常德碧水江南中德地块项目运营提案报告

1、 土地 价值 运营 常德城东板块新三闾三闾路中德地块项目运营提案报告 目前属于【碧水江南】项目（补注）大润发华润商圈及生态主版本案城市第二CBD 第三CBD在德山；常德房价看两级白马湖、新三闾之半岛片区（CLD） 平衡堂智业联盟观点 现有市场环境、价值真正提升呼唤：产品规划与创新营销的王道！内容提要 地块所处城市位置及城市规划（前言）.3-4 城市简析篇.5-15一、准确理解常德城区房地产中微观状况二、完整把握常德城市房地产的内在关联与发展方向地块价值篇.16-251、 地块位置及相关信息2、 建设项目规划设计条件3、 地块资料图四、地块综合因素分析五、地块2013年入市的销售均价预测六、地块

2、的投资估算和取费标准说明七、地块项目收入与效益估算定位规划篇.26-31创新营销篇.32-40前 言 应朋友邀请，本联盟之【张澜译地产工作室】派出了相应市场调研人员，在2010年初的总策划的基础上，针对常德城东板块新三闾片区三闾路（二轻路）中德地块项目开发运营，重新进行了简要的市场评估、规概念划、创新营销等方面初步构想旨在【项目融资和营销创新的提升价值】。由于本地块数据及获取意向均较概念和抽象，本报告所涉及数据是以本工作室多年来的专业积累和对常德房地产市场的快速理解所编制。本报告可作为项目开发运营依据，也可为“XXX投资或开发公司或某自然投资人”提供决策参考。虽然是小盘，当站在此美好大区域甚至

3、全常德市的高度思考的时候；完全可以做到优良的【投资产出效益比】这不是开发商自己的临时销售团队或缺乏策划功能的现有销售机构所能做到的。 地 块股市，当所有的人都认为一支股票要涨的时候，那它的涨势就成必然。而当所有的人都认定一个物业是正在快速发展的“明星物业”时，资金、人才和机遇也都会滚滚而来势不可挡，这个物业也就一定会真正成为明星物业。水因容器而成形。市场的速融性和多样化常常使我们来不及深入事物的实质。比如说，核心城区土地的稀缺性与城市人口的急剧增量使得住房需求刚性长期存在，而我们往往会被眼前调控的宏观市场或徘徊止步、或忽视策略本身的功能等等。古希腊雅典娜神庙镌刻了这样一句名言：“认识你自己”。

4、几千年来人们都承认，认识自己最难！但是现在我们要说，常德的城市正融入国际化潮流并迅速崛起，项目开发就变得那么的魅力无穷，我们应该努力寻找常德城东与柳叶湖板块之交汇片区新三闾生态型都市化（可理解为富人区与新BOBO族群生活区精准的认识）带给我们财富的共鸣点，遵循和理解投资、项目、团队等与城市之间的关系，以及思想、理念、利益和个性之间的联系。这或许应该是本项目真诚合作和品质化开发的意识基础。更是我们对本项目的认识基础。今天，我们持着这样的认识和态度，期待项目主体阁下您的肯定与教诲。 城市简析篇一、准确理解常德城区房地产中微观状况1.1【关于常德城市】 1、国家卫生城市 2、国家文明城市 3、国家优

5、秀旅游城市 4、国家园林城市 5、国家诗词城市 6、国家交通模范城市 7、有与长沙“长沙沙水水无沙”的白沙井齐名的“常德德山山有德”的德山8、国际花园城市、亚洲皮划艇赛场、全国汽车短道拉力赛终点站9、沅水有芷兮澧水兰的善卷先生教育了老子和孔子 10、全省GDP总量第四、党政军学社会精英数量全省第一号称“湖南犹太人” 11、联合国认定颁布“最适合人类居住的花园城市”并获中国最佳人居环境奖12、两度荣膺【中国魅力城市】并挤入地级市该指标第一与大成都中苏州齐名13、柳叶湖在城区比杭州西湖还要大四倍而且是天然湖成为国家水上运动基地14、全国社会治安综合治理先进城市 常德在湖南的区位常德市是湖南省省辖市

