房地产公司资产管理启示

1、经营管理部研究报告竞争对手分析报告资产管理启示目 录一、香港置地研究 21、简介22、香港置地的业务策略： 33、香港置地的资产构成： 34、 香港置地委托的专业物业管理公司之一：ISS 45、香港置地选择投资伙伴的标准 46、香港置地与万通的合作项目 一新城国际 5二、汉斯公司研究 51、简介52、投资管理业务 63、房地产开发业务 74、资产管理业务 85、收购和转让业务 96、营销和租赁业务 11三、中国国际贸易中心股份有限公司研究 121、简介122、业务情况133、经营情况14四、关于资产管理(ASSet man ageme nt)的启示151、资产管理的含义 152、经营性物业管理

2、的含义：163、经营性物业管理的内容 164、经营性物业管理的收入 175、经营性物业管理资金的使用 186、写字楼的管理与服务 187、公共商业楼宇的管理： 208、物业管理公司参与规划设计的要点： 21、香港置地研究1、简介香港置地控股有限公司（Hongkong Land Holdings Limited）成立于1889年，是一家以房地产投资为主的大型跨国公司。香港置地的注册地在百慕大，在伦敦交易所第一上市，在新加坡和百慕大也有股票上市交易。此外，它是AmeriCan DePOSitary ReCeiPt PrOgramme的发起人之一，其控股方是怡和集团，而怡和曾是英资控制的大型投资集团

3、。香港置地控股有限公司在香港负责整个集团的管理，并为香港置地（中国）股份有限公司、香港置地（国际）股份有限公司和香港置地基建股份有限公司提供服务，香港置地（中国）股份有限公司在香港中环商务中心区（CBD）拥有和管理约50万平方米的甲级办公楼及商场，约占占整个中环地区42%的面积，并且在香港和中国大陆有着一系列的开发活动，香港置地（国际）股份有限公司则负责开发和持有亚洲其他地方的物业项目，在亚洲 主要城市的金融商业中心，在新加坡、菲律宾和越南相当活跃。香港置地基建股份有限公 司在香港、中国大陆和印尼持有基建投资项目，并且正寻求建立一个区域房地产组合。香港置地的组织结构图如ChartI所示:NiC

4、tloIaS11 FfeoW-SrTI FthiCh ief EXeCUtiVeBUeiinh&s* GirOIUPSCCllmrnerCiaIPrOPertVFiInlHnco & ITCoIrTImUniCationStan HBWkswor±tEXeCUtiVe DireetOrRaYmond ChoWEXeCUtiVe DlrelCtOrfIHOlng KOngFrancia HenglFinanCe DireCtorPrOj eelsJaimCS RObinSdn IEKeCUtilVe DireetorHQiIon ChiIJHeadl Of Com m

5、U KlIeatiOnSHtJman RcourcsJanet SPenCeHead Of HUrrlCIn ReSoiLJriCIeSR esidentalPrOPertyRobert WOrigExecutive DIreCtOrPrOPertYMlBrlclIJJfjrTl ntLegal SerViCeSA<hony VVaFehdaflmEXe匚ILlii f已 DilreietOrJIoraIiiaifln I-IugoHeadl Of LegaI SerViCeS2003年12月Page 16 Of 20IfI fra StrUCtUrGFranCiS HeInglFinl

6、anee DirdeIOrCOrInmorCialLegal CoUnSeilDrid LOnIibSenior LegaI COLjriSeCretriaI & AdmirliSt Irntl ro SelrVICCSAHlglW FUngHeadl <f SCrtariaI &AdnnlIniStratlVe SerViCCS2、香港置地的业务策略：提高中心资产组合的价值；建立地区性的品牌；最大化基建投资资产的价值3、香港置地的资产构成:1%10%按从事活动的类型分:5%1% 9%85%2%商业物业1居住性物业-I基建投资其他87%数据来源：香港置地 2003年半年报

