房地产开发企业土地增值税预征和清算实务

1、房地产开发企业土地增值税预征和清算实务土地增值税预征规定纳税人在工程全部竣工结算前转让房地产取得的收入， 由于涉及 本钱确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的， 可以预征土地增 值税，待该工程全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体 方法由各省、自治区、直辖市地方 税务 局根据当地情况制定。?财政部、国家税务总局关于土地增值税假设干问题的通知 ?财 税字200621 号文件第三条规定： 各地要进一步完善土地增值税 预征方法， 根据本地区房地产业增值水平和市场开展情况， 区别普通 住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并 适时调整。工程工程竣工结算后，应及时进行清算，

2、多退少补。对未 按预征规定期限预缴税款的，应根据?税收征管法?及其实施细那么的 有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。根据上述规定，各地方税务局对于房地产开发企业工程竣工结算 前转让房地产取得的收入 包括预售收入 制定有具体的预征方法和 预征率。例如，?河北省地方税务局关于印发 < 河北省土地增值税管理方 法> 的通知 ?冀地税发 200637 号规定：1. 对从事房地产开发的纳税人， 在工程全部竣工结算前转让房地 产取得的收入包括预售房收入，按规定预征率预征土地增值税， 并按房地产所在地主管地方税务机关确定的申报期限， 于月末或季末 终了后 10 日内，缴纳土地

3、增值税。 对未按预征规定期限缴纳税款的， 根据?税收征管法?及其?实施细那么?的有关规定，从限定的缴纳税 款期限届满之次日起，加收滞纳金。2. 土地增值税预征率幅度为 0.3% 至 3%. 各设区市地方税务局 可根据当地实际，按以下标准确定具体预征率：住房别墅除外预 征率幅度为 0.3% 至 2% ；各类别墅、写字楼、商用房等预征率幅度 为 2% 至 3%. 纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预 征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。3. 纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地 增值税，竣工决算后，按规定征、免土地增值税。?北京市地方税务局关于土地增值税征收管理有关问

4、题的通知 ? 京地税地 2006509 号规定：对本市房地产开发企业在工程全 部竣工土地增值税清算前预销售商品房取得的收入，除政府批准 的经济适用房和限价房外， 自 2007 年 1 月 1 日开始，一律按预销 售收入的 1% 预征土地增值税。 对未按规定期限预缴土地增值税的房 地产开发企业， 依法应于缴纳税款期限届满之日的次日起， 按日加收 应预缴未预缴税款万分之五的滞纳金。土地增值税清算一清算工程和清算单位1. ?土地增值税暂行条例实施细那么 ?第八条规定：土地增值税以 纳税人房地产本钱核算的最根本的核算工程或核算对象为单位计算。2. ?国家税务总局关于武汉宝安房地产开发缴纳土地增值税的

5、批复 ?国税函 2003922 号进一步明确：房地产开发一次性购 入的土地，分别转让土地的行为，应按最根本的核算工程，分次分别 计征土地增值税。3. ?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知 ?国税发 2006187 号：土地增值税以国家有关部 门审批的房地产开发工程为单位进行清算， 对于分期开发的工程， 以 分期工程为单位清算。开发工程中同时包含普通住宅和非普通住宅 的，应分别计算增值额。4. ?土地增值税清算管理规程 ?国税发 202291 号文第十 七条：清算审核时，应审核房地产开发工程是否以国家有关部门审批、 备案的工程为单位进行清算； 对于分期开发的工程，

6、是否以分期工程 为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳 土地增值税等问题都进行了规定。5. ?河北省土地增值税管理方法 ?冀地税发 200637 号第 十九条：纳税清算以纳税人房地产开发的本钱核算中最根本的核算项 目进行纳税清算。6. ?关于印发 < 青岛市地方税务局房地产开发工程土地增值税税 款清算管理暂行方法 > 的通知?青地税发 2022100 号第二十 条规定： 房地产开发工程既包括普通住房又包括非普通住房的， 开发 企业应当分别计算增值额， 按普通住房和非普通住房的增值率分别计 算土地增值税税额。 对于未分别核算的， 扣除工程金额应按普通住房 和非普

7、通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。7. ?广西自治区地方税务局关于明确土地增值税清算假设干政策 问题的通知? 桂地税发 202244 号第三条关于房地产开发工程 同时涉及普通住宅、 非普通住宅和其他用房的， 应如何计算其增值额 的问题规定：开发工程同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的， 应 分别核算其增值额。上述工程在计算时， 如其本钱费用混合核算的， 应以不同类型 的用房，分别按建筑面积进行分摊。二土地增值税的清算条件1. 纳税人应进行土地增值税的清算包括： 房地产开发工程全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发工程的； 直接转让土地使用权的。2. 主管税务机关可要求

8、纳税人进行土地增值税清算包括： 已竣工验收的房地产开发工程， 已转让的房地产建筑面积占整 个工程可售建筑面积的比例在 85% 以上，或该比例虽未超过 85% ， 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；上述 85% 的规定可用以下公示表示：已转让可售建筑面积 +出租或自用可售建筑面积+总可售建筑面积 85% 取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 省税务机关规定的其他情况。三土地增值税清算时限1. 对于符合规定，应进行土地增值税清算的工程， 纳税人应当在 满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。2. 对于符合税务机关可要求纳税

9、人进行土地增值税清算规定的 工程，由主管税务机关确定是否进行清算； 对于确定需要进行清算的工程，由主管税务机关下达清算通知， 纳税人应当在收到清算通知之 日起 90 日内办理清算手续。3. 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要 进行清算的纳税人， 在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料 的，主管税务机关可依据?中华人民共和国税收征收管理法?有关规 定处理。四土地增值税清算准备资料纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：1. 房地产开发工程清算说明， 主要内容应包括房地产开发工程立 项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等根本情况及 主管税务机关需要了解的其他情况。报表 、取得土地使用权所支付的地价款凭证、 国有土地使用权出让合 同、银行贷款利息结算通知单、工程工程合同结算单、商品房购销合 同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、本钱和 费用有关的证明资料。 主管税务机关需要相应工程 记账 凭证的，纳税 人还应提供记账凭证复印件。3. 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算工程， 还应报送中介 机构出具的?土地增值税清算税款鉴证报告?主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的工程， 且报送的