4、你的顾客群体有多大和他们的具体来自哪里。体有多大和他们的具体来自哪里。 商圈和店铺业态分析最接近店最接近店铺的区域铺的区域顾客来店顾客来店最方便。最方便。小小0.80.8公里内公里内大大5 5公里内公里内2020分钟分钟之内之内55557070商圈和店铺业态分析核心商圈核心商圈的外围区的外围区域域,顾客来顾客来店比较方店比较方便。便。小小1.51.5公里内公里内大大8 8公里内公里内小小2020分分钟内钟内大大4040分分钟内钟内15152525商圈和店铺业态分析次级商圈以次级商圈以外的区域，外的区域，顾客来店不顾客来店不够方便。够方便。小小1.51.5公里公里之外之外大大8 8公里外公里外小

5、小2020分上分上大大4040分上分上1010商圈和店铺业态分析居住人口居住人口工作人口工作人口流动人口流动人口商圈的商圈的顾客来源顾客来源核心商圈核心商圈次级商圈次级商圈边缘商圈边缘商圈是店铺选址的重要前提是店铺选址的重要前提有助于零售店铺制定竞争策略有助于零售店铺制定竞争策略有助于零售店铺制定市场开发策略有助于零售店铺制定市场开发策略有助于零售店加快资金周转有助于零售店加快资金周转商圈分商圈分析的重析的重要性要性商圈和店铺业态分析1.1.店铺的经营特色店铺的经营特色2.2.店铺的经营规模店铺的经营规模3. 经营商品的种类经营商品的种类4. 竞争店铺的位置竞争店铺的位置商圈的商圈的影响因素影

6、响因素（1）5. 顾客的流动性顾客的流动性6.6.交通地理条件交通地理条件7.7.店铺的促销手段店铺的促销手段商圈的商圈的影响因素影响因素（2）商圈和店铺业态分析零售饱和理论零售饱和理论 通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小，进通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小，进而确定某一地区零售店铺不足还是过多，以及是否而确定某一地区零售店铺不足还是过多，以及是否能够开设店铺的理论。能够开设店铺的理论。RFRECIRSC C为某地区购买某类商品的潜在顾客数；为某地区购买某类商品的潜在顾客数；RERE为某地区每一顾客平均购买额；为某地区每一顾客平均购买额；RFRF为某地区经营同类商品的店铺营业总为某地区经

7、营同类商品的店铺营业总面积；面积；IRSIRS为某地区某类商品零售饱和指数。为某地区某类商品零售饱和指数。商圈和店铺业态分析商圈和店铺业态分析57.102835000240150000IRSB B地区地区：67.66630000200100000IRSC C地区：地区：4802500015080000IRS商圈和店铺业态分析DsAbijajijAijAij为店铺为店铺j j对顾客对顾客I I的吸引力；的吸引力；SjSj为店铺的规模为店铺的规模; ;DijDij为顾客为顾客I I到店铺到店铺j j的距离和花费的时间的距离和花费的时间; ;a a为顾客对店铺规模的敏感性参数为顾客对店铺规模的敏感性

8、参数; ;b b为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。商圈和店铺业态分析Pij店铺店铺j j对顾客的吸引力对顾客的吸引力该地区所有同类店铺对顾客的吸引该地区所有同类店铺对顾客的吸引力之和力之和AADsDspijijbijajbijajij商圈和店铺业态分析商圈和店铺业态分析DsAbijajij37546000213.163780002156.5553500021A A店铺的吸引力店铺的吸引力B B店铺的吸引力店铺的吸引力= =C C店铺的吸引力店铺的吸引力= =商圈和店铺业态分析Aij = 375+163.3+555.56Aij = 375+163.3+555

9、.56 =1093.86 =1093.86顾客到顾客到A A店铺的可能性店铺的可能性 P=375/1093.86=0.343P=375/1093.86=0.343顾客到顾客到B B店铺的可能性店铺的可能性 P=163.3/1093.86=0.149P=163.3/1093.86=0.149顾客到顾客到C C店铺的可能性店铺的可能性 P=555.56/1093.86=0.508P=555.56/1093.86=0.508商圈和店铺业态分析店址问题 决定在何处营业是所有零售商成功的关键。一项清晰连续的战略应明确选址的目的。选址决策之所以重要，是因为它的高成本和长期性。一项选址决策的失误很显然要比一

10、次采购失误给零售商造成更大的损失。 零售商发现一个完美的店址要经历一个艰难的过程。每个店址都有优势和劣势，在评估特定店址的可行性时，零售商必须明确该商店的目标市场顾客会光顾该店址。店址分析员的工作一直持续至考虑到占用条款和其他一些法律问题。过程复杂： 综合性决策成本较高： 固定投入大灵活性差： 一经选定，很难变动经营影响大：选址、选址、再选址商圈和店铺业态分析选址的重要性选址的重要性商店的位置是零售商做的最重要的决策商店的位置是零售商做的最重要的决策店址是顾客选择商店时的首要考虑的因素（便利性大）店址是顾客选择商店时的首要考虑的因素（便利性大）选址是个战略决策（可变性小）选址是个战略决策（可变

11、性小）选址的难度大（稀缺性高）选址的难度大（稀缺性高）选择一个地址，包涵一系列优缺点的评估。选择一个地址，包涵一系列优缺点的评估。对不同的零售商，一般与成本和地址的商业价值有关对不同的零售商，一般与成本和地址的商业价值有关商圈和店铺业态分析店铺位店铺位置选择置选择的地域的地域商业活动频度高的地域商业活动频度高的地域人口密度高的地区人口密度高的地区客流量大的地区客流量大的地区交通便利的地区交通便利的地区接近集客地接近集客地同类商品集聚地同类商品集聚地不宜做不宜做店铺的店铺的地区地区快速车道旁快速车道旁周围居民少且缺乏增长的地区周围居民少且缺乏增长的地区店铺密度过大店铺密度过大高层建筑物内高层建筑