7、。按所在地区分香港IB新加坡-中国大陆 二其他数据来源：香港置地 2003年半年报。香港置地的物业：1 )、在建项目和在谈判项目:项目名项目位置及建筑面积项目进展备注新城国际(Cen tral Park)北京94万平方英尺一期被SARS延误， 预计到 2004年中完 工。二期进展正常。香港置地占 40%的股权IVy On BeICher'香港97万平方英尺按计划将在2004年中 完工，最早可在 2003 年底预售。ViCtOria Road正在进行土地交易 协议谈判Stanley Court03年二季度完成重新 装修。2 ）、已完成项目（持有物业）（略）4、香港置地委托的专业物业管理公

8、司之一：ISSISS是世界上最大的配套服务企业之一，在欧洲大部分国家、亚洲、澳大利亚和南美洲都拥有领先的市场地位，企业员工超过了26.5万人，大部分是在配套服务的一线工作。ISS提供的配套服务范围包括：主要是清洁、维修以及为特定客户群体定制的一系列ISS在起源于丹麦，现在遍布世The Prince's BUiIding, The服务包，如健康护理、食物保健、自动服务、医疗等等。界38个国家。ISS与香港置地签订的物业管理合同包括五个建筑:Lan dmark, Jard ine House and EXCha nge Square.5、香港置地选择投资伙伴的标准目标一致；有强烈的企业诚信

9、；具有稳定的管理层；有适当的经验；健康的财务经验；合适的市场定位；其他伙伴的良好关系；能互补优势；与监管机构保持良好的关系;可协调的企业文化。6、香港置地与万通的合作项目 一新城国际2001年3月新城 国际的项目公司一一万置公司成立，它是万通实业与香港置地集团全资子公司一一“北京庭园”合资组建而成的，万通与香港置地各占60%和40%的股份。新城 国际位于CBD的核心，北临城市主干路朝阳门外大街。由香港置地集团与北京万通实业股份有限公司组合投资。占地10.5公顷,总建筑面积约30万平方米，配套设施面积4万平方米，公寓约2000套,逾5000平米的会所 地下车库以130%的比例设置。4座独具匠 心

10、的环形板式楼体环抱中心广场，弧形平面配合跌级立面解决建筑物之间的遮挡问题。户 型齐全，南北通透。整个项目邀请6家世界顶级建筑公司及顾问公司负责规划设计、园林设计、机电安装 及物业管理，机电设计（材料、机电设施）为柏诚公司（参与北京东方广场、现代城等项 目）,结构设计（高层建筑的框架结构设计）为雅纳公司（创作项目：香港汇丰银行、中央 广场、上海金茂大厦等），环境设计为泛亚易道（美国迪士尼乐园、上海中央花园等），规划设计为香港王董（北京新东安、上海广场、香港太古城中心等）。其目标是要打造一个CBD核心区内的世界级的优质纯居住社区。新城国际项目总建筑面积超过32万平方米，共分四期进行建设，将于200

11、7年全部建成。一期工程已于去年开工，将于2004年完工，共有599套公寓，首批100套房今年4月初在京正式发售，迅即售罄。新城国际的住宅面积将在 20万平方米左右，其他部分规划为酒店或写字楼。此前香港置地在京仅投资了位于京顺路上的高档项目香江花园的三期开发。二、汉斯公司研究1、简介汉斯一直为客户的物业增加价值，拥有40多年的从业经验的汉斯公司，在评估物业价值和创造正确的策略来最大化物业价值方面有着很多的技能和知识。汉斯为不动产公司或机构所有者提供全面的服务，包括资产管理、物业管理、销售/出租、开发/再开发，并购/资产清理，财务/会计和工程。公司与每一位客户紧密联系，贴近他们的现实需求，并用创新

12、的解决方案来达到长期和短期的投资目标。2、投资管理业务汉斯在为机构投资者建立和成功管理风险项目方面已经拥有25年以上的历史，从1978年引入NCRElF写字楼指数开始，汉斯美国写字楼物业的业绩比该指数平均每年要高出 172个基点，如此不凡的业绩是在比 NCRElF写字楼指数的风险低 45个基点的风险水平（用 标准差来衡量）下取得的。以回收年为基础进行测算，即汉斯的一项投资从开始有汇报的年份到2001年为止所取得的总回报来计算，汉斯在从 1到20年不同的时期中获得的业绩也比 NCREIF写字楼指 数要好，如下图所示：ComPo Un ded AVerage AnnUal RetUr ns BaS

