住宅项目市场分析报告(共50页).ppt

1、吉林四平市铁东区项目市场分析报告吉林四平市铁东区项目市场分析报告20132013年年9 9月月8 8日日目录目录城市背景分析城市背景分析四平房地产市场分析四平房地产市场分析区域板块分析区域板块分析项目认知和建议项目认知和建议城市背景分析城市背景分析【城市经济】数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报吉林省主要城市吉林省主要城市20122012年年GDPGDP排名（亿元）排名（亿元）平均值平均值15121512平均值平均值4649046490吉林省主要城市吉林省主要城市20122012年人均年人均GDPGDP排名（元）排名（元）1126

2、u2012年四平全年实现地区生产总值亿元，按可比价格计算比上年增长12.3%。经济形势良好，全省占比8.72%，省内位居第四位；u人均人均GDPGDP产值为产值为3502335023元，增长速度有所减缓，省内排名靠后元，增长速度有所减缓，省内排名靠后。城市背景分析城市背景分析【资产投资资产投资】数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报四平市四平市2006-20112006-2011年社会固定资产、房地产开发投资年社会固定资产、房地产开发投资20112011年吉林省主要城市投资对比年吉林省主要城市投资对比亿元亿元亿元亿元u2012年四平

3、的固定资产投资亿元，房地产开发投资亿元，占比10%。u房地产投资逐年递增但占比较低，房地产业并不强势，房地产投资逐年递增但占比较低，房地产业并不强势，处于初期发展阶段。城市背景分析城市背景分析【产业结构产业结构】第二产业为主第二产业为主，在产业结构中处于强势的地位。n四平产业格局以二产为主，一、三产比重相当，近年工业的产值占GDP比例始终占到40%以上，2011年第二产业对四平经济增长的贡献率达到65.8%，占据绝对优势，四平目前是以二产为主的传统工业城市；n目前阶段，第三产业要取代第二产业在产业结构中的优势地位，还有比较大的难度。工业明显的结构优势地位、人均收入水平及消费水平较低、人口数量少

4、是制约四平第三产业所占比重上升不快的原因；n目前四平三大支柱产业为现代装备制造、农产品现代装备制造、农产品加工和能源产业。加工和能源产业。20122012年四平市产业结构年四平市产业结构产值（亿元）产值（亿元）占比占比第一产业283.825%第二产业516.946%46%第三产业321.929%29%合计1122.6100%u第三产业发展较慢，比例一直保持在第三产业发展较慢，比例一直保持在30%30%左右，侧面表明左右，侧面表明房地产发展缓慢，房地产发展缓慢，对第三产业的带动作用微弱。对第三产业的带动作用微弱。城市背景分析城市背景分析u 四平人口总量低，四平人口总量低，20122012年市区人

5、年市区人口仅为万人口仅为万人u 流动人口近年呈现负增长趋势流动人口近年呈现负增长趋势【人口情况人口情况】 总量低、负增长总量低、负增长将制约四平房地产发展将制约四平房地产发展n2012年四平全市总人口数量约为万人万人，市区总人口数量为万人万人，总人口和市区人口相比，总人口和市区人口相比20112011年有所减少。年有所减少。n2006-2011年，四平市人口数量整体增长缓慢，人口的缓慢增长和城区人口少在一定程度上制约了四平房地产的发展，但是另一方面四平房地产投资的快速增长，使得目前四目前四平市房地产市场出现供大于求的现象平市房地产市场出现供大于求的现象20072011年，四平市流动人口数量迁出

6、人口自2008年开始不断增加，而迁入人口2011年明显减少，远低于迁出人口四平四平2007-20112007-2011年流动人口情况年流动人口情况城市背景分析城市背景分析城市小结城市小结1.1.城市区位度：城市区位度：四平是吉林、黑龙江及内蒙东部地区通向沿海口岸和环渤海经济圈最近的城市和必经之路，两省省会城市间最主要的城市，发展潜力和空间巨大。2.2.经济水平和结构：经济水平和结构：四平的城市经济水平处于省内第四的位置，但第第二产业在产业结构中占据绝对优势。二产业在产业结构中占据绝对优势。3.3.房地产投资：房地产投资：占固定资产投资比例较低，房地产业并不强势占固定资产投资比例较低，房地产业并

7、不强势，处于初期发展阶段。4.4.人口状况：人口状况：人口总量低且流动人口负增长将制约四平房地产发展。人口总量低且流动人口负增长将制约四平房地产发展。城市背景分析城市背景分析四平房地产市场四平房地产市场2007-20122007-2012四平市土地出让情况四平市土地出让情况【土地市场土地市场】u20102010年开始，四平土地成交量逐渐翻倍，持续放量。年开始，四平土地成交量逐渐翻倍，持续放量。u20122012年土地出让面积为年土地出让面积为126126万平米，建筑面积达万平米，建筑面积达314314万平米，平均容积率为万平米，平均容积率为四平房地产市场四平房地产市场l四平全市商品房施工量保持

