房贷险专题(保险报4月)

1、中国保险报?房贷险专题被自愿的房贷险房贷险剖析之一 时评高鸿但凡向银行贷款买房的人， 可能都会被要求购置一种保险， 就是个人贷款抵押房屋综合 保险，简称房贷险。 当下，房价高企， 买房者众， 房贷险业务大增， 保险公司应该欣喜才是。但实那么不然。据?中国保险报? 4 月 2 日刊登的一篇文章?房贷险高额经营费用使保险 公司苦不堪言?透露，保险公司经营房贷险，需要向银行支付35以上的手续费，加上负担的银行其他费用，各种本钱相加，竟占房贷险保费的60以上。文章说： “房贷险的高额手续费是银行借助自身优势地位，强加于财险公司的不合理负担，既不符合?保险法?，也不符合?商业银行法? ，根本没有遵循公平

2、互利、协商一致、自愿订立的保险根本原那么。银行索要的手续费过高， 只是保险公司的感受。 借款人对房贷险的感受， 恐怕不仅如此。 本人还没有从银行贷款买过房，也不在银行或保险公司工作，所以可以从比拟超脱的角度， 依据公开的信息，用对法律和保险原理的理解，对房贷险进行剖析。房贷险涉及三方当事人三个主体 ，即银行、借款人、保险公司；存在三个合同，即 银行与借款人之间的贷款合同、 保险公司与借款人之间的房贷险合同、 保险公司与银行之间 的保险代理合同。我们主要关注房贷险合同的自愿投保问题。 ?保险法?第 11条第 2 款规定：“除法律、 行政法规规定必须保险的外，保险合同自愿订立。 我国目前并无法律、

3、行政法规规定贷款 买房者必须投保房贷险， 所以房贷险应以自愿投保为原那么。 如果真的让借款人自主选择是否 投保房贷险， 估计绝大多数借款人不会投保。 但银行在放贷时， 往往把借款人购置房贷险作 为先决条件，借款人为了获得贷款，不得不购置房贷险。那么，银行的做法是否违反?保险法? ，监管机构是否应当干预、纠正呢？这就要看放 款银行是什么性质的机构，发放购房贷款是什么性质的行为。如果银行是政府机构， 规定借款人必须购置房贷险， 其行为是违法的； 如果多家银行达 成协议， 约定只对购置房贷险的借款人发放贷款， 其行为是违法的。 但发放购房贷款的是商 业银行，是企业，国家虽有政策对购房贷款进行调控，但

4、贷款行为只是一种自主经营、 自担 风险商业活动。 中国有 100 多家商业银行， 竞争已较充分。 单个商业银行出于自身利益需要， 要求借款人必须购置房贷险， 只对向该银行贷款的借款人有效， 借款人认为不公平， 不愿购买房贷险， 可以找其他商业银行贷款。 如果借款人找不到不要求房贷险的银行， 那么或者购 买房贷险， 或者放弃贷款买房。 银行也是一样，如果借款人都宁肯不贷款买房，也不购置房 贷险，银行也只得或者不要求借款人购置房贷险，或者不再发放购房贷款。所以，银行要求借款人购置房贷险，似不违法，监管机构也无从干预、纠正。这就如同 你要登记结婚， 如果商场要求你必须买个金戒指， 违法； 如果婚姻登

5、记机构要求你必须买个 金戒指，违法；如果你的恋人要求你必须买个金戒指，否那么就不和你登记结婚，不违法，你 或者给她买个金戒指，或者不和她结婚。如此看来，借款人购置房贷险，是“被自愿的。其原因就在于相对于银行，借款人处 于弱势地位。借款人购置的房贷险， 是一种保险产品， 房贷险合同不是借款人与银行订立的， 而是借 款人与保险公司订立的。 从贷款、 购房的各个环节和机制上看， 保险公司都无法向借款人施 加压力， 要求其购置房贷险。 能够向借款人施加压力的是银行。 银行要求借款人购置房贷险， 不是房贷险对银行降低信贷风险真有多大作用以后还要分析 ，而是因为能得到高额代理 手续费。 而银行能得到代理手

6、续费， 是因为保险公司与银行存在代理合同， 保险公司委托银 行代理销售房贷险业务。试想， 如果保险公司不委托银行代理销售房贷险， 又如何呢？银行不是要求借款人必须 购置房贷险吗？好， 借款人自己到保险公司的营业柜台购置一份房贷险， 然后向银行申请贷 款。银行得不到高额手续费，对房贷险的兴趣就会大为下降。如果说银行借助优势地位， 强加高手续费于保险公司， 那么前提是银行强加房贷险于借 款人。 虽然在银行面前， 保险公司和借款人都处于弱势， 但借款人似乎更弱势。买房对于一 个家庭来说是大事，影响生活 10 年甚至几十年，为得到贷款，只好接受银行的要求，购置 房贷险。 而房贷险在财险公司的业务中，

