宁波建筑工程经济技术指标计算办法

1、宁波市建筑工程经济技术指标计算规那么讨论稿为了标准宁波市建筑工程经济技术指标的计算， 依据?浙江省房屋建筑面积测算实施细 那么试行 ?、?宁波市城乡规划技术管理规定? 、?宁波市建筑工程容积率计算规定? 规字 2021 122 号等国家和地方有关规定，并结合我市实际，制定本方法。1.建筑工程规划建筑面积计算方法1.1 建筑工程规划建筑面积计算按照?浙江省房屋建筑面积测算实施细那么试行?与?宁 波市建筑工程容积率计算规定?甬规字 2021 122 号中相关规定计算。1.2 房屋幢的认定。1.2.1 幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。群楼式建筑按单幢处理，连体 楼按多幢处理。1.2.

2、2 房屋底层或多层为一个整体，上面有多个塔楼的房屋，属于群楼式建筑，按单幢处理。1.2.3 房屋地面上为多个独立建筑的楼房，地面下以地下室形式连成一个整体的建筑区域， 属于连体楼，地面上的独立建筑应分别分幢处理。1.2.4 由多幢住宅楼或塔楼式建筑和底层商业裙房组成的建筑， 假设该建筑形态设计存在上下 两边互不相通的伸缩缝作为明显界线的，那么按按伸缩缝将房屋分作多幢处理。1.2.5 一般住宅楼或商住楼中，其中一个或多个单元与其它单元之间存在有明显伸缩缝的， 原那么仍按一幢处理。1.3 房屋功能区的划分及认定。1.3.1 房屋功能区是根据不同使用功能、使用性质而划分的房屋建筑区域。功能区可再划分

3、 为假设干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。1.3.2 房屋功能区在具体划分和认定时，应综合考虑房屋的使用功能、建筑形态、设计用途 等因素进行合理划分和认定。1.4 相关具体规定。夕卜墙a墙体厚度不包括外墙装饰贴面和外保温层厚度，但包括一般抹灰层厚度和内保温层厚 度。b在实际操作中，外墙一般抹灰层厚度不包括保温砂浆层按设计单位设计说明结合实地测量进行计算，一般以不超过2厘米进行取值。c位于底层公共开放空间和突出屋面的楼梯、电梯、管井等以及斜面结构屋的层高在2.20米以上的外墙均应将其外半墙计入整幢房屋的外半墙进行统一整体计算。d地下室外墙按其实际楼层数计算。e幕墙外挂于主体

4、结构外的，套内建筑面积取值至结构板边，幕墙结构以龙骨构架的厚度作为外半墙，幕墙与结构之间的空隙不计算建筑面积；一层玻璃幕墙位于一层结构板上的，一层玻璃幕墙直接作为外墙处理。f类似幕墙的窗结构安放于主体结构上的，其上方或下方有梁结构时，视为落地窗，按梁体结构的厚度计算外墙厚度。g同一楼层墙体厚度上下不同，为便于实地测量，应取1.20米部位墙厚作为墙体厚度。h同一层墙体在同一水平线上存在不同厚度的墙体，可分段的，应分别计算墙体厚度，分段困难的，那么以起主要围护作用的墙体厚度作为外墙厚度。i无论地上建筑和地下建筑是否按同一幢房屋处理，其地上局部外墙和地下局部外墙均应分别计算，分别处理。阳台a一幢房屋

5、中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成敞开式阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。b封闭阳台顶盖距离该阳台内底面高度不管是否超过两个楼层，层高到达2.20米的，均按一层计算建筑面积。c阳台边长的测量，测至阳台的围护结构外侧， 包括阳台围护结构外侧的一般抹灰层厚度。 阳台内存在装饰性材料及保温层的，视作内装饰面，计入阳台面积。d上有阳台、具有围护结构的底戻平台；不管其不作为出入户外诵行的；均按阳台的相关规定进行操作；作为出入户外通行的，均按廊相关规定计算建筑面积。以栏杆等形成分隔的空调机位、设备平台、花池等一律计入阳台面积。f 房屋设计中命名的设备平台、空中花园、入