6、，1988年撤署建市，是湘西北交通、能源、物流、文化中心。地处湖南省西北部，史称武陵郡是陶渊明笔下世外桃源的所在地，素有“风景之国、文物之邦”的美誉。现城市建成区面积8652平方公里，人口6566万。到2020年，国家规划建成人口100至110万、城区面积110平方公里的中大型城市。现航空已至京、粤、沪、渝、滇、桂、蓉、陕；高速公路已经和将要直通沙、张、吉、永、岳、渝、黔、鄂、晋；水通湘西、洞庭湖和长江。 1.2【直观常德】走进生态园林城常德新貌 常德中国诗墙-获【世界吉尼斯纪录】民生工程安置居住小区的绿化也达到了国际人居标准 4倍于杭州西湖的亚洲最大的市区自然湖柳叶湖 中国烟草第一价值品牌“

7、芙蓉王”的花园式工厂司空见惯的城市普通级道路绿化启明路市区有10条如此的道路绿化样板1.3【常德城建战略及政策导向】省市委、省市政府建设常德为“中国最具魅力湖南最开放城市、湘鄂省际+湘西北区域中心城市、湖南3+5战略群动力城市”的目的是为了探索一种新的城市改革发展模式。所进行的将是一场更深刻、更全面的变革。以前只提供优惠政策单一促进GDP发展，现在是优中加优促进经济整体“又好又快”；以前提“对外开放”是为了发展对内经济，现在则侧重城市发展中的体制和矛盾，制度创新是重要手段。常德城市建设的“先行先试”已经在探索动态变化的条件下，谋求城市各板块协调发展的新的经营城市新思维、新举措的模式，这主要体现

8、在“扩容、提质、优化体制、改进机制、扩大开放”等方面。生态循环经济是常德的内在“名片”。所以，我们认为跨越式的创新是常德市市政建设和房地产发展的灵魂，更是本项目生存与可以开发的好契机。1.4、【与房地产相关的常德经济展示】 全市2011年GDP1417.5亿元，居湖南第二位，比上年增长14.6%。循环经济早年优先提出并实施，在全省处于领先地位，所以外向型经济小，受金融危机、经济下行的影响比长株谭和郴州、岳阳小很多。常德不动产购买潜力的刚性很强势。20102012年上半年房地产简况 （数据来源于统计局并进行了踩盘甄别）计 量单 位2010年 2012上半年与2011年同 期比（%） 房地产开发投

9、资亿元 85.549.8 5.8 1、 商品房施工面积万m2 442.3386.67.8 其中：住宅万m2 436.7280.819.0 2、 商品房竣工面积万m2 230.8106.2 2.3 其中：住宅万m2 198.989.5 - 3、商品房屋销售额亿元 105.751.7 5.7 其中：住宅亿元 81.241.1 20.1 4、商品房屋销售面积万m2 235.5161.1 16.4 其中：住宅万m2 196.296.2 15.9 5、 商品房空置面积万m2 30.721.6 5.7 其中：住宅万m2 18.615.5 6.3 6、 主城区住宅平均销售价格元/平方 41804346 1.

10、6 其中：电梯住宅元/平方 42604430 2.3常德房地产开发与价格箱体弹性存在市场操作性与抗风险能力较强！ 2010常德开发商大获丰收。价格推高较快。目前无法下行城市的南中国宜居性太强，开发量也是在湖南属于相当理性的稳健与批次推出，城市运营水平在全国属于较先进型。品质楼盘2011年7月至今稳定在4700元以上的成交均价；5300元左右的价格为常德白马湖、新三闾两个特殊片区的主干道地段的规模或主题优质盘。1.5、【常德中微观房地产市场浅析典型例举】 2011年以来，常德市场推出的楼盘较少，在开发的项目也不多，供应量已经很低，使得仅有在售的住宅楼盘在货量去化上突飞猛进。如：【翡翠湾】2012