13、ed On Vin tage YearSource:PrOPerty & Portfolio ReSearCh从1991年，汉斯在美国通过总权益共41亿美元的七个投资实体，采用了一系列的投资策略来寻找办公楼购入和开发机会，其中最大的一个投资实体叫Natio nal Office Partn ers,L.P.,是汉斯和CaIPERS合资的一个风险投资。从1996年，汉斯在欧洲城市也筹集10亿美元对开发和并构机会进行权益投资，并通过三个投资实体来选择新兴市场。3、房地产开发业务从I960年开始汉斯总共开发面积达2亿1千5百万平方英尺，注重细部处理、效率、效益和设计创新是这些项目的共同点，公

14、司在工程方面特有的长处使得它的合作伙伴能够 在不超出预算的情况下完成其开发目标。在最近十年，汉斯公司为生物科技、生命科学和医药产业的领先企业开发了超过350万平方英尺的面积。汉斯公司在生物科技团体和公司总部聚集的主要城市拥有物业，并正 在同未来的客户进行洽谈。具体来说，房地产开发业务包括：可行性分析和经济分析环境和地段评估，政府批准合作开发预估预算编制和管理建筑和工程合同谈判概念设计设计合作建筑收购日程安排会计/控制/报告营销和公共关系工程监理出租性物业管理运作和维护规划案例研究：汉斯协助日本地产公司进入洛杉矶市场MitSUi FUdoSan (USA), Inc.是日本最大的房地产开发公司，

15、在洛杉矶城中心买下了一块地段很好的地快，他们计划建成一个世界级的、52层的、有140万平方英尺建筑面积的办公塔楼，他们需要寻求一家当地开发企业的帮助，他们想找一家保持项目进展和融合一个 开发项目所有复杂的跨文化因素这两方面都游刃有余的公司。汉斯在开发风险管理、开展出租前活动和最大化价值的长达36年的业绩记录使MitSUi相信他们选择汉斯是正确的，这两个美国和日本房地产巨头一起制定了一个包括整个开发过程所有方面的计划，包括进度安排、预算和绩效目标，针对塔楼设计和工程的每个方面的严格的工程成本控制使项目的经济收益风险大大降低，在动工之前一个野心勃勃的营销 运动就已然展开。汉斯在成本工程技术为Mit

16、SUi省下了超过250万美金的建安成本，同时为长期经济效益极大的提高了建筑的效率，营销团队在完工之前就成功的租出了写字楼的85 %的建筑面积，比MitSUi的原先预计要高 35%以上，在最初12个月的运作中，项目的入住率攀升至 93%,这在高度竞争的市场上实属不易。座落在 WiIShire的FigUeroa被认为是洛杉矶的标 志性建筑之一，它赢得了无数的地方和全国的设计和管理奖项，在一个持续竞争激烈的市场上保持了平均 95%的入住率。4、资产管理业务汉斯在全世界一共管理着超过750万平方英尺（650万平方米）的甲级写字楼和零售物业，该公司在营销、管理和开发，重新定位，购并和资产清理方面的专长，

17、帮助很多业主谋划策略来尽可能提升他们资产的价值，不仅如此，依靠其庞大的知识技能库，汉斯能 够应对复杂的地产外部威胁、提供客观的咨询和不动产的风险管理。公司承诺提供及时和专业的资产和物业管理，使业主和投资者满意和租户续租。选择汉斯，业主、投资者和租户都可以期望从他们的投资中得到最好的回报。具体来说，资产管理业务包括：物业管理配套管理不动产和市场评估战略规划、项目定位和重新定位购并/销售合作项目融资预算/会计/控制销售仙租项目开发/再开发公共关系租户关系施工管理能量管理保安税务分析/管理车位管理预防维护工程风险管理商户合同谈判案例研究：汉斯通过对洛杉矶2座办公楼的重新配置使其重新获得价值一家大外资

