怡高物业设施设备管理培训(48P)课件

1、物業物業設備、設施管理設備、設施管理中国物业教育网中国物业教育网 P中国物业教育网中国物业教育网 P物業与物業管理物業与物業管理 物業物業 - 已建成投入使用的建筑物及其相關的設備、設施和 場地。 物業管理物業管理 - 受物業所有人的委托，依据物業管理委托合同， 對物業的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、 衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維 護、修繕和養護，并向物業所有人和使用人提供 綜合性的有償服務。中国物业教育网中国物业教育网 P物業設備、設施物業設備、設施建筑物本体及場 地上的相關供配電、供排水、供气、供冷(暖)及運輸系統、弱電系統等附屬配套的設備、設施，它們是构成房屋建筑實体的

2、有机組成部份。中国物业教育网中国物业教育网 P物業設備、設施管理的意義物業設備、設施管理的意義 物業管理者按照一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術標准要求，對物業所有的公共設備、設施進行日常養護和維修，使物業所有的公共設備、設施處于良好的工作狀態，并盡量保持其使用价值，与物業使用者提供高效、优質、安全、便捷的綜合服務。 中国物业教育网中国物业教育网 P建筑物設備、設施分類建筑物設備、設施分類 暖通、衛生設備、設施 電气設備、設施 輔助設備、設施中国物业教育网中国物业教育网 P暖通、衛生設備、設施暖通、衛生設備、設施 給水系統、排水系統、消防水系統； 噴水沖洗机、洗地毯机、洗外牆机械； 供冷

3、系統、通風系統、鍋爐(供熱)系統。中国物业教育网中国物业教育网 P電气設備、設施電气設備、設施 高壓變電系統、供配電系統、應急供電系統； 消防報警系統、安防監控報警系統； 通訊、視像、廣播、智能化网絡系統； 垂直電梯、自動扶梯、液壓客梯/貨梯； 建筑物防雷及接地系統。中国物业教育网中国物业教育网 P輔助設備、設施輔助設備、設施 油煙處理、潑水處理、噪聲處理； 景觀噴泉、燈飾廣告設施； 体育運動設施、健身器械、娛樂及游戲設施。中国物业教育网中国物业教育网 P物業設備、設施管理目的物業設備、設施管理目的 給物業使用人創造一個安全、舒适、文明、和諧的生活和工作環境； 有利于提高城市管理的社會化、專業

4、化； 有效延長物業設備、設施的使用年限及确保其功能的正常發揮； 以最經濟的壽命周期費用，獲取最大的設備、設施投資效益。中国物业教育网中国物业教育网 P物業設備、設施管理的目標物業設備、設施管理的目標 保持設備、設施的完好 保障設備、設施“安全、可靠、經濟、合理”運行 延長設備、設施壽命周期。中国物业教育网中国物业教育网 P管理者應具備的素質管理者應具備的素質 有超前意識和憂患意識； 有良好服務意識和技術素質； 有全面計划管理意識； 有全面質量管理意識。中国物业教育网中国物业教育网 P設備運行管理的設備運行管理的“八字八字”方方針針 安全通過對設備(設施)的維修管理，使物業使用人 感舒适安全；

5、可靠設備的運行、維護保養應按相關的規程實施， 其內容和質量質量應達到的標准，杜絕組織管 理上的疏忽，保証設備無故障可靠運行。 經濟加強維修工程成本管理，維修資金和維修定額 管理； 合理合理安排人力、物力、財力，務求少花錢多保 養，要制定詳細的維修計划和方案；中国物业教育网中国物业教育网 P一一 有良好的服務意識和技術素質有良好的服務意識和技術素質 設備管理者不但要具有堅實的理論基礎知識，還要 具有良好的物業服務管理意識。不但熟悉本專業 設 備系統的性能，而且要 有較強的處理實際問題能力。 有良好技術素質，才能應付和處理隨時可能發生的設 備故障，才能發現和消滅設備事故于未然，使設備 保持完好水平