8、了较快的增长，随着多个开发区建设的正式启动，仅20112012年两年内施工面积增幅出现明显增大，20122012年年商品房商品房施工面积施工面积达达万万，单年增幅均在，单年增幅均在4040以以上上l商品房竣工量逐年递增，竣工面积比例较低，20122012年仅占施工面积的年仅占施工面积的23%23%，竣工，竣工与施工存在与施工存在一定一定失衡失衡2007-20122007-2012年全市房屋施工竣工面积分析年全市房屋施工竣工面积分析【施工竣工情况施工竣工情况】20122012年四平全市房地产投资额达亿元，商品房新开工面积为万平米，而竣工面积年四平全市房地产投资额达亿元，商品房新开工面积为万平米，

9、而竣工面积为万平米，仅占施工量的为万平米，仅占施工量的23%23%，开工竣工比例存在失衡。，开工竣工比例存在失衡。四平房地产市场四平房地产市场l潜在潜在供应量将继续放大：供应量将继续放大： 11年开始全市商品房施工面积的大幅增长，以目前市场去化能力来计算，未来以目前市场去化能力来计算，未来3 3到到5 5年市场存在大量潜在供应，市场供求年市场存在大量潜在供应，市场供求存在失衡风险，竞争将趋于白热化；存在失衡风险，竞争将趋于白热化；l截至2012年底，四平全市未来待入市和待入市和存量存量商品房商品房面积面积之和之和，估计至少估计至少高高达达600600万平方米。万平方米。以每套房面积100 计，

10、未来1-2年将有6万套的新品供应。2007-20122007-2012年四平全市商品房施工、销售面积分析年四平全市商品房施工、销售面积分析【供需分析供需分析】全市商品房全市商品房u 2012 2012年四平商品房销售面积为年四平商品房销售面积为182182万平米。万平米。u 四平全市商品房销量09年开始保持平稳甚至出现负增长负增长，施工面积却持续递增，施工面积却持续递增，同时期商品房销售面积相对施工面积占比逐年减少，同时期商品房销售面积相对施工面积占比逐年减少，市场潜在供应量持续放大市场潜在供应量持续放大四平房地产市场四平房地产市场l2010年市区商品房成交量大于供应量，2011年开始成交量逐

11、渐萎缩，供需关系逆转。l2012年供应量大幅度上涨，供应量较为低迷，整个市场出现明显的“供大于求”。2007-20122007-2012年四平市区商品房供应量和成交量分析年四平市区商品房供应量和成交量分析20122012年市区商品房供应量翻倍，年市区商品房供应量翻倍，达到万平米达到万平米但市场大环境影响，但市场大环境影响，成交量仅为万平米成交量仅为万平米，开始出现萎缩，开始出现萎缩【供需分析供需分析】市区商品房市区商品房四平房地产市场四平房地产市场l商品商品住宅：住宅：2012年商品房住宅供应量为供应量为万万平米平米，同比增长119%；成交量成交量为为万万平米平米，同比下降7%；整体比例来看，

12、明显供大于求供大于求。l商业：商业：2012年商业整体供应量为供应量为1717万万平米平米，成交量成交量为为万平方米，万平方米，同样供大于求。20122012年市区商品住宅与商业整体表现为供大于求年市区商品住宅与商业整体表现为供大于求四平四平20122012年住宅供需表现年住宅供需表现四平四平20122012年商业供需表现年商业供需表现四平房地产市场四平房地产市场l市区商品房市区商品房成交均价维持上涨：成交均价维持上涨： 四平市商品房平均销售价格近年来呈持续走高态势。至至20122012年底，成交均价年底，成交均价达达到到39413941元元/ / ，相较，相较20072007年，增长年，增长

13、了了倍倍；l市区商品房市区商品房成交均价成交均价增幅自增幅自20112011年年开始开始下滑：下滑： 2009年受国家宏观刺激政策影响，2010年房价增速一度达到了34，但次年开始回落。至至20122012年，商品房均价增幅已年，商品房均价增幅已经降经降至至7 7，价格上涨趋于平稳价格上涨趋于平稳。四平市区商品房20122012年成交均价达到年成交均价达到39413941元元/ /但增幅出现下降但增幅出现下降2007-20122007-2012年四平市区商品房成交均价年四平市区商品房成交均价四平房地产市场四平房地产市场商品房成交价格分析商品房成交价格分析u 2013年1-6月市区商品房登记成交

14、均价为每平方米4138元，同比上涨14。u 其中商品住房登记成交均价每平方米3489元，同比上涨9。u 从最近抽样调查的楼盘项目看，目前商品房预售均价每平方米4586元，商品住房预售均价每平方米3979元，商品房价格继续上涨。数据来源四平市住房和城乡建设局数据来源四平市住房和城乡建设局20132013年四平市区房地产市场价格年四平市区房地产市场价格西高东低，稳步上涨西高东低，稳步上涨商品住房分区成交价格分析商品住房分区成交价格分析u2013年1-6月铁西区商品住房登记成交均价每平方米3549元，铁东区商品住房登记成交均价每平方米3389元。u从最近抽样调查的楼盘项目看，目前铁西区商品住房预售均