11、-7-18一批开盘推出218套非板式电梯房，一周就销售201套，成交均价4630元（本报告标的地块的近邻，为同一区域，华润超市即将进驻）。说明年前的投资购房（含少数炒房）与自住购房的非理性恐慌较为明显.2012年，伟星（500亩启动其中一期约30万平米）、金健（30万平米）、三一（翡翠湾）（50万平米分5年开发）项目全面起航，主城区供应有所增加、品质也均已提升。中小项目只要个性开发、品质领先、定位独特、产品实用。销售与价格仍将顺势高歌（如伟星学府、北金城）。主题多层房（非洋房）已经十分稀缺，建筑成本虽低于其他建筑，价格可以高于包括板式在内的电梯房。项 目名 称地理 位置项目体量主力户型面积推

12、广 主 题销售均价金和嘉苑新三闾洞庭大道东沿线与三闾路交汇处3000088-144上风上水，人上人家5000元/上东曼城常德市人民路原大米厂12000078-120上善生活，浪漫之城4500元/翡翠湾三闾姻缘河版块（新东主城）50000075-160低密度世界级城市中央生态住区5200元/水朩清华五强溪生活区金丹小学对面10000090-130大树下的叠水庭院4200元/汀湘湖畔柳叶湖汽车站9000085-133新城枢纽，精英主场4600元/项目名称销 售 现 状物业形态金和嘉苑3500商业已售謦，目前以140左右三房为主小高层上东曼城二期已销售100%，三期400套电梯房即将面市4600多层

13、、小高层公园世家一期开盘就售謦，二期5500今年6月份售謦，目前推出金钻公寓，已在北城拿地300万元/亩11栋高层+2栋洋房水朩清华二期共396套，4200均价售謦，西城中偏僻地段。9栋小高层+7栋多层汀湘湖畔2010年9月份起逐步推出600套，连续热销达95%，目前尾盘4700在销售。2栋多层+9栋高层 2、常德目前仅有17个在售楼盘均较热销（芙蓉盛世全交房个案不在其中） 3、2010年是常德房地产市场的价格拐点：拔高、坚挺、理性开发和购买。我们进行的大量市场调研和业主回访，尽管前面种种主客观的多种研判与分析表述，事实上优良的开发公司和优良的楼盘在市场上仍然生命力旺盛。其中个性化的定位与完美

14、配套，适当的差额价格就是能够销售甚至快销的硬道理。我们从20092011年同期的价格（参见下表所列部分项目的房地局备案价格表，此略），对照上表的价格动态，有理由说2010年是常德房地产价格的拐点。2012年是供应量与企业（或项目）整合、重组、并购等的市场拐点。 说明: 老城区当时在售楼盘9个，均价为4395元/，最高价是水榭花城均价4927元/（2010年底已经5500元/），最低价蓝湖郡均价3350元/（2010年底已经4200元/） ，老城目前与公园片、新东城（本地块区）一致，稳定在4700元左右（产品不同的46005300元区间）。 城东老区当时在售楼盘8个，2009年均价为3320元/

15、，最高价是美景美隆苑均价3740元/（2010底止上升了600元），最低价东门家园均价2900元/ （2010底止上升了700元）目前板块价格稳定在4400元左右。 说明: 城西区当时在售楼盘7个，均价为3535元/，最高价新的亚米国际小复式楼4970元/，最低价常安家园均价3350元/（2010上升400元）。 城北火车站片区当时在售楼盘7个，均价为3562元/，最高价康桥蓝湾均价3900元/（目前是北金城4900元），最低价荷塘月色均价2900元/。现在两个新盘（芙蓉盛世、公园世家）冲破了5500大关，公园世家个别房源突破6000元关口毛坯房） 说明: 柳叶湖湖面远控制区之开发区当时在售楼