7、只占很小比例， 财险公司不愿接受银行要求的高手 续费， 放弃房贷险， 也无大碍。 高手续费是银行强加于保险公司的，保险代理合同可不是银 行强加于保险公司的。 保险公司宁肯支付高额手续费也不愿放弃房贷险， 说明支付高额手续 费后，保险公司仍有利可图。房贷险对投保人的效用 房贷险剖析之二 时评高鸿12 条第 4款规定：“被。那么，作为被保险人房贷险的被保险人是向银行贷款买房的借款人。依?保险法?第 保险人是指其财产或人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人 的借款人，从房贷险获得了什么保障，房贷险对借款人有什么效用呢？为此， 我们首先看房贷险承保了什么风险， 然后再看借款人贷款买房存在哪些风险，

8、后再看房贷险是否对这些风险提供了保障覆盖了这些风险 。虽然各财险公司的房贷险条款不同， 但实际内容根本相同。 我们以中国保险行业协会网 站上发布的中国人民财产保险股份的房贷险条款为例，进行分析。房贷险分为两局部： 一是财产损失保险， 当抵押贷款所购置的房屋因火灾、 爆炸、 洪水、 台风等灾害事故遭受损失时， 保险公司按实际损失赔偿 以保险金额为限， 保险金额按房屋 价值确定，赔款按合同的约定，支付给被保险人或贷款银行；二是还贷保证保险，当被保 险人因意外伤害造成死亡或伤残， 丧失还贷能力， 连续 3 个月未履行还贷责任时， 贷款余额 的全部或局部伤残时， 按伤残程度 ，由保险公司向银行支付。这

9、就是房贷险提供的保障。借款人贷款买房，面临的风险有哪些呢？第一，不能按期归还贷款的风险，其原因大致包括：1借款人因意外伤害造成死亡、伤残，失去劳动能力，当然也就失去原有的收入。 房贷险提供了这一保障。2借款人因疾病死亡、残疾，失去劳动能力，当然也就失去原有的收入。房贷险未 提供这一保障。3因经济环境变化或所在单位经营不善等，借款人失业、下岗、降职、减薪，失去 或大幅减少收入。房贷险也未提供这一保障。第二，房屋遭受损失的风险，即房屋因各种自然灾害、意外事故毁损、灭失的风险。这 类风险，房贷险承保了大局部， 但未全部承保，如地震造成的房屋倒塌，就不在承保范围之 内。第三，房屋质量风险，即因设计错误

10、、施工质量差、材料不合格、地质不坚实等原因， 房屋发生倾斜、墙裂，甚至倒塌，或污染严重，使借款人无法居住。这类风险，房贷险未予 承保。第四， 售房人违约风险，如售房人不能按时交房，或所购房屋存在其他法律纠纷等。这 类风险房贷险未予承保。上述几种风险中，房贷险承保的，只是保险责任易于确定、风险易于控制、发生概率较 低、一般不会引发道德风险的风险。 借款人面临的各种风险发生的概率，因缺乏数据， 不得 而知， 从借款人的角度看， 最主要的风险是不能按期归还贷款的风险和房屋质量风险对于新房，但房贷险对于不能归还贷款风险，只承保了一小局部，对房屋质量风险，那么未予承 保。房贷险承保的财产损失风险， 对借

11、款人用处不大， 因为城市新建或近年建成的民居房屋， 多为钢筋水泥结构，房屋主体框架因火灾、爆炸、洪水、暴雨等毁损的概率极低，而房屋的 装修、室内财产，除非列为抵押房屋价值，又不在保险财产之内，绝大多数情况下，抵押房屋的价值，不包括装修和室内财产。对于房贷险未予承保的风险，我们也不妨作个分析。关于借款人因疾病死亡、 残疾，失去还款能力的风险。 借款人因疾病死亡、 残疾的概率， 与借款人的年龄、健康状况相关，在技术上， 保险公司完全可以承保， 但需要检查被保险人 的身体，费率要按被保险人的年龄计算， 在保险期间较长时， 要按寿险精算方法计算房贷 险的保险期间按贷款年限确定，可达几十年 。这实际已是

12、长期寿险产品，而房贷险是财险 公司的产品，当然也就不宜承保借款人因疾病死亡、残疾，失去还款能力的风险。关于借款人因失业、 下岗等失去还款能力的风险， 其发生的概率难以掌握， 风险难以控 制，而且可能引发道德风险，从保险原理上看，一般认为属于不可保风险， 所以保险公司一 般是不承保的。关于房屋质量风险。房屋质量风险应通过房屋质量保证保险解决。房屋质量保证保险， 应由房屋开发商投保，保险公司承保后，要对房屋的设计、勘察、施工过程进行监督。而承 保房贷险时， 房屋已建成或接近完工， 保险公司不能把房屋质量风险纳入房贷险的保险责任。关于售房人违约风险。 售房人违约风险是人为风险， 而且易引发道德风险，

