房地产专有名词介绍及部分问题解答

1、房地产专有名词介绍及局部问题解答一、五 证两书A 土地使用权证F房屋质量保证书B 建设用地规划许可证C 建设工程规划许可证G 房屋产品说明书D 建工程施工许可证E 商品房预销售许可证二、容 积率、建筑密度 建筑密度是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比， 密度越低， 小区绿地面积和活动 场地越大。高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。容积率 =总建筑面积 /基地总面积建设用地面积 建筑密度 =建筑物占地面积 /基地总面积建设用地面积，建筑基底面积/建设用地面积三、建 筑间距 指建筑平面外轮廓线之间的距离。四、得 房率 总套内建筑面积 /总建筑面积 是指住宅套内建筑面积占

2、销售面积的百分比。 由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的， 所 以相同的房型在不同的楼号内，虽然套内建筑面积相同，但销售面积会有不同。五、绿 化率、绿化覆盖率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿化率 =绿化用地 /基地总面积 成片小区绿化率 30%市中心 20% 独栋绿化率 10%六、建 设用地面积 建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地界限所围合的用地水平投影面积， 不包括代征地的面积。七、规 划建设用地面积 规划建设用地面积：是指工程用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、 绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。八、建 筑覆盖率 建筑覆盖

3、率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比九、商 品房的使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。十、 建 筑基底面积 建筑基底面积：指建筑物首层的建筑面积。十一、土地使用权是指土地使用在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地占有、 使用以及 局部收益、处分的权利。十二、住宅所有权 住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权十三、标高标高分为绝对标高与相对标高 绝对标高：将青岛黄海的平均海平面绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准。 相对标高：把首层标高室内主要地面标高为相对标高的零点。标高数值以“米为单位，一般标注至小数点后三位数总平面中为两位数十四、尺寸线数值以“毫米为

4、单位十五、建筑要素 建筑功能、物质技术条件、建筑形象十六、生地、毛地、熟地A 生地：纯粹未开发的土地物质B 毛地：经三通一平的生地C 熟地：七通一平十七、三七通一平 三通一平：水、电、交通、场地平整 七通一平：上、下水、污水、电力、电讯、煤气、交通、场地平整十八、红线、建筑红线A 红线：道路用地的界限B 建筑红线：建筑物外方面不能超越的界限 *在红线内不允许有任何永久性建筑十九、公寓式办公建筑 & 一般办公建筑A 公寓式办公建筑一单元式小空间划分，每个单元之平均建面大于等于150m，按居住建筑处理B 一般办公建筑一非单元式小空间划分，按层设置卫生设备。二十、裙房24m。与高层紧密相连，

5、组成一整体的多、低层建筑，最大高度二十一、日照间距 指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距 离。12月 22日冬至保证最短楼层的日照时间不小于1.5小时。二十二、住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离， 也就是一层房屋的高度。 在 1987 年发布的?住宅建筑模数协调标准?中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参 数为：、。二十三、住宅的净高 住宅的净高是指下层地板或楼板上外表到上层楼板下外表之间的距离。 净高和层高的关系可 以用公式来表示： 净高 =层高楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高二十四、建筑分类 按建筑结构使用的

6、材料分 砖混结构建筑：用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝地屋面板建造的建筑。 钢筋混凝土结构建筑：建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土。 钢结构：建筑物的主要承重构件全部采用型钢如钢柱钢梁建造的超高层建筑按施工方法分为： 装配式建筑：建筑的主要承重构件、如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工 现场组装而成。现浇型建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式为代表。 装备整体式建筑：混合施工方法，即局部结构现浇，局部结构预制。 砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。二十五、商品房“套内建筑面积 它指的是商品房套内各局部建筑面积的总和。按照建设部 ?商品房销售面积计算及公用建筑面积

7、分摊规那么? ，套内建筑面积由以下三局部组成：1、套单元内的使用面积，指房间实际能使用的面积。2、套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用及其共用墙两种： 各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水 平投影面积的一半计入套内墙体面积。3、阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家?建筑面积计算规那么?，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；非封闭式阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面 积。套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +阳台建筑面积二十六、住宅使用面积 是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和

8、即地毯面积 。其中包括卧室、起居室、 厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯按投影面积 、阳台。斜面 屋顶结构的房间，层上下于的局部不计入面积。二十七、复式住宅复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发， 在建造上仍每户占有上下两层， 实际是在层高较 高的一层楼中增建一个的夹层， 两层合计的层高要大大低于跃层住宅 李氏设计， 而一般跃 层式为，复式住宅的下层供起居室用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2m,上层贮藏室高，上层直接作为卧室床面，人可坐起且无法直立。二十八、房屋的组成 根底、墙体、柱、楼底层、屋顶、楼梯、门

9、窗六大局部二十九、室内动线 各房间的房门之间的互相最短连线三十、胶凝材料 能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料 胶凝材料分气硬性胶凝材料石膏、石灰、水玻璃和水硬胶凝材料硅酸盐水泥和普通硅 酸盐水泥三十一、石灰的生产 石灰以石灰为原料，经高温煅烧，使碳酸钙分解，制得生石灰。主要的成分为碳酸钙，碳酸太的含量越高质量越高三十二、生石灰的熟化生石灰参加 70% 左右的水得到石灰粉，生石灰参加过量的水得到石灰乳，沉淀后出去水得 到石灰膏。三十三、硅酸盐水泥 适当成分的生料煅烧至局部熔融得到以硅酸钙为主要成分的硅酸盐水泥熟料。凡由硅酸盐水熟料、0%5%的石灰石或粒化高炉矿渣、适量石膏磨细制

