房地产金融知识

1、第五章第五章 房地产抵押贷款房地产抵押贷款 【本章学习要点本章学习要点】 掌握房地产抵押贷款的基本概掌握房地产抵押贷款的基本概念、类型、特点和作用，重点掌握念、类型、特点和作用，重点掌握房地产抵押贷款的主要种类及其运房地产抵押贷款的主要种类及其运作程序，房地产抵押估价与处置；作程序，房地产抵押估价与处置；了解国内外抵押贷款的发展状况。了解国内外抵押贷款的发展状况。 第一节第一节 房地产抵押贷款概述房地产抵押贷款概述 一、房地产抵押一、房地产抵押 房地产抵押是抵押的一种形式，指房地产抵押是抵押的一种形式，指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人

2、提供债务按期移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保行为。履行的担保行为。 房地产抵押以抵押的标的物来区分，房地产抵押以抵押的标的物来区分，可分为房地产抵押、在建工程抵押和房可分为房地产抵押、在建工程抵押和房屋期权抵押；按担保的债权是否特定来屋期权抵押；按担保的债权是否特定来分，还可分出最高额抵押。分，还可分出最高额抵押。 （一）房地产抵押（一）房地产抵押 房地产抵押是一个财产概念，是房屋及该房地产抵押是一个财产概念，是房屋及该房屋占用范围内的土地使用权的经济形态。房屋占用范围内的土地使用权的经济形态。（二）在建工程抵押（二）在建工程抵押 在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程在建工程抵押是

3、指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，而为偿还贷款进行的担继续建造资金的贷款，而为偿还贷款进行的担保。保。（三）房屋期权抵押（三）房屋期权抵押 我国我国城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法将房屋将房屋期权抵押规定为预购商品房贷款抵押。期权抵押规定为预购商品房贷款抵押。 （四）最高额抵押（四）最高额抵押 最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以一定期间内连续发生的债权作担保。限度内，以一定期间内连续发生的债权作担保。 特点：特点：1 1、最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生、最高额抵押所担保的债权额是确定的

4、，但实际发生 的债权额是不确定的的债权额是不确定的 2 2、最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权作担保、最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权作担保 3、最高额抵押只适用于贷款合同以及债权人与债务人就最高额抵押只适用于贷款合同以及债权人与债务人就 某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同 4 4、最高额抵押的主合同债权不得转让、最高额抵押的主合同债权不得转让 二、房地产抵押权二、房地产抵押权( (一一) )设定抵押权的范围设定抵押权的范围 设定抵押权的范围是指可以作为抵押房地设定抵押权的范围是指可以作为抵押房地产的范围以及抵押担保的范围这两个方

5、面。产的范围以及抵押担保的范围这两个方面。 允许抵押的房地产主要分两大类：允许抵押的房地产主要分两大类： 一是房屋所有权一是房屋所有权 二是以出让方式取得的土地使用权二是以出让方式取得的土地使用权 （二）同一房地产设定两个以上抵押权（二）同一房地产设定两个以上抵押权 首先，抵押人应当将已经设定过的首先，抵押人应当将已经设定过的抵押情况书面告知抵押权人，并在抵押抵押情况书面告知抵押权人，并在抵押合同中体现出来。合同中体现出来。 其次，抵押人所担保的债权不得超其次，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，即抵押物的价值必出其抵押物的价值，即抵押物的价值必须大于债权的金额。须大于债权的金额。 （三

6、）两宗以上房地产设定同一抵押权 两宗以上包括两宗或多宗，两宗以上房地产担保同一债务履行，在法律上视为同一抵押房地产，承担连带的担保责任，其承担的共同担保义务不可分割。 （四）房地产设定抵押时要注意的问题（四）房地产设定抵押时要注意的问题 1 1、以依法取得的国有土地上的房屋抵押、以依法取得的国有土地上的房屋抵押 2 2、乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独、乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独 抵押抵押 3 3、为按份共有的房地产设定抵押、为按份共有的房地产设定抵押 4 4、外商投资企业和股份制企业以其房地产设、外商投资企业和股份制企业以其房地产设 定抵押定抵押 三、房地产抵押贷款三、房地产抵

