小区物业管理制度

1、小区物业管理制度一、安全职责1严格执行公司的各项管理制度；2. 负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；3. 负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；4. 做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的要及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；5. 查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；6. 建立健全和管理好系统档案资料；7. 抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；8. 做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；9. 完成领导交办的其他任务二、护卫岗位职责1. 护卫员上岗必须穿着统一制服，佩

2、戴统一的工号，仪容严整；2. 纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；3. 上岗时要认真检查设备、 设施，认真做好安全防范工作， 发现不安全因素应立即查明情况， 排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；4. 坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；5. 熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；6. 爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；7. 熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理；8. 值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；9. 熟

3、悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；10. 严格执行交接班制度，认真做好交接记录；11. 对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；12. 对进入小区内的陌生车辆要进行登记；13. 对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客 的职责；14. 熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；15. 认真完成领导交办的其他任务。三、门岗、巡逻岗位职责1.24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导 报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕；2.掌握业主的来客动态，维护小区秩序；3严格执行来客登记制度，对

4、身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内；4. 熟悉小区内住户的基本情况；5. 做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责 明确；6严格执行24小时巡逻制度；7. 对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行；8. 对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。委托方（以下简称甲方）：日月星城小区业主委员会 受委托方（以下简称乙方）：宁波市永成物业管理有限公司根据物业管理条例、宁波市物业管理条例及等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策， 在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对日月星城小区（以下称 本小区”实行专业化、一体化的物业管理，订立

5、本合同。第一条物业基本情况 座落位置：卧彩江以南，江东南路以东，北仑铁路以北，启文路以西（包括启文路东华景阁），建筑面积： 22万平方米；物业类型：多层、高层住宅楼。第二条委托管理事项1房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走 廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2. 房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内 消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。3. 本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、 路灯、自行车房棚、停车场）的

6、维修、养护和管理。4. 本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。5. 公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6. 小区内交通秩序及车辆停泊管理。7. 维护公共秩序，协助做好管理区域内的安全防范工作。8物业经营用房的出租与管理（具体管理办法由附件3约定）。9. 开展社区文化娱乐活动。10. 物业及物业管理档案、资料。11. 法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 第三条合同期限本合同期限为年。自 年 月 日起至 年 月日止。第四条甲方的权利和义务1. 根据法律、法规，制定、通过小区管理的各项制度、规定，与物业管理公司议定年度管理计划，审 查

7、通过年度专项维修基金的概预算、决算报告；2. 制定小区管理服务标准，对乙方的管理实施监督检查。管理服务标准和监督检查办法由本合同附件1约定。如乙方没有遵守附件 1的约定，造成违约，甲方有权根据附件1的约定进行处罚。3. 委托并支持乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔 偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取必要的催缴催改措 施。4. 甲方有权在乙方管理期满时收回本物业由乙方使用或代管的所有物业及物业管理档案、资料（工程 建设竣工资料、住用户资料等）。5. 不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。6.

8、协助处理非乙方职权范围而产生的各种纠纷。7. 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。8. 法规政策规定由甲方承担的其他责任。第五条乙方的权利和义务1. 根据有关法律、法规政策及本合同的规定，拟订本小区物业的各项管理办法、规章制度、实施细则， 报业主大会或业主委员会通过后实施管理，不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。2. 遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目服务内容、服务标准，测算物业 管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收 费不服务或多收费少服务。3. 负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计

9、划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。4. 依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。5. 有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将整体管理责任转让给第三人，不得将重要 专项业务承包给个人。6. 接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。7. 每半年向业主委员会报告一次管理费用收支账目，每年一次向全体业主张榜公布。8. 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲 方和有关部门批准后方可实施。9. 建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。10. 开展社区

10、文化活动和便民服务工作；11. 根据前期物业管理合同委托乙方管理和使用的全部物业及其种类管理档案、财务等资料，继续由乙 方管理和使用。本合同终止后15日内，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财 务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况 进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。12. 不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务，但有关政府部门鉴定是由于乙方严重失职造成业主及其他住用人在小区内受到人身和财产损失的，乙方应予以适当赔偿或承担相关行政责任。第六条 管理服务费用I 本物业的管理服务费按下列标准执行： 多层

