定位策划商业广场ret2013年5月北万商国际城市广场报告

1、朝报阳告万商国际城市广场2013年5月开发商：朝阳吉源房地产开 顾问：北京睿意德房地产咨询& Private一、整是体什么？· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 2商业整体首席创意空间首席多元业态首席时尚品牌生首席验活力空商业态多品牌前· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 3东北首席创意体验街区商业主题 商

2、业强音，融汇创意（Creative）（与Cultural）的欢乐街区High-C力街区；HHome（家庭） 打造全家庭生活中心，时尚家居、家庭零售、亲子早教无所不包 活力商街与创意家居类业态相互融合；IInternational（国际） 兼具国际气质与现代感的项目， 引领更为前沿生活方式 更具对外接待功能，定义为城市会客厅；GGreen 通过绿色元素互动，增添项目景 引领绿色低碳的都市新生活，提升商业价值；（绿色）HHappy（欢聚） 亲朋好友欢聚的消费氛围，创造城市欢聚消费场所 业餐态饮占及休闲比较大，欢乐汇聚；· Chengdu · Shenyang · Zh

3、engzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 4-DYNAMIC CULTURAL BLOCK引领城市创新引领、点燃全城、时尚秀场时活尚力、街绚区丽带、来古新典生、活丰方富式这的就36是0°体验活街力区分物业商业街部分 创新引领：全新的商业组合方式，全元新素的，打造全活力商街项目，古典与时尚完美结合，引领全新生活体验； 古典传承：商业街运风用格新中式传精承髓当，地为传项统目赋予古典气质，符合项目独特气质；，契合属地特色， 时尚秀场：项目具备体量优势，品牌众多，业态丰富，必将吸引时尚、潮流、追求高端生活品质的人群，成为城市又一时尚地

4、标； 多彩丰富：项目业层态次丰富，既能体验时尚前沿的商业氛围，也能体验朝阳传统特色商业，凸显其多彩丰富的特点· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州CREATIVE HOME创意改变朝阳创意家居、非凡体验、引领全城时、尚体、验创共意同、打造引领东北创意家居生活的第一站创意家居坊的主运题用建议中将，主充题分充体分运用至项目的硬件及软件 竞争力；现项目主题的同时，使项目更具凝聚力及High-C Block硬件软件特色元素主力业态形态风格· Chengdu ·

5、 Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 8对于朝阳的意义之价值提升通过业的活力亦可带动地块价值，之宛于如上海，因自身别致的文气息及活跃的商业业态，对人流的有效带动，激发片区地块价值及周边物业的升值；· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 9风通貌过商业展现新朝阳的艺术与商业的完美结合寓教于乐·欢乐中成长商务社交·高端私享二、为何如此？

6、83; Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 15商的业思路市场趋势 区位优势明显市场需求 消费者需求更加竞争关系 竞争激烈 逐步调整缺乏顺势而为量身打造脱颖而出· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 16 综合体优势 稳扎稳打多元 零售商青睐新区“多中心”趋势商业亟待升级（1）市场整体发展趋势总结区利朝好，整现体有空商间业扩水张

7、平带普来遍偏低，亟待升级，新项目多远离传统商圈，城市呈现“多中心”发展趋势。，中城市空间以“一体两翼、沿河发展、组团布局”的思路，以“四城一区”建设拉开中心城区空南间北结，构承骨东架启，西项”目的区重域要将作起用到。“，“”城市传统商圈集中在双塔老城区，代表项目大商新玛特、朝阳商业、新华时尚购物广场及大润发超市，兴隆大家庭远离传统商圈，但单体更大、业态更丰富、品牌更加时尚，经营状况良好，表明城市商 业仍有一定空间，且呈现出“多中心”的发展趋势。 现有商业水平普遍偏低，业态单一，品牌以中低端为主，商业有较大调整升级空间城市现有商业基本上是以传统百货、商品市场、专业市场及住宅底商为主，商业整体水平

8、普遍偏低，业等态比主重要较以小零。售商为业主仍，有餐较饮大的调整升级空间。· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 17趋势一：项目区位优势明显中城市空间以“一体两翼、沿河发展、组团布局”的思路，以空南间北结，构承骨东架启，西项”目的区重域要将作起用到。“四城一区”建设拉开中心城区按照“沿河发展，山水城市， 燕都新城”西部产业新城市发展主思路， 以“一体两翼、传统老城沿河发展、组团布局” 的空间 思 路 ， 以“四城一区” 建设拉开中心区本案凤凰新城南部临空

