聚元商贸城（暂定名）整体运营方案

1、聚元商贸城（暂定名）整体运营方案项目解读一、地块解读：1、位置：项目位于文化路与槐阳大街交叉口的西北角(属元氏县城区东北区位)2、规划：总占地 177 亩，总建筑面积约 20 万。其中住宅 10万，商业 10 万（以政府批准的面积为准） 3、地块特点：紧临城区主干道，地理位置昭示性强，交通便利，物流运输、购物出行方便快捷； 位于城区东北部，非政府重点发展方向； 周边居住和商业氛围不浓，既不是既有商圈，也没有新兴商聚元 文化 礼品城阳大街圈的崛起； 地块方正，两面临路，面积较大，具金角银边之利； 若规划得当，定位准确，极具发展空间和潜力，成为城区东北部崛起的新商圈“聚元商圈”。 此地块稍稍偏离城

2、区，不适宜做百货类商业项目。 宜在此地建设开发主题明确的专业市场集群，即城市综合体，涵盖商业、住宅、写字楼、公寓、大型超市、快捷酒店、休闲、娱乐、餐饮、购物的商业步行街等业态，靠品牌影响力吸引人流，拉动消费打造新的商圈。二、项目解读：聚元 数 码 电 子城槐聚 元 商业 步 行 街 门 脸根据该地块的特点，将项目各功能板块调整如下：将该项目商业部分成为“城中有城、城中有店”的商业聚集区，形成一站式购物广场。1、目前商业布局的原因：元氏县城内还没有成型的主业市场，当下商业基本还处在大棚式、临街店铺式的状态；偏离城区中心位置的大型商业项目应突出主题，宜走专业化、品牌化、精品化的路子；拓宽客户投资渠

3、道，为人们提供不动产投资产品，快速回笼资金，减轻开发建设的资金压力；打造元氏菁英新领地 商住投资三合一的财富新主场。 2、布局解读：该项目商业部分总案名“聚元商贸城”，由“聚元数码电子城”、 “ 聚元文化礼品城”、“聚元建材装饰城”、“聚元商业步行街”、“聚元快捷酒店”“聚元大型超市”“聚元大厦”等几部分构成；形成“城中有城，城中有店，街城相连，店店相连”的格局，互相促进，互相补充，提升人流量和客流量；经营业态可上下游延伸，互相衔接，一站式购物，互为配套；建材装饰城是背靠背 2 层建筑，形成商街是商铺，适合基础建材经营。封闭式商城和开放式市场相结合，形成产品差异化，目标客户群体面宽。项目定位宜

4、将项目包装定位为：“元氏县第一城市综合体、最大的商业集群、最有发展潜力的商业地产、最具有投资价值的不动产投资产品。”项目业态定位聚元数码电子城：一层：家电卖场； 二层：手机卖场； 三层：数码卖场； 四层：电脑卖场； 负一层：大型超市；聚元文化礼品城；一层：主营文体用品；引进品牌（文例如白雪、真彩）体（乔丹、李宁等）二层：主营工艺品、家居饰品；三层：主营装饰画、特色工艺品及电子礼品；四层：主营仿真花卉、婚庆用品。聚元建材装饰城：共六个区 A 区：主营窗帘布艺、饰品；B 区：瓷砖、卫浴、高档水暖件； C 区：地板、门业、橱柜；D 区：板材、线材、油漆涂料；E 区：电线电缆、小五金、灯具；F 区：家

5、装超市；聚元商业步行街：餐饮、娱乐、休闲、时尚购物等。聚元大厦：集餐饮、娱乐、洗浴中心、公寓、快捷式酒店为一体的综合性商厦（建议引入如汉庭、如家、格林豪泰等大型品牌式快捷式酒店）运营思路为了确保项目的正常进度和开发企业利润最大化，在根据市场调查以及我们多年商业项目运营经验的基础上，我们建议本案的整体运营思路为：招商先行，定制开发；划小单元，售后返租；统筹兼顾，统一运营。以往商业项目运作的经验是市场火不火，关键看招商；销售好不好关键看进度；回款快不快，关键看销售。1、招商先行，定制开发。无论开发企业还是投资客户所追求的结果都是市场红火、兴旺，所以招商工作就成为项目运营的重中之重。任何一个市场没有

6、大户不稳，没有散户不活，所以招商工作先求稳，后求活，采用“1+N”的招商模式，即为商城安装一个引擎，引进一个主力店，在动工之前要与国内外品牌化、规模化的主力店接洽，根据合作意向定向开发，少走弯路，节省费用；同时提升项目的知名度和美誉度，树立客户投资信心，有力地促进销售。2、划小单元，售后返租。售后返租是目前在售项目普遍采取的一种销售模式，被广大投资客户所接受，所以要想少投入，快速回笼资金，这种模式是最好的选择。在销售单元的问题上建议不宜太大，销售单元宜在 20-30 平米左右，吸引多元化的投资客户。此建议前提是建筑结构必须是框架结构，自由分割，自由划分，利于招商，利于销售，利于管理。建材装饰城