11、住宅每月每平方米建筑面积 0.45 元直接向业主收取。 高层住宅按每月每平方米建筑面积 1.50 元直接向业主收取 ,其中未设专职保安服务的高层住宅按每月每 平方米 1.30 元直接向业主收取。各高层住宅的电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所 需电费不列入物业服务成本，物业公司另行向高楼业主收取。 店铺按每月每平方米建筑面积 1.30 元直接向业主收取。2. 乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，经双方约定， 采取低于市价的核算方式，按实际发生费用计收。3. 房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经

12、甲方同意 后实施，所需经费按规定在专项维修基金中支付。专项维修基金的收取执行政府物业管理主管部门的指导 标准。4. 物业收费的其他约定见附件 3。第七条 奖惩措施1. 乙方全面完成本合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励；（1）由甲方从利用物业共用部位、 共用设施设备经营收入中拨出一部分资金用于奖励具体管理人员，具体 办法由业委会制定。（2）合同期满后， 乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管 部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映 良好，可以不参加招投标而直接续订合同。2. 乙方未完

13、成合同规定的各项管理目标，甲方根据附件1 的约定，对乙方进行下列处罚：（1）管理费打折收取；（2）情况严重，多数业主意见大的，中止合同。第八条 违约责任1. 如因甲方原因，造成乙方不能正常管理，未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，乙方有权要 求甲方限期整改和相应的经济补偿，情况严重时有权中止合同。2. 如因乙方原因，造成不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，情况严重时有权终止合同。3. 因房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，乙方有义务代表甲方向相关建设安装 单位索赔，甲方应积极协助。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责 善后处理。

14、（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）4管理服务过程中各项具体的违约责任由本合同附件1约定。第九条 其他事项1. 双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。2. 合同规定的管理期满，本合同自然终止，一方如要续订合同，应在该合同期满2 个月前向对方提出书面意见，经双方同意后，续订合同，合同内容另行商定。3. 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定 及时协商处理。4. 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的， 依法向人民法院提起诉讼。

15、5. 本合同之附件（附件 1，附件 2，附件 3）均为合同有效组成部分；本合同及其附件和补充协议中未规定 的事项，均遵照国家有关法律、法规和政策执行。6. 本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及江东区物业管理办公室（备案）各执一份，具有 同等法律效力。7. 本合同自签订之日起生效。甲方签章： 乙方签章：代表： 法人代表：年 月 日 年 月 日附件 1、日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法附件 2、日月星城小区经营用房、停车费、广告费收入管理办法附件 3、日月星城小区物业管理费收取办法附件 1日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法（草案）总体要求 : 通过明确本小区物业管理服

16、务内容、标准和监督考核办法，体现 “质价相符 ”和“明明白白 ”消费， 为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。管理服务标准一、客户服务总体要求：服务有效投诉少于 5% ，处理及时率 100%；业主满意率 80% 以上。不达标即为违约。具体要求：1、佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁。对业主（使用人）的报修与求助耐心细致，对收费项目及 时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。2、服务时限。急修服务 15分钟内到位， 8 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人） 做出合理解释，做出限时承诺。小修 2 日内修复，特殊情况

17、必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节 假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受 2 日限制）。3、对业主的投诉及时回访，回访率 100%，并件件有记录。二、房屋、共用设施、设备维护与管理总体要求：房屋完好率大于等于 98%；设施设备完好率大于等于 95%；不达标即为违约。 具体要求：1、巡检。（ 1）每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1 次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，做好记录；（2）每半年检查巡视 1 次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和 天气异常时安排组

18、织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；（3）每半年检查清除 1 次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视 1 次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以 及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；（ 4）每年秋季对共用部位门窗做专项检查 1 次，发现问题及时解 决；（ 5）巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或 者业主委员会。2、房屋。 （1）装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；在业主（使用人）装修房屋 备案登记时，对不符合政府有关规定和业主公约的内容，应在 2 个工作日内给出修改意见；业主（使用人）