15、价每平方米铁西区商品住房预售均价每平方米41094109元，铁东区商品住房预售均价每平方米元，铁东区商品住房预售均价每平方米39063906元元，两区商品住房价格有所上涨。四平房地产市场四平房地产市场l由于铁东、铁西区的经济发展不平衡由于铁东、铁西区的经济发展不平衡，区域发展、人们置业习惯、区域供，区域发展、人们置业习惯、区域供应量等原因，铁东的成交量自应量等原因，铁东的成交量自20072007年年到到20122012年年一直大幅度落后于铁西一直大幅度落后于铁西区。区。l近年来由于政府将铁东区打造成东南近年来由于政府将铁东区打造成东南生态新城的计划逐渐落实，因此区域生态新城的计划逐渐落实，因此

16、区域开发力度加大，市场供应量开始增加开发力度加大，市场供应量开始增加并带来成交量的并带来成交量的增加，增加，20112011年成交量年成交量开始逐渐下滑。开始逐渐下滑。u 铁东区的成交量自铁东区的成交量自20072007年到年到20122012年一直大幅度落后于铁西区年一直大幅度落后于铁西区u 铁东区经历了铁东区经历了20102010年的短期爆发，从年的短期爆发，从20112011年开始成交量大幅下滑年开始成交量大幅下滑20072007年年-2012-2012年铁西、铁东区商品房成交走势年铁西、铁东区商品房成交走势四平房地产市场四平房地产市场铁东铁东& &铁西之争铁西之争u 2

17、013年1-6月登记成交量为万平方米 ，同比增长65；u 其中铁东区成交量占37，铁西区占63。20132013年年1-61-6月铁东区、铁西区商品房登记销售统计（万平方米）月铁东区、铁西区商品房登记销售统计（万平方米）新增供应量（万平米）供应占比销售量（万平米）销售占比铁东区18.662%62%8.937%37%铁西区11.638%38%15.363%63%u 2013年1-6月登记成交量为万平方米，同比增长82；u 其中铁东区成交量占37，铁西区占63。20132013年年1-61-6月铁东区、铁西区商品住房供销对比月铁东区、铁西区商品住房供销对比市区商品房：市区商品房： 市区商品住房：市

18、区商品住房：u20132013年上半年铁东、铁西新增供应比例约为年上半年铁东、铁西新增供应比例约为6:46:4，成交量比例约为，成交量比例约为4:64:6 u铁东区供大于求，铁西区供小于求。铁东区供大于求，铁西区供小于求。四平房地产市场四平房地产市场土地市场：土地市场：近三年四平土地出让面积急剧放量土地出让面积急剧放量，商品房市场供应量激增。开工竣工：开工竣工： 2012年四平全市商品房新开工面积为万平米，而竣工面积为万平米，侧面反映市场供应激增的现状。成交面积成交面积：2012年市区商品房供应量翻倍，达到万平米，但成交量仅为万平米成交量仅为万平米，同比开始出现萎缩，同比开始出现萎缩。2012

19、年的商品住宅与商业整体表现为供大于求，成交量整体表现为供大于求，成交量开始出现递减。开始出现递减。成交均价：成交均价：四平市区商品房成交均价一直维持上涨态势成交均价一直维持上涨态势，2013年上半年成交均价达到4138元/，2012年均价较2007年增长了倍，但增长率明显下滑但增长率明显下滑。东西板块：东西板块：铁东成交量近几年一直大幅度落后于铁西区，且铁东区成交量从2011年开始出现明显下滑。当前铁东区供大于求，相对铁西区呈现两极分化铁东区供大于求，相对铁西区呈现两极分化。房地产市场小结房地产市场小结四平房地产市场四平房地产市场区域板块分析区域板块分析站前站前商圈商圈地直地直商圈商圈欧亚欧亚

20、商圈商圈英雄英雄广场广场政府政府广场广场南湖南湖广场广场师大板块开发区板块东南新城板块市府板块外环板块大禹加大禹加州湾州湾金宇金宇和园和园波尔多波尔多小镇小镇海银海银帝景帝景华宇城华宇城九洲金地九洲金地华章华章宏泰第一宏泰第一城城鑫宇鑫宇国际国际鼎晟鼎晟嘉园嘉园西湖中西湖中央公馆央公馆金凯浅金凯浅水湾水湾西城西城印象印象莱茵莱茵河畔河畔三隆新三隆新天地天地玺泷玺泷名都名都十五十五峯峯华亿紫华亿紫金城金城欧屹欧屹金城金城成龙国际成龙国际社区社区不夜城不夜城龙腾龙腾花园花园区域板块分析区域板块分析四平市房地产市场主要分为四平市房地产市场主要分为市府、外环、师大、开发区及东南新城五大板块市府、外环、

21、师大、开发区及东南新城五大板块u市府、师大板块配套完善，区域较为成熟；市府、师大板块配套完善，区域较为成熟；u外环、开发区板块配套匮乏，主打性价比；外环、开发区板块配套匮乏，主打性价比；u东南新城板块存在政府规划利好，未来重点发展的宜居板块。东南新城板块存在政府规划利好，未来重点发展的宜居板块。u市府和师大板块将和东南新城板块形成主要竞争。市府和师大板块将和东南新城板块形成主要竞争。区域板块分析区域板块分析海银帝景海银帝景华宇城华宇城九洲金地华章九洲金地华章宏泰第一城宏泰第一城鑫宇国际鑫宇国际【市府板块市府板块】中高端置业区域，依托市政府资源，城市配套完善，产品组合多元化，以品质刚需和改善为主