7、单个铺子一二层面积不应超过 100 平米。3、统筹兼顾，统一运营。多个或数个股东，各自为政是市场管理、兴旺之大忌。步调不一致，行动不统一，权利不集中，利益各自挣，散兵游勇，多头领导，市场是红火不起来的，这既不是开发企业得初衷，也不是投资客户要的结果。只有全盘考虑，统筹兼顾，统一运营，才能权力集中，行动统一，将商户招进来，留得住；吸引来消费客户，兴的起市场。使市场规范化、规模化、品牌化。这样才能保证开发企业、投资客户、入驻商户、消费客户等群体利益。价格策略一、定价基本原则中开高走，小步隐型调整的整体价格策略增加开盘的人气和成交率，制造旺销局面。由于工程因素，首批推出的单位位置应处中上位置，故入市

8、开盘价格不宜过低，后期产品位置较弱的，以性价比为推销手段。竞争性定价策略性价比制胜原则根据市场竞争结合销售状况，实施竞争性定价策略，面临激烈竞争时，凭借比较优势制胜市场：建议结合市场竞争需要配合销售进度安排进行价格隐型调整。二、价格策略的执行部分价格定位：充分考虑整体市场价格走势及周边楼盘竞争状况，建议项目开盘均价定为 6500 元/（含返租）；其中一层 8000 元/（含一二层门脸）二层 7000 元/三层 6000 元/四层 5000 元/负一层 6000 元/销售节点和进度销售节点和进度的思路：“提前预热，VIP认购，先建先售，建售并举，边售边招商，边售边积累。”销售阶段时间安排销售板块

9、工程进度宣传推广前期准备2011 年 3 月 1 日前销售入场拆迁进行制作围挡、DM 单、道旗及销售用具、道具等蓄水期2011 年 4 月 15 日前预计售”VIP”卡300 张开槽准备 工作完毕现场围挡、DM 单、道旗等制作完毕第一阶段2011 年 5 月 1 日-2011 年8 月 31 日销售数码电子城施工中发放 DM 单、群发短信、制作形象广告、报纸广告、电台、电视广告、空飘、拱门、花篮、条幅等第二阶段2011 年 9 月 1 日-2011 年12 月 31 日销售文化礼品城和商业步行街施工中发放 DM 单、群发短信、制作形象广告、报纸广告、电台、电视广告第三阶段2012 年 1 月

10、1 日-2012 年5 月 31 日销售建材装 饰城施工中发放 DM 单、群发短信、制作形象广告、报纸广告、电台、电视广告第五个阶段2012 年 6 月 1 日-2012 年12 月 31 日销售聚元大厦项目封顶发放 DM 单、群发短信、制作形象广告、报纸广告、电台、电视广告市场目标客户群体分析根据我公司对元氏项目市场定位和商业业态分区及布局的分析，潜在的市场目标群如下：1、县城中小投资者非经营户、买断工龄者、灰色收入阶层，都有投资或出租收益要求。这类投资者一般较理性，多选择一次性付款或分期付款。2、周边乡镇投资者这类投资者以乡镇企业主、乡镇公务员为主。他们的投资理性比前者要差，只要广告传播鼓

11、动力强，就足以打动其投资，但这类投资者更看重物业位置和外立面，所以在推广上要注意区位优势的渲染、案场包装和现场气氛的营造。3、中小企事业机构这类投资者一般采用租赁的方式，多为办公、营业使用。他们比较看重物业在当地的口碑形象和地位。4、大型商业机构这类投资者的投资行为非常理性，通常要经过一段时间的市场研究和可行性分析，然后才做出投资决策。他们的投资一般采用长期租赁方式，而且越是品牌知名度高的商家所付租赁费用越低。但是这类机构的到来，可以聚集人气，增加商业氛围，大大提升物业的价值。5、公务员政府部门公务员和事业单位职员，希望有自己的生财之道，他们先知先觉，通过购置门面进行理财。6、矿山老板主要考虑投资商业地产，一般不自己经营；但如果场地理想，会涉足餐饮、洗浴保健等行业的经营。建议1、本项目在宣传推广上体现出“浙江商会与聚元”合力开发增加项目的知名度，增强老百姓的信赖感。2、争取政府扶植政策，政企携手，打政府牌。3、在项目推广上包装开发商和运营商，彰显实力、能力和信心。4、整体包