19、 装修期间每日巡查装修施工情况；对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当 及时报告有关部门依法处理。（2）油漆粉饰。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5 年油饰1 次；铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）、铸铁 污水管、水管等应 3 年油饰 1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5 年应粉刷 1 次。（ 3 ）建筑物外立面。本小区建筑物外立面原则上每8 年粉饰 1 次。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。2、给排水系统及其配套设施。 （1）给水设施，泵、管道、

20、水箱、阀门、水表等运行正常，出现问题随时处理。（2）排水设施。化粪池每年清理 1 次，每季巡查 1 次。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换。每月清扫 1 次以 上排水明沟，；每 2 个月对地下管井清理 1 次，每季度对地下管井疏通 1 次，保证通道清洁，排水畅通。3、供配电系统 建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、 维护制度、安全及交接班制度；所有供配电设备运行正常，没有人为故障。4、智能化系统设备运行正常，专业人员 24 小时值班，监控反应灵敏，异常情况及时检修。5、避雷接地系统。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检

21、查维护；在大雷雨过后也要及时对系统 检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。6、电梯运行与管理（1）与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。（ 2）每日监督电梯运行状况，加强日常维修保养，电梯及其安全设施每月不少于2 次，每年进行 1 次全面调整和测试，确保电梯及安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好。电梯年故障 率低于 7%。（ 3）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活 的影响。 （4）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号后迅速通知维保单位派人排除设备故障，并 尽快设法解救乘客

22、。7、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施 （1）保持本小区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；发现损坏及时修补；（ 2）按照业主公约的约定， 劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；（ 3）停车场、棚、房完好无损，有大、中、 小修计划；（ 4）停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备。三、清洁管理 总体要求：内外环境整洁，没有卫生死角，环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。具体要求：1、一般管理。每日打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每月刷洗 1 次； 每日收集 2 次业主（使用人）垃圾；每周用干净的抹布擦抹 2 次楼梯扶手；

23、各层和通道的防火门、消防栓、 玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1 次；各梯间墙面、天花板每周除尘1 次；每月擦洗 2 次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现 象，无乱堆乱放；铁栏油漆完好无脱皮；扶手护拦干净、光亮；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无 明显灰尘，大理石地面干净无明显灰尘，水磨石、水泥地面目视干净无杂物、污迹；玻璃、墙面、门窗保 持干净。灯具每季擦抹 1 次。2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁，每日清洁1 次；灯饰及轿箱顶部每周清洁 1 次。避免在客人多时清洁电梯，若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。3、停车场、共用

24、车库或车棚保洁，地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、 空气流通；管道标识清楚，油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线 基本无污迹、无灰尘。4、道路保洁，道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；地面垃圾滞留时间不能超过1 小时；路边灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。5、标识、宣传牌、雕饰、信报箱保洁，无积尘，无污迹，无乱张贴。6、休闲及绿化带保洁，外观整洁，地面垃圾滞留时间不超过1 小时。7、垃圾桶、果皮箱保洁，垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱 无明显污迹、油污，无明显异味。

25、8、垃圾收集与处理。 垃圾日产日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾 2 次，保持垃圾桶清洁。建筑 垃圾定点堆放；垃圾收集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次；灭鼠：每季进行 1 次。五、园林绿化养护与管理总体要求：园林绿化与小区整体环境相协调，美观，花草树木长势良好，符合季节气候特点，没有人为毁 绿损绿事故。达不到此要求即为违约。具体要求：1、草坪。成活率在 95以上，生长茂盛；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；无病 虫害；绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现

26、和处 理；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。2、园林树木。长势强，生长超过该树种、该树木的平均年生长量；树冠完整美观，没有死树和枯枝死杈； 树木枝干无机械损伤，无明显缺株；树林无钉栓、捆绑现象；绿篱上下部枝叶茂密，整形修剪表面平整， 棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝。3、花坛。花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美，无枯枝，无病叶。保持假山、亭、廊、雕塑等建 筑小品的清洁卫生。4、人工水系、喷水池，池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。四周安全设施状况，发现损坏及时修复。六、安全防范 总体要求：阻止或减少