6、户花园等，符合阳台认定条件的，均按阳台相关规定操作。143楼梯a位于建筑物外墙或主体结构以外，起点地面到终点入口或入口平台的高差不少于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯；起点地面到终点入口或入口平台 的高差小于一个自然层的楼梯，或起终点高差不小于一 个自然层但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。b跃层、夹层等内部设计有楼梯位的，按相应梯位的水平投影面积计算建筑面积；无设计梯位的，设计仅为挑空的，但为唯一入口的，由设计单位出具设计变更联系单，按照相应梯位的水平投影面积计算建筑面积。c通过不计入房屋自然层数的夹层、插层、技术层的楼梯、电梯，可为该夹层、插层、

7、技术层提供通行效劳的，该楼梯、电梯位于该夹层、插层、技术层的部位应按水平投影计算建筑面积。d楼梯梯段水平投影间隙宽度大于0.30米的，整个间隙局部均不计算建筑面积，但建筑结构上已形成楼梯间的，不管间隙大小，整个楼梯间均应计算建筑面积，不得扣除间隙局部面积。e房屋建筑主体内，由底层通往屋面的无顶盖室内楼梯，按自然层计算全部建筑面积。f由地面通往地下室建筑主体内的楼梯，无顶盖时，按自然层计算全部建筑面积。g当无顶盖室外楼梯作为室内空间的顶盖时，该局部室内空间层高超过22米的局部计全部建筑面积，剩余室外楼梯局部按照相关室外楼梯规定计算面积。144廊a有柱走廊上盖挑2层以上含2层的，仍视为有顶盖有柱走

8、廊。b与房屋相连有上盖无柱的檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊，当平台高出室外地面0.12米及以上，檐廊宽度大于 0.90米时，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积文保房屋和古建筑木结构、砖木结构除外。c与房屋相连的无柱、有围护结构及围护物的不封闭走廊、檐廊、挑廊的顶盖投影面积与围护结构外围投影面积不一致时，且顶盖连续投影面积大于其围护结构外围水平投影面 积1/2的，按少的投影面积的 1/2计算建筑面积；当顶盖连续投影面积缺乏其围护结构 外围水平投影面积1/2的，且顶盖宽度小于 0.90米时，不计建筑面积。d有柱走廊及门廊等，其柱为内倾柱的，内倾柱距离

9、地面高度2.20米位置的水平连线投影与顶盖水平投影不一致的，按小的水平投影计算建筑面积。145门廊、门斗a平台高出室外地坪 0.12米的门廊、门斗，应计算建筑面积台阶局部不计算建筑面积， 平台未高出室外地坪 0.12米的类似于门廊、门斗的建筑空间，不计算建筑面积。b平台高出室外地坪 0.12米，且进深大于等于 600mm的门廊、门斗，应计算建筑面积台阶局部不计算建筑面积，平台未高出室外地坪0.12米，或进深小于等于 600mm的类似于门廊、门斗的建筑空间，不计算建筑面积。c以装饰柱、承重柱、剪力墙等形成的，符合门廊、门斗认定条件的建筑空间，按门廊、门斗相关规定计算建筑面积。d门斗、门廊上盖挑

10、2层以上含2层的，应按一层计算全部建筑面积。突出屋面建筑。a层高2.20米以上突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等，均应计算建筑面积，其围 护外半墙统一计入整幢房屋的外半墙一并处理。b突出屋面具有多个楼层平面的楼梯间、电梯机房、水箱间、设备房等，符合?细那么?3.10条“房屋建筑面积计算的条件的，应按多个建筑层平面计算建筑面积。c位于屋面上的露天设备、水箱或储水池消防水池以及与出屋面梯间不相连的、独立的、造型装饰性的亭、架空等，不计算建筑面积。d位于屋面上的与出屋面梯间相连的廊、楼梯间前室等，位于建筑主体含核心筒范围内的，应计算全部建筑面积；地下室a地下室采光井，不管其是否有顶盖， 均不计算建