10、成的水硬性胶凝材料称为硅盐酸 水泥。三十四、硅酸盐水泥的凝结硬化水泥加水调和形成具有可塑性的水泥浆， 经过一段时间其逐步失去塑性， 凝结产生强度这一 过程称为硬化。 水泥的硬化过程一般需要一段时间， 初期反映较快， 而后由于水泥颗料周围 被胶膜包裹， 使水化作用受阻强度上升渐慢水泥的凝结硬化需要在一定的温度下进行，一般需要 28 天。三十五、建筑砂浆的分类 主要可分砌筑砂浆和抹面砂浆 三十六、砂浆的组成 无机胶凝材料、细骨料为水组成1、 砂浆的标号越大抗压强度越高，砂浆的抗压强度高其粘结力也越大，这样的墙体的质量 越好。2、 如果提高墙体的质量，可以先将砌体浇水湿润，外表上不沾泥土，提高砂浆与

11、砖之间的 粘结力。三十七、砂浆的变形 砂浆的承受荷载或在温柔条件变化时，容易变形； 枯燥时，容易收缩； 如果变形过大或不均 匀，都会降低砌体和抹灰工程的质量，引起沉降或开裂。三十八、砂浆的种类 砌筑砂浆、抹面砂浆、防水砂浆、装饰砂浆三十九、各类砂浆的作用1、 砌筑砂浆的作用主要是保证构件均匀受力2、 抹面砂浆的主要技术是和易性，以及与基底材料的牢固粘结性。它分三层，底层砂浆与 基层须牢固结合，要求稠度较低；中层砂浆主要起找平作用；面层起保护装饰作用。四十、防水砂浆 制作防水层、又称刚性防水层四十一、防水材料 主要是沥青，煤焦油，橡胶，塑料油膏四十二、保温和吸声材料1、 珍珠岩及其制品：珍珠岩容

12、重轻、导热系数小、保温隔热性能好，吸湿性小，化学稳定 性好，耐火抗腐、施工方便。2、泡沫玻璃：气孔率达 80%90%。质轻、隔热、机械强度高，不透水和蒸汽，防水耐腐， 抗冻性好。可以做墙体的填充物、屋面上的保温隔热。四十三、墙体材料1、粘土砖：普通粘土砖和粘土空心砖以上两者相比粘土空心砖可减轻自重 30%35%，能改善墙体绝热、 隔声性能， 并且节省粘 土原料。2、砌块砖 适用性墙，砌块建筑体系比拟灵活，砌筑方便。原料来源广，砌块原料可因地制宜，就地取 材。不占耕地，节约能源，制作施工方便。四十四、土地用途分类 土地分为农用地、建设用地和未利用地 农用地是指直接用于农业生产的土地， 包括耕地、

13、 林地、 草地、 农田水利用地、 养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、 交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 四十五、行政划拨用地 土地使用权划拨， 是指县级以上人民政府依法批准， 在土地使用者缴纳补偿， 安置等费用后 将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。特区内，从特区成立至 1988 年 1 月 3 日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地 可认定为行政划拨用地： 特区外， 土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取 得的国有土地，均可认定为行政划

14、拨用地。四十六、各类用途的土地使用权让最高年限 根据相关规定，土地使用权出让最高年限按以下用途确定： 一居住用地七十年： 二工 业用地五十年： 三教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年： 四商业、旅游、娱乐 用地四十年： 五综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 四十七、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更 一般情况下， 土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、 期限和条件开发、 利用土地。 对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的， 应征得土地管理部门的同意。 土地管理部门 应与土地使用者以书面形式变更出让合同， 重新调整土地使用权出让金标准， 并按有关规定

15、 办理变更登记。四十八、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权 根据相关的规定， 有以下情形之一的， 主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上 的建筑物、附着物： 一出让合同规定的年期届满的： 二土地使用者死亡而无合法继承 人的：三人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或 决定：四法律、法规规定的其他情形。 四十九、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权 根据相关的规定， 有以下情形之一的， 主管部门在年限届满前可以收回有偿出让的土地： 一 公共利益需要的： 二公路、铁路、机场等经核准报废的： 三用地单位迁移或被依法撤 销的：四实施城市规

16、划而进行旧城区改建需要的 五十、违法建筑 违法建筑是指未经规划土地主管部门批准， 未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划 许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。五一、违法建筑包括哪些 根据相关的规定， 违法建筑包括 : 一占用已规划为公共场所、 公共设施用地或公共绿化用地 的建筑：二不按批准的设计图纸施工的建筑： 三擅自改建、加建的建筑： 四农村 经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑： 特区内城市化的居民委员 会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑： 五农村经济组织的非农业用地或 村民自用宅地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑： 六擅自改变工业厂房、住宅 和其他建筑物使用功能的建筑： 七逾期未撤除的临时建筑： 八违反法律、法规有关规 定的其他建筑。五二、 MALL