9、功能区城区空间结构骨架。朝阳县新县城· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 18四城一区政务与金融中心，燕都新城建设大凌河沿岸主题社区凤凰新城扩大旅游服务区建设朝阳县新县城新县城建设，完善市政设施南部临空功完善机场临空功能能区区及城中村改造产业新城新能源材料产业基地和八里堡新城建趋势二：城市“多中心”发展趋势城市传统商圈集中在双塔老城区，新项目多远离传统商圈，但单体大、业态丰富、品牌更时尚，经营状 况良好，表明城市商业仍有一定空间，且呈现出“多中心”的发展

10、趋势。 新华时尚 新玛特 商业· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 19佳惠百货兴大家庭大润发主要商业项目分布名称类型体量（）大润发超市卖场12000新华时尚商品市场20000商业大厦传统百货22000大商新玛特新型百货50000兴隆大家庭新兴百货12700佳惠百货传统百货+超市1200趋势三：城市商业升级趋势城市现有商业基本上是以传统百货、商品市场、专业市场及住宅底商为主，商业整体水平偏低，硬件条等件比相重对较落小后，业态主要以零售为主，餐饮。商业仍有

11、较大的调整升级空间。商业城经营品类示意新玛特立面· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 20新华购物广场通道（2）市场需求分析朝阳现有商业以中低端为主，业态相对单一，已不能满足消费者更加多元的需求。此外， 大结作为市合，的商典业范与缺乏。，朝阳市整体消费结构呈“沙漏型”，高端品牌消费以外溢为主，基本生活消费相对旺盛且多在本地解需决求，日消渐费提者升对，餐未饮来及项消目闲档次精神层面需求。应更照顾社区居民基本需求，适度提升 品牌档次以中低端为主，商家对新区地

12、标项目更感 度朝阳不高市现，有商进户驻对品新区牌重以点中的低地端标为项主目，更相感对兴偏低，品牌水趣平，及主合要作是年从限区等域多发方展前景、 朝大与商市作业，为结合的案例缺乏面考量的结果。名大、及朝三红市阳山，燕市作化为石未充分利用，现有慕容街不温不火，以撬动商业价值已成大势所趋。结遐合迩并，但当地商业与· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 21需求一：消费者需求更加多元，精神层面需求日益突出朝阳市整体消费结构呈“沙漏型”，高端品牌消费以外溢为主，本地

13、基本生活消费相对旺需盛求，日消渐费增者长对，餐饮及消闲精神层面需求日益突出。生伴活随水平的提高，对消费的需求已不仅仅满 需要通过消费得以满足情感、精神层面的需求足于物质保障的基础性消费，而；未曾从消费场所得以满足的部分· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成ge 22需求二：品牌档次以中低端为主，商家对新区地标项目较感度朝阳市现有进驻品牌以中低端为主，相对偏低，品牌不高，商户对新区重点的地标，水项目平要及更感是从区域发展前景、合作年限等多方面考量的结果。大润发超市绫致江南布衣 肯德基 欧时力 衣恋通常考量一个地区商

14、业发展水平，首先观察国际连锁大型超市及国际连锁快餐的进驻情况，目前朝阳市及级别绫现，致主以要大零商售新品玛牌特最高可达到衣恋及兴隆大家庭为代表。市大型超市大润发1家，肯德基3家，商业水平尚处于起步阶段。阳绫：致ONLY、VERO MODA、JACK JONES、SELECTED等衣：E恋LAND、TEENIE WEENIE、SCOFIELD、PRICH等需与案例商三缺业：乏结合的朝阳提出“十二五”期间大力发展现代服务业，以“四大”引领城市建设，但目前商结撬业与合动案商例业缺已乏成，大以势所 旅加游快业发展趋，也正是项目的机会之一。 业，大力发展新兴服务业。 品牌中心城区以新华广场和豪德贸易广场