27、刑事案件，杜绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。公安部门鉴定小区内发生 的刑事案件或治安案件主要原因系由物业管理企业管理不善即为违约。具体要求：1、配备接受过专业训练的专职保安人员。保安人员要身体健康，责任心强，无犯罪记录，工作认真负责， 掌握基本安全护卫技能， 熟悉物业管理及有关法律法规； 当班时佩戴统一标志和执勤工号， 穿戴统一制服， 工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；上岗时精神振作，举止文明，仪态良好。2、门卫。本小区实行封闭管理。主出入口24小时至少有 2 人有值班看守，本小区人员车辆凭卡进入，外来人员应进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入，杜绝未经受访业主同意的其他人员进入；大件物品搬出

28、实 行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班记录。3、巡逻。白天巡逻次数不少于 6 次，夜间巡逻次数不少于 8 次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡 逻；每组巡逻人员不少于 2 人；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户 的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现 场和证据；安全巡逻有记录有检查。4、紧急事故反应。（ 1）制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、 公共卫生以及电梯应急等；（ 2）有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；（3）高层住宅按

29、消防要求组织进行疏散演习；（ 4）对紧急事故做出快速、正确的反应，尽可能减少破坏和损失程度；（5）组织恢复生活秩序。5、其他防范措施。（ 1）设有业主（使用人）求助与报警电话，24 小时有人值守；接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；（ 2）涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；（ 3）协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；（4）对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；（5）建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。七、交通、车辆管理 总体要求：车辆进出停放有序，避免交通事故，不因车辆停放

30、和行驶的原因损坏绿化、其他设施。达不到 此要求即为违约。具体要求：1、有较为完善的车辆管理制度，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、过夜或临时停放位置进 行引导，保持车辆行驶通畅。停车按照物价部门核发的收费标准收费。2、在交警部门协助下在小区设置明显的交通标志，划定禁止车辆停放的区域。杜绝车辆在禁止停放区域停放。3、维持交通秩序，发现车辆乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。4、封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录。5、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。6、杜绝外来车辆进小区停放过夜。杜绝非小型机动车停放过夜。7、对业主违反业主

31、公约和小区有关车辆管理的规定的行为进行及时劝阻。八、消防管理总体要求：设施齐全，标识清晰，使用功能良好，防止火灾责任事故。 具体要求：1、定期进行消防训练， 保证有关人员掌握基本消防技能； 熟练掌握防火、 灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。2、根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消 防通道设置路障。3、制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用。4、发现火警迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物 资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。5、每月

32、1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转。每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备查。九、档案资料管理1、档案资料齐全完整；2、分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；3、及时变更登记，账物相符。监督办法和违约责任一、日常监督甲方聘请专门人员并授权监督人员按照本合同及各个附件的约定，代表甲方对乙方的履约情况进行全程监 督。发现问题，及时向乙方发岀整改通知书，并记录在

33、案，定期向业主委员会报告。乙方有义务配合甲方 聘请的专门监督人员进行监督，对监督人员通知的整改事项要有积极的回应并认真整改。乙方没有履行合 同约定的管理服务职责，经甲方监督人员监督仍不改正的，视作违约。合同期内因同一问题或同一情况监 督人员发岀5次（含）以上整改通知书的，视作违约（不包括建设单位施工遣留问题及个别业主恶意破坏）。甲方及甲方聘请的监督人员不得干涉乙方按合同的约定实施的日常管理与服务。二、违约责任乙方没有达到本附件约定的管理服务标准，构成违约的，由甲方向乙方发岀书面处罚通知，每一项违约扣减乙方按本合同附件2约定的利用本物业公共部位、共用设施和经营用房经营收入总额中乙方1个百分点的可

