01基础学习班武娜讲义

1、资产评估基础2019 年资产评估师辅导审议拟发布的资产评估准则；对资产评估准则的体系、体例、结构、立项等提供咨询意见； 对资产评估准则涉及的或专业性问题提供咨询意见；对资产评估准则的具体实施提供咨询意见； 组织资产评估准则相关专题研究；推动资产评估准则国际交流等。3.制定程序中国资产评估对资产评估准则制定程序作出了规定。资产评估准则的制定过程分为立项、起草、公开征求意见、审议和发布五个阶段。（1） 立项中国资产评估根据资产评估业务需要，提出资产评估准则立项意见。（2） 起草由中国资产评估组织成立项目起草组开展研究起草工作，在研究、调研等工作基础上，形成征求。（3）公开征求意见资产评估基本准则由

2、财政部组织公开征求意见。资产评估执业准则和资产评估职业道德准则由中国资产评估向相关行政管理部门、业务监督部门、评估机构、资产评估师、评估报告使用人和（4）审议其他各方公开征求意见。项目起草组根据反馈意见对征求进行修改，形成审议稿。中国资产评估将审议稿提交相关准则委员会审议，并根据委员会审议意见修改形成拟发稿。（5）发布资产评估基本准则报财政部审定后，由财政部发布。资产评估执业准则和资产评估职业道德准 则由中国资产评估发布。4.更新机制（新增）为保证资产评估准则的质量，提高资产评估准则的适用性和可操作性，财政部和中国资产评估对我国资产评估准则进行了多次修订。目前，已经初步建立了资产评估准则动态更

3、新机制，由中国资产评估在财政部的指导下，结合执业需求和监管需求，及时制定新的资产评估准则项目，对已发布的资产评估准则不定期进行修订。二、我国资产评估准则体系介绍（一）我国资产评估准则体系的框架我国资产评估准则体系包括 1 项基本准则、1 项职业道德准则和 25 项执业准则。1.资产评估基本准则资产评估基本准则是财政部依据资产评估法资产评估行业财政监督管理办法等制定的资产评估机构及其资产评估专业执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务应当共同遵循的基。资产评估基本准则是中国资产评估据。2.资产评估执业准则资产评估执业准则是中国资产评估制定资产评估执业准则和资产评估职业道德准则的依依据资产评估基

4、本准则制定的资产评估机构及其资产评估专业在执行资产评估业务过程中应当遵循的程序规范和技术规范，包括具体准则（11 项）、评估指南（5 项）和指导意见（9 项）三个层次。（1）第一层次为资产评估具体准则（11 项）。资产评估具体准则分为程序性准则和实体性准则两个部分。程序性准则是关于资产评估机构及其资产评估专业务、保证评估质量的规范。通过履行一定的专业程序完成评估业第3页资产评估基础2019 年资产评估师辅导实体性准则是不同资产类别的特点，分别对不同类别资产评估业务中的资产评估机构及其资产评估专业的技术操作提供指导。（2）第二层次为资产评估指南（5 项）。资产评估指南是事项制定的规范。出资、抵押

5、、财务报告、保险等特定评估目的的评估业务，以及某些重要（3）第三层次为资产评估指导意见（9 项）。该层次较为灵活。已在具体准则层次设置了准则的资产，其细类资产的评估规范，采用指导意见形式；资产评估业务中某些具体问题的指导性文件，采用指导意见形式。3.资产评估职业道德准则从专业能力、性、与委托人和其他相关当事人的关系、与其他资产评估机构及资产评估专业的关系等方面对资产评估机构及其资产评估专业进行了规范。我国现行资产评估准则体系框架如下图所示。应当具备的道德品质和体现的道德行为（二）我国资产评估准则体系的特点1.我国的资产评估准则体系是综合性体系评估对象包括单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、

6、资产损失或者其他权益。第4页资产评估基础2019 年资产评估师辅导资产评估准则体系涵盖企业价值、无形资产、不动产、产和权益的评估，体现了综合性的特点。2.我国资产评估准则体系专业性准则和程序性准则并重设备以及其他动产等各主要类别资资产评估准则体系中，包括主要类别资产特点而进行规范的专业性准则，如企业价值评估准则、设备评估准则和不动产评估准则等。根据资产评估专业服务的特点，资产评估准则体系对评估程序的履行也非常重视，对重要评估程序设置了相应的准则项目，如评估报告、评估证资产评估结论的合理性。、评估程序等，通过履行适当的评估程序，保三、资产评估基本准则介绍 （11 个）（一）资产评估准则规范主体基