15、为，建设两大市级商业中心、7处区域级商业中心。红山化石三燕文明化石王国三燕古都东方佛都发展壮大兴隆大家庭、大商新玛特、商业城等现有大型商业企业。积极引进国内外知名零售企业来朝投资建店。“十二五”期间，实现销售收入超20亿元的大型商业企业3 个，超10亿元的5个。提升餐饮业发展水平，餐饮业零售额重考点古建遗设址牛公河园梁旅游园区、鸟化石国 家旅地游质产公业园示产范业区园、区南、凤凰山北博旅游览历产区史业和园北。票龙鸟湖同时，积极开发建设朝阳清风岭影视拍摄、喀左紫砂及民间工艺品制作、凌源北票温泉养生休闲度假、凌源皮年均增长16%以上。影产、业建基平地艺。术剪纸绒绣等· Chengdu &

16、#183; Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 24改造提升传统商贸流通服务（3）市场竞争关系分析，朝项阳目现有竞争商业形态相对单一，多元需求 的进关各键物。业联动，发挥聚合优势，将是未来作为城市综合体项目，如何促一，朝阳市目前商业项目中，百货仅仅是百货，商品市场仅仅是商品市场，专业市场仅仅是专业市场，商业物业之间关联性不强，同时与住宅、公寓、写字楼、酒店等其他物业的联动几乎没有，很难在一个项目 中实现居住、办公、商旅、购物、休闲等多元需求。 综合体项目的最大价值来源于物业互动，实现“1+1+1

17、3”的效果物项业目类作型为，综如合精体品项住目，将容纳宅、商住公寓、高品质商业等，各物业相互依存，的既价能发挥自身优势，又能通过联动产生化学效应，从而激发出值。在一个项目中就可以完成不的同整合，实现“1+1+13”的效果。· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 25市场现有竞争商业分析相比于现在单一物业形态，综合体的优势在于能够各物业之间产生化学效应，激发整个项目地块价值，实现“1+1+13”的效果。豪德建材城 住宅活体力验街区 兴隆大家庭 国际家居卖场

18、· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 26三、如何实现？· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 27-项目基础数据 建硬议件建业议态· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 28项

19、目基础数据指标项目B地块总用地面积148689.74平米，总建面373140平米，其完成后确认）。业面积约254971平米（待实际RET Page 29B明地块细表总用地面积148689.74平方米223.0亩其中建设用地面积137827.89平方米206.7亩绿化带面积10861.85平方米16.3亩面总积373140平方米其中面商积业（）总计（）已售面积（）未售面积（）说明其中超市+电器33399部分自持待定A红星MALL54075自持临街网点可售B小商品市场4795323337.8624615.14D+J家居商业街502864630.1645655.84E1E9建材商业街38769038

20、769G1G6沿街商业209747160.7213813.28C+I+O+P商务办公951509515K住宅78421784210C+I+Q+R+S+T+U+V+W+X+H1+H2+H3连廊及室外楼梯1980909904.5站公厕、1200120面积19819合计373140113549.74142392.76容积率2.38密度47.54%项设目计总理体念 项设目计目标- 充分创造可销售面积按容积率上限，创造最大量的可销售面积；- 充分挖掘商业价值商业溢价功能强，最大限度挖掘商业价值，- 保证各物业品质明晰各物业的观区规隔与 设计理念-项商目业的气质和氛围；目，- 的引性领业消态费适当向内部，

21、· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 30项演目变A示B意地，块变诉迁说。一个古老城市的“新篇”“古韵”为以主仿，古铸就中国最基大地的古玩化石精萃髓取，古融入创意、时尚元素，汇聚丰富业态，打造一个展，展示示”风貌。朝的阳“· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |底城蕴市。深厚的北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 31项布目局商示业意部分整体长廊创意家居

22、坊淘宝天地国际家居卖场全家庭生活中心生活购物中心活力街区· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成RET Page 32-商布业局整体思路· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 33商的业整体思路任何一个商业零售项目，其业态布局设置均是综合普遍性与特殊性多种相关因素分析的结果，普遍性 是指基于普遍意义的商业物业投资的考虑，业态设置需满足“物业投资回报最大化”的要求；特殊性 是指基