6、，确保物業管理的正常運轉。設備管理者應具備的素質設備管理者應具備的素質中国物业教育网中国物业教育网 P二有超前意識和憂患意識二有超前意識和憂患意識 一位优秀的設備管理者，要具有不斷進取，善于接受 新事物和勇 于創新改革的良好素質。要經常檢討設 備管理，設備狀況。不斷 改進管理，改進設備，提 高技術水平和管理水平。 對于新建的物業，要爭取 超前介入設計，施工階段的工作，從物業管理的角 度對設計、施工中的不合理，提出改進意見，使物業 建成后，更能滿足物業管理的要求，更好地為業主服 務。設備管理者應具備的素質設備管理者應具備的素質中国物业教育网中国物业教育网 P 三全面計划管理的水平三全面計划管理的

7、水平 “三全管理”即：全面計划管理、全面質量管理和全 面經濟核算。 全面計划管理亦即“目標管理”。可分為短期、中期、 長期三种管理，具体要求如下： a. 短期計划短期計划短期計划，一般是指月度工作計划和季度工作計划 是物業日常全面管理的工作計划。月度和租季度計 划要做到立項有据，目標明确，措施具体，限定完 成時間，實施人員落實。短期計划費用由管理費支 出。設備管理者應具備的素質設備管理者應具備的素質中国物业教育网中国物业教育网 P b. 中期計划中期計划 中期計划是指年(半年)檢項目和計划在三至五年內規 划進行的項目計划。 三至五年內的規划項目是指：設備更新及大檢修、 建筑物的局部翻修和新增設

8、施及設備項目，通過這 些項目，可以提高物業檔次，保值或升值，其費用 應由維修基金支出，但必須經業主委員會批准。應 該指出：中期計划也包括設備的年檢(半年檢)項目， 這部份中期項目的費用由管理費支付。設備管理者應具備的素質設備管理者應具備的素質中国物业教育网中国物业教育网 Pc. 長期計划長期計划 長期計划是指物業的長遠規划。一般是在 五年以后實施的，應該由物業管理處提出 規划項目和可行性報告，經業主委員會批 准后，納入年度計划安排其費用由維修 基金支出。 設備管理者應具備的素質設備管理者應具備的素質中国物业教育网中国物业教育网 P 四有全面質量管理的意識四有全面質量管理的意識 全面質量管理是一

9、項全面性的包括所有工作的質量管理。 一項工作的全過程和全公司的人員都要參加的質量保証 工作，是一項系統工程。 ISO9002也是一項質量保証系統工程，是國際認可的工 作質量標准，它涉及到企業工作的各個方面，一個企業 經過ISO9002論証合格，就能得到國際認可，就可以和 國際上其他國家的工作接軌，能提升企業的信譽和知名 度，拓展國際工作空間，從而為企業帶來效益。設備管理者應具備的素質設備管理者應具備的素質中国物业教育网中国物业教育网 P 所謂全過程的質量管理是指物業管理工作的每一 個環節，每一個人的工作，從任務下達，准備條 件，實施和達到目標要求的全過程都要符合予定 質量標准，不會因為某工作環

10、節而導致整個工作 項目的失敗。 為了保証全面質量管理達到理想的效果，就需要 得到管理制度和工作標准予的以支持。設備管理者應具備的素質設備管理者應具備的素質中国物业教育网中国物业教育网 P物業設備、設施管理內容物業設備、設施管理內容 設備、設施的基礎管理； 設備、設施的安全管理； 設備、設施的運行管理； 設備、設施的維護管理； 設備、設施的節能管理。中国物业教育网中国物业教育网 P基礎管理基礎管理 組織架构、管理文件； 物業設備、設施原始資料； 物業設備、設施現場資料。中国物业教育网中国物业教育网 P安全管理安全管理 安全作業制度； 設備、設施安全操作規程； 設備、設施安全檢查制度。中国物业教育

11、网中国物业教育网 P運行管理運行管理 設備、設施運行操作； 設備、設施運行監控； 設備、設施巡視檢查。中国物业教育网中国物业教育网 P運行巡視檢查運行巡視檢查“八要決八要決” 看 設備、設施外觀有否异常； 听 設備、設施運行聲音； 聞 設備、設施有否异味； 摸 設備、設施運行溫感、震感； 測 設備、設施各种參數； 查 設備、設施運行標准； 比 設備、設施運行數据的差异； 記 設備、設施巡檢檢查的情況。中国物业教育网中国物业教育网 P 看、听、摸、聞、查、測、看、听、摸、聞、查、測、 比、記比、記 是用眼、耳、鼻、手加上專業技術手段進行巡視檢查，以及時發現問題迅速找到原因，將故障或事故消滅于萌芽

