鱼塘征收补偿怎么估价的？

1、鱼塘征收补偿怎么估价的?市场比较法、收益还原法、成本逼近法，地价 =土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益=土地成本价格+ 土 地增值收益。对于房地产开发项目，其具体公式为：土地价格=房屋于其总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用- 税费-开发商利润。在农村地区的土地征收工作明显的要比城镇地区复杂 些，因为在征地过程中所需要涉及的土地类型较多，像林地、耕地、鱼塘等用地也在征收的范围内。而这些类型的土地的 征收补偿款有其特定的计算方法，就以鱼塘来说在征收时必 须先对其进行估价才可。那么鱼塘征收补偿怎么估价呢？下 面就由小编为您介绍其常用的估价办法，以供您了解。一、市场比较法市场比较

2、法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之 一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市 场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上 交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当 修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法 的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场 上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格， 即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个 以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。 市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价 格进行修正，求得待估宗地的价格。二、收益还原法收益还原法又称收益法、收益资

3、本化法、地租资本化法 等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利 率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续 性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年 延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现 在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续 性的财产都可以由售，即都有市场价格。而这个市场价格也 就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简 单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上 等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益 还原法的基本原理。由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其 中的要素之一，还有人类劳动

4、、资本、管理和科学技术等， 因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献 量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土 地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。基本公式：土地收益为无限年期v=a/rV一土地收益价格a一土地纯收益（地租）r 土地还原利率三、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地

5、的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。基本公式：地价=土地取得费土地开发费税费 利润 土地增值收益 =土地成本价格土地增值收益四、剩余法剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还

6、原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型：(1) 代开发的地的估价;(2) 待拆迁改造在开发房地产的估价;(3) 仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;(4) 现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。基本公式：v=a-(b c)V一待估土地的价格a一总开发价值或开发完成后的不动产总价值；b一整个开发项目的开发成本；c一开发上合理利润对于房地产开发项目，其具体公式为：土地价格=房屋于其总售价- 建筑费用- 专业费用-

7、 利息 -销售费用- 税费 - 开发商利润五、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修 正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均 价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的 预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。划拨土地使用

8、权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有较 严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得，国家权益未能 显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于 出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于由让 金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支 付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价 格，包括土

9、地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯 收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和 的一种方法。目前土地估价规程对如何计算土地纯收益 及由让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方 法尚无明确规定，因此，可通过调查与待估宗地属于同一区 域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租 赁的租金水平由土地由让金水平决定，是国家权益在土地收 益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金， 可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比 较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权 价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益认识 的日益增强，划拨土地抵押、转让等行为的日益增多，划拨 土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案 例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得由待估 划拨土地使用权价格。用由让土地使用权价格扣减由让金间接计算。目前，很 多地方通常以评估地价的一定比例收取土地由让金，由让金比例较为固定。由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价