18、银行因对方不能赎回抵押而在洛杉矶西屋地区取得了两栋20年房龄的写字楼，它为此感到焦头烂额。这两栋24层的写字楼共有100多万平方英尺的办公面积，但 却只有不到60%的入住率，其中27%的租约即将到期， 运营成本居高不下， 而且建筑达不 到现在的准租要求，无效的管理和租赁程序加上低劣的物业服务和维护也对资产的价值产 生不利影响。这家银行希望汉斯能够对这个物业重新定位，通过对这两栋楼的现状的评估，汉斯的 工作团队采取一项策略来尽可能提升建筑的价值和流动性，汉斯承担起这项物业和内部资 产的管理，设计和建筑管理，出租和营销服务，汉斯暂时的资产管理团队着手赢得顾客的 信心，向他们保证新的管理将及时回应他

19、们的需求，硬件设施和运营服务都将得到改善以 使他们继续留下来，汉斯团队还非常积极的展开营销活动，以娱乐和媒体企业为目标客户，争取到了高达45个租约。在资金紧张的预算要求下，汉斯将这项濒临衰败的资产变成了一项充满活力和价值很 高的物业，原来不符法律要求的地方都得到矫正，原来的石棉被清除，公共活动空间得到 很大改善，加上物业租赁的成功，汉斯团队降低了物业运营成本，建立了专业的现金管理 和会计流程，提高费用收缴力度，降低应收帐款，为业主进一步提高了收益。5、收购和转让业务从1993年开始，汉斯在一手市场上购买物业动用的资金超过了44亿美元，我们将我们从为客户服务的过程中获得的知识用来评估和谋划他们的

20、不动产交易，以达到他们的商 业目的。与顾客紧密合作，我们通过分别资本性支出、租赁风险、预估投资回报和建议一个购买价格来评估各项物业的潜在价值，然后在研究一个策略来使物业能够满足客户的要求。具体来说，收购和租赁业务包括：资产评估市场分析策略规划风险分析建安预估现金流预估投资者预估财务结算案例研究：汉斯协助通用汽车养老基金成功介入房地产业90年代早期，通用汽车养老基金决定将一些资金投向房地产业，但这家基金首先需要一个在发现和评估那些具有良好升值潜力的物业方面有丰富经验，的投资伙伴，并通过专业的营销经验使其价值得到实现。通用汽车养老基金选择汉斯作为它的合作伙伴，这个团队很快确立一个一个投资原则：绝好

21、的地段，良好的建筑设计和获得的可能性，并建立了一个现有具有这些特性的商场、写字楼或混合用途的项目的资料库，带着养老基金的投资目标，汉斯当地的市场专家和财务专家对每个项目都进行了考察和打分，在1992年底，位于哥伦比亚区华盛顿西北的一栋甲级写字楼看来很有希望，这座名为爱德华-本那特-威廉姆斯的建筑位于西北十一街700号，有12层高，楼龄不超过一年，是 SoM担纲设计的，入住率为 56% ,这项资产是 WellS Fargo银行由于借款人无法赎回抵押而取得的，现在正打算出售。汉斯和通用的并购团队以重置成本的70%的价格在1993年5月买下了这项物业，低价购买使汉斯可以实施非常积极的租赁方案，提供低

22、于市价的租费和灵活的租期，到1994年11月，这栋写字楼全部租出，在之后一直保持全部的入住率，H一街700号的成功购入和重新定位是同通用养老基金富有成果的合作的开始。汉斯团队总计投资了超过610万平方英尺的办公面积。6、营销和租赁业务汉斯拥有总值达200亿美元的新租和续租租约的成功谈判的可信记录，作为公司销售 和租赁整体流程的一部分，汉斯开发营销和广告材料并策划促销事件以展示物业最好的一 面，公司还深入参与到租赁过程的所有方面中去，从租约和佣金和约的草拟、谈判，到结 算交易的协调，几乎包括了租户入住前的所有工作。汉斯了解租赁对业主而言是高风险和 高收益的一个运营手段，并在创造和保持租赁成功要素

23、方面有值得信赖的能力。具体来说，营销和租赁业务包括：市场评估项目评估投资市场评估重新定位策略营销计划制定中间人关系租户挖掘租约谈判全国性租户项目协调公共关系案例研究：汉斯对芝加哥中心商业区某办公楼的再开发一家领先的日本工程建筑公司在芝加哥中心商业区接手了一栋有四年楼龄、65万平方英尺的办公塔楼，这座写字楼的发展前景并不清晰，租出率48 %,主体建筑还没有完工，租户满意度低，地产中介不愿接手这个物业，融资项目是根据四年的时间来实施的，而自 有资金已经被用在大楼的运营上了。1993年1月取得 WeSt WaCker225号的所有权之后， TaiSei AmeriCa公司需要找到一家在地产决策制定方