7、本准则的规范主体包括资产评估机构、资产评估师和其他资产评估专业。资产评估机构是指在财政部门备案的评估机构。资产评估师是指通过中国资产评估组织实。其他施的资产评估师资格统一，取得资产评估师职业资格的资产评估专业资产评估专业资产评估从业是指未取得资产评估师职业资格。的其他具有评估专业知识及实践经验的（二）资产评估准则适用范围（三）资产评估业务的基本遵循资产评估机构及其资产评估专业开展资产评估业务应当：遵 律、行政和资产评估准则，遵循、客观、公正的原则；遵守职业道德规范， 维护职业形象；对所出具的资产评估报告依法承担责任； 能够胜任所执行的资产评估业务，并且能够执业，不受委托人或相关当事人的干预。（

8、四）资产评估基本程序资产评估程序是资产评估机构及其资产评估专业论所履行的系统性工作步骤。在执行资产评估业务时为形成资产评估结资产评估基本准则要求资产评估机构及其资产评估专业评估业务具体情况履行必要的资产评估程序。开展资产评估业务，应当根据资产资产评估基本程序涵盖了资产评估业务的全过程，共有八项：明确业务基本事项；签订业务委托合同；编制资产评估计划；进行评估现场；收集整理评估资料；评定估算形成结论；编制出具评估报告；整理归集评估。对评估程序的规定有利于规范执业行为，切实保证评估业务质量。恰当履行程序是防范执业风险，合理保护自身权益的重要。（五）资产评估报告的基本内容资产评估报告是资产评估机构及其

9、资产评估专业在完成评估项目后，向委托人出具的反映资产评估过程及其结果等基本内容的专业报告，是资产评估机构履行资产评估委托合同的成果，也是资产评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。第5页资产评估法评估机构及其评估专业开展业务应当遵 律、行政和评估准则资产评估基本准则适用于所有资产评估机构及其资产评估专业开展的出具资产评估报告的资产评估业务其他准则法律、行政和规定由其他评估行政管理部门管理，应当执行其他准则的，从其规定资产评估基础2019 年资产评估师辅导基本准则要求在资产评估机构及其资产评估专业完成规定的资产评估程序后，由资产评估机构出具并提交资产评估报告。资产评估报告的内容包括标题及文

10、号、目录、摘要、正文、附件。资产评估报告正文应当包括委托人及其他资产评估报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估依据、评估方法、评估程序实施过程和情况、评估假设、评估结论、特别事项说明、资产评估报告使用限制说明、资产评估报告日、资产评估专业签名和资产评估机构。（14 项）评估报告使用人包括：委托人；资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人；法律、行政规定的资产评估报告使用人。资产评估报告载明的评估目的应当唯一。评估基准日可以是过去、现在或者未来的时点，但应当与委托合同中约定的评估基准日保持一致。资产评估中采用的评估依据，包括：法律依据；准则依据；权属依据；取价

11、依据等。评估结论应当以文字和数字形式表述并明确使用有效期。签名并加盖机构：资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估专业签名并加盖资产评估机构印章。法定评估业务评估报告应当由至少两名承办该业务的资产评估师签名并加盖资产评估机构印章。（六）资产评估的内容和管理资产评估是开展资产评估业务形成的，反映资产评估程序实施情况、支持评估结论的工作底稿、资产评估报告和其他相关资料。基本准则要求资产评估机构及其资产评估专业执行资产评估业务，应当形成评估。评估由所在资产评估机构按照有关法律、行政和评估准则规定妥善管理。保存期限不少于 15 年，属于法定评估业务的，不少于 30 年。资产评估定资产评估专业应

12、当对评估活动中知悉的、商业和个人隐私予以。基本准则规定资产评估的管理应当严格执行制度。除财政部门依法调阅、资产评估不得对外提供。（七）资产评估报告的内部审核依法依规调阅、其他依法依规查阅情形产评估资产评估专业应当在评定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。资产评估机构应当履行严格的内部审核程序对初步资产评估报告进行审核，出具正式的资产评估报告。（八）资产评估业务受理要求资产评估机构受理资产评估业务应当满足专业能力、理相关业务。性、业务风险要求，否则不得受执行某项特定业务时缺乏特定专业知识和经验，应采取弥补措施，包括利用告等。工作和相关报（估计划的内容资产评估机构及其资产评估专业受理业务签

13、订委托合同后，在开始现场之前，应根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度。 资产评估计划包括资产评估业务实施的主要过程及时间进度、安排等。（十）相关当事人对评估资料的责任资产评估1.资产评估专业定：第6页资产评估基础2019 年资产评估师辅导利要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料；依法向有关2.委托人机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料。有义务向资产评估专业完整性和负责；提供执行评估所需的相关资料，并对提供的相关资料的真实性、委托人拒绝或者不如实提供的，评估机构依法拒绝其履行合同的要求。3.资产评估专业有义务对评估活动中使用的有关

14、文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。资产评估基本准则规定：资产评估专业应当获取资产评估业务需要的资料并对资料进行核查和验证。委托人或者其他相关当事人应依法提供相关资料资料的真实性、完整性、。（十一）评估方法的选择资产评估基本准则规定，确定资产价值的评估方法包括市场法、法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外， 应当选择两种以上的评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。【例题·单选题】（2017）我国资产评估基

