第5章 房地产开发企业的资金筹集

1、北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文12022-3-7第五章 房地产开发企业的资金筹集王东平 材料学院 20909081北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文22022-3-7本章内容n第一节 房地产开发资金筹集的基本概念n第二节 房地产开发资金的筹集方式n第三节 房地产开发资金筹集规划n第四节 房地产开发资金案例北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文32022-3-7第一节房地产开发资金筹集的基本概念n房地产开发资金总额的构成n资金的筹集渠道与资金的筹集方式n长期资金筹集与短期资金筹集n直接筹集资金与间接筹集资金n资金成本与资本结构n财务风险与财务杠杆n

2、房地产开发资金筹集的目的n资金筹集的原则北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文42022-3-7房地产开发资金总额的构成n自有资金它是指企业有权支配使用，按照国家财务制度和会计准则能用于固定资产投资和流动资金的资金，即建设项目总额中投资者缴付的出资额。自有资金主要由资本金、资本公积金、盈余公积金和未分配利润构成。n借入资金即企业或项目建设单位对外筹集的资金，是指以企业或项目建设单位名义从金融机构和资本市场借入、需要偿还的固定资产投资资金和流动资金，代表了投资人对企业或建设项目的债权。包括长期负债和流动负债。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文52022-3-7资金的筹

3、集渠道与资金的筹集方式n房地产开发资金筹集，是指开发企业根据其开发项目的投资开发经营和调整资金结构的需要，通过资金筹集渠道和资金市场，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集资金的过程。资金筹集渠道是指筹集资金来源的方向与通道；资金筹集方式是指筹集资金时所采用的具体形式。n根据资金来源划分，房地产开发资金筹集渠道一般为自有资金、国内债务资金和国外债务资金。n房地产开发资金筹集的方式，一般有以下几类：吸收投资（合资、合作等）、发行股票、发行债券、向银行贷款等。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文62022-3-7长期资金筹集与短期资金筹集n长期资金筹集房地产开发长期资金筹集指筹集使用期

4、在1年以上、用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产所需的资金。长期资金主要通过吸收直接投资、发行股票、发行长期债券、银行中长期借款和保留盈余等方式筹集。长期资金筹集的基本特征主要有：筹集的资金使用期限较长，且用款自主权较大，使用较灵活；由于期限较长，风险较大，所以资金成本较高。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文72022-3-7长期资金筹集与短期资金筹集n短期资金筹集短期资金筹集主要筹集使用期在1年以内，用于日常经营活动中的流动资金。短期资金主要通过短期银行借款、商业信用、发行短期债券等形式筹集。短期资金筹集和长期资金筹集相比具有筹集的资金使用受限制、使用期限短、资

5、金成本低等特点。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文82022-3-7直接筹集资金与间接筹集资金n直接筹集资金 直接筹集资金是指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者进行筹资，或发行有价证券进行筹资。直接筹集资金通常所采用的形式有债券、股票、短期融资券等，它具有以以下特点：1.受政府金融政策法规、企业经营状况的限制较大；2.必须依附于一定的载体，如股票等有价证券；3.筹集范围广，可利用的方式多。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文92022-3-7直接筹集资金与间接筹集资金n间接筹集资金 间接筹集资金是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资，其主要形式为

6、银行借款、非银行金融机构借款等。它具有以下特点：1.间接筹资效率高，灵活方便；2.间接筹资通过银行信用积少成多，续短为长；3.筹资范围较窄，方式单一。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文102022-3-7资金成本与资本结构n资金成本资金成本是指企业为筹集和使用资金所必须付出的费用。开发企业筹集和使用长期资金和短期资金，都需付出代价，然而通常把筹集和使用长期资金的成本称为资金成本。n资本结构资本结构是指企业或项目各种资本的构成及其比例关系，反映了资金诸组成要素（数量、期限、来源、成本等）之间的相互联系和作用方式。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文112022-3-