22、，辐射全市区域中高端客户 区域特征区域特征：临近市政府，是城市的政治中心，也是传统中高端居住圈，客户素质高居住氛围浓厚 产品形式产品形式：产品多样化，主要以洋房和高层为主，大多数为品质组合社区，产品搭配合理，以1T2、1T3拼凑为主。 价格平台：价格平台：城市最高价格平台区域，九州金地华章以其豪宅定位引领区域价格标杆 客户特征：客户特征：比例：刚需型40%，改善50%，投资10%目的：品质以及环境改善，婚房来源：政府机关公务员，铁西区私营业主四平市政府四平市政府区域板块分析区域板块分析24【重点项目】九洲金地华章：以其优越的地段和口碑打造四平高端品质住宅标杆产品，城市高端客户聚集区产品概况:位

23、置：四平市政府西侧规模：占地万，建面14万产品形式：联排、洋房、高层梯户比：一梯二、一梯三。高层产品户型配比：两居：面积90-100，套数450，占比51%三居：面积120-150，套数324套，占比37%四居；面积180，套数108套，占比12%销售情况:2011年7月开盘，月均去化20套，高层均价5000元/，洋房均价7000元/，联排均价9000元/，整体消化率70%，两居室户型消化率70%，三居室消化率80%，四居室消化率39%客户分析:比例：品质刚需50%，品质改善30%，终极置业20%。目的：品质型婚房、环境改善、功能型终极置业。职业：以政府机关公务员为主，另也包括全市私营业主群体

24、来源：辐射全市各个区域高端客户，产品配置:n3000豪华会所，私人游泳馆，城市唯一性n泛庭院式高尔夫球场，圈层生活n全人车分流引导系统n园区现房展示123456三室两厅三室两厅 143143高层供应成交情况高层供应成交情况25【重点项目】海银帝景：开发商以其大量的开发规模在当地有较强的品牌号召力，凭借河景资源和和良好的地段辐射众多区域产品概况:位置：四平市铁西区西农园贴息检察院西侧规模：占地面积28万，建筑面积50万，容积率，绿化率45%产品形式：多层洋房、小高层、高层梯户比例：1梯2户户型配比：一居：面积60，套数54，占比12%两居：面积60-70，套数40，占比8% 面积70-80，套数

25、162，占比35% 面积90，套数44，占比9% 面积110，套数44，占比9%三居：面积120，套数88，占比18% 面积135，套数44，占比9%开发商品牌：海银地产，本土强势开发商，开发多个项目，客户口碑好。销售情况:开盘时间2011年3月，高层均价3600元/，小高层4200元/，洋房5500元/.月均去化20套，整体消化率97%。小两居消化率98%，90-110两居消化率100%，三居室消化率100%，四居室消化93%客户分析:比例：刚需30%、改善60%、投资10%目的：婚房、养老改善、功能性改善、职业：政府机关以及私营业主，周边企业客户来源：区域周边为主，含部分外县客户项目点评:

26、开发商经营10年在当地有一定品牌号召力，价格在地段性价比高产品质素较高三室两厅三室两厅 8080高层供应成交情况高层供应成交情况26【重点项目】华宇城：开发商区域深耕多年，客户口碑好，以大盘规模价值和营销品质展示打动客户产品概况:位置：四平市铁西区市政新街蓝山东郡西侧规模：占地面积73万，建筑面积130万，分三期进行，其中一期占地17万平方米，建筑面积34万平方米，容积率。产品形式：高层、小高、洋房梯户比例：高层以1T3为主高层户型配比：一居：面积61-70，套数16，占比3% 二居 面积70-80，套数36，占比7% 面积80-90，套数128套，占比37% 三居：面积100110，套数14

27、4，占比31%客户分析:比例：刚需30%，改善60%，投资10%。目的：婚房、老换新房改善、户型功能改善、资产沉淀来源：以政府机关公务员为主，周边地段老居民、教师关注点：开发商实力、口碑，园区配套和绿化，销售情况:开盘时间2012年8月，高层3700元/，洋房均价约4800元/，一期整体销售率70%,月均销售20套；两居消化率67%，三居消化率78%项目点评:紧邻市政府，中高端住宅圈配套完善，大盘规模，本体质素较高，营销力强，案场战展示力强三室两厅三室两厅 8989期初供应成交情况期初供应成交情况27【重点项目】宏泰第一城：紧邻市政府规划大型综合体提升整体价值，以相对低价获得客户认同产品概况:

28、位置：四平市铁西区南迎宾街（市政府门前）规模：占地35万，建面77万，当期供应258套，后期产品包括写字楼、公寓、商业、酒店综合体规模产品形式：本期洋房、小高层梯户比例：1T2、1T3户型配比：一居：面积60，套数22，占比10%。两居：面积85-100，套数44，占比42%三居；面积100-110，套数40套，占比 38% 面积145，套数11，占比10%客户分析:比例：刚需70%，改善30%。目的：婚房、老换新刚需、来源：以政府机关公务员为主关注点：地段、价格销售情况:2012年6月开盘，整体消化率78%，洋房4500元/，小高层3900元/，两居室（85-105）去化率90%，小三居（1