15、本准则的制定部门为（ ）。A. 财政部B. 财政部和中国资产评估C.国有资产监督管理委员会D.中国资产评估正确A依据资产评估法，财政部制定发布了资产评估基本准则。【例题·多选题】（2017）下列关于我国资产评估具体准则A.资产评估具体准则是由执业准则和职业道德准则的说法中，错误的有（ ）。B.资产评估具体准则是由执业准则、实体性准则和程序性准则三个层次C.资产评估具体准则是由程序性准则、实体性准则和职业道德准则三个层次D.资产评估具体准则是由执业准则、评估指南和评估指导意见三个层次E.资产评估具体准则是由程序性准则和实体性准则正确ABCD资产评估具体准则分为程序性准则和实体性准则两个

16、部分。程序性准则是关于资产评估机构及其资产评估专业通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范。实体性准则是及其资产评估专业不同资产类别的特点，分别对不同类别资产评估业务中的资产评估机构的技术操作提供指导。【例题·多选题】（2018）资产评估执业准则规范的行为主体包括（ ）。A. 资产评估专业B. 有关行政管理部门的C.资产评估机构D.被评估E.资产评估委托人正确AC资产评估执业准则是中国资产评估依据资产评估基本准则制定的资产评估机构及其资产评估专业在执行资产评估业务过程中应当遵循的程序规范和技术规范。第二节 国际评估准则第7页资产评估基础2019 年资产评估师辅导知识点：

17、一、国际评估准则的产生与发展二、国际评估准则的结构体系 三、国际评估准则的主要内容一、国际评估准则的产生与发展国际评估准则（IVS）是目前最具影响力的国际性评估准则。国际资产评估准则委员会（IAVSC）于 1981 年成立，总部设在英国伦敦。委员会于 1985 年制定了第一部国际评估准则。国际评估准则 2017于 2017 年发布（第十一版），是包含不动产、企业价值、无形资产和设备等评估业务在内的比较完善的综合准则体系，在结构和内容上都发生了变化。一是在原准则的基础上增加了“术语”部分，删除了“国际评估准则定义”、“评估应用”； 二是在基本准则部分增加了“IVS104价值类型”和“IVS105

18、评估途径和方法”两个准则；三是将资产准则部分的“IVS233在建投资性不动产”更名为“IVS410开发性不动产”； 四是对基本准则和资产准则的内容也进行了修订。二、国际评估准则的结构体系国际评估准则包括以下 6 个主要部分：简介、术语表、国际评估准则框架（IVS 框架）、基本准则、资产准则、索引。（一）简介简介介绍了国际评估准则理事会（IVSC）的性质、和基本目标；国际评估准则的整体状况和国际地位；对国际评估准则的运用进行了总体说明。简介中指出IVSC 准则委员会（IVSB）是国际评估准则（IVS）的制定机构。准则委员会在准则的制定议程、发布和批准方面拥有权。对准则委员会在国际评估准则制定过程

19、中所遵循的指导精神和原则进行了介绍。（二）术语表术语表明确了国际评估准则中使用的特定术语的定义，如：资产或资产组、客户、司法管辖权、参与者、目的等。注意：术语表不定义评估、会计或金融行业中的基本术语，因为在此处假定评估师已经理解了这些基本术语。（三）国际评估准则框架（IVS 框架）对国际评估准则的适用范围、评估师、客观性和性、专业胜任能力、背离等方面进行了说明。（四）基本准则1. 基本准则适用于所有的资产类型和评估目的。2. 包括五个准则国际评估准则 101工作范围国际评估准则 102和遵循国际评估准则 103报告国际评估准则 104价值类型国际评估准则 105评估途径和方法（五）资产准则第8

20、页资产评估基础2019 年资产评估师辅导1. 资产准则对具体资产的评估提供指导。是对基本准则要求的细化或者扩充，说明了基本准则中的规定如何应用到特定资产以及在评估时应特殊考虑的事项。2. 资产准则包括六个准则国际评估准则 200企业及企业权益国际评估准则 210无形资产国际评估准则 300厂房和设备国际评估准则 400不动产权益国际评估准则 410开发性不动产国际评估准则 510金融工具（六）索引索引列明了准则中涉及的相关术语的出处。三、国际评估准则的主要内容（一）基本准则（5 项）1.国际评估准则 101工作范围包括引言、一般要求和工作范围的变动三部分内容。（1） 引言引言明确了工作范围的定

21、义：工作范围，有时称为业务约定，描述的是对评估业务约定的基本条款，如被评估资产（组）、评估目的和评估所涉及的相关方的责任。明确了国际评估准则的适用范围，包括：评估师为其雇主进行的内部评估；评估师为非雇 主的客户进行的第评估；评估复核。（2） 一般要求准则要求评估师所有的评估意见和在准备过程中所做的工作，必须与预期目的相适合。评估师应当在开始工作之前，与客户就工作范围进行交流并达成一致，同时指出表达工作范围可能不是必需的，但是，因评估师有责任与客户就评估范围作范围文档。，所以应该准备的工一般要求中明确了工作范围的具体内容，包括：评估师、客户（如果有）、其他的预期使用者（如果有）、被评估的资产（组

