江苏省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构资质分级考试试卷版本

1、学习 好资料江苏省2016年房地产估价师制度与政策：房地产估价机构资质分级考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。A:较高B:较低C:最局D:最低E:工业用地的监测点评估价格2、拆迁办是指。A:市、县房屋行政主管部门B:取得房屋拆迁许可证的单位C:市、县规划行政主管部门D：专门从事房屋拆迁的单位E：房地产估价机构必须加盖公章3、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制

2、权，则可供选择的融资方式是。A:发行可转换债券B:发行普通股股票C:发行优先股股票D:发行公司债券E:借款合同4、在他人土地上通行的权利为典型的。A:地役权B:典权C:空间利用权D:使用权E:工业用地的监测点评估价格5、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款（）元。A12592.78B22192.78C12903.23D160006、建筑施工许可证发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起日内颁发施工许可证。A：15B：30C：45D：60E:执行层的组织协调7、物业管理企业的资质

3、管理实行制度。A：备案B:分级审批C:分类审批D:专业审批E:执行层的组织协调8、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。（2009年试题）A：房地产行政主管部门B:房屋拆迁管理部门C:城市规划行政主管部门D:房屋登记机构E：房地产估价机构必须加盖公章9、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于_，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。A替代原理B.生产费用价值论C.预期收益原理D.价格构成原理10、 当房屋面积误差比绝对值超过一定比例时，买房人退房的，房地产开发企业

4、应当在买受人提出退房的_日内将买受人的已付房价款退还给买受人。A30B7C20D1511、 在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为_。A28.60%B35.00%C40.00%D50.00%12、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。A:上升B:下降C：保持相对稳定D:先上升后下降E:工业用地的监测点评估价格13、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。该宗房地产的报酬率为85，则该宗房地产

5、的收益价格为万元。A：9052B：9152C：9252D：9352E:工业用地的监测点评估价格14、市场理论是研究的理论。A:生产要素投入量与产出量之间的关系B:基数效用论和序数效用论的关系C:消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量D:一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题E:执行层的组织协调15、_是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。A房屋总登记B.初始土地登记C.房屋初始登记D,房屋他项权利登记16、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的

6、修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。A：400B：628C：656D：700E:工业用地的监测点评估价格17、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30，从2006年开始年收入增长2，经营费用增长15，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让（均发生在年末）该类房地产的报酬率为8，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。A：317345万元B：320

7、526万元C：497137万元D：760276万元E:工业用地的监测点评估价格18、根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是。A：有不少于1000万元人民币的注册资本B:有一定数量的周转住房C:是非银行性金融机构D:可要求借款人提供抵押反担保E:执行层的组织协调19、征收集体土地，土地补偿费应当归_所有。A土地使用者B.农村集体经济组织C.乡（镇）人民政府D.县级以上人民政府土地管理部门20、房地产市场的运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A:社会环境B:政治环境C:经济环境D:金融环境E:借款合同21、下列关于投资函数，表述不正确的是。A:

8、投资是指资本的形成，亦即社会实际资本的增加额B:资本边际效率是使一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率C:投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与资本边际成本两个因素D:任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的E:执行层的组织协调22、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。A:建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B:建筑物重置成本和重建期间的经济损失C:建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D:建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失E:工业用地的监测点评估价格23、成本导向定价包括成本加成定价法和_。A目标定价法B.领导定价法C.价值定价法D.随行就

9、市定价法24、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。A：75B：120C：135D：150E:执行层的组织协调25、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。A:交通拥挤B:建筑技术进步C:城市规划改变D:自然环境恶化E:工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。（2009年试题）A:改建B:买卖C:赠予D:租赁E:扩建2、下列贷款中，

10、不属于房地产开发贷款的是_。A土地购置贷款B. 土地储备贷款C. 土地开发贷款D.建设贷款3、估价人员在拆迁估价中可按下列_来把握被拆迁房屋的性质和面积。A.一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准B.地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定C.拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估D在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算4、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有_。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误

11、差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术5、下列_不属于建筑工程费用。A设备购置费B.工器具购置费C.房产税费D.预备费6、下列符合房地产估价机构一级资质的是_。A取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续6年以上8 业绩要求在暂定期内完成估价标准的建筑物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上C.注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师D.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上7、路线价法特别适用于_的土地进行的估价。A房地产税收9 .城镇土地整理C.城市房屋拆迁补偿D. 土地使用权出让E.市地重划8、甲想

12、将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起日内，到房产部门进行转移登记。A：90B：60C：30D：10E:执行层的组织协调9、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金（2006年试题）A:政府政策性B:资产变现C:企业入股D:个人入股范围E:借款合同10、股票。A:是由有限责任公司公开发行B:可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具C:只是代表股份资本所有权的证书D：它自身没有任何价值，是真实的资本，也是一种独立于实际资本之外的虚拟资本E. 一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让11、下列关于宏观经济政策中的财政政策，表述正确的是。A:

13、财政政策是国家干预经济的主要政策之一B：财政政策的主要内容包括政府支出（政府购买、举办公共工程与转移支付）和税收C：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入D：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，减少国民收入E:财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策12、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的_，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。A.工程勘察资质证书B.工程设计资质证书C.工程勘察资质证书或工程设计资质证书D.工程勘察资

14、质证书和工程设计资质证书13、某房地产开发项目的占地面积2万nf,土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/褶，预测销售价格为8000元/褶，则该项目实现盈亏平衡的容积率为。A：14B：15C：16D：18E:借款合同14、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。A土地取得成本+开发成本B. 土地取得成本+开发成本+管理费用C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值15、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是_。A职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B.上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C.职工个人

15、住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D.每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日16、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。A：判断提问B:多项选择C:单项选择D：书面提问E:执行层的组织协调17、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是_。A变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险18、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2,此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定_。A.在任何情况下，丁的需求价

16、格弹性最大B.甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C.在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D.此时乙的需求价格弹性最大19、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是_。A一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上B. 一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C.二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E.三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师20、直接资本化法的优点不包括（）。A不需要预测未来许多年的

17、净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况21、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100，合同约定建筑面积97该商品房的成交价格是元。A：388000B：388640C：399640D：400000E:执行层的组织协调22、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元