23、于独特项目硬件及竞争环境的考虑，使业态设置能够符合项目的硬件特性及竞争需求，以实现项万设目计商“项最目有，价我值司的在潜硬力件”及。业态 投资回报的平衡对来销说售，型以较理想的价格在较短时间内去化是首要目标。现例推时已，算失商调铺，售不价能。简因单此以，投资者在而对合项理目的价目值主提题升及有业较态积极的意义 目标顾客的需求特征过程中，重点考虑因素如下：比在市场上商铺的售价和是考虑项目未来升值空间。，有利于提升商铺价值。项应性考是的虑基之于结目果标，市而场细分选择后的的实现则有赖于对不同业态的选择与组合，即业态的选择与配比须符合目标顾客需求的特征，并尽可能为目标顾客提供最大化的消 费选择机会。

24、 业的态匹功配能性与主题面的对竞区争域，市我场司的认现为状给及赋未予来主可能 段的气质实而的现对业，于态则商”需业借助“最能够表达与，的独更例特能的性够设。有计效，凸不显但要符合题的项目是取得竞争优势的有效手 的合理组合，即各业态的功能· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 34商的业整体思路业态与物业硬件的适合性不同业态对物业硬件有不同的需求，非基于市场的业态分布设计往往在实际操作中难以实现，因此良，。不同业态之间的协调性不同的业态之间具有较为显著的相互

25、作用，有效的业态设置可。促在进当顾前客的关联性，一惯，良好的业态设置应能够在区位上实现协调过渡，并能借助不同业态间的相互作用来提升整体项 目的销售额。项目前期已设定部分只有主力店，从项目整体价值提升方面是过有程益中的，。应在充商分业考，销虑到售价持值有更主高力的店的带动作用，创造整体项目的价值提升产生最大的作用。各物业之间形成有效互动，从而最· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 35商设业计部要分点楼层业态及品牌示意业态及品牌工程要求· Che

26、ngdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 361设、计商要业点部分商（业1）环项境目及结构设计要点类别项目商业设计要点商业环境外观 ，风简风格约，底家商居部建分材建部议分采用现代外立面与上盖部分在色彩及材质呈现差异化，突出底商部分价值； 各物业间应在外观及材质上符合自身又相互区分，突出自身特点； 建幕感觉墙外；，立营面造适虚当实多结采合用的 融特入色元素，体现独特商业氛围增加项目的主题性及辨识度； 并休以闲绿氛化围串；联节点，营造位立 柱位建，设议以置商增不业加宜街商过部业多分

27、氛围；，昭以示及指引系统为主； 可 在项目临街通道适当设置为，项而目文的明主路要、中兴街及文建主议出建 议项目南中山大街为（为）昌；项中路居兴可部街分可的主 项目内部主要通过广场及通道使各部分产生互动；层高 一般商业街首层不宜过高，4.5米较合适，二层3.6米，建议三层部分在不影响限高的前提下适当做高，可达4.2米，让投资者有“买三得四”，柱距 目前柱距基本上维持在4.5米，进深12米左右，面宽进深比一般维持在1:2左右相对合理风街格区建部议分风(1)格、建议寻风基于求格差异化风格以及契合项目属地特色的考虑，我司建议本项目采用新中式的新中式+=中现式代元素风街格区建部议分、新中式仿古中式欧式C

28、hengdu Shenyang Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 39风建格议采用新中式本项目需求： 风旅与属游上驿地特站备的色相条为件契合；阳，在 风格的差异化将有助于本项目在现有项目中脱颖而出，保持竞争力； 相，新中对仿商式古业业态的适应性更高、更灵活；优势： 契合项目属地特色 较好的营造差异化 风格易于打造独特气质优势： 契合项目属地特色 较好的营造差异化劣势：优势： 风格已被被消费者接受劣势： 在风设格计及上难以劣势： 此类项目数量较少，消费者接受程度有待提高 此类项目数量少，消费者接受度需提升 物仿业古条件与商业业

29、态需求硬件条件匹配有难度，展示效果相对较弱形成差异化竞争； 不符合属地特色； 与创意坊部分衔接不畅天地街区部风分格示意及案例风新格中式通常采用传统中 元式素，融尺法度，较大，整体感觉较为华丽，体验感色中调式较冷，不适合现代商业，可增加更多创意元素及灯光等处理效果， 提升商业氛围。· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 40街区部分外立面建议外商观业示街意风格对比风新格中通式常采用传统中式元素，融合现代表现手法，建筑尺度较大，整体感觉较为华丽， 创体意验元感