12、狀態之中。 看看： (1) 看設備外觀有無异常：滲(水、油)、漏(水、 油)、滴(水、油)、松、散、變形、移位、缺、 鏽、灼痕(爬弧放電)、電暈(高壓電纜頭)、熱 痕(發熱變色)煙塵、標志脫落、防火門是否能 自動關閉，消防栓是否有人動用或漏水，安全 設施有否損坏、丟失； (2) 看設備周連有無：雜物、易燃、易爆、易揮發 性化 學物品等，影響設備工作的物体，可能造 成設備產生不安全的因素、狀況。設備巡視檢查設備巡視檢查“八字訣八字訣”中国物业教育网中国物业教育网 P 听听：(1) 運轉聲音是否正常，節奏是否有變； (2) 有無异常的滴水聲，其它不正常的震動聲及放 電聲； (3) 消防管道的流水聲

13、(管道正常時應無聲)； (4) 環境有無与平時不同的聲音； (5) 風管漏風嘶嘶聲； (6) 在聲音吵雜環境可用一軟管，一頭貼耳，一頭 移動，可以清楚，准确听局部聲音情況(听診器 作用)； 聞聞：(1) 有無燃物焦臭味； (2) 有無化學物品特殊味； (3) 有無一种因高溫產生的特別味； (4) 有無与正常時無關的气味。設備巡視檢查設備巡視檢查“八字訣八字訣”中国物业教育网中国物业教育网 P 摸摸：注意在操作時須先對触摸物驗電，而后先用 手背試摸后，再用手指、掌心触摸。 (1) 用手對設備測溫，下列謹供參考，因各人手感 溫度不同，最好自己先測試一下感覺：37-38 可長時 触摸感覺到熱；40左

14、右可長時間触摸， 但有點難受；45左右感覺很熱，可短時触摸； 70以上感覺湯手，一触即縮回。 (2) 手壓設備感覺震動狀況，尋找不正常的震動源； (3) 用手持短木棒，触壓某一部分，根据聲音与手 感的感覺可查到松動的震聲源。 查查：(1) 查儀表指示与正常要求值是否一致； (2) 查清看、听、聞、摸所發現的問題； (3) 查記錄、原始資料；設備巡視檢查設備巡視檢查“八字訣八字訣”中国物业教育网中国物业教育网 P 測測：測量各种參數值，例：電流、絕緣電阻、水壓、風 壓、溫度、限位等各种物理量与化學量值。 比比：(1) 設備正常使用中的數据与不正常的數据比較； (2) 正常設備与檢查中設備的比較

15、(3) 本設備的原始記錄數据与檢查時的比較。 記記：(1) 記錄：將巡視檢查的真實情況、問題的發現、 處理、報告情況、時間、結果、交接，并將記 錄對應存入分類的檔案中； (2) 熟記：平時應該熟悉設備狀況、工作原理、動 作要求等并深深地記在腦海里，遇到設備出現問 題可快速反應与判斷。 設備巡視檢查設備巡視檢查“八字訣八字訣”中国物业教育网中国物业教育网 P維護管理維護管理 完善之保養及維修，會令物業保值甚至增值。 日常養護、定期檢修、計划保養； 故障維修、緊急搶修； 預防維修、更新改造。中国物业教育网中国物业教育网 P設備維擭管理的內容設備維擭管理的內容(1) 衛生和水電設備的日常性保養。物業

16、管理公司與房單位要負責管區範圍內的計劃養護、零星保修和改善添裝任務；水、電表的供應和修理要由自來水公司、供電公司辦理。零星損壞的衛生、水電設備一般應按本單位規定期限及修理，人為損壞則要由住用者自費修理。(2) 水泵和水箱設備的日常性保養。每月或每季度保養一 次，並定期列入大修或者更新計劃。(3) 消防設備的常規性保養。對消防專用水箱一般在規定 期限內試水 、放水，以防止出現缺水、堵塞、水質腐臭等現象；消防泵也應採取定期試泵的措施。中国物业教育网中国物业教育网 P暖氣設備和其他特種設備的常規性保養。按冬季供暖 期鍋爐生火 前和停火後對暖氣設備進行兩次全面檢查、維修、養護，以及做 好有關設備和管道