12、物内商圈和店铺业态分析地区分析地区分析商业区或购物区分析商业区或购物区分析具体位置分析具体位置分析商圈和店铺业态分析需求需求测算测算人口规模：人口规模：收入水平：收入水平：人口的性别、年龄、收入、人口的性别、年龄、收入、家庭规模、类型家庭规模、类型地区分析（地区分析（1 1）利用消费价格指数或其它方利用消费价格指数或其它方法计算购买力指数法计算购买力指数地区分析（地区分析（2 2）购买力流购买力流入与流出入与流出额的测算额的测算流入额流入额流出额流出额流入指数流入指数零售引力指数零售引力指数流出指数流出指数零售潜力指数零售潜力指数商圈和店铺业态分析地区分析（地区分析（3 3）其他因素其他因素的

13、分析的分析产业结构产业结构物流系统物流系统劳动力供给劳动力供给政策法律政策法律可能开设的新店铺的数量可能开设的新店铺的数量商圈和店铺业态分析中心商业区中心商业区城市的零售中心城市的零售中心副中心商业区副中心商业区或辅助商业区或辅助商业区二级商业区二级商业区商业小区商业小区集客地周边、集客地周边、居民区附近居民区附近购物中心购物中心居民区、社区和地区居民区、社区和地区性购物中心性购物中心独立店区独立店区商业区商业区或购物或购物区分析区分析商圈和店铺业态分析1.交通条件交通条件2.客流分析客流分析客流类型客流类型客流目标、速度和滞留时间客流目标、速度和滞留时间街路两侧的客流规模街路两侧的客流规模具

14、体位具体位置分析置分析（1 1）自身客流自身客流分享客流分享客流派生客流派生客流3.竞争店铺分析竞争店铺分析4.地形特点及位置布局分析地形特点及位置布局分析5.城市规划分析城市规划分析6.效益分析效益分析具体位具体位置分析置分析（2 2）拐角效应商圈和店铺业态分析商圈小知识商圈小知识商圈和店铺业态分析影响店址吸引力的因素影响店址吸引力的因素可接近性（顾客出入商店的难易程度）可接近性（顾客出入商店的难易程度）宏观分析（考虑的是主要商圈）宏观分析（考虑的是主要商圈） 道路布局、道路状况、障碍道路布局、道路状况、障碍 微观分析（店址附近的情况）微观分析（店址附近的情况） 可见性、交通流量、停车设施、

15、可见性、交通流量、停车设施、 拥挤程度、出入难易拥挤程度、出入难易优势与劣势优势与劣势商圈和店铺业态分析商圈商圈需求预测需求预测第一商圈（60%-65%的顾客来源地）第二商圈（20%的顾客来源地）第三商圈（偶尔光顾的顾客居住的区域）1、这些顾客的住院部所附近缺乏足够的零售商店2、完善的交通系统使顾客能够很容易地到达商店3、商店可能正好位于顾客上下班的路上4、商店可能正好位于一个旅游景点附近 商圈的实际界限是由可接近性、天然障碍、购物区域的类型、商店的类型以及竞争因素决定的 另一个研究商店类型影响商圈大小的方法是看这家商店是目标商店还是附着式商店。 要确定一个商圈需要三种信息。第一：我们必须知道

16、有多少人生活在这个商圈，住在哪里。第二：零售商运用人口统计数据和地理信息系统数据和政府公布的 购买力指数来预测潜在购买力第三：零售商还会用互联网的信息。商圈和店铺业态分析 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率

17、高等。办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。商圈形商圈形态态商圈和店铺业态分析商铺的类型，按照所属项目的开发形式不同可以分成以下七大类：商铺的类型，按照所属项目的开发形式不同可以分成以下七大类：商业街商铺商业街商铺：商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商 业街商铺。市场类商铺市场类商铺：“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营 的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场 类商铺。社区商铺社区商铺：其经营对象主要是住宅社区的居民。住宅底商住宅底商：住

18、宅底商指位于住宅底层的商用铺位。百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺：鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所 以投资风险也比较高商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺：酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业 空间。交通设施商铺交通设施商铺：交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中 小型商铺。 以上不同类型商铺的投资特点、价值影响因素及市场成熟度差别都特别大，比如在北京，住宅底商和购物中心商铺属于处在发展初期的商铺类型，其投资收益中的价值升值收益和租金收益空间显着区别于发展成熟的商业街商铺。商圈和店铺业态分析位于不同地区的零售店类型位于不同地区的零售店类型1.位于市区主要街道的商店位于市区主要街道的商店便利商店 如药店、快餐店、美容院等。通常为工作和生活在市区的人们服务高度专业化商店 包括提供个人服务的高级服装店、礼品店、工艺品店、珠宝店等，能够为顾客提供在其他地方得不到的服务 缺陷：停车问题，特别是要考虑到在高峰期是否有足够的停车位。2位于小巷的商店位于小巷的商店这些店铺没有相对较大的客流量，但是大多数小巷店有自己的顾客群，从而不需要主街带来的人群，地价成本较低，容易拥有属于自己的停车场。 缺陷：可见性不高。3位于街区的商店位于街区的商店街区位置是距离顾客生活和工作最近的