29、00-110）去化率90%，大三居、四居室去化率20%项目点评:项目紧邻市政府处于核心政务圈，项目规划综合体提高住宅产品附加值，价格在板块有较大优势。二室两厅二室两厅 85-10185-101期初供应成交情况期初供应成交情况【师大板块师大板块】师大板块临近吉林师范大学，主打人文居住概念；产品配置以品质型社区为主，以刚需和改善为主，包含部分投资客，区域客户占主流 区域特征区域特征：紧邻吉林师大，生活配套较为完善，主要为学区概念 产品形式产品形式：产品多样化，包含市场最重要的别墅组团产品大禹加州湾和波尔多小镇，在城市内有一定的影响力。以1T3、1T4为主，紧凑户型占主导。 客户特征：客户特征：比例

30、：刚需型60%，投资20%，改善20%目的：刚需婚房，养老刚需，低价置业出租投资，子女上学改善来源：附近工厂客户，学校教师，政府机关公务员，全款普遍达到50%大禹加州湾大禹加州湾金宇和金宇和园园波尔多小镇波尔多小镇吉林师范大学吉林师范大学区域板块分析区域板块分析29【重点项目】大禹加州湾：依托区域学府氛围和周边成熟配套,以高品质产品树立市场标杆形象，整体销售较好产品概况:位置：铁西区政府（东行200米）规模：占地面积25万，建筑面积36万，容积率，在售二期，未来有三期上市，具体产品面积区间未定产品形式：高层、小高层、洋房、联排、独栋梯户比例：以1T2、1T3为主高层户型配比：两居：面积65-7

31、5，套数144，占比45% 面积80-90，套数72，占比22%三居：面积85，套数72，占比18% 面积105，套数36，占比8%开发商品牌：吉林省大禹股份有限公司，在长春以及外阜开发多个项目，有一定知名度销售情况:2011年7月开盘，高层小高均价3800元/，洋房5100元/，联排5500元/，独栋万元/，整体去化率61%，其中两居消化率70%，85紧凑三居消化率30%，105消化率60%，140-150消化率50%，月均去化20套左右增值卖点:n学区房,教育配套完善，城市属性强n品质型居住社区，中高端居住氛围两室两室 约约9090客户分析:比例：刚需客户（高层）60%，改善30%，投资1

32、0%。目的：婚房刚需、养老刚需，纯品质改善，以及总低价投资来源：全市私营业主，政府高官，附近教师群体高层供应成交情况高层供应成交情况30【重点项目】波尔多小镇：处于板块新兴地段，主打品质概念居住社区，各类别产品丰富组团式分割，性价较高获得客户认同产品概况:位置：铁西区海丰大街与东丰路交汇规模：占地面积40万，建筑面积70万，容积率，在售一期产品，其他具体未定产品形式：高层、小高层、洋房、联排独栋（未上市）梯户比例：高层1T3户型配比：一居：面积57，套数30，占比11%两居：面积70-80，套数60，占比23% 面积80-90，套数114，占比42% 面积90-100，套数33，占比12% 面

33、积100-110，套数33，占比12% n开发商品牌：四平乾程房地产开发有限公司，开发实力一般基本无口碑销售情况:2012年5月开盘，洋房均价4100元/，小高3700元/，高层3600元/，57消化67%，70-80消化67%，80-100消化58%，100-110消化58%，三居由于供应量较少消化率达到61%。月均去化20套左右项目点评:师院板块有品质诉求概念社区，包括立面构造、物业服务、园区设计均体现客户关怀，相对于其他品质型项目价格略低获得客户认同，另外一居户型设计迎合投资需求。30两室两室 约约103103客户分析:比例：刚需客户（高层）60%，改善30%，投资10%。目的：婚房刚需

34、、养老刚需，纯品质改善，以及总低价投资来源：全市私营业主，政府高官，附近教师群体期初高层供应成交情况期初高层供应成交情况【外环板块外环板块】临近外环线为城市边缘板块，配套不发达，居住氛围一般；以刚需和刚改为主，多为被动郊区化客户，吸纳并辐射周边县市客户 区域特征区域特征：为城市外环线区域，是通向外阜县的必经之路，配套水平一般，整体居住氛围较差，为城市的中低端置业区域。 产品形式产品形式：以高层和洋房为主，洋房不纯粹品质感较差，多为1T3、1T4各户型搭配。 价格平台价格平台：价格水平较低，置业门槛低。 客户特征：客户特征：比例：刚需型70%，改善20%，投资10%。目的：婚房，老房换新房，周边

35、县镇群进城置业，功能型改善。来源：周边区域客户为主，外阜县客户。西湖中央公馆西湖中央公馆金凯浅水湾金凯浅水湾西城印象西城印象外外环环线线区域板块分析区域板块分析32【重点项目】金凯浅水湾：依托一定的景观资源，以低价快速走量，满足市区外溢刚需客户及周边县市客户产品概况:位置：铁西区消防大队西侧规模：占地面积万，建筑面积7万，容积率产品形式：高层、多层梯户比例：高层1T3高层户型配比：两居：面积60-70，套数180，占比58% 面积70-80，套数180，占比28% 面积90-100，套数24，占比4%三居：面积137，套数60，占比10% 开发商品牌：金凯地产，首个项目。销售情况:开盘时间20