34、得金额，相应增加甲方1个百分点的可得金额。（即如果没有任何违约行为发生，乙方可获得最高35%的经营总收入，甲方获得 65%;如果发生一项违约，则乙方所得减少到34% ,甲方所得增加到66% ,依此类推）。考核办法和结果处理一、每年年中和年底，乙方将半年和全年履行合同的情况、下半年和下一年度物业管理的主要计划等，两 次向全体业主送发书面报告。二、业主委员会年中和年底两次向全体业主送发评议打分表，对以下内容进行打分评议：1）供电管理；2）供水管理；3）消防治安管理；4）卫生保洁管理；5）绿化管理；6）公共设施设备管理；7）车辆管理；8） 维修服务；9）服务态度；10）遗留问题的解决；11）总体评价

35、。打分的标准为：好、较好、一般、较差、差。三、年中和年底回收的表格由业主委员会邀请江东区物业办、社区居委会、部分业主代表和乙方代表进行公开汇总并将结果向全体业主公告。在总体评价”中，80% （含）以上业主认为 好或较好”的，业主委员会向全体业主书面通知按合同规定邀清上半年或下半年物业管理费。30% （含）以上业主认为 差或较差”的，上半年或下半年物业费按 90%收取。50% （含）以上业主认为是 差或较差”的，由业主委员会召开业主大 会解聘现物业公司，并组织招投标选聘新的物业管理公司。附件2日月星城小区物业管理办公用房、物业管理商业用房管理办法和商业用房经营收入、停车费、广告费收入使用办法（草

36、案）为维护本小区业主的合法权益，根据国务院物业管理条例和宁波市住宅小区物业管理条例的规定， 结合本小区实际，制定本办法。1、物业管理办公用房，是指小区开发商根据宁波市住宅小区物业管理条例第三十九条的规定，按住宅 小区总建筑面积3%o的比例配置的用于本小区物业管理的房屋。物业管理办公用房由开发商无偿提供，产 权属本小区全体业主共同所有，由业委会代管，并提供给物业管理公司使用。物业管理企业未经业委会同 意，不得改变其用途，更不得用于出租或其他经营谋利。2、物业商业用房是指开发商在住宅小区开发建设中根据宁波市住宅小区物业管理条例第四十条规定， 按住宅小区总建筑面积 4%o的比例配置的经营用房。物业商

37、业用房由开发建设单位无偿提供，产权属住宅 小区全体业主共同所有，由业委会代管，并由业委会委托物业管理公司经营，经营收入除去双方约定的经 营管理费用外，全额用于小区的物业管理。3、物业管理用房和物业管理商业用房的所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。4、 物业管理企业出租物业商业用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理企业与承租方鉴定的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理合同 中约定的物业管理企业的受聘期限。5、物业管理商业用房的使用必须符合城管、消防、环保、卫生等方面的要求。6、物业管理单位应每半年在本小区内公布物业商业用房岀租和经营收益等情况，接受业主的监督。7、物

38、业管理服务合同终止时，物业管理单位应及时将物业管理办公用房和物业管理商业用房移交给业主委 员会。&业主委员会委托物业管理公司按政府有关规定收取小区停车费。停车费具体收取办法由物业管理企业制定，报业委会备案。9、小区共有部位和公共设施岀租做广告，须根据物业管理条例的规定，租赁人须向业主委员会、共用部位 和公共设施涉及到的相关业主和物业管理企业申请同意。10、本小区物业管理商业用房的经营收入、停车费收入和广告费收入以及其他使用公共场地和公共设备获得的收入中，35%作为物业管理企业的经营管理费用，可以计入公司利润；65%作为物业维修基金，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位

39、、共用设施设备保修期满后中修以上（含中修） 的维修和更新，禁止物业管理企业挪作他用；部分可用于业主大会、业主代表大会和业主委员会用于小区公共活动开支。11、 物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金，金额超过1万元的，应提前告之业 主委员会，超过3万元的，由物业管理企业提岀方案，经业主委员会审核同意后，再报相关机构审核批准。12、按宁波市物业管理条例第四十六条规定，物业管理企业应每年在本小区内公布各项经费的收支情况， 接受业主的监督。13、按宁波市物业管理条例第四十六条规定精神，业主委员会委托专业审计机构对物业维修基金和本小区 物业管理的其他财务不定期进行审计，终止物业管理委托