13、 从保险原理 上看，一般认为属于不可保风险，所以保险公司一般不予承保。总之，房贷险所承保的风险，对借款人虽有一定效用，但并未覆盖借款人的全部风险， 而未被覆盖的风险，恰是借款人被保险人的主要风险。银行从房贷险所得到的房贷险剖析之三 时评高鸿银行要求借款人购置房贷险， 肯定是因为房贷险对银行有利。 虽然借款人是房贷险的被 保险人，但房贷险的出发点，主要是保障银行的利益。那么， 银行究竟从房贷险获得了什么 呢？我们先看银行发放购房抵押贷款的流程和法律关系， 分析银行存在的风险， 再看房贷险 是否覆盖了这些风险。银行发放购房抵押贷款的根本流程是： 购房人自行筹措首付款 占购房款的 20、30 等，购

14、房款的其余局部向银行申请贷款，银行同意后发放贷款，购房人借款人购置房 屋，取得所购房屋的所有权，此后， 借款人在假设干年内每月归还贷款本息，一般每月还款 金额相等，在贷款本息归还完毕之前，要把房屋抵押给银行。银行与购房人的法律关系是：就贷款关系而言，银行是债权人，购房人即借款人是 债务人， 借款人有义务在约定的年限内每月向银行归还贷款本息； 就抵押关系而言， 购房人 即借款人是抵押人，所购房屋是抵押物，银行是抵押权人，在抵押期内，房屋的所有权 仍归购房人， 房屋由购房人占有、 居住， 但不经银行同意， 不能买卖、 转让或设置其他权利。 如果购房人不履行归还贷款本息的义务，银行有权拍卖抵押房屋，

15、从所得价款中优先受偿。银行发放购房抵押贷款后的风险主要是以下三种。第一，借款人购房人信用风险，即借款人不按期归还贷款的风险，这也是银行最基 本的风险。 至于借款人不按期归还贷款的原因， 可能是：1借款人因意外伤害或疾病死亡、 残疾， 丧失全部或局部劳动能力， 从而丧失收入或收入大幅减少； 2借款人因失业、 下岗、 降职、减薪等丧失收入或收入大幅减少； 3借款人成心逃避债务。实际上， 从购房抵押贷款的流程设计和法律关系看， 借款人的信用风险， 已因抵押权的 设置而有效防范。 因为， 只要借款人不按期归还贷款， 无论何种原因， 银行均有权拍卖房屋， 从所得价款中优先受偿。 但是， 拍卖房屋毕竟要经

16、过一定程序，还要发生费用，而且房屋由 借款人及其家人占有、居住，收回、拍卖很可能遭遇“执行难 。房贷险对于借款人信用风险， 只承保了很小一局部， 即借款人因意外伤害造成死亡、 残 疾，无能力归还贷款的风险，房贷险承保的这一小局部借款人信用风险，从理论上、法律上 看，对银行并无必要，从实际考虑，或有很小作用。第二，抵押物即房屋毁损、灭失的风险。包括房屋因灾害事故或质量缺陷而毁损、 灭失。抵押的房屋毁损、 灭失， 银行与借款人之间因贷款形成的债权债务关系并未改变，但 抵押权有变化。 抵押物灭失，意味着抵押权不复存在，当借款人不履行还款义务时，银行无 抵押物可供拍卖，抵押物毁损。 意味着抵押权减损，

17、当借款人不履行还款义务时， 银行拍卖 抵押房屋所得价款可能少于贷款余额，缺乏以受偿。抵押房屋毁损、 灭失的风险，房贷险只承保了一局部，即房屋由于灾害、事故造成的毁 损、灭失地震除外 。在理论上，房贷险承保的这局部风险对银行是有必要的，但从实际 考虑，如果房屋质量无缺陷，钢筋水泥结构的房屋框架因灾害、事故除地震外毁损、灭 失的发生概率很小，所以房贷险承保的这局部风险实际作用不大。至于房屋因质量缺陷造成的毁损、 灭失的风险， 一般要由房屋开发商投保房屋质量保证 保险承保，房贷险无法承保。第三，抵押物房屋减值的风险。抵押房屋的市场价值处于变动之中，抵押房屋的市 场价值降低时， 虽然借款人的还款义务不