36、11年7月开盘，高层均价3300，多层3800元/，当下月消化10套，小两居60-80消化率67%，大两居90-100消化率72%，三居室消化率3.3%客户分析:比例：刚需60%。改善40%目的：婚房、老换新、农村返城置业、功能型改善来源：区域客户为主，包含部分外埠县客户优劣势:劣势:n园区狭隘，楼间距密集n开发商口碑一般，物业服务担忧优势：n价格优势迅速走量。刚需户型定位两室两室 100100左右左右期初供应成交情况期初供应成交情况【开发区板块开发区板块】 区域特征区域特征：位于四平市北郊，配套不完善，经济迅速发展，人口来源主要为工作导向，多来自铁西区和周边县市 产品形式产品形式：区域产品供

37、应量较少，产品类别丰富，品质型较高，别墅、多层、小高层、高层均有分布。 价格平台价格平台：价格水平处于中流。 客户特征客户特征：比例：刚需型80%，改善20%。目的：婚房，品质刚需，老房换新房，周边县镇群进城置业，品质型改善。来源：区域客户为主附带部分铁西区客户，周边县市客户。宏信莱茵河畔宏信莱茵河畔三隆新天地三隆新天地玺泷名都玺泷名都四平红嘴国家级开发区，以产业园区为主，配套较为匮乏；以刚需和刚改客户为主，少量多次置业客户，关注价格及环境，以区域内客户为主，吸纳少量铁西区及周边县市客户区域板块分析区域板块分析34【重点项目】宏信莱茵河畔：依托较强势的资源，以高品质多元化的性价比产品，吸引区域

38、内刚需客户及为环境而来的改善型客户产品概况:位置：北新华大街与北河交汇处规模：占地面积20万，建筑面积40万，共分三期开发，整体开发完毕之后总体入住达5000余户，容积率。产品形式：高层、小高层、多层梯户比例：高层1T3为主户型配比：一居：面积38，套数108，占比13% 面积48，套数64，占比7% 两居：面积57-79，套数468，占比54% 面积80-89，套数64，占比7% 面积90-99，套数136，占比16% 三居：面积101-108，套数22，占比3% 销售情况:开盘时间2011年7月，高层均价3300-3400元/，多层均价3700-3800元/，整体销售率80%,月均销售70

39、套左右；一居消化率55%，两居消化率83%，三居消化率85%。客户分析:比例：刚需50%。品质改善20%，功能改善20%，投资10%目的：婚房、老换新、居住环境改善、低价投资来源：区域工厂以及企业业主为主，优劣势:劣势:n周边配套不足优势：n临河，外部资源优势明显n北侧规划有10万平米高尔夫球场n定位风情中高端社区，品质诉求清晰两室两室 9292左右左右高层供应成交情况高层供应成交情况35【重点项目】三隆新天地：以低价格的多层产品主打开发区内部客户及铁西区客户产品概况:位置：红嘴开发区政府东侧规模：占地面积万，建筑面积万，总体规划5000户，一期共15栋多层，整体容积率。产品形式：多层洋房、普

40、通多层、高层梯户比：1T2多层产品为主户型配比：一居：面积66，套数30，占比7% 两居：面积75-79，套数72，占比16% 面积85-87，套数34，占比8% 面积90-98，套数70，占比16% 面积101-105，套数154，占比35% 三居：面积112，套数48，占比11% 面积135，套数4，占比1% 面积140-148，套数6，占比1% 面积158，套数4，占比1% 面积160，套数10，占比2%四居：面积186-188，套数6，占比1%销售情况:开盘时间2012年6月，洋房均价约4700元/，多层均价3300-3400元/，整体销售率64%,月均销售40套；两居消化率67%，三

41、居消化率42%。客户分析:比例：刚需刚改90%，目的：婚房、老换新、居住环境改善来源：铁西80%、铁东10%、外县10%点评：优势：n开发商主打生态大盘n价格低于区域价格平台，优势明显劣势：n配套不足，影响生活方便度n开发商无名气，产品一般35两室两室 9090左右左右期初供应成交情况期初供应成交情况36【重点项目】玺泷名都：开发区低价走量项目，前期以团购房为主，客户多来自开发区内部产品概况:位置：红嘴经济开发区兴红路兴红桥头南侧规模：占地面积15万，建筑面积35万，容积率。产品形式：别墅、多层洋房、小高层梯户比例：1T2、1T3户型配比：一居：面积55，套数44，占比23% 两居：面积65，

42、套数44，占比23% 面积80，套数44，占比23% 面积90，套数60，占比31%销售情况:目前均价3200-3300元/，整体销售率57%,月均销售15套左右；一居消化率57%，两居消化率57%。客户分析:比例：刚需刚改90%，目的：婚房、老换新、功能改善来源：50%区域客户，30%铁西区客户，20%外县客户。优劣势:劣势:n周边配套不足n项目知名度不高优势：n价格低于区域平台有一定优势n刚需户型定位迎合客户需求36两室两室8181左右左右期初供应成交情况期初供应成交情况【东南新城板块东南新城板块】政府重点规划发展的新城板块，随着高铁的开通及未来市委机关等进驻，区域价值逐步显现；区域内配套