22、）、评估计量货币、评估目的、价值类型、评估基准日、评估师工作的性质和范围以及限制性、评估师所依赖信息的性质和来源 、重要的假设和（或）特殊假设、评估报告类型、报告使用、分发和（3）工作范围的变动工作范围可以发生变动的限制等。因为有些事项可能直到评估工作开展时还不能确定，或者在业务执行过程中，出现了需要进一步的事项。主要对评估过程中上估要求的变更作出说明。工作范围中需要和客户明确的事项和任何随时间作出的变化，都必须在业务完成和评估报告呈递之前与客户协商。2.国际评估准则 102和遵循该部分主要规定了评估实施过程中应注意的相关问题，包括一般原则、对其他准则的遵循，其中是内容。在中，要求评估工作必须

23、与约定的评估目的和价值类型相适应，必须通过检问、计算、分析等收集充分的评估依据，确保评估结论有合理的支持。如果程序受到限制，必须将这些限制在“工作范围”中，如果的限制实质性影响了评估师对于输入和假设的充分评价，该评估业务不能遵循了国际评估准则。此外，还规定评估过程中产生的作为支持评估结论基础的工作定的合理期限。，必须在业务完成后保存一第9页资产评估基础2019 年资产评估师辅导3.国际评估准则 103报告该准则主要对资产评估报告应该包含的内容进行了规定。该准则包括概述、一般原则、评估报告和评估复核报告。（1） 概述对评估报告从整体上进行了介绍。（2） 一般原则对报告中包括影响报告详细程度的因素

24、、格式、对评估报告编制和复核求等进行了规定。（3） 评估报告部分对评估报告的必要内容进行了规定。的要（4）评估复核报告至少包括复核执行的范围、被复核的报告和评估基于的输入和假设、复核人根据复核工作得出的结论和支持的理由以及报告的日期（可以和评估基准日不同）。4.国际评估准则 104价值类型该准则主要规定国际评估准则定义的价值类型和其他准则定义的价值类型，包括概述、价值类型、价值前提、其他需考虑的因素。（1）概述介绍了价值类型的定义、特征和确定依据。（2）价值类型包括市场价值、市场、公平价值、投资价值、协同价值和价值。 （6个）（3）常见的价值前提包括最高最佳使用、现在用途/现状用途、有序和强制

25、出售。（4）其他需考虑的因素，如实体特有因素、协同、假设和特别假设以及5.国际评估准则 105评估途径和方法成本。该准则主要规定评估途径和方法。基本的评估途径包括市场途径、途径、成本途径。无论评估资产的市场价值还是市场价值以外的价值，评估师都必须仔细考虑选用相关且恰当的评估途径。国际评估准则不要求评估师使用超过一种的评估方法，但应该考虑并可以使用多种途径或方法。（1）市场途径市场途径是通过将标的资产与相同或可比（即相似）且价格信息可获取的资产进行比较从而提供一种指示性价值的方法。市场途径包括案例比较法、上市公司比较法。 采用市场途径时还应考虑到折扣、股权溢价和股票销售折价等影响。（2）途径途径

26、是通过把未来现金流转换为一个现值，从而提供一种指示性价值的方法。资产的价值取决于资产产生的相关、现金流或节约成本的价值。包括折现现金流（DCF）法、戈登（Gordon）增长模型/固定增长模型、市场途径/价值法和残值/处置成本法。（3）成本途径成本途径利用了无论是还是建造，除非存在超长时间、不便因素、风险或其他因素，买方都将支付不高于等效资产获取价格的学原理。该途径通过计算资产的现行更新重置成本或复原重置成本，并扣除其物理性贬值和所有其他相关形式的贬值，提供一个价值指示。成本途径包括更新重置成本法、复原重置成本法和资产加和法。更新重置成本法是指通过计算提供同等效用的相似资产的成本得出指示性价值的

27、方法。复原重置成本法是指通过计算重新创造资产的资产加和法是指通过计算将资产的组成部件的品的成本得出指示性价值的方法。价值加和得出资产的价值的方法。成本途径应该包含典型参与者可能发生的所有成本，同时还应考虑折旧/贬值。（二）资产准则（6 项）1.国际评估准则 200企业及企业权益企业及企业权益评估准则主要包括：概述、引言、价值类型、评估途径和方法、对企业和企业权益的特殊考量等方面。（1）概述和引言第10页资产评估基础2019 年资产评估师辅导概述明确了基本准则中的各项原则同样适用于企业和企业权益评估。 国际评估准则 200 主要包含了应用于企业和企业权益评估的附加要求。引言规定了：评估师应明确企