17、的包紮防凍工作；對其他特種設備，按季度專人負責管理、維修、養護。電梯設備的常規性保養。對電梯設備按專業分管，每周加油、保養和檢查。運行電梯發生故障必須急修時，也要由保養組或廠家的專業人員負責，隨叫隨到進行搶修。電梯設備的大修 更新，則要由專業力量或者發包給電梯修理廠進行。 設備維擭管理的內容設備維擭管理的內容中国物业教育网中国物业教育网 P設備維護管理的要求設備維護管理的要求 (1) 設備日常保養是以設備操作人員為主，主要是對設備實 施清潔、緊固、調整、潤滑、防腐為主的檢查和預防性 的保養措施。 (2) 操作人員定機保養，做好班前交接，瞭解設備運行情 況，檢查設備各部位的清潔和潤滑，空運轉檢驗

18、油標、 油位、壓力表、溫度表、指示信號、保險裝置、各系 統安全裝置，正常後方可投入使用。 (3) 操作中要集中思想，合理使用設備，嚴格遵守設備操作 規定和安全操作規程。發現小故障及時排除，及時調整 和緊固松動的機件。中国物业教育网中国物业教育网 P下班前或停機前，一般須留一定時間對設備進行清掃、擦試、注油、整理、潤滑、切斷電源。(5) 專業維修人員的巡迴檢查，主要是檢查操作人員是否合理使用設備，機器運轉是否正常，督促操作人員日常保養，制止違章操作行為。在遇到一般故障時，幫助操作人員及時處理、排除。設備維護管理的要求設備維護管理的要求中国物业教育网中国物业教育网 P三嚴三嚴嚴格管理好設備及安全防

19、擭裝置，确保完好無損，線路 路平直整齊，接線端及線口不外露，開關及防擭端蓋完好無缺，各种工具附件放置整齊，各种標示清晰醒目美觀。嚴格執行安全操作規程，遵守交接班制度、工作制度，節約能源，降低物耗。嚴格執行設備保養制度，做好設備、設施維擭保 養工作， 有詳細完整的檢查、保養項目內容及檢測數据記錄。設備運行操作和維擭人員必須做到設備運行操作和維擭人員必須做到“三嚴、四會三嚴、四會”中国物业教育网中国物业教育网 P 四會四會會使用專業設備，熟悉設備原理、結构、性能、能熟練操作。會保養設備，使設備保持無灰塵、無油污，鐵見本色，漆見光，管轄范圍環境清洁。會檢查設備，确保管轄的設備性能良好、操作靈敏可靠。

20、1.會排除故障，能正确判斷故障先兆及導致原因，掌握故障排除方法，准确及時修复。設備運行操作和維擭人員必須做到設備運行操作和維擭人員必須做到“三嚴、四會三嚴、四會”中国物业教育网中国物业教育网 P完好之考核標准完好之考核標准 三干淨三干淨 設備設施干淨、机房干淨、工作場地 干淨； 四不漏四不漏 不漏電、不漏油、不漏气、不漏水； 五良好五良好 密封良好、潤滑良好、性能良好、緊 固良好、調整良好。中国物业教育网中国物业教育网 P計划保養維修計划保養維修 對建筑物本体及其相關的設備、設施，定期進行檢查和測試，及時地進行保養和維修，以保証建筑物及其設備、設施的完好，有效延長其使用壽命。中国物业教育网中国物业教育网 P 設備故障的規律設備故障的規律初期故障期；偶發故障期；磨損故障期。 中国物业教育网中国物业教育网 P設備故障率曲線設備故障率曲線故障率使用年數磨損故障期偶發故障期初始故障期中国物业教育网中国物业教育网 P設備故障規律設備故障規律 初期故障期。在設備開始運行的初期，由於設備設計製造和安裝調試上存在缺陷問題及操作不熟練等