7、押贷款 房地产抵押贷款是以房产或地产为抵房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款，它是房地产信贷业务的押而取得的贷款，它是房地产信贷业务的主要形式，与信用贷款相比，房地产权参主要形式，与信用贷款相比，房地产权参与到抵押人与承押人之间的借贷活动中，与到抵押人与承押人之间的借贷活动中，减少了债权人的贷款风险，而且其贷款发减少了债权人的贷款风险，而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定，整个贷款活动的展开以房地产度来决定，整个贷款活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。抵押品的存在为前提。 四、房地产抵押贷款的特点和作用四、房地产抵押贷款的特点

8、和作用（一）房地产抵押贷款的特点（一）房地产抵押贷款的特点 1 1、以抵押为前提建立的信贷关系、以抵押为前提建立的信贷关系 2 2、房地产抵押贷款的现实性与凭物性、房地产抵押贷款的现实性与凭物性 3 3、抵押物权属关系复杂、抵押物权属关系复杂 （二）房地产抵押贷款的作用（二）房地产抵押贷款的作用 1 1、促进住房自由化和房地产消费市场的发展、促进住房自由化和房地产消费市场的发展 2 2、增强房地产开发经营企业的经济实力、增强房地产开发经营企业的经济实力 3 3、发挥储蓄功能，调节居民消费行为、发挥储蓄功能，调节居民消费行为 4 4、保障银行贷款的安全性，促进房地产金融、保障银行贷款的安全性，促

9、进房地产金融 的发展的发展 第二节第二节 房地产抵押贷款种类与运作程序房地产抵押贷款种类与运作程序一、房地产抵押贷款种类一、房地产抵押贷款种类分类标准分类标准分类分类贷款对象贷款对象企事业法人房地产抵押贷款企事业法人房地产抵押贷款个人房地产抵押贷款个人房地产抵押贷款贷款用途贷款用途房屋开发抵押贷款房屋开发抵押贷款土地开发抵押贷款土地开发抵押贷款购房抵押贷款购房抵押贷款其他用途的房地产抵押贷款其他用途的房地产抵押贷款利息计算和本金偿还方式利息计算和本金偿还方式等额抵押贷款等额抵押贷款递减式抵押贷款递减式抵押贷款贷款利率确定方式贷款利率确定方式固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款可调利率抵押贷款可调利

10、率抵押贷款 二、房地产抵押贷款的基本运作程序二、房地产抵押贷款的基本运作程序（一）提出贷款申请（一）提出贷款申请（二）贷前审查（二）贷前审查（三）房地产抵押贷款合同的签订和登记（三）房地产抵押贷款合同的签订和登记（四）房地产抵押贷款额度、期限与利率（四）房地产抵押贷款额度、期限与利率（五）房地产抵押贷款的偿还方式（五）房地产抵押贷款的偿还方式 三、房地产建设贷款三、房地产建设贷款（一）贷款对象还让贷款条件（一）贷款对象还让贷款条件 凡实行独立经济核算并能承担经济和民事责任，在当地注册登凡实行独立经济核算并能承担经济和民事责任，在当地注册登记的企业法人，符合以下条件的均可以申请贷款：记的企业法人

11、，符合以下条件的均可以申请贷款： 1 1、借款人能够提供指定地块的土地使用权有偿出让合同、开发、借款人能够提供指定地块的土地使用权有偿出让合同、开发 建设方案、项目可行性报告、偿还贷款本息的途径、批准的建设方案、项目可行性报告、偿还贷款本息的途径、批准的 建设计划和贷款人要求提供的其他文件。建设计划和贷款人要求提供的其他文件。 2 2、借款人应以土地使用权及其地上建筑物、其他附着物设定低、借款人应以土地使用权及其地上建筑物、其他附着物设定低 押。押。 3 3、借款人必须具有有偿还贷款本息的能力、借款人必须具有有偿还贷款本息的能力 4 4、借款人持有贷款证，在贷款银行开立贷款户和结算户。、借款人