28、业的价值组成、商誉。评估企业拥有单项资产或负债时，应当遵循该类型资产或负债使用的准则。评估师必须确定被评估企业的价值层次，如企业价值、投入（2）价值类型价值、经营价值和权益价值。评估师在执行企业及企业权益评估业务时，应选择一种或多种恰当的价值类型。企业价值评估可以选择国际评估准则定义的价值类型，也可以选择依据定义的价值类型。（3）评估途径和方法或其他规定本准则对评估途径和方法的阐述基于“国际评估准则 105评估途径和方法”，根据评估对象的特点，对市场途径、途径、成本途径进行细化，在应用评估途径时不仅要满足本准则的要求，同时也应满际评估准则 105评估途径和方法”的要求。（4）企业和企业权益的特

29、殊考量特别因素包括但不限于：所、业务信息、和行业考量、经营性和非经营性资产、结构考量。2.国际评估准则 210无形资产无形资产评估准则主要包括概述、引言、价值类型、评估途径和方法、三种基本评估途径介绍及无形资产的特殊考量。（1）概述和引言概述明确了基本准则同样适用于无形资产评估和含无形资产的资产组的评估。引言说明了无形资产评估中无形资产主要类型和评估目的。无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产（主要指商誉）。可确指无形资产主要分为五类：相关类、客户相关类、艺术相关类、合同相关类和技术相关类。无形资产评估不同的目的。理解一项评估的目的、确定无形资产是否应该评估、是分离还是和其他资产形成资产

30、组，都是评估师的责任。评估目的包括但不限于：财务报告目的，税务报告目的，目的，其他监管或法律事项可能支持约定中被要求评估无形资产要求的事项如强制价值。（2）价值类型、强制征用，在综合咨询、抵押借贷和应当遵循“国际评估准则 104价值类型”，选择适当的价值类型。通常，无形资产评估采用的价值类型由国际评估准则理事会以外的实体/组织定义，评估师必须了解和遵从评估基准日与这些价值类型相关的规（3）无形资产评估方法例法和其他解释性指引。准则规定“国际评估准则 105评估途径与方法”中所描述的三大评估方法均可以应用于无形资产的评估。市场途径准则提到由于无形资产多样性的特点，很难在市场上找到与评估对象类似的

31、资产的信息。如果能够从市场上获得相似资产的信息，可以通过对比大量类似资产的情况来为评估对象价值提供依据，例如分析类似资产的途径率等。途径是最常用的评估无形资产的方法，包括超额法、费节省法、增量法或有无对比法、绿地法和分销商法。成本途径无形资产的价值是基于相似资产或提供相似服务潜能或效用资产的（更新）重置成本来确定。主要应用在自创无形资产评估中或无法确定未来现金流量的情况下。第11页资产评估基础2019 年资产评估师辅导在重置成本计算中，可以考虑市场类似资产的价格信息。采用成本法的无形资产评估应包括自创软件、人力价值等。（4）无形资产的特殊考量应考虑的特殊考量包括但不限于：折现率/无形资产回报率

32、；无形资产的；税收摊销。3.国际评估准则 300厂房和设备国际评估准则 300 主要内容包含概述、引言、价值类型、评估途径和方法、三种基本评估途径介绍及特殊考量。重点对影响设备评估的因素和评估方法进行了规定和说明。（1）概述和引言概述明确了基本准则在厂房和设备评估中的适用性和“国际评估准则 300 一一厂房和设备”的。概述中规定，基本准则同样适用于厂房和设备的评估。“国际评估准则 300 一一厂房和设备” 仅包括对基本准则的修订、其他原则以及关于基本准则如何应用于使用本准则的评估项目的具体举例。引言主要说明了设备评估所考虑的因素和无形资产的关系。设备评估通常需要考虑一系列与资产本身、环境和潜在

33、价值有关的因素。与资产有关的因素： 资产的技术规格；剩余物理； 资产状况； 成本；辅助资产的任何可能损失。与环境有关的因素：原材料和市场的位置；对限制产能或增加生产成本产生影响的任何环境或法律因素。与有关的因素：实际或者潜在的资产获利能力；影响设备需求的宏观或微观因素； 可以获得利益的资产其他潜在用途。有些设备价值中包含无形资产，且对设备的价值有重要影响。设备评估需要考虑这些无形资产的价值。例如，一些模具的价值与相关知识产权密不可分，操作软件、技术数据、专利等无形资产都对设备的价值具有重要影响。（2）价值类型评估师在执行设备评估业务时，应当选择恰当的价值类型。可以选择国际评估准则定义的价值类型