40、合同的时候为必须审计。14、本办法由日月星城小区业主委员会负责解释。 附件3日月星城小区物业服务收费管理办法（草案）1、 为规范本小区物业服务收费行为， 保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法 物业管理条例和浙江省物业服务收费管理办法等有关规定，结合本小区实际，制定本办法。2、 本办法所称的物业服务收费， 是指物业管理企业按照 物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施 设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。3、本办法所指的物业服务包括以下内容：（一）房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；（二）物业管理区域内公共

41、场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；（三）公共绿地、花草树木的养护管理；（四）公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；（五）物业的档案资料管理；（六）日月星城小区 物业管理合同和日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法中规定的其 他公共性服务内容。4、本小区采用包干制约定物业服务费用。即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏 损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费 和物业管理企业的利润，具体收费标准经由业主委员会与物业管理企业谈判，由合同约定。5、 物业管理企业应当每半年一次向业主大会或者全体业主公布

42、物业服务资金的收取情况，接受业主和业主 委员会的监督。业主或业主大会对公布的物业服务资金的收取情况提岀质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主 委员会对公布的收支账目有异议的，聘请有资质的中介机构进行审计。6、 电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费不列入物业服务成本，由享受的业主 按实分摊。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费和公共设施维修费外，不再分摊其它费用。7、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物 业服务成本或物业服务支岀。8在本小区内，供水、供电、通

43、讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上 述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方或业主收取规定的代办服务费。9、 已购置房屋，但未向物业管理企业办理相关入住手续的业主，其物业服务费的收取按市住宅小区综合服 务费收取办法收取。10、物业管理企业可以依据双方签定的合同的约定，在每年的年中和年底分两次收取全年物业管理服务费 用，但依据合同和日月星城小区物业管理服务标准和监督考核办法，出现应当打折收取的情况时，应 当按打折的数额收取。具体操作按照日月星城小区物业管理考核办法中的规定进行。11、 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业

44、主违反物业服务合同约定，逾期不缴 纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人（承租人）交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。12、对本小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费 按政府价格主管部门相关规定执行。13、本办法由日月星城小区业主委员会负责解释。委托方（甲方）：受托方（乙方）：业主委员会物业管理公司为 加 强小 区 （ 大 厦 ） 的 物 业 管 理 ， 保 障 房 屋 和 公 用 设 施 的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明

45、的居住 环 境 ， 根 据 市 物 业 管 理 方 面 的 法 规 和 政 策 ， 经 双 方 友 好 协 商 ， 达 成如下协议。第一条物业管理内容一 、 甲 方 将 位 于 区 路 的 范 围 内 的 物 业 委 托给乙方实行统一管理，综合服务二、管理事项包括：1房屋的使用、维修、养护；2物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防，电梯，机电设 备， 路灯，走廊，自行车房、棚，园林绿化地，沟，渠，池，井，道路， 停 车场等）的使用、维修和管理；3 清 洁 卫 生 （ 不 含 垃 圾 运 到 中 转 站 后 的 工 作 ） ；4 公 共 生 活 秩 序 ；5 文 娱 活 动 场 所 ；6 便 民 服 务 网 点 及 物 业 范 围 内 所 有 营 业 场 所 ；7 车 辆 行 驶 及 停 泊 ；8 物 业 档 案 管 理 ；9 授 权 由 物 业 管 理 公 司 管 理 的 其 他 事 项 。 第二条委托物业管理形式承包经营，自负盈亏。 第三条物业管理期限 委托管理期限为年，自年月日起到年月日止。第四条双方权利、义务 一、甲方权利、义务： 1根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实施物业管理； 2监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法将专用基金拨付给乙方；3 按 市 政 府 规 定 的 比 例 提 供 商 业 用 房