三年返租改五年返租40

1、三年返租改五年返租40 _方 案 10. 12三年返租改五年返租方案（新）（销售部）由于目前销售相对缓慢，为了尽快打破目前现状，在公司董事 长的号召我们销售与招商部（策划）的市场调查和考证的情况下， 我部门与招商部共同研究后在领导的同意下建议将原来的三年返租 调整为五年返租，具体方案如下：目前我们项目（9-18#）的原平均销售价格为6455元/平方米三年 返租为7%/年租金为452元/平方米，计：21%年租金为1356元/平方 米实际销售价格为5099元/平方米。（该7栋楼平均每栋34.4间平 均面积60.7平方米）招商部目前制定的租金的价格的政策为：交半年用3年免租2.5年，年平均租价240

2、元/平方米只计算一楼面积。现在我们将原来的三年改为五年返租，那么具体操作方案为：1、原先的三年返租的租金为7%/年合计三年返总房款的21%（一次性返还）。现在为了增强客户的购买欲望，将原来的三年返 租不变，在第四、五年租金返还上做部分上浮，第四年的租金返回 为9%，第五年租金返还10%这样我们增加了 19%的返还比例，会 大大的刺激客户端购买欲望，这将是我们项目的又一买点、和亮 占J 、2、 根据第一条的返租方式，那么我公司将会减少收益为19%，为了将损失降到最底根据计算我们从第四年开始收取商家的租金， 根据招商部的年租金的收取方案一一第四年租金为4% （销售总价）、第五年租金为5% （销售总

3、价）；这样我们可以收回租金为9%,那么我们现在可以上浮销售价格 10%，这样就可以持平。同时 为了刺激消费，我部门将准备加大优惠幅度。为不增加公司的损失 我们可以适当提高销售价格。优逆势分析1、那么根据以上的数据分析和计算（9%+10%=19%）我们 在总的价格与利润上没有真正的损失，这样就可以用租 金来弥补我们的经济损失。2、具体计算方式例如：面积60.7平方米单价为6455元总价为：391819元391819X21%=82282元（原来的前三年返还租金）391819&9%=74446元（现在增加的两年返还租金）82282+74446=156728元（现在实际一次性返还租金）3918

4、19 X9%=35264 （后两年收取的租金）391819 X10%=39182（价格上调部分）39182 托0.7=646元/平方米（租金损失部分）金卡5000抵20000优惠150001500060%=9000（实际优惠）900060.7=148 元/ 平方米9000+39182=48182元（实际应该上调的总价）4818230.7平方米=7249元/平方米（调整后9-18#原平均单价）（7249*60.7-15000 ） *60% /60.7 =4201 （金卡优惠返租40%f均单价）备注：1、在原来的价格基础上上调12.3%。2、在现在的价格基础上最大优惠价格可以达到100元/平方米，这样可以采取更大的优惠政策促使客户成交，增加成 交率；3、由原来的三年返租改为五年返租将会对购房者产生更大的购 买欲望；劣势分析1、对已经购买的部分投资户有一定的负面影响，2、如果招商不成功，可能公司要有相当大的损失，尤其是现在 开始执行的5年返租的部分要特别注意。所以招商工作要非常 之重视起来。例如：391819X（19%-12.3% =26252 （每套损失） 26252/60.7=432元 / 平方米432*14625=632510如果该部分出租率越高损失就越低。如果能达到50%勺出租率，公司将不会受到损失。同时要针对这一买点进行强势宣传和策划工作，那将会对前的 整个