11、筑面积； 但设计上仅在地下室顶盖上方 设计采光窗的，其地下室局部应计算建筑面积。b位于地下室的储水池及消防水池，均不计算建筑面积。c地下室机动车或非机动车坡道，有顶盖的，计算建筑面积，无顶盖的，那么不计算建筑面积。d地下室机动车或非机动车坡道出入口位于地上建筑主体内的，应计算建筑面积并计入地下室。e地下室机动车或非机动车坡道已计算建筑面积的，其下方空间不管是否被利用，均不计算建筑面积。148隔音墙隔音腔因电梯等隔音需要而在房屋套内设置隔音墙隔音腔，均计入所在房屋部位套内建筑面积。149体育馆a室内体育馆按结构层分别计算建筑面积。b体育馆场看台下方空间设计利用的，层高满足2.20m的，应计算建筑

12、面积。1410房屋内部挑空位于地上建筑主体内的地下室排烟竖井，或位于屋顶机房层核心筒内的各类管道竖井应按围合竖井的墙体中线扣除面积。1411飘窗a房屋中位于主墙体内的类似于“飘窗的落地窗结构，其窗台局部不管其是否抬高，均 按房屋套内计算建筑面积。b飘窗应突出外墙， 位于建筑主体之外。 飘窗除了与房间相通的一面外，其余各面外侧应为净空。飘窗窗台应高度大于300mm,且飘窗进深小于 800mm 自墙体内边线至飘窗外边线。凡不符合上述条件的不视为飘窗，并均按房屋套内计算建筑面积。1412架空层部位a架空层内，建筑出入口周围以墙体含剪力墙三面围合，其底板高于室外地坪的建筑空间，视为门斗，计算全部建筑面

13、积。b架空部位作为停车功能使用的，车库棚应按照相关规定计算建筑面积。特殊情况下共有共用建筑面积分摊处理。c住宅楼中各单元共有部位内容一致的，所有单元的共有共用建筑面积按幢分摊。d住宅楼中各单元共有部位内容不一致或参与分摊对象差异较大的如，各单元垂直通道数量差异、各单元层数差异、各单元垂直通道所效劳房屋根本单元数量差异，可将不同单元分别单独划分成多个垂直功能区进行操作。e按自然层数平均分摊的层比核心筒建筑面积属于幢共有共用建筑面积的一种，应遵循从整体到局部、从大到小的原那么进行逐级分摊，最终分摊至相应的各房屋根本单元。f房屋中，局部楼层使用功能不一致的如，某一层或某几层房屋中既有商业又有住宅，应

14、先将房屋划分成假设干功能区后，核心筒局部建筑面积按自然层数平均分摊至各功能区，各功能区将参与核心筒局部层比分摊得到的共有面积按各不同使用功能面积比例再 次进行分摊，最终将同一使用功能区域参与核心筒局部层比分摊得到的共有面积分别重 组计和，作为各不同使用功能区域参与核心筒局部层比分摊的共有面积。g楼层中存在因结构梁、反梁、垫层等结构型态以及其他建筑形式造成局部高度缺乏2.20米的，其层高仍取所在楼层的层高值。h室外台阶或坡道含地下室机动车及非机动车坡道未计算建筑面积的，假设其下方空间设计利用的，层高满足 2.20m的，应计算建筑面积。i房屋中专为某个房屋根本单元效劳而设置的烟井，无论其通过几个楼

15、层， 均计算一层建筑面积。j高层房屋中因消防需要设置在剪刀楼梯旁的消防阳台廊等，与剪刀楼梯一起实现消防需要的，应与剪刀楼梯一并进行分摊处理，如难以认定是否与剪刀楼梯一起实现消防需要的，可由设计单位出具设计说明。2容积率计算2.1地下室通常情况下，地下室用作车库、设备用房的，其建筑面积不计入容积率，用作商业效劳业、市场、文化娱乐、体育等用房的，其建筑面积按0.6系数折算后计入容积率。即地下室除了用作车库与设备用房，其他均按照0.6系数折算容积率。2.2车库建设工程的配套停车库设置在地下和地上二层含二层以下的，其建筑面积可不计入容积率，其余按 0.5系数折算计入容积率。竖直循环式机械停车库按7.2