16、盘3个老楼盘，均价为3390元/，最高价水岸春天均价3750元/，最低价金凤川紫均价3040元/，目前均突破4500元。新规划近湖区达到5000以上。【和远公园世家】利用城区【世界级公园物业】唯一概念， 个别房源已经破了6000元价格大关。 【新东主城板块】三一 .翡翠湾（深度探源发现其操盘显现出的水平一般）项目地块老城区及其主干道华润商业 城市简析篇2、 完整把握常德城市房地产的内在关联与发展方向（图表略） 从常德社会经济发展目标看根据全市的强化中心城市为主导的集中发展战略和全市到2009年GDP达到1000亿（已经突破1400亿）、2020年达到1500亿左右水平的目标，市区至2010年和

17、2020年GDP应分别达到180亿（按经济中心度30%左右计）和500亿（按35%计），相应城市人口2010年和2020年分别达到65万和100万左右。江南城区和德山开发区各自形成二十万左右人口的城市组团，江北主城区城为有六十万左右人口的主城区。提高全市科技教育水平，青年受高等教育比重25%。可见：本市2012年是合格房产与优胜劣汰可以发力并回归收获的转折年份。 从城市性质国家级规划规模看常德市同属武陵大陆架经济协作区（重庆为中心）、武汉经济圈和湖南省滨湖经济区，同时受到湘中经济圈、湘北经济圈、湘西经济圈、鄂中南经济圈和鄂西南经济圈的影响。处于国家开发中西部地区“东靠西移”的过渡地带，是湖南省

18、北部联系长江流域重要的门户与通道，滨湖经济区的重要城市之一，又是“湖南3+5城市群”的西端。国务院将常德城市性质定为：湘西北区域性中心城市，交通枢纽和物流中心，以轻型工业为主的现代化城市。城市主要职能：全市的政治、经济、文化中心，科技、教育、信息中心，烟、酒、米、纸业基地和高新技术产业基地，湘西北会展中心和旅游基地。 依照国家和湖南省城市化方针，确定常德中心城区实际居住人口规模为： 2005年：58万人（江北城区37万人，江南城区 10.5万人，德山开发区10.5万人）幅值：5363万人； 2010年：68万人（现在61万），（江北城区42万人，江南城区 12万人，德山开发区13万人），两年幅

19、值：9万人；2020年：100万人 （江北城区60万人，江南城区 15万人，德山开发区25万人）幅值：95105万人。可见，未来几年的房产刚性需求依然很大，产业化和城市化加速购买加速。 从规划居住用地布局看考虑到常德市市区水网较密以及原有居住用地相对比较分散等因素,对居住用地政府按居住片区进行了新的规划布局。主要有12个片区，其中江北城区5个，江南城区3个，德山开发区3个，柳叶湖区域1个。其中江北城区： 白马湖片区:居住用地220.6公顷,可居住8.5万人。荷花路片区:居住用地338.5公顷,可居住13.0万人。卷烟厂片区:居住用地200.5公顷,可居住7.5万人。老城区片区:居住用地319.

20、9公顷,可居住12.0万人。三闾路片区:居住用地366.4公顷,可居住14.0万人。 上述五个片区中三闾路片区（本项目所在区域）为集中居住区，且与柳叶湖片区交汇融合，在湖与水（沅江）之中间区域。 可见，本项目及所在片区的基础设施建设已经较为完备，政府将要重点升级，优品生态居住需求为全市最大片区，也最宜品质个性化生态型楼盘开发。 从城市土地资源看 调整后的常德市规划建设用地平衡表 (2007-2020，2010年修编略有微调) 面积单位： (公 顷)序号代码用地名称城区总面积江北城区江南城区德山开发区 面 积 占城市建设用地比例（%）人均建设用地（m2） 面 积占该区建设用地比例（%）人均建设用

21、地（m2） 面 积 占该区建设用地比例（%）人均建设用地（m2） 面 积 占该区建设用地比例（%）人均建设用地（m2） 1R居住2338.727.626.31445.827.426.3410.131.227.3482.825.532.2 2C公共设施1022.812.112.0746.914.113.6193.114.612.982.84.45.5 3M工业1103.013.013.0500.19.59.1130.99.98.7472.024.931.5 4W仓储373.34.44.4196.53.73.616.91.31.1160.18.510.7 5T对外交通293.23.53.5167.