18、因之改变， 但银行的抵押权减损， 当降低到低于贷 款本息余额时， 如果借款人不履行还款义务， 银行拍卖抵押房屋， 其债权不能得到全部清偿。 假设一套房屋价值 100万元，借款人首付 20万元，其余 80 万元向银行贷款， 当贷款余额尚 有 70 万元时，该房屋市场价降至 50 万元，假设此时借款人停止归还贷款，银行拍卖房屋， 只能得款 50 万元，尚有 20 万元难以收回。抵押房屋减值风险，从保险原理上看，属于不可保风险，房贷险未包括此项保险责任， 也不可能设计其他保险产品承保。总之， 房贷险承保的风险， 虽在理论上对银行降低信贷风险有一定作用， 但从实际看作 用是很有限的。 为什么银行对房贷

19、险兴趣很大呢？原因恐怕是保险公司向银行支付的高额手 续费及其他利益。也就是说，银行从代理房贷险业务的所得从保险代理合同所得 ，远大 于银行从房贷险提供的保障所得从房贷险合同所得 。房贷险的保费房贷险剖析之四高鸿交易的公平与否，在很大程度上表达在价格方面。保险费率是保险的价格，在此， 我们 分析房贷险的保险费率及合同解除时的保费退还问题。房贷险的保险费率财产险的保险费按保险金额和保险费率计算二者相乘 。从理论上，保险费由纯保费 和附加保经费两局部构成，纯保费用于支付赔款， 附加保费用于手续费、营业税金、各项管 理费用等支出， 并包括保险公司的合理利润。 在保险费中，纯保费应占大局部，因为保险公

20、司收取的保费，大局部应当用于支付赔款，否那么本末倒置。从实践看， 保险费率通过市场竞争形成， 只要竞争充分， 就能使保险费率到达均衡 费率再提高一些，投保人不愿买；费率再降低一些，保险公司不愿卖， 那么只好按这个价格 交易，这个价格就是均衡的价格。但是，竞争充分， 不仅要求有较多的保险公司和投保人参与交易， 而且要求在交易时不 受外部压力。房贷险是借款人在银行的压力下购置的，这就使房贷险的价格有可能不均衡， 并且价格偏高。房贷险的保险费率是否偏高呢？我们未获得房贷险赔付率等数据，不能直接据以判断， 只能根据一些情形进行推理。据?房贷险高额经营费用使保险公司苦不堪言?一文透露，房贷险“出险率极低

21、，几乎 可忽略不计 ，保险公司向银行支付的代理手续费占房贷险保费的35以上。此外，负担银行其他一些费用， “各种本钱相加，竟占房贷险保费的60以上，该文所反映的虽只是江苏一省的情况，但我们有理由相信有一定代表性。从代理手续费占保费比例看， 房贷险的保险费率明显偏高。 房贷险的保险期间是长期的， 保费多数采用趸缴方式一次缴清 ，我们可以与长期寿险的手续费比照。分期缴费的长期 寿险，首年手续费佣金可占首年保费的35，以后逐年降低， 5 年后一般不再支付手续费，手续费佣金总额占保费总额的比例，一般不超过6，银行代理的趸缴长期寿险产品，手续费一般不到保费的 4。房贷险的手续费占保费的 35，明显偏高。

22、 保险公司能够 向银行支付高额手续费，是因为房贷险的保险费率偏高。从经营本钱占保费的比例看，房贷险的保险费率明显偏高。财产险公司的综合赔付率， 一般为 65左右， 就是说， 在保险公司收取的保险费中， 用于支付赔款的局部大约为 65。 而房贷险的本钱占保费的 60以上，这里的本钱，应不包括赔款。也就是说，房贷险的代 理手续费、管理费用等开支占保费的60以上，形本钱末倒置。这说明，房贷险的保险费率过高，所以才能支撑过高的经营本钱。高额手续费由保险公司向银行支付， 但手续费包括在保费之中， 保费由借款人 房贷险 的投保人 向保险公司缴纳，高额手续费最终由借款人负担。 房贷险的保险费率偏高， 并未

23、使保险公司获得较高利润， 因为通过支付高额手续费， 利益转到银行， 保险公司只是分一杯 羹而已。 保险公司因不得已向银行支付高额手续费感到不公平， 其实借款人更应该因不得已 向保险公司缴纳过高的保险费而感到不公平。房贷险的保费退还房贷险所承保的风险，在整个贷款期间都存在，所以房贷险按贷款期限确定保险期间， 保险期间可长达十几年，甚至 20年、 30 年。房贷险的保费，在理论上有两种缴纳方式：年 缴和趸缴。年缴就是每年缴纳一次。房贷险中的财产损失险局部，保险金额确定后一般不再变更， 而房屋发生损失的概率每年相同， 所以每年缴纳的保费相等。 房贷险中的还款保证保险， 被 保险人遭受意外伤害的概率不因年龄增大而增加， 但保险金额随借款人逐年还款而降低， 所 以每年所缴保险费也应逐年减少。 以上两项相加， 如采用年缴方式， 各年度所交保费不相等， 应是逐年减少，尽管减少