16、米层高折算计入容积率。当地上机械停车库含室内汽车坡道层高超过7.2米时，超过局部按照 7.2米折算容积率。2.3架空层建筑底层设架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，必须两个方向以上视线通透、 空间开敞，不能设置墙体、门、窗等围护结构；仅作为公共通道、停车、绿化、公共休闲等 用途。建筑底层设架空层的，除电梯楼梯间、门厅、管道井水、电、排风等等围合局部外，其余局部不计入容积率。2.4地上建筑的层高a住宅建筑的层高大于 3.6米，按3.0米层高折算容积率。 设有套内楼梯的住宅，起居室 厅层高大于3.6米，按3.0米层高折算容积率。 公共入户门厅的建筑面积不折算容积率。b办公建筑的办公室层高大于4

17、.5米，按3.6米层高折算容积率。门厅、中庭公共局部其建筑面积不折算容积率。CL宾馆建筑的客房层高大于-4.5米，按3.6一米层高折算容积率。大堂、中庭、宴会厅、多功能会议室等建筑面积不折算容积率。d商业用房的容积率折算：商业用房的空间分隔1200平方米/间及以上的，建筑层高大于6.0米，按6.0米层高折算容积率；1200-500平方米/间的，建筑层高大于 6.0米，按5.5 米层高折算容积率；500平方米/间以下的，建筑层高大于4.5米，按3.9米层高折算容积率。 中庭公共局部其建筑面积不折算容积率。商业中庭是商业环境中非营业性的开放空间，应满足以下条件：挑高两层或两层以上；仅作为解决交通集

18、散、组织环境景观、完善公共设施、提供信息交换等用途。e影剧院、溜滑冰场、球场等要求配置的大空间文化娱乐用房，其建筑面积不折算 容积率。，.-f超咼层建筑的避难层层咼不得大于4.5米，低于. 2.2米不计入建筑面积，2.2米-4.5米按水平投影计算建筑面积，并计入容积率。g建筑内的技术层包括设备层、转换层层高不得大于4.5米，低于2.2米不计入建筑面积，2.2米-4.5米按水平投影计算建筑面积，并计入容积率。i当夹层或结构层除设备管道夹层与结构转换夹层外层高缺乏2.2米时，建筑的层高为夹层或结构层层高与下一结构层层高之和。i斜面结构屋顶层层高由该层楼面面层完成面至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线

19、的交点计算的垂直距离。2.5设备平台设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无 出入口连通的对外敞开的室外空间。除住宅建筑外，一般不得设置设备平台。每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台只限一个，且未折算前的建筑面积不宜大于4.0平方米。按每居室配置设备平台 1.0平方米的标准计，每套住宅用于放置分体式空调外机的设备 平台的数量不得超过居室个数，设备平台总建筑面积数值不得大于居室个数居室指卧室、J _ 一一 j 1起居室、书房、餐厅等独立的室内居住房间。超出上述设备平台总建筑面积的局部按水平投影面积的1/2计算容积率建筑面积。2.6飘窗飘窗是指与房屋室内相连

20、通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。当飘窗窗台高度小于 0.30米，且飘窗净高在 2.20米以上时，按外围水平投影计算建筑 面积并计入容积率。当飘窗进深自墙体内边线至飘窗外边线大于 0.8米时，按挑出外墙局部的水平投影 面积计算容积率建筑面积。建筑工程含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。飘窗视作建筑突出外墙部分其建筑间距的计算规那么按照?宁波市城乡规划管理技术规定?执行。2.7阳台凹、凸、复合阳台进深取阳台维护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离一般不得大 于1.8米，不封闭阳台超出 1.8米局部按全面积计入容积率。错层式阳台的计容积率建筑面积按“一般阳台的相关规定进行计算。该条