22、13.23.037.42.82.588.74.75.9 6S道路广场898.310.610.6551.310.510.0152.511.610.2194.510.313.0 7U市政共用设施191.62.32.391.71.71.735.82.72.464.03.44.2 8GG1公共绿地1218.414.414.4G2生产防护绿地10.211.811.8小计绿地2218.626.126.11549.929.428.2319.824.221.3348.518.318.4 9D特殊47.10.60.623.60.50.423.61.81.6000 合 计8486.610099.85273.0 1

23、0095.91320.110088.01893.4100126.2 注：2020年规划城市人口以100万人计算。常德城市建设的品质品位非一般城市所具有。 从城市环境功能分区看 功能区范 围环境目标江北城区柳叶湖旅游渡假区丹阳路以东，滨湖路以北的柳叶湖整个区域空气环境质量达二级，环境噪声昼夜小于55分贝，夜间小于45分贝，水质达类交通枢纽区朗州路以西，紫菱路以北，皂果路以东空气环境质量达二级，环境噪声昼夜小于65分贝，夜间小于55分贝文教区芙蓉路以东，皂果路以西，沅安路以北，柳叶路以南空气环境质量达二级，环境噪声昼间小于55分贝，夜间小于45分贝三闾路以东，青年东路以南，启明路以西，人民东路以北

24、一般工业区芙蓉路以西，高四路以北，金丹路以东，洞庭大道以南空气环境质量达二级，环境噪声昼间小于65分贝，夜间小于55分贝新安路、铁路以西，武殿山以北，启明路以东，青年东路南高新技术产业区芙蓉路以西，洞庭大道以北，金丹路以东，柳叶路以南的区域空气环境质量达二级，环境噪声昼间小于60分贝，夜间小于50分贝住居、商业混合区除上述区域外的江北城区空气环境质量达二级，环境噪声昼间小于60分贝，夜间小于50分贝江南城区商业区玉霞路西侧，临沅路以西，迎宾路以南的区域空气环境质量达二级，环境噪声昼间小于60分贝，夜间小于50分贝一般工业区德安路以西，沅南路以南，红云路以东，北至临沅路空气环境质量达二级，环境噪

25、声昼间小于65分贝，夜间小于55分贝住居、商业混合区除上述区域外的武陵镇区域空气环境质量达二级，环境噪声昼间小于60分贝，夜间小于50分贝德山开发区住居、商业混合区莲池路以南，德山路以西，兴德路以北，乾明路以东空气环境质量达二级，环境小于噪声昼间小于60分贝，夜间50分贝一般工业区除住居、商业混合区以外的德山区域空气环境质量达二级，环境噪声昼间小于65分贝，夜间小于55分贝沅江常德市城区段饮用水源保护区四水厂取水点上游1000米，三水厂取水点下游100米地表水达类标准鱼类保护区及游泳区三水厂取水点下游100米，至枉水入口处地表水达类标准工农业用水区枉水入口处至社木铺地表水达类标准 注：城市交通

26、干线两侧、铁路主次干线两侧环境噪声昼间70分贝，夜间55分贝。可见，本项目及所在片区是本市较优良的集旅游、生态、副商圈、居住、休闲复合区，项目具有无可争议的开发价值和投资价值，品质的、文化的、生态的、主题的泛地产化楼盘应该集中于此。 地块价值篇一、地块位置及相关信息本 案本 案大润发商圈本 案 项目新三闾片区正好在“两水” （沅江、柳叶湖）连结的中间部位，地理环境的大风水脉络极为上乘。既在城市东，又在城市北：东城板块与柳叶湖板块的交汇片区。空中鸟瞰就是处在穿紫河环形的“半岛”中生态居住与旅游相融，向常德大道融合。 二、建设项目规划设计条件 （刘董事长提供的未公关的批准件） 地块信息 规划指标