7、7财务风险与财务杠杆n财务风险房地产开发企业的财务风险是由开发企业筹资决策而引起的风险，它主要有两层含义：一是指企业所有者收益的可变性；二是指企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性。从产生风险的原因和性质上可将财务风险划分为：1.现金性财务风险2.收支性财务风险北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文122022-3-7财务风险与财务杠杆n现金性财务风险现金性财务风险是指项目在特定时间点上，由于现金流出量大于现金注入量而产生的到期不能偿付债务资金本息的风险，此类风险通过合理安排现金流量和财务预算即能规避。n收支性财务风险收支性财务风险是企业或项目在收不抵支情况下出现的不能偿还到

8、期债务资金本息的风险。它反映了企业不仅理财不当，更主要是经营不当，从而导致项目失败。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文132022-3-7房地产开发资金筹集的目的n实现项目投资开发目标和企业发展目标房地产开发企业投资开发新的项目，需要新的资本增量。这种扩张性筹集资金使企业的资产规模有所扩大，使企业增加了市场竞争能力和收益能力，但由于负债规模也所增大，带来了更大的投资风险。n偿还债务、改善盈利能力、调整资本结构企业的资本结构是一个动态指标，为了偿还某些债务而筹集资金，通过筹集资金，调整资本结构，使企业的权益资本和债务资本保持适当的比例关系，从而改善和提高企业或项目的偿债能力和盈利

9、能力。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文142022-3-7资金筹集的原则n时机适当原则n案例性原则n经济性原则n可行性原则n盈利性原则北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文152022-3-7n时机适当原则时机适当原则企业在筹集资金过程中，必须根据项目的投资时间和投资需要（年度或分期）安排确定适当合理的筹集时机和规模，从而避免因取得资金过早而造成资金闲置，或因筹集时间滞后而影响项目的正常运行。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文162022-3-7n安全性原则安全性原则企业在筹集资金过程中，必须全面地、理发于衡量项目现有或预期的收益能力和偿债能力，使

10、企业的权益资本和债务资本保持合理的比例，降低企业财务风险。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文172022-3-7n经济性原则经济性原则首先必须根据和适应投资的要求，以“投资”定“筹资”，充分考虑企业的筹资劝告其次要合理降低筹资成本再次必须考虑项目的各种生产要素、开发进程与筹集的资金的配套和协调最后也要考虑固定资产投资所需要的资金与维持项目正常营运所需要的资金的配套，经济合理地筹集资金。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文182022-3-7n可行性原则可行性原则在筹集资金过程中，除了要考虑企业的筹资能力、偿还能力、盈利能力和经营能力外，还必须考虑政府法律法规、财税

11、制度和筹资运作管理的约束，以及不同的筹资方式和筹资渠道的适配。n盈利性原则盈利性原则在筹集资金过程中，必须充分发挥财务杠杆作用，提高企业的经营能力和收益能力。通过筹资来提高企业的开发实力和市场竞争力。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文192022-3-7第二节 房地产开发资金的筹集方式 融资渠道内源融资外部融资资本公积金公益金未分配利润折旧费其他银行借款债券融资融资租赁资本金融资其他融资房地产企业融资渠道北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文202022-3-7向银行借款n向银行借款是房地产开发企业为进行房地产开发经营活动、向国家专业银行和其他金融机构借入资金的行为

12、，是房地产开发资金筹集非常重要的、必不可少的方式。n房地产开发企业申请银行借款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文212022-3-7 银行借款程序n提出借款申请n银行审核申请n签订借款合同n企业取得借款n企业归还借款北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文222022-3-7提出借款申请 n房地产开发企业必须填写包含借款用途、偿还能力、还款方式等主要内容的申请书，需提供以下资料：项目可行性研究报告项目

13、开工前期准备工作完成情况的报告在开户银行存入了规定比例资金的证明经有权单位批准下达的项目投资计划或开工通知书按规定项目竣工投产所需自筹流动资金落实情况及证明材料等。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文232022-3-7银行审核申请n其主要内容包括：u企业或项目的财务状况u借款企业的信用情况u企业或项目的盈利能力及其稳定性u企业或项目借款的合法性和安全性u借款的担保物或抵押物情况，从而测定贷款的风险度北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文242022-3-7短期借款和长期借款的优缺点n短期借款 银行短期借款是房地产开发企业为解决短期资金而向银行申请借入的款项，它是筹集