24、面具有远见、成功的销售和租赁、以及全面的物业管理和租户服务的专 业公司，选择汉斯公司成为必然。汉斯公司启动了一项重新开发的计划，和一项积极的营 销计划，禾U用项目临河的良好位置，已完工部分的质量，充足的车位和巨大高效的楼层计 划作为亮点，通过邮件通告、促销和对地产中介要求的及时反馈增强了租赁活动的活力， 这些中介帮助大楼的管理找到需要关注和改进的地方，使租户重新获得信心，租户住得更 舒服得同时，运营成本反而下降了。在五个月之间，汉斯节省了110万美元的运营费用，汉斯参与的直接结果使业主的现金流不足的窘况得到改善，23万2千万平方英尺的面积出租出去，租户满意度得到恢复和提升，大楼作为一个令人羡慕

25、的公司办公地点的名声在商户和地产中介中得到加强和认可。三、中国国际贸易中心股份有限公司研究1、简介中国国际贸易中心（以下简称"国贸中心"）是目前中国规模最大的综合性高档商务服务 企业之一，国贸中心地处北京中央商务区的核心地段，占地12公顷，总建筑面积 56万平方米，集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体，是众多跨国公司和商社 进驻北京的首选之地。国贸中心始建于1985年8月，90年8月30日全面开业，由对外贸易经济合作部所属 鑫广物业管理中心和马来西亚郭氏兄弟集团所属香港嘉里兴业有限公司共同投资兴建。1999年年初在上海证券交易所发行了A种股票1.6亿股并上市，

26、融资 8.5亿人民币。目前正在进行三期工程建设。国贸中心主要由五大部分组成：国贸写字楼：包括两幢外观相同的 38层写字楼一 贸大厦1座和国贸大厦2座以及 6层的国贸西楼和 2层的国贸东楼，总建筑面积17.6万平米，总出租面积约11.3万平方米， 可出租面积从64平米到整层1727平米。有地下三层停车场共计 1500个停车位，提供长期 出租和计时收费等服务方式。国贸公寓：国贸公寓由国贸南公寓和国贸北公寓组成，楼高30层。共有从一居到四居到顶层豪华套房共 401套房间。主要租客来自于各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交 使节，一直被公认是北京顶级豪华公寓。中国大饭店和国贸饭店：两饭店均由国贸中心委

27、托香格里拉酒店管理集团管理。五星级的中国大饭店地上 21层，地下2层，总建筑面积 11万平方米，客房738间，是众多国 家元首、政府首脑、重要国际组织及常设机构负责人和各国商业巨头、知名人士的下榻之 地，有"第二国宾馆"之称。四星级的国贸饭店总建筑面积3.9万平方米，地上 8层，地下1层，共有客房552间，是各类商务客人理想的下榻之地。国贸商城：总建筑面积 6万平米，总营业面积 3万平方米，有地上二层和地下二层。国贸展览大厅：展厅总面积1万平方米，由序厅和三个展厅构成，主要进行中小型和档次较高的展览会和博览会。2、业务情况（1）国贸写字楼租户情况2003年上半年出租率 91

28、.51 %,平均租金水平 37.75美元/平米月。« 世界500强企业（57家）*银行（20家） 金融机构（18家）律师事务所（18家）* 保险公司（11家）专业及商业服务（22家）等；（2）国贸商城业态情况2003年上半年出租率 98.94% ,平均租金 53.06美元/平米月。首层、二层服装服饰精品区一一以高档、时尚为主题的服装精品区，汇聚世界 名品，满足各界人士对高品质的追求；地下一层时尚消费区一一为客人提供各类优质商品和便捷服务。国内外时装、 休闲装、童装、珠宝、化妆品、音像、礼品、图书、家居和个人用品等；地下二层休闲娱乐区一一冰面面积八百平方米的水冰场；美食餐饮区一一二十余