34、，也可以选择依据或其他规定定义的价值类型。在设备评估中，价值类型的选择极其重要，高度专业化的设备对于价值前提极为敏感。（3）评估途径和方法基本准则所规定的三种评估途径同样适用于设备评估。市场途径主要适用于通用设备的评估，例如机动车辆；途径适用于能确定该项设备所带来的现金流量的情况，但由于某些设备与无形资产的贡献难以，所以法不适用于该类单项设备评估；成本途径在设备评估中运用比较广泛，特别是单项设备评估。（4）特别考量第12页资产评估基础2019 年资产评估师辅导主要是融资安排，通常来说设备的价值与资金来源无关，但在某些情况下，设备评估应当考虑融资方式和融资的稳定性，比如经营租赁项目。4.国际评估

35、准则 400不动产权益不动产权益准则主要包括概述、引言、价值类型和评估方法以及不动产的特别考量等方面。重点对不动产权益的类型、结构和评估方法进行了规定和说明。（1）概述和引言概述明确了基本准则在不动产权益评估中的适用性，概述中规定基本准则中的原则同样适用于不动产权益的评估。同时明确了“国际评估准则 400不动产权益”主要规定的是不动产权益评估的额外要求。引言主要说明了不动产权益的含义和三种基本类型。不动产权益是指对土地和物的一种拥有、使用或占用的权利。不动产权益存在三种基本类型：首先，是特定区域土地的最高权益，该权益的所有者拥有土地和地上附着物的全部权利；其次，是次级权益，即在一定时期内拥有特

36、定区域土地和地上附着物排他权的权益，例如通过租赁合同获得的权益；最后，是拥有特定土地和地上附着物使用权，但不拥有排他使用权或（2）价值类型权。应当选择恰当的价值类型。在大多数情况下，评估师应当考虑不动产的最高最佳利用可能会不同于其当前的利用方式，这对于可以改变利用方式或者具有开发潜能的不动产权益十分重要。（3）评估方法准则强调三种基本的评估方法都适用于不动产权益评估。市场途径尽管资产权益存在着非同质性特征，然而市场法仍是不动产权益评估的主要方法。市场法评估需要找到近期可比案例。案例与评估对象之间的差异性可以从以下几个方面考虑： 被评估资产的权益类型 各自的地理位置 土地的质量或者房屋的使用年限

37、和规格 每项资产的使用范围 环境 价值类型 时间途径具体评估方法包括收入化法和现金流折现法。对于折现率的选择，如果评估结果是特定所有者或潜在所有者的，那么折现率应该反映其所要求的率或者成本；如果评估结果是市场价值，那么折现率应该参考市场中不动产权益的成本途径率。主要适用于既没有价格，也不产生现金流的情况，在某些情况下，如果存在价格或可识别的现金流，也可以作为次要或佐证方法。（4）特殊考量主要考虑权益等级和。不同类型的不动产权益的价值是不同的，因此在评估时应注意权益。在评估基于租约的不动产权益时，评估师需要考虑合同以及合同与市场之间的差别。5.国际评估准则 410开发性不动产本准则包括概述、引言

38、、价值类型和评估方法以及特殊考量等方面。第13页资产评估基础2019 年资产评估师辅导重点对开发性不动产概况及其价值的情况以及需要考虑的特别事项进行了规定和说明。（1）概述和引言概述明确了开发性不动产评估对其他国际评估准则的遵循要求。基本准则中包含的原则适用于开发性不动产的评估。本准则仅包括对基本准则的修订、附加要求或关于基本准则如何应用于本准则所使用的评估目的的具体案例。开发性不动产的评估也必须遵循“国际评估准则 400不动产权益”。引言主要明确了开发性不动产的定义和特性。开发性不动产是指以最高最佳使用原则重新开发或在评估基准日准备括（6 项）： 在以前未开发的土地上兴建物 在以前未开发的土

39、地上建设基础设施 重建已开发土地 改建现有物或构筑物 在法定计划中用于开发的土地 在法定计划中用于更高价值使用或更高密度使用的土地（2）价值类型的一项权益，通常包开发性不动产评估过程会根据（3）评估方法物完成的条件和状态做大量假设和特殊假设。基本准则中的三种基本评估途径同样适用于该项评估。开发性不动产的估值主要使用两种方法：市场法和剩余法。剩余法结合了三种评估方法，利用完成后的总开发价值减去开发成本、开发者利润，得到该开发性不动产的剩余价值。（4）特殊考量开发性不动产评估的特殊考量主要是对剩余法、拟议项目、担保 、财务报告的特殊考虑。采用剩余法评估开发性不动产的市场价值将会涉及以下基本要素：资

40、产完工价值、 成本、咨询费用、 成本、时间计划、资金成本、利润以及折现率。对拟议项目的考虑来自于需要分析有关不动产是否适合拟议的发展，一些事项可能在估价师的知识和经验内，但有些可能需要来自其他专家的信息或报告。6.国际评估准则 500金融工具本准则主要包括概述、引言、价值类型和评估方法以及特殊考量等方面。（1）概述和引言概述明确了金融工具评估对其他国际评估准则的遵循要求和本准则的基本准则中包含的原则适用于金融工具的评估。本准则仅包括对基本准则条款的修订、附加要求或具体事例，这些具体事例说明了基本准则如何应用于采用本准则的评估业务。引言部分对金融工具的含义、特性以及金融工具评估涉及的评估目的等进