43、较为成熟，教育资源突出；以刚需刚改和投资客为主，多为区域内客户，学区价值吸引部分铁西及周边县市客户。 区域特征：区域特征：配套完善，但经济落后，整体客户收入水平一般，政府规划打造新城，区域市场迅速发展。 产品形式：产品形式：产品以高层和小高层为主，品质感一般，客户可选产品形式较少。 价格平台：价格平台：位于城市中流水平，有向上趋势，学区房价格有优势。 客户特征：客户特征：比例：刚需型50%，改善20%，投资30%。目的：学区房投资，婚房刚需，刚改。来源：区域客户为主，外阜县客户。华亿紫金城华亿紫金城欧屹金城欧屹金城成龙国际社区成龙国际社区不夜城不夜城龙腾花园龙腾花园一中一中十五峯十五峯区域板块

44、分析区域板块分析38【重点项目】华亿紫金城：依托东南生态新城规划及区域内教育资源价值，以性价比产品实现迅速走量产品概况:位置：铁东区烟厂路（收割机转盘东行50米）规模：占地面积10万，建筑面积28万，容积率。产品形式： 高层、小高层梯户比例：1T4户户型配比：一居：面积36，套数660，占比21% 面积50-60，套数684，占比22% 两居：面积60-80，套数684，占比22% 面积80-90，套数156，占比5% 面积90-100，套数972，占比31% 销售情况:开盘时间2011年4月，目前均价3150元/，按揭为3290元/，整体销售率百分之六十,月均销售90多套；两居消化率70%。

45、客户分析:比例：刚需70%，投资30%关注点：看中铁东的大规划，离高铁站近的便利交通，同时关注一中、三中教育配套。来源：区域客户为主，部分外埠县镇客户回城置业优劣势:劣势:n社区品质感较差，开发商无品牌口碑优势：n临近一中、三中，教育资源丰富n高铁站交通便利n区域规划未来发展利好两室两室 9393左右左右期初供应成交情况期初供应成交情况39【重点项目】龙腾花园：引进红星美凯龙，依托新城规划及临近高铁价值，打造区域内综合体，吸引周边政府公务员及跟随红星美凯龙的建材生意客户产品概况:位置：铁东区中央东路南，大鹰转盘东走800米，铁东区政府斜对面规模：占地面积16万，建筑面积40万，商业建筑面积15

46、万，包括9万红星美凯龙，整体容积率。产品形式： 高层、小高层梯户比：1T3户为主户型配比：两居：面积62-74，套数240，占比33% 面积80-85，套数130，占比18% 面积90-95，套数294，占比40% 三居：面积117，套数68，占比9%销售情况:2012年9月开盘，一期共推售9栋楼，目前均价3300-3700元/，整体销售率71%，两居消化率76%，三居消化率29%。客户分析:比例：刚需40%，改善50%，投资10%关注点：关注价格、配套、地段来源：以周边政府公务员为主，其余为铁西的家居建材生意人及周边县市客户优劣势:劣势:n周边配套不发达优势：n规划红星美凯龙家居广场、星级酒

47、店、写字楼、农贸市场，综合体价值明显n高铁站交通便利n区域规划未来发展利好两室两室 9292左右左右期初供应成交情况期初供应成交情况40【重点项目】欧屹金城：靠近一中，以学区房为卖点，铁东区客户为主，价格相对较高产品概况:位置：铁东区北一纬与东山路交汇处规模：占地面积3万，建筑面积9万，由5栋多层和5栋高层组成，共830户，容积率。产品形式：多层、高层梯户比例：1T2户为主户型配比：一居：面积40-50，套数72，占比11% 两居 面积50-80，套数258，占比39% 面积80-90，套数210，占比32% 面积90-100，套数120，占比18% %销售情况:目前均价高层4000元/，多层

48、4500元/，整体销售率48%，其中两居消化率46%，三居消化率52%。客户分析:比例：刚需40%，改善20%，投资30%关注点：关注户型、配套、地段来源：铁东区客户占50%，外县30%，铁西区20%。优劣势:劣势:n开发商实力和影响力一般n项目整体质素一般优势：n户型刚需定位n临近学区40两室两室 77-9877-98左右左右期初供应成交情况期初供应成交情况4141【重点项目】成龙国际社区：紧邻一中，主打学区牌，整体户型面积偏小，以低总价吸引为教育配套而来的客户产品概况:位置：四平一中北200米，东山西路规模：占地面积3万，建筑面积9万，1栋多层洋房，9栋小高层，容积率。产品形式：多层洋房、

49、小高层梯户比例：1T2户为主户型配比：一居：面积48，套数32，占比6% 两居：面积55-75，套数260，占比48% 面积88，套数108，占比20% 面积90-95，套数140，占比26% 销售情况:开盘时间2012年5月，价格3500-4300元/，整体销售率百分之七十,月均销售20-50套；一居消化率56%，两居消化率71%。客户分析:比例：刚需60%，改善20%，投资20%目的：婚房、养老、学区房投资关注点：关注教育配套、地段来源：铁东区客户占50%，外县20%，铁西区30%。优劣势:劣势:n开发商实力和影响力一般n项目整体质素一般优势：n紧邻一中，依托教育资源实现快销n小户型低总价