27、并购或合作位 置宗号 亩平米使用年限含商业 容积率2.0建筑面积（）建筑密度绿地率%转让最低价 格目前市场评 估三闾路二轻路XXX26.717812住宅70年2.14.0万38%385500万元6500万元注：本地块两边临街，体形周正并为熟地，周边社区与品质建筑群（228F）林立，片区商业开始启动（华润），社区商业逐步成熟。规划指标容积率可在2.02.2之间，依照生态品质住宅设计方向。 地块为常德市中德房产公司较早已经取得的规划建设地，目前该公司资金链紧张，采取了合作开发并已经初步行动但不影响项目整体转卖；可与意向公司联合开发（中德公司提供地块和公司壳节约税金不过户土地，若第二、第三方整体投资

28、，中德可不参与管理，利益归投资方独享）。周边拍卖市价每亩280万元以上，中德公司及现有合作公司前期运作并确保重新设计后的系列报建与维护财物规范。同时，最佳为土地整体概念性转卖。三、地块资料图北（自红线街道向北三一重工在常德的办公居住基地30亩在规划中）： 东北：东南（多层建筑物为地块正对面之【东经名邸】小区2011年拍摄）：西南（多层建筑物为地块正对面之【东经名邸】小区）：西北（正西临规划街道2011年初拍摄，目前三一翡翠湾一期紧邻已建成）：南（正南临本建成街道）：西（复合建筑群为一街道之隔的著名的【三一翡翠湾】国际社区）： 南（多层建筑物为地块正对面之【东经名邸】小区）：自西鸟瞰： 三一翡翠

29、湾 三一翡翠湾 三一翡翠湾 本 案三一管理区地块5分钟步行至西北大桥及城区内景观自然河流：四、地块综合因素分析 评 分 项 目分数位置三闾路西段（柳叶湖休闲圈、大润发商圈10分钟生活区）9面积（单位：亩）277交通状况主次干道交错，紧邻洞庭大道和常德大道，交通通达性好9容积率重新修编后可以达到2.26地块形状呈典型周正平坦地形，具备打造中高端主题楼盘的条件9居住氛围半岛式集中居住生态型类旅游化居住环境，周边已入住良好9景观度间临穿紫姻缘河，高层可看到河景和柳叶湖，景观度优越9周边环境间邻滨湖公园、丹阳区域商业次中心和新三闾高尚生活区7居住配套纵横干道、泛公务机关、酒店、银行、大润发、广场等齐全

30、8升值潜力具有东城提质规划，又兼柳叶湖保护性开发，发展空间较大8地段价值良好（既属城东板块又交汇柳叶板块，处沅江柳叶湖中间片）9商业价值暂较弱。可发展社区商业和个性化休闲与过渡性旅游服务业7周边人口密集度周边楼盘林立，居住中产阶层收入人口较多（三一项目更推动）8评判总分105 注：各项指标总分为10分，13项指标共计130分。折百分值为80.8 【小结】从该地块的评分来看，80.8的分值说明该地块作为居住用地有较大价值。所处两水腹地，生活配套完善，具备打造微生态个性突出的楼盘的气质和条件。由于片区居住人口较多，同时已经涌现规模表现突出和代表性的楼盘，所以居住氛围好。但是从周边环境来看，地块处于

31、本片区的节点，商业价值潜力大，两面可规划配套商业作为项目的辅助支撑；由于本地块周边人流量已经逐步增多，商居社区为本地块开发的方向，商业可作为片区配套规划。五、地块2013年入市的销售均价预测 本地块启动后依据开发周期，不分期开发（可分二批次开盘）首批在2013年年中上市，故我们将2013年7月作为项目首期入市销售节点做均价预估： 1、2012年上半年新三闾片区均价依据我司对新三闾片区2011年6月2012年7月整体销售价格的走势，均价可体现如下：城东板块（重点在三闾片）折扣后执行价格类别均价（逐盘统计）别墅无地批准，暂无推出个性多层、电梯洋房多层47006100元/小高层高层电梯房、洋房470