30、素较融强汇，其中；标志性纯仿古街区-慕容街，整体色调较，的商业适应性较差，目前经营状况一般北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州街区部分外立面建议外商观业示街意仿融古合现代元素的新中式风格精商业街建议总体萃取当地风华格，采融用合仿新古，特的性，同时增加一定现代 的感商及业适应性，为未来 经营做预留；j gggg· 沈RET Page 42街区部分外立面建议元商素业应街用示意元商素业是街商业 风街格整的体延及展，增强项目的可识别性，提升消费者的体验感；通的常主来题讲及，越是销售型的项目，越是需要强 外者观的，效需果要；达到第一眼就打动路灯示意时尚元素应用示意地

31、面示意示意商业街景观小品应用示意，足顾客的休憩需求，同时亦能体现项目的气质风格，提升街区商业的体验感； 儿童主题效果示意 建议在项目动线及重要节 表点现增项加目调性和气质的景观及其他元素，雕如塑、音乐喷泉等，提升项目的体验感和趣味性； 中心广场效果示意 广场音乐喷泉示意 水元素 中式元素与外摆结合效果示意 商业街外摆效果示意 富及有休闲情趣的商业街空间街区顶棚及曲面街道建议曲面街示意街区顶棚曲面街道动线可增曲面街道示意加消费者在游逛的趣味性；考虑到项目所处城市的气候条件，建议在南侧商业街部分适当设置顶棚，既可连通内部体块，强调项目整体性，同时保障商户在不同天气条件下的经营；· Che

32、ngdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都RET Page 46家居建材部分风格建议风创格意示家意居坊部分街区立面效果街区夜景效果创效意果· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 47创意家居坊部分物业排布及元素示意物业排布效果示意创意元素创意元素· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 ·

33、; 郑州RET Page 48创意家居坊部分关于家居的创意小品示意功能雕塑创意功能雕塑艺术雕塑艺术雕塑创意创意家居创意元素· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 49创意家居坊部分创意小品示意创意元素· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 50有上盖部分外立面建议风格建议外商立业面为现代简约的风格商业氛围；，与上盖在色

34、彩及材质呈现差异化，特且色融元入素，体现独特营造形象相对，且具有活力的商业街氛围，尽量避免与上盖设计太过接近；RET Page 51集业之间连廊建议风连格廊需的与商业外立面整体保持一致，同时，保证一定的通透效果；连廊的主要作用是为让不同体块商业人流之间产生 互连的商廊，业部可价分值的，但同时对原不同体块的主动线功能产生一定稀释；· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州不的同商业物业在过程中，需充分考虑到在整， 互关联，又适当区分；商业街部分· Chengdu &#

35、183; Shenyang · Zhengzhou |空中连廊北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州集业部分RET Page 53不同商业物业外立面关联性示意街区部分连廊建议若经为营二，三商层业街区部分需设置连廊，若首二层为一拖二，则建议连廊取消；连廊部分应适当简洁，在保障通行功能的前提 下，不宜设置过多，且主通道需保持适当开敞的效果，防止过多过杂而形成的压抑感；Chengdu Shenyang Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州有仪式感的商业的相关示意设商置业是项目的最主要的标识之一，吸引人流进入商业内部

36、， 同时亦可作为项目景观存在，提升有上盖部分的商业区易因较高楼层而形成压抑感，此时， 设置就显得尤为重要，在形态上需增加休闲放松的氛围；· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州特色元素建议(1)、绿色元素从元素上来说，应多设置绿色景观，如屋顶、退 保潮流，形成商业街独特的休闲氛围；台、花园、通道等位置，以低碳理念引领城市环· Chengdu ·阳RET Page 562)、灯箱主题展示鲜艳的色彩以及灯光的结合，一方面可营造活跃的商业氛围，另一方面作吸引客

37、流，并实现对 人流的引导功能；· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 573)、效果参考及示意及导引系统设置可有效增加商业街的商业氛围，营造热闹的景象；· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳· 郑州RET Page 58商结业构建议层高 方案一 建议项目的层高采取较高的标准，提升项目的品质以及未来商业业态的适应性。方案一：商业一拖二部分的商业街