29、家中、西特色餐厅、快餐厅，满足不同的消费需要。点 缀在商城不同区域有多个咖啡厅、茶舍、甜点屋。（3）国贸中心展览部主要业务部门国贸展览部下设市场开发部、展览业务部和展架施工部。其中，市场开发部负责出租展览场地，开发新的展览项目，负责展会的立项报批，与 新闻媒体联络，配合展览会的公关宣传工作。展览业务部负责国贸中心自办或合办的各种专业贸易展览项目的策划和组织实施。可 提供包括展览策划、宣传招展、会务接待等展览专业服务。展架施工部可以为您提供包括展台设计、现场施工、电器租用、卫生清洁等全套专业 服务。3、经营情况(1) 总体收益、折旧计提及税项状况总体看来，该公司的经营情况相当不错，因扣除了每年的

30、折旧和高额的税费，净资产 收益率能够达到8%左右，是十分不易的。总体收益情况表2003上半年2002 年2001 年2000 年主营业务收入3.2亿6.51 亿5.97 亿5.42 亿净资产23.49 亿22.39 亿21.43 亿20.48 亿净利润1.1亿1.75 亿1.79 亿1.46 亿净资产收益率4.69 %8.78%8.41 %6.42 %折旧及摊销0.69 亿1.46 亿1.32 亿1.41 亿折旧计提基准表预计使用年限(年)预计残值率年折旧率房屋及建筑物4810%2%房屋及建筑物改良1510%6%机器设备1510%6%运输设备510%18%家具装置及设备510%18%电子设备5

31、10%18%固定资产按购置或新建时的成本入帐，采用直线法折旧；对固定资产改建、扩建和改 良发生的支出予以资本化，对固定资产修理及维护而发生的后续支出于发生时计入当期费 用，具体情况如上表所示。主要税项情况表税种税率计税基础企业所得税33%应纳税所得额营业税5 %租金与电话费等收入房产税1.2%应税房产原值的70%(2)不同物业类型收入状况业务类别2003上半年2002 年2001 年主营业务收入占比主营业务收入J占比主营业务收入占比写字楼1.82亿元56.49%3.61亿元55.33%3.54亿元59.37%公寓0.33亿元10.25%0.96亿元14.8 %0.93亿元15.57%商场0.7

32、4亿元22.88%1.39亿元21.32%1.04亿元17.44%展览0.26亿元7.98%0.38亿元5.85 %0.29亿元4.79 %由于03年上半年南区公寓整修，引起公寓出租收入下降较多。但从总体趋势看，公寓的单位面积收入并未下降很多；展览收入增长较大。四、关于资产管理(ASSet management) 的启示1、资产管理的含义广义的资产管理(ASSet management),是管理者为使自身拥有的资产组合的价值最大化而采取的各种行为活动，包括购买、出售某项资产或增持、减持某项资产，以及对某项 资产进行维护、管理等。房地产实际上只是资产管理者的多样化资产中的一种。以房地产为管理对象

33、、以使房地产所有者的权益收益最大化为管理目标而进行的各种行为活动就是狭义的资产管理，资产管理与一般的物业管理(ProPerty management)的不同之处在于，资产管理更注重通过资本运作手段、市场交易手段来达到使物业给投资者带 来的权益价值最大化的目的，而物业管理则偏重于通过对物业自身的维护与管理以使物业 保值增值。有学者认为，资产管理更注重未来，而物业管理更注重现在，这也从另一个角 度说明了资产管理与物业管理的不同。美国汉斯公司(Hi nes)将资产管理的业务范围定义为：1 )物业管理(PrOPertymanagemnt)； 2)配套设施管理(FaCiIity management)；

34、 3)不动产价值评估与市场评估 (Real estate and market assessmentS ； 4)策略规划，项目定位与重新定位 (Strategy planning,project POSiti Oningand repositi Oning )； 5)收购 / 出售协调(ACqUiSiti On /sales coord in ati On ); 6)项目 融资(PrOjeCt financing ) ； 7)营销与出租(Marketing/Leasing ) ； 8)项目开发与再开发 (PrOjeCt development and redevelopment) ； 9)公共