41、行了规定。金融工具是一种在特定的当事人之间形成的，为获得或支付现金或其他财务安排的权利或义务的合约。金融工具评估的目的包括但不限于： 收购、兼并和出售；财务报告和审计； 监管要求；内部风险和合规程序； 税收和。金融工具不同于其他资产，在和遵循、信息披露上都有更严格的要求。第14页资产评估基础2019 年资产评估师辅导（2） 价值类型金融工具价值评估可以选择国际评估准则定义的价值类型，也可以选择依据定定义的价值类型。（3） 评估途径和方法市场途径或其他规对于具有相同金融工具近期的价格，通常是不需要做任何调整的。如果观察到的金融工具与被评估资产不相似，或者如果由于信息不是近期的导致相关度不高，则可

42、能有必要对价格信息作出调整。途径为确定恰当的折现率，需要考虑资金的时间成本和相关风险，具体考虑因素包括： 工具合约的条款和条件；信用风险； 性和市场性； 法律环境风险；金融工具的税收等。成本途径利用成本途径评估金融工具，需要遵守“国际评估准则 105 一一评估途径和方法”的相关要求。（4）特殊考量金融工具评估特别事项主要考虑：评估输入、信用风险、性和市场活跃度、环境。金融工具的评估，信用风险是的，可从以下方面分析：自身信用风险、对手风险、抵押品、金融工具优先级、杠杆、净额结算协议、违约保护等。【例题·单选题】（2017 年）国际评估准则 105评估路径和方法中，市场途径包括的两种方法

43、是（ ）。A.案例比较法和上市公司比较法B.直接比较法和间接比较法C.价值比率法和加和法D.现行市价法和市价折扣法正确A市场途径包括案例比较法和上市公司比较法。【例题·多选题】（2018 年）根据国际评估准则 2017的国际评估准则 210无形资产， 可确指无形资产的类别包括（ ）。A. 艺术相关类B. 客户相关类C.相关类D.合同相关类E.商标相关类正确ABCD无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产（主要指商誉）。可确指无形资产主要分为五类：相关类、客户相关类、艺术相关类、合同相关类和技术相关类。第三节 国外评估准则一、国产评估准则概述英、美两国资产评估行业发展较早，起步于

44、19 世纪中后期，经过评估理论和实践的长期发展， 两国分别从 20 世纪 70 年代后开始了评估准则的探索工作。英国特许测量师学会（RICS）1974 年成立了评估和估价准则委员会，并于 1976 年开始发第15页资产评估基础2019 年资产评估师辅导布评估准则，之后进行了多次修订。美国 1987 年制定了第一部专业评估执业统一准则（USPAP），之后定期对其进行修订。目前除国际评估准则（IVS）外，在业界具有较大影响的评估准则主要有美国评估促进会（AF）制定的专业评估执业统一准则（USPAP）和英国红皮书）。特许测量师学会（RICS）制定的评估准则（RICS二、美国评估准则（一）美国评估准则

45、简介美国评估促进会（TheAppraisalFoundation，AF）下属的评估准则委员会（TheAppraisalStandardsBoard，ASB）负责制定、则（USPAP）。、解释、修订或撤销专业评估执业统一准美国评估促进会是由美国国会的评估准则制定和评估师资格认定的评估组织。（二）美国评估准则的产生与发展1.发散阶段美国是世界上资产评估业最为发达的之一。20 世纪 70 年代以来，评估者自发成立了若干个有较大影响的综合及专业性的民间自律性评估组织，其中规模较大的有 16 个评估估业缺乏统一的评估执业标准。2.协调统一阶段。同时，各也制定有的规章制度和评估准则，但评1987 年，从规

46、范资产评估业务与职业道德出发，8 家来自美国和共同组建了美国评估促进会。的专业评估机构和美国评估促进会推动和制定了美国第一部资产评估准则专业评估执业统一准则。1988 年，美国评估促进会内部又成立了评估准则委员会（ASB）和评估师资格委员会（AQB）两个的委员会，前者专门负责检查、修订和解释专业评估执业统一准则。3.与国际评估准则趋同阶段2006 年，国际评估准则委员会（IVSC）和美国评估促进会签署了麦迪逊协议，促使美国评估准则与国际评估准则协调一致。2008 年以后美国评估准则每两年修订一次，修订内容涉及前言、职业道德、能力条款等全部准则内容。（三）专业评估执业统一准则（20182019）