21、款适用于廊、平台等房屋附属设施住宅封闭阳台的层高大于3.6米，按3.0米折算容积率。商业、办公、宾馆等封闭阳台层高超过规定高度的，均按照相应标准折算容积率。3建筑密度及建筑基底面积计算3.1底层架空的建筑基底面积，参照架空层的上一层主体建筑计算基底面积，上一层柱子不落底层的悬挑阳台、空调板等不计算基底面积；3.2底层局部架空的建筑基底面积，以架空局部的上一层主体建筑投影计算基底面积同上；3.3有半地下室的建筑，以半地下室层计算基底面积；3.4当建筑南北或者东西室外地坪有高差，南北或者东西覆土高差由半地下室到地上一层时，以半地下层的基底面积轮廓与地上一层基底面积轮廓叠加投影并集计算基底面积。例如

22、，坡地建筑从一侧看是两层结构，但从另外一侧看可能是三层结构，针对这种情况，一侧的基底面积取一层的外墙围护区域面积，另外一侧的基底面积取下一层的外墙围护区域面积，两个区域面积叠加并取并集作为该建筑的基底面积；3.5高度高于2.2米的室外楼梯计入基底面积；3.6底层有柱的房屋附属设施应计入建筑基底面积。如有柱的雨蓬、檐廊、走廊包括架空走廊、门廊、门斗、飘窗等以柱子支撑的实体顶盖投影面积来计基底面积；3.7底层架空的，有永久性顶盖的消防车道通道、人行通道应计入基底面积；3.8有永久性顶盖的地下室出入口，顶盖高度大于2.2米的，计入基底面积；3.9与室内相通的变形缝应计入基底面积；3.10首层户内距离

23、地面小于 2.20米的悬挑阳台、露台等均应计入基底面积；4绿地率及绿地面积计算4.1绿地面积计算按照?城市居住区规划设计标准?GB 50180-93 2002年版、?宁波市城市绿化条例?及?关于明确宁波市城市绿化条例 适用假设干问题的通知?中相关规定计算。4.2当公共绿地内的铺砖、景观小品等面积小于公共绿地的30%时，均可计入绿地面积。4.3用地范围的蓝线水域河道、排水渠等非景观性水域不应计入绿地面积。在计算绿地 率时，用地面积中也应减去该局部非景观性水域的面积。4.4植草砖绿化非绿色环保型植草格、垂直绿化、阳台绿化、晒台绿化、室内绿化、盆 栽花草树木、墙、栏杆上的花台、花池以及建构筑物垂直投

24、影下的地面绿化架空层下、屋n- |-.-j-j-r.-I j._ -/；- -.-u-i- -I-.-j-j-n-I _._ -j-t-.-j-j- -J-.-_ _-_jj-1-j- -1 u-.-a- -r. -u-J- -r.-I_i_. -j-t-/a1 -.-1- - -i-.-i-i-j ni-. - _-.i-j-ir r. _i_ j_i_ -：.-1- -r.- -.-u - -,r.- - - -.-, 1 j-u-i-i-. -,- j-j-1-. -i .-1- -r檐下、楼梯下等绿化不计入绿地面积。4.5隐形消防登高面、隐形消防通道均不计入绿地面积。4.6小区内露天游泳池、球场等运动场地不计入绿地面积。4.7当下沉式广场顶面标高不低于工程周边道路平均标高 2米，覆土 1米以上，乔灌种植面 积比例不低于70%时，可计入绿地面积。._.- . . . . . . . . - _ . . . . . . - _ . . . - . - -4.8绿地内的道路与广场、以及非园林景观建构筑物不计入绿地面积。4.9除住宅外的房屋，周围绿地的边界算到房屋墙角有屋檐的算到屋檐下、有散水的算到 散水边uw