38、区，建议首层层高为4.5米，二层层高为3.6米：首层层高应适中，一方面避免层高过低影响商业的空间；另一方面， 如果层高过高，又增加“一拖二”楼梯的占用面积，从而降低了使用率。三层建议层高为4.2M，顶层通达性较差，需增加动力点，未来可规划LOFT商住功能，让投资客“买三得四”的实惠感，提升顶层商业价值。4.2M3.6M4.5M· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 59、· Chengdu · Shenyang · Zheng

39、zhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 60类别项目商业设计要点交通y线内部人 过商程业中街尽量保持单一动线，实在避免不了副动线的情况下， 可通过增加动力点，将人流引向副街； 商业街动线动线简洁，通过主题及业态指引顾客游逛； “户户临街”可使得各商铺拥有较好的展示性与可达性广场 项目外部广场也设置在重要节点，以主题广场为主，展示项目气质与业态丰富性，同时为顾客提供休闲逗留空间，未来也可作为推广之用垂直交通 底商商业街垂直交通主要通过步行梯实现，部分“一拖二”可通过内部楼梯解决； 可考虑室外直达三楼步行梯，减少因频繁换梯而产生的疲劳感，同时保

40、平面交通 尽量避免人流在同一个通道内反复，尽量延展动线长度，增加游逛乐趣； ，适但当不在宜不过同多商，业过体多块容建易立造成整条商业街杂乱无章的感觉；（3）、项目营业区及辅助区设计要点· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 61类别项目商业设计要点营业区 面尽积量方正，避免尖角，若商业街可设定为9米柱距，则在面宽4.5米的情况下，面宽进深比1:2较为合适； 灵底动商空单间铺，面尽积量宜划小，目前单铺集中在约40平米，单铺面积相对合适，即使“一拖二”，总面积

41、约80平米，总价依然过高，而对于一些需求面积较大的商家，可以考虑合并商铺； ， 餐饮类业态位置需预留餐饮条件（亦可作为未来销售卖点）； 增加绿色景观设置，如绿色植物及摆件，营造有情调及变换的空间，增加 游逛性； ”“主Hig题h贯-C穿”项将目“整创个意空间，提升项目空间的丰富性及体验感公共空间(3)、项目营业区及辅助区设计要点· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 62类别项目商业设计要点商业辅助区停车及停车位 一，.， 多的属性，建议以地面停车为主；卫

42、生间 暂时无需设置公共卫生间，可预留条件，应以便于顾客寻找、使用方便为， 未来大餐饮等可能在内部解决，需预留条件； 如未来有卫生间设置需要，可首选在二层设置，空将间首留层给商户；卸货区 建卸货暂区不，设未置来可门公分时共解段决在，节省空间；铺位分割建议纯单层与“一拖二”¾方案一：二仅层在首层预留出，并无营业面积，铺位面积较理想；¾方案二：可做部分“一拖二”预留，两层面积约80，保证单铺总价不至于过高；一首层一层出二层纯一层纯二层北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州“一拖二”· Chengdu · Shenyang ·

43、 Zhengzhou |RET Page 63三层部分处理建议做足层高与“退台”赠送¾方案一：三层可将层高做到4.2米，内部可做局部夹层，拉升商业价值；¾方案二：三层商业价值不高，未来可能作为商住使用，可通过设置退台，提升办公和居住的舒适性；一· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 64· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 

44、3; 郑州RET Page 65发展策略思考整体思考、主题分区1、整体路：目整体内一，各地块可协同，互为补且互的充分打可以体新阳风貌体的验“商创街意”；2家、居主建题材分，区因：因项目大部分业态 态搭配及品牌组合在纯商业部分租售并举的此纯所商业部分应与之稍有区隔，将更丰富的业；1、主店：通过主力店助推售，目前目有红星美凯龙及华润超市部分，对商业值有较大拉升作用，既可促进销售，同时亦可带动其他位置的租赁；2、次主力店：次主力店分散布局，可带动周边，商带铺动品后牌期的招商及运营；3、铺王：铺王作为价格标杆，拉升心理价位预期，促进销售成交；· Chengdu · Shenyang

45、 · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 66体持验续活性动的活力时尚走秀· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 67体持验续活性动的活力新品发布会· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 68体持验续活性动的活力品牌推介· Chen

46、gdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 69体持验续活性动的活力儿童嘉年华· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 70体名持人续活见性的面会活力主题广场广场BeRET Page 712、楼层业态及品牌示意楼思层路业态-方案深化方向基于现有总体设计方案，选取内外空间组合最佳且动线最为理想的方案进行深化，其中部分性业地态调落整位，进使行商更业有