12、持有贷款证，在贷款银行开立贷款户和结算户。 （二）贷款币种、贷款额度、贷款期限和贷款利率（二）贷款币种、贷款额度、贷款期限和贷款利率 1 1、房地产建设贷款的币种包括人民币和美元、房地产建设贷款的币种包括人民币和美元 2 2、贷款额度由贷款人根据借款人资信程度、经营收、贷款额度由贷款人根据借款人资信程度、经营收 益、申请借款金额和借款时间长短确定，但通常益、申请借款金额和借款时间长短确定，但通常 最高最高 不超过抵押物现行作价的不超过抵押物现行作价的70%70% 3 3、贷款期限目前一般不超过、贷款期限目前一般不超过5 5年年 4 4、房地产建设贷款利率分别按人民币利率好外汇贷、房地产建设贷款

13、利率分别按人民币利率好外汇贷 款利率执行。款利率执行。 （三）房地产建设贷款的贷款合同、房地产抵押合同（三）房地产建设贷款的贷款合同、房地产抵押合同 房地产建设贷款应签订贷款合同和房地产抵押房地产建设贷款应签订贷款合同和房地产抵押合同，房地产抵押合同是贷款合同不可分割的文件。合同，房地产抵押合同是贷款合同不可分割的文件。（四）抵押物的占管（四）抵押物的占管 房地产建设贷款抵押物的占管一般是指借款人房地产建设贷款抵押物的占管一般是指借款人对抵押物的占有和管理。对抵押物的占有和管理。（五）抵押物保险（五）抵押物保险 贷款抵押物在抵押期间，抵押人必须按照贷款贷款抵押物在抵押期间，抵押人必须按照贷款人

14、的要求办理财产投保手续。人的要求办理财产投保手续。 ( (六六) )对抵押物限制的约定对抵押物限制的约定 1 1、预售或预租应征得贷款人书面同意，并明确预售或、预售或预租应征得贷款人书面同意，并明确预售或预租收入全部存入贷款人银行账户，明确预售或预租收入归预租收入全部存入贷款人银行账户，明确预售或预租收入归还贷款比例。还贷款比例。 2 2、变卖回馈赠应征得贷款人书面同意，并明确偿还抵、变卖回馈赠应征得贷款人书面同意，并明确偿还抵押贷款本息的责任和方式，方可变更或解除抵押合同。押贷款本息的责任和方式，方可变更或解除抵押合同。（七）房地产建设贷款的监管、偿还与违约责任（七）房地产建设贷款的监管、偿

15、还与违约责任 贷款发放后，为了保证贷款质量，及时回收贷款本息，贷款发放后，为了保证贷款质量，及时回收贷款本息，银行要对贷款的使用进行跟踪、监督。银行要对贷款的使用进行跟踪、监督。（八）抵押物的处分（八）抵押物的处分 贷款人有权按照有关法律、法规和合同的规定，处分或贷款人有权按照有关法律、法规和合同的规定，处分或提前处分抵押人抵押的财产。提前处分抵押人抵押的财产。 四、商业性商品房抵押贷款四、商业性商品房抵押贷款 商业性商品房抵押贷款是商业银行利用自商业性商品房抵押贷款是商业银行利用自身的信贷资金发放的购房抵押贷款，俗称购房身的信贷资金发放的购房抵押贷款，俗称购房按揭贷款，简称按揭贷款。按揭贷款