32、05600元/ 2、地块目前可售均价预测（高层与多层混合计算，纯高层此数据高出200元） 目前地块所属区域同类产品系数的销售均价地块分析得分/100=目前可售价格：全期加权5500元/80.8/1004450元/；依据2.0容积率，地块取混合层（不含商业，底层商业优化后可达15000元/）的规划优化后，即使是普通产品规划，目前价格可达到4500元/。 3、2013年7月入市后可售价格预测目前可售价格地块所属版块月均价增长率=预测销售价格。常德楼市价格趋势的前提是作为三线城市，目前基价已经高于周边三线城市较多，但宏观再度深化调控，市场小幅观望可能显现，本市尤其集中居住与柳叶湖辐射的区域，小幅攀升

33、趋势本已经是不容怀疑的必然和规律。 小结：目前该区域住宅中高档各类产品销售全期加权均价为4700元/左右，从周边环境评价来看，本地块销售价格将可达翡翠湾均价的96%（不包含商业价格），即为4500元/左右，产品优化和市场个性需求方向的设计后稳定4500元/。依据该板块月平均价格增长率为0.5%计算，从启动到产品第一批次上市周期为7个月（正常开发进度），最终预计本地块2013年7月首期产品上市均价在4660元/及以上。本市08年最低谷时较07年跌幅也仅仅3%，常德房地产市场的理性与稳步性在湖南是典型的。价格下行波动很小。本预测是按常规市场动态进行分析，不包含特殊市场因素影响（国家金融非正常化、非

34、经济规律化、非科学化调控对房地产开发市场的负面影响及利好）。六、地块的投资估算和取费标准说明本地块项目投资估算中的政府报建费的收取按照常德市建设局的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下表：序 号项 目取费标准一前期费用1.11.4之和1.1前期顾问咨询费实际发生的金额（含与项目匹配的调研费）1.2水文、地勘费工程费用的0.3% 1.3规划及建筑设计费26元/ (湖南的甲级优等设计可控制在22元/内)1.4政府报建费1.4.11.4.12之和 （约占计入容积率建筑的80元/以内）城市配套费建安工程费用的3%劳保费建安工程费用的2%质检费建安工程费用的0.18%

35、农工保证金建安工程费用的2%噪声超标排污880元/月，按工程时长计算白蚁防治费2元/城市规划技术服务费2元/墙改费4.6元/散装水泥保证金0.75元/垃圾处理费0.24元/施工图纸审查费2.5元/人防费如做地下设施，免交人防费二工程费用2.12.2之和 约总建筑的1300元/ 2.1市政工程及环境2.1.12.1.3之和硬地工程150元/，以总占地面积扣除基底面积、绿化面积后的面积计算 （道路、广场）绿化工程100元/，按绿地面积计算，含水体、线网、小品等室外工程100元/，按总用地面积计算（给排水、气管道、供电等）2.2建安工程费用2.2.12.2.4之和地上建筑本项目以高层建筑为主，层数相

36、差不大，地上建筑均按同一标准收取建安工程费用，土建费用750元/安装费用260元/，含部分电梯费用地下建筑人防面积1100元/，含安装费用，本项目需做人防设施的面积不大其余面积1500元/，主题商业地上面积土建费用650元/安装费用80元/，含电梯费用装修工程300元/其它工程（除体育设施）500元/，带家具，智能化网络，消防三不可预见费(一+二)*3%四营销费用4.14.2之和4.1营销代理费销售总额的1.5-2%4.2广告推广费销售总额的2%五管理费用5.15.2之和5.1运营管理费工程费用的3%5.2项目监理费工程费用的1%六土地费用根据土地费用5500万元计算 楼面价约为1380元/