47、阶段主题更加清晰明确；-商业面积排布基于商业价值最大化的出发点，在保障空间感及游逛性的同时，最大限度多出销售面积，并保障未来可调性，在动线末端可设置大面积目的性业态拉动人流，且可消化较大进深；- 最大化利用项目本身处于新兴区域，前依未来托实区将现域溢价，同时项目本身可也可通过特色拉设的主计项实题目现价对值空，间通重过塑丰富的，使项目具有了多重变换的户外上空，间除，了在考业虑态各业态的互动及内部空间的利用，也将最大化的利用“户户临街”得及以户最外大变化的空利间去排布业态，使各种用，拉升商业价值；· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京

48、 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 72商业整体平面 根，据专项业目市的场部分与活力街区部分 目为的更性靠消北费的更位强置的，创意家居坊 的为活力南街部区部域分。上，在业建对议态将而将交通更为便利、展示性较好专业市场：51034活力街区：28919注：家建居议建按材原市方场案部进分行业态压缩精简）· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 73地块F1F2F3总计G11776172117215217G219041904

49、19045712G31988161216125211G42342234523427028G52096205619346086G62127215719166199E11591150013454437E21612150015184630E31680172715284935E41706168115424928E51727172715404995E61727172715404995E71696169615084899E81727172715404994E91905204417435692活力街区平面及业态分布 根以面积及约项定目的，总我们并对每种业态的比例进行了预估，具体细节如下，对项目具体业态进行初

50、步活力街区业态配比示意10%11%46%餐饮零售休闲配套33%注面：积以（上以均实为际测量为准）· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 74业态 建面（）主题主营业态餐饮13375饕餮之旅大型餐饮、主题餐饮、特色餐饮、面包甜品、咖啡等配套3070长廊培训、职业培训、技能培训、文 化剧展场馆、体验中心等零售9610潮流前线时尚零售、潮流零售、化妆品集合店数码电器旗舰、书吧等休闲2863休闲港湾、中容、瑜伽馆、茶艺馆、书吧等总计28919示商意业街部分整体平面

51、二层首层饕餮江湖饕餮江湖潮流前线潮流前线三层饕餮江湖长廊休闲港湾· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 75饕餮江湖餐饮商家示意· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 76休闲港湾商休家闲示意· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 &#

52、183; 沈阳 · 郑州RET Page 77长廊配套商家示意· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 78零售商家示意· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 79方家案居对建比材部分原方案方案分析对比：原方案整，体有排利布于相专对简单，可形成街区氛围，分段式业市场未来的货物流通。在首，临街展示对商价值有较大，

53、建议层或是“一拖二”铺位。调整方案调整方案尝试形成专业场馆，未来经营受气候影响较小，但各场馆体量较之小后，削且弱将了一各层自场馆的竞争力。单上铺，“二拖三”并无价值拉升的实际意义，建议分开。· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 80示家意居建材部分整体平面背靠背“背靠背”铺位分析：优势最商大铺限展度示面，保障铺铺临街；消化较大进深，创造灵动“小面积”铺位。劣势商业街区较难形成围合； 街相区对内区外隔。处理方式：局起部来打。通，形成大铺，将街区内外及重要节

54、点分：段式主题分段式主题如及左业图态，划街分区。自然分为6段。有利于主题主题分区将更加明确；不同品类之间相互区隔；。· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳 · 郑州RET Page 81示家意居建材部分整体平面楼层光影世界主营：灯具灯饰、五金家电等主营：厨卫、洁具、地板、壁纸等主营：家居、家具、家饰、床品、布艺等主营：汽车装饰材料、坐垫、贴膜等蓝调生活空间蓝调生活空间 光影世界车行天下车行天下楼分层析：“四大”主题区域建议将“空间”及“光影世界”适当放大，是主目要前市场容量较大，且品类相对丰富。空间：含家居、家具、家饰等光影世界：主要是指灯饰、灯具等蓝调生活：含卫浴、洁具等车行天下：倾向于汽车装潢材料等注主首二要以层是上，第三层因便利性等方面问题，可作为商住或是未来经营的拓展空间。· Chengdu · Shenyang · Zhengzhou |北京 · 成都 · 沈阳&