14、短期资金的重要方式。 优点：对于季节性和临时性的资金需求，采用银行短期借款尤为方便，同时银行短期借款具有较好的弹性，可在资金需要增加时借入，在资金需要减少时还款。 缺点：与商业信用、短期融资证券相比，资金成本高；同时，限制较多，要求借款企业必须把负债率、流动比率等维持在一定范围之内，并对借款人的资信情况进行跟踪调查和检查。 北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文252022-3-7短期借款和长期借款的优缺点n银行长期借款是房地产开发企业向银行借入，期限在一年以上的各种借款，主要用于固定资产投资和流动资产的占用。n优点：与发行各种证券筹资相比，银行长期借款借款一般所需时间较短，可以迅

15、速获得资金。同时，利用长期借款筹款，由于利息可在税前支付，故可减少企业实际负担的利息费用，借款利率一般低于债券利率。n缺点：限制条款较多，这可能会对企业或项目后续的筹资和投资活动造成不得影响；借款规模受国家宏观经济形势和金融政策影响较大。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文262022-3-7债券融资n债券是企业为筹集资金而发行的，承诺按期向债权人支付利息和偿还本金的一种有价证券。n企业债券的特点：代表一种债权债务关系债券具有分配上的优先权，债券持有人在企业分配的顺序上要优于股东债券持有人只是企业的债权人，不是所有者，对企业的经营状况不承担责任企业债券可以转让、抵押和继承北京理工

16、大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文272022-3-7企业债券筹资的优缺点n优点：资金成本低，与股票相比，发行债券的发行成本较少，债券利息在税前支付；具有保障控制权，债券持有人无权参与企业经营管理决策；可发挥财务杠杆的作用。n缺点：财务风险高，债券有固定的到期日，要承担按期还本的义务；限制条件严格，发行债券的限制条件比银行借款、股票都要多而且严格；筹资数量有限额，企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文282022-3-7发行股票n房地产开发商可发起设立股份有限公司，通过发行股票融通资金。股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股

17、东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。n特点：从法律上讲，股票持有人与股票的权利和义务是不可分离的，股票转让后，股东就推动了相应的权利和义务；股票是财产所有权证书，而不是债权债务凭证。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文292022-3-7发行股票筹资的优缺点n优点：股利的支付有一定的灵活性，不构成公司的法定义务；股本没有固定的到期日，无需偿还本金，是公司的永久性资本，除非公司清算时才予偿还；股票筹资能增强公司的信用，为利用更多的债务筹资提供强有力的支持。n缺点：筹资成本高，一般高于债券筹资的成本；当发售新股票，增加新股东时，可能会分散

18、公司的控制权，同时发行新股票可能被投资者可能被投资者视为消极的信号，从而导致股票价格的下跌，影响公司的市场价值和发展潜力。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文302022-3-7自有资金的筹集n资本金筹集 目前我国一般强调实收资本金制，即要求实收资本与注册资本一致，并规定开办企业必须筹集最低资本金数额。n企业公积金 企业公积金包括资本公积金和盈余公积金，它们都可以按照一定的法律手续转增为企业的资本金。n资本公积金筹集 它是指企业由于投入资本所引起的各种增值，来源：股票溢价发行取得的公积金，法定资产重估增值，接受捐赠的财产。n盈余公积金 盈余公积金是企业按规定从税后利润中提取的，属

19、于所有者留存企业内部的资产或权益。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文312022-3-7第三节 房地产开发资金筹集规划n房地产开发资金筹集规划 根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量，通过资金来源与运用表，研究、安排资金的来源与运用，为项目寻求适宜的资金筹集方案，选择财务费用最经济的资金筹集方案，并在此基础上估计获得资金的可能性，以适应项目预期的现金流量。北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文322022-3-7房地产开发项目资金筹集规划的主要内容n对企业或项目的内外部因素进行分析n在企业或项目的开发经营目标指导下，合理确定筹资目标，即筹资活动期望达到的目的和要求n资金筹集的规模和流量n资金来源、期限、方式等资本结构分析n资金筹集成本分析n资金筹集的风险和可行性分析n根据企业或项目的筹资目标以及关于筹