37、七总投资成本一至六之和+财务费用（约300元/）根据以上的计算内容和方式，我们目前暂时以其他项目的标准，来作为计算这次开发的（除去土地费用后）项目总投资的成本费用，约为1800元/（含土地和税金约3600不含所得税，人防泊车投资按1700元/进行高估）。 7、 地块项目收入与效益估算（根据本机构的概念规划进行的估算） 总建筑面积：设定2.0容积率不变的前提下总建面为3.5万 物业类型建筑面积 单 价（销售期内均价）现金化销售收入片区主题商业6000一层15000元/，二层7000元/，加权11000/（销售模式待定）6600万元（持有3000万元）个性情景公寓29000 保守加权均价4800元

38、/ 14000万元其他物业（容积率外，含物管房）12000部分销售约250个车位，其余为人防和持有租赁满足休闲商业 2500万元 小 计47000 700人左右小区 23100万元 简单评估本项目财务计算所得税前利润率为【销售总收入-总成本/总成本】=【2.3 -（1.3+0.2）/1.5】约53.3%，所得税前的动态利润为7500万元左右，开发及运行期2年，收购整合7000万元（含土地5500万元）可顺利开发，财经值表现极为优良。从目前市场行情和楼市未来走势来看，该地段位置潜力较好，适合立即开发投资人整合收购、股权合作模式的开发。定位规划篇1、 由案例思考常德购房消费者研究扫描（为本项目定位

39、找到方向）新三闾半岛人家2、 项目规划及产品（户型、风格）创新建议方向1中式现代徽派建筑风格独树一帜，区隔翡翠湾，提升价值。方向2现代主义建筑风传承常德风尚、树立主题，区隔翡翠湾，提升价值。 小区整体规划参考立面与色彩效果古典与现代的完美糅合（上、下）： 规划南面正对【东经名邸】超越并与周边协调的临街1效果参考（下）： 小区规划内景与楼体效果的统一：现代风格（上、下）协调并超越周边 关于户型产品，基于如下的原因：方向参考： 如果做小高层考虑（多层亦可以参考如下，做楼梯调整，电梯间设置为中庭，立面丰富） 灵动生态两房1（可变小三房）：实用大气市场主流 灵动生态两房2（可变成小三房）：实用大气、常

40、德市场主流接受 创新营销篇1、 营销模式的转变推进价值提升 1、我们的核心团队:（平衡积分卡管理的高效专业营销团队） 2、我们的动手能力: 3、我们的整合能力: 4、我们的销售能力: 创新营销篇 2、 借势成城品牌启动“类订单房产模式”实现提前热销【操作策略】：通过聚焦传播和高力度人力拓展蓄客及“阳光计划”等系统性的实施，确保首批开盘前两月发售500张优价订单地产认购劵，招募诚意金2000万元左右。同时通过“平衡堂沙龙”中老带新推动和精确打击式“零广告费”成本立体传播，务求开盘2个月内卖完全部住宅产品，商业变现50%。坚决不卖俗气的VIP卡。我们把传统的传播方法用活：体现在策划力、执行力（阶段

41、略）。创新营销篇三、强化策略精确传播实现超值快速销售1、全景工作流程简示：补充人员资料准备培 训项目知识区域知识客户跟踪竞争项目知识接待礼仪沟通技巧信息处理立体作业软文册三闾生活读本 本POPDM价格表阳光宣言书（代置业计划表）地盘包装售楼处包装示 范 单 位？2、销售策略2.1 销售总策略 “整合资源，就近取材，扎实拓展，差异技术，以老促新。”意即：利用自身与战略伙伴XXXX市房管局等，开展一次传播型、拓展型、低成本型的目标查取。针对性筛选目标；区域及泛周边等开发客户；扎扎实实做好多倍客户拓展储备工作；结合开发商资源，过往经营客户资源；利用平衡堂智业联盟独有的销售技术方法，策略聚焦认筹，固定阶段分批开盘，一次性强力推售回笼大额资金，做到快速去化项目产品，中后期清盘充分借助老客户、新商户、下沉异地投资户资源带动产品销售。2.2 阶