35、关系(PUbIiC relations )； 10)租户关系管理 (Tenant relati OnS) ； 11)工程管理 (Con StrUCt ion man ageme nt) ； 12) 能源管理 (Energyman ageme nt);13)安全管理(SeCUrity) ； 14)税务分析与规划(TaX analysis and administration ) ； 15)车 位管理 (Parking management) ； 16)预防性的维修工程 (PreVentive maintenance PrOgramS)；17)风险管理(RiSk management) ； 18)

36、租户合同谈判(Vendor Contract negotiations )。从 中可以看到资产管理的内涵要比物业管理丰富得多。也有的学者对资产管理的定义要相对窄一些，他们认为资产管理者的主要职责是在通过对物业投资数据进行详细分析之后，进行如下活动：1)洽谈租赁合同；2)在物业受损的情况下负责终止合约；3)负责转租；4)遵守当地土地使用法规；5)洽谈租赁中的增租条款； 6)销售多余的物业；7)购买新的物业(土 地、写字楼、商业和仓库)。从研究房地产公司的角度来说，我们更愿意将资产管理定义为广义资产管理视角下的经营性物业管理。这个定义有两个要点：一是地产公司的资产管理在多数情况下表现为经 营性物业

37、管理，或者说经营性物业管理是地产公司资产管理的重要内容；二是地产公司需 要用广义的资产管理的视角来看待对持有物业的管理，将物业看作多样化资产中的一种， 而不是孤立的从管理和维护的角度去看待物业，资产管理者不仅仅需要对物业的如何进行 经营管理提出建议，而且还可能需对物业如何进行交易或或处置提出建议。与一般的经营 性物业管理相比，资产管理可以采用更多的资本运作和市场交易的手段来提升物业的价值。2、经营性物业管理的含义：经营性物业是指通过出租能够产生经济收入的物业。以经营性物业为对象的经营管理 就称为经营性物业管理，它普遍存在于写字楼、公共商业楼宇、酒店等的管理中。经营性 物业管理较之居住性物业管理

38、的不同之处在于，经营性物业管理的工作焦点是及时了解市 场的变化，寻求解决和应付问题的方法，对未来的经营管理作出决定并评估这种变化对未 来的影响。3、经营性物业管理的内容经营性物业管理的内容主要有以下几个方面：（1）制定管理计划。包括五个步骤：*确立目标物业管理状况的检查形成租金方案和出租策略提出预算物业管理的委托合同*物业管理记录和控制（2）加强市场宣传以提升物业的租金（3）制定收租办法（4）物业的维修（5）安全保卫（6）业主、物业管理人员和租客的关系经营管理部研究报告（7）组织与控制4、经营性物业管理的收入经营性物业管理的收入既是房地产投资者收回投资，获取投资权益的来源，也是物业 管理公司进

39、行经营管理的费用来源，该收入主要包括经营收入和其他业务收入两个方面。 经营收入一般是指出租楼面及其附属配套设施的租金收入，其他收入则包括管理费，附属 性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得。（1）影响经营性物业收益的因素主要有：宏观经济状况与供求关系；物业的位置（地段）；物业类型；租客的类型；*租期；楼层、朝向和面积等。（2）租金的确定和调整 租金的确定。*市场分析。同类物业的租金水平和出租率，物业本身的优势和特点定位，面对 的租客类型，心理和可承受能力等，确定市场推广战略。业主对投资收益率的要求和物业价值分析，确定乐观、一般和悲观情况下的租 金和出租率水平。 租金的调整。市场供求关系变化

40、*通货膨胀物业在市场中地位的变化 租金的收取方式*按月收取按一年或数年收取（优惠价格）* 一到三个月的押金 其他附属收入5、经营性物业管理资金的使用主要有三方面：管理费用、营租费用和税费。其中管理费用包括：建筑物维修费用机电设备管理费用4治安保卫管理费用卫生清洁管理费用职工工资及福利*办公费*保险费营租费用包括：¼ * 广告费代理费公共关系费用其他费用税费包括：* 房产税*营业税城市建设维修税*教育附加费 土地使用税6、写字楼的管理与服务（1）写字楼的含义写字楼指用于办公的建筑，或由办公室组成的大楼。写字楼的持有方式有:*业主自己使用一部分，其余出租； 全部出租；*分单元出售或整栋出售。2003年12月Page 18 Of 20经营管理部研究报告在经营性物业管理中，写字楼是