47、的结构体系包括：定义、引言、职业规则、准则和评估准则说明。1. 定义定义部分介绍了美国评估准则中相关的主要术语的涵义、注释和说明。2. 引言引言部分介绍了美国评估准则的的关系。3.职业规则、目的、意义、作用、要求以及准则和评估准则说明之间职业规则包括职业道德、专业胜任能力、工作范围、保管和管辖除外规则。4.准则10 个准则确定了评估、评估复核与评估咨询服务的要求及其各项结果表达的方式。这 10 个准则是 USPAP 的主要部分，包括：（1）准则 1（2）准则 2（3）准则 3（4）准则 4（5）准则 5（6）准则 6不动产评估；不动产评估报告； 评估复核及报告； 不动产评估咨询；不动产评估咨询

48、报告；批量评估及报告；第16页资产评估基础2019 年资产评估师辅导（7）准则 7（8）准则 8（9）准则 9动产评估；动产评估报告； 企业价值评估；（10）准则 10 企业价值评估报告。5.评估准则说明评估准则说明是经美国评估促进会的规定程序审定的，专门用于对 USPAP 内容的澄清、阐释和说明。准则委员会也发布咨询意见，咨询意见是指引性文件。咨询意见不是新的准则，也不是对现有准则的解释，不是 USPAP 的组成部分。咨询意见只用于说明 USPAP 在具体情况下的应用，并为业务争议和疑问提出解决建议。（四）专业评估执业统一准则（USPAP）关于评估报告的内容要求从 USPAP 对企业价值评估

49、报告的要求，了解美国评估报告的基本要素与披露要求。美国在对企业价值或无形资产评估的结果进行报告时，要求评估意见和结论，不得误导。必须正确反映每项分析、USPAP 规定每份或口头企业价值或无形资产评估报告必须做到：第一，清晰、准确地反映评估事项，不得误导；第二，包含足够的信息，使评估报告预期使用者能够正确理解评估报告；第三，清晰、明确地披露评估项目所采用的所有假设、特定假设、逆向假设与限定条件。USPAP 规定企业价值或无形资产评估报告都应当根据开放型评估报告、限制型评估报告中的一种类型进行编制，并且必须在评估报告中明确所采用的报告类型。评估报告的内容应当符合评估结果的预定用途的需要，并至少包括

50、以下内容（11 条）：1.以名称或者类型明确委托方和预期使用者的。限制型评估报告还需说明委托方对报告使用的明显的用途限制；并应提示在没有阅读评估师工作底稿中的补充资料时，评估报告中评估师的意见与结论可能受到限制。2. 明确说明评估结果的预期用途。3. 明确并用充分的信息资料描述被评估的企业权益或无形资产。4. 列示所评估权益所具备的控股条件的状况，包括决定控股的依据。5. 列示所评估权益缺乏市场性/性的状况及其依据。6. 价值类型。7. 明确说明评估基准日和报告日。8.明确描估的工作范畴的信息。9. 简要说明为支持分析、意见和结论所收集的信息、执行的程序以及相关分析过程。10. 明确说明所有特

51、定假设和逆向假设，并阐述其使用后可能对评估项目结果产生的影响。11. 包含经签署的誓言。在适当和可行的情况下，口头企业价值或无形资产评估报告也应当包括上述规定的实质性内容。在美国，每个企业价值或无形资产的，主要内容为 9 个方面。报告中陈述的事实是真实和正确的。评估报告都包括一个与下面内容相似的经评估师署名的的分析、和推论受中假设和限定条件的限制，且是我个人的、公正和无偏见的专业分析、与结论。我与中被评估没有任何现存的或将来的（或有已载明的）利系，也同有关当事人没有（或有已载明的）个人利系。和评估项目报告所涉及的各方都没有任何个人倾向和偏我对见。中的所有被评估我受聘于此评估项目，绝不是对预先决

52、定的结论进行求证和报告。我完成本项目的，绝不是求证和报告预先决定的价值或指定的迎合委托方需要的价值的结果。与评估价值量、以评估结果为条件的约定所得、评估结果使用之后所连带发生的第17页资产评估基础2019 年资产评估师辅导完全无关。我依照专业评估执业统一准则进行分析、形成意见、结论和编写评估报告。我已经（或没有）对评估报告中的被评估标的进行了个人勘查（如果有一个以上评估专业签署该评估报告，在中应清楚地说明哪些评估专业对被评估做过勘查，哪些评估专业未做过勘查）。没有人对评估报告签署人提供过重要的专业帮助（如果有例外，提供重要专业帮助的每一个人的名字须列明）。三、英国评估准则（一）英国特许测量师学会（RICS）评估准则简介英国最具影响力的评估准则是 RICS 评估准则，也被称为红皮书（TheRedBook）（以下简称 RICS红皮书）。英国特许测量师学会（TheRoyalInstitutionofCharteredSurveyors，RICS）1976 年发布评估准则，之后又经过了多次修订和不断完善。（二）英国特许测量师学会（RICS）评估准则的产生与发展1.RICS 评估准则的产生20 世纪 70 年代，英国出现了不动产