16、，简称按揭贷款。 此贷款主要适用于当地居民和单位通过向此贷款主要适用于当地居民和单位通过向银行借款达到分期还款购买商品房的目的。银行借款达到分期还款购买商品房的目的。 商业性商品房抵押贷款目前较多地用于商业性商品房抵押贷款目前较多地用于居住商品房的购买。居住商品房的购买。 第三节第三节 房地产抵押估价与处置房地产抵押估价与处置一、房地产抵押估价一、房地产抵押估价（一）房地产抵押估价概念（一）房地产抵押估价概念 房地产抵押估价是指为确定房地产房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的地产抵押价值进行分析、估

17、算和判定的活动。活动。 （二）房地产抵押价值（二）房地产抵押价值 房地产抵押价值为抵押房地产在估房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定为设立法价时点的市场价值，等于假定为设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。产估价师知悉的法定优先受偿款。 1 1、处分抵押房地产的费用、处分抵押房地产的费用 2 2、处分抵押房地产应缴纳的税费、处分抵押房地产应缴纳的税费 3 3、房地产抵押估价时点、房地产抵押估价时点 ( (三三) )影响房地产抵押估价的市场因素影响房地产抵押估价的市场因素1 1、经济衰退或房地产政策调整、经济衰

18、退或房地产政策调整2 2、房地产的环境因素恶化或区位条件恶化、房地产的环境因素恶化或区位条件恶化3 3、人为使用不当或自然灾害因素使得房地产加、人为使用不当或自然灾害因素使得房地产加 速物理折旧（或经济折旧）速物理折旧（或经济折旧）4 4、心理因素的阴影、心理因素的阴影5 5、抵押权实现费用的增加、抵押权实现费用的增加6 6、企业所欠职工工资和劳动保险费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用 （四）房地产抵押价值评估方法（四）房地产抵押价值评估方法1 1、市场比较法、市场比较法 市场比较法又叫市场法、交易实例法、买卖实例比较法、市场比较法又叫市场法、交易实例法、买卖实例比较法、市价比较法，是将估价

19、对象与在估价时点近期有过交易的类似市价比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2 2、收益法、收益法 收益法有称为资本法、收益现值法，是预测估价对象的未收益法有称为资本法、收益现值法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转化为价来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转化为价值来求取估价对象价值的方法。值来求取估价对象价值的方法。3 3、成本法、成本法

20、成本法又称成本逼近法，是以房地产的重新开发建设成本成本法又称成本逼近法，是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象价格的一种估价方法。为导向求取估价对象价格的一种估价方法。 4 4、假设开发法、假设开发法 假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来开发假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。等来求取估价对象价值的方法。5 5、基准地价修正法、基准地价修正法 基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的

21、地区，利用有关调查系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整利用有关调查系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。为估价对象宗地价格的方法。6 6、路线价法、路线价法 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求取平均价格，将此平均价格称为路线取若干标准临街宗地求取平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度指数和其他修正率表，用数学方法算出价，然后再配合深度指数和其他修正率表，用数学方法算出临近同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。临近同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。 （五）贷款价值比（L

22、TV）贷款价值比（LTV）=贷款额抵押房地产的价值 100%100% （六）房地产抵押估价报告（六）房地产抵押估价报告 1 1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对 房地产抵押价值可能产生的影响房地产抵押价值可能产生的影响 2 2、在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点、在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点 3 3、合理使用评估价值、合理使用评估价值 4 4、定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地、定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地 产抵押产抵押 价值进行评估价值进行评估 5 5、在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地、在评估续贷房

23、地产的抵押价值时，应当对房地 产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。 6 6、估价对象的变现能力分析、估价对象的变现能力分析 二、抵押物的占管和处分二、抵押物的占管和处分 ( (一一) )抵押物的占管抵押物的占管 抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占管方式。押人占管方式。（二）抵押物的处分（二）抵押物的处分是房地产抵押权实现的最高形式。是房地产抵押权实现的最高形式。 1 1、抵押房地产折价、抵押房地产折价 2 2、抵押房地产变卖、抵押房地产变卖 3 3、抵押房地产拍卖、抵押房地产拍卖 4 4、抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序、抵押