50、41两室两室 9090左右左右期初供应成交情况期初供应成交情况4242【重点项目】十五峯：依托临近高铁站、学校、区政府等配套优势实现快速消化产品概况:位置：铁东区政府，交通指挥中心东，中央东路北规模：占地面积万，建筑面积万，共计15栋小高层，商业建筑面积万，容积率。产品形式：小高层梯户比例：1T3户户型配比：一居：面积58-59，套数52，占比15% 两居：面积62-80，套数86，占比25% 面积89，套数56，占比16% 面积90，套数28，占比8% 面积104-109，套数69，占比20% 面积111-112，套数28，占比8% 三居：面积125-127，套数28，占比8%销售情况:开盘

51、时间2011年11月，均价3500元/，整体销售率88%,月均销售23套；一居消化率92%，两居消化率89%，三居消化率54%。客户分析:比例：刚需50%，改善20%，投资30%关注点：关注户型、配套、地段来源：铁东区客户占60%，外县20%，铁西区20%。优劣势:劣势:n开发商实力和影响力一般n项目整体质素一般优势：n区域规划价值、学区教育配套资源、品牌n临近学区42两室两室 9292左右左右期初供应成交情况期初供应成交情况43【板块对比】各板块间具有各自强势的资源条件而各具竞争力，本项目位于东南新城板块并处于重要地段，交通便利，周边配套完善，教育资源突出，认可度较高，发展空间较大板块板块板

52、块特征板块特征物业类型物业类型户型面积户型面积客户结构及来源客户结构及来源 代表项目代表项目市府板块市府板块n临近市政府，为城市传临近市政府，为城市传统中高端聚集地统中高端聚集地n配套发达路网完善区域配套发达路网完善区域城市属性较强城市属性较强n高层、小高层、高层、小高层、洋房洋房n以以80-10080-100平米二居为主要户型平米二居为主要户型，其次为，其次为130-150130-150平米三居平米三居铁西区客户为主，其他区域客户均铁西区客户为主，其他区域客户均有置业痕迹，多为政府人员以及全有置业痕迹，多为政府人员以及全市私营业主。市私营业主。客户自住为主，品质刚需和环境改客户自住为主，品质

53、刚需和环境改善性客户居多，占比善性客户居多，占比50%-6050%-60，婚，婚房占比房占比3030，投资客户占比，投资客户占比1010九洲金地华章九洲金地华章华宇城华宇城师大板块师大板块n配套完善、交通便利、配套完善、交通便利、主打学区概念主打学区概念n高层、洋房、别高层、洋房、别墅供应产品丰富墅供应产品丰富n以以80-11080-110平米二居为主要户型平米二居为主要户型，其次为，其次为120-150120-150平米三居平米三居本板块占比本板块占比60%-70%60%-70%，铁西区其他，铁西区其他板块占比板块占比20-30%20-30%。二居多为品质刚需客户，三居以上二居多为品质刚需客

54、户，三居以上环境改善型客户为主，多为政府领环境改善型客户为主，多为政府领导或私营业主导或私营业主大禹加州湾大禹加州湾波尔多小镇波尔多小镇外环板块外环板块n铁西区西侧紧邻外环线，铁西区西侧紧邻外环线，配套不发达居住氛围一般配套不发达居住氛围一般n西部整体发展略为落后西部整体发展略为落后n 高层为主高层为主n以以70-9070-90平米二居为主要户型，平米二居为主要户型，其次为其次为100-120100-120平米小三居平米小三居铁西区客户占比铁西区客户占比70%70%，外环以及外，外环以及外埠客户约埠客户约30%30%客户以刚需自住为主，达到客户以刚需自住为主，达到70%70%，改善型客户以老换

55、新为主，占比改善型客户以老换新为主，占比40%40%主要关注户型和价格情况。主要关注户型和价格情况。浅水湾浅水湾开发区板块开发区板块n经济开发区，以产业园经济开发区，以产业园区为主，配套较为匮乏区为主，配套较为匮乏n环境较好，有一定河景环境较好，有一定河景资源资源n高层为主、小高高层为主、小高层、多层、洋房层、多层、洋房n以以80-10080-100平米二居为主要户型平米二居为主要户型，其次为，其次为110110130130、130-160130-160平平米三居米三居n因工作迁到板块的企业工厂员工达因工作迁到板块的企业工厂员工达到到80%80%，外来务工人员（为了落四平，外来务工人员（为了落四平户口）占户口）占2020，n客户自住为主，刚需和品质型改善客户自住为主，刚需和品质型改善客户为主客户为主宏信莱茵河畔宏信莱茵河畔东南新城板块东南新城板块n政府重点规划发展的新政府重点规划发展的新城板块，随着高铁的开通城板块，随着高铁的开通及未来市委机关等进驻，及未来市委机关等进驻，区域价值逐步显现区域价值逐步显现n区域内配套较为成熟，区域内配套较为成熟，教育资源突出教育资源突出n高层为主高层为主n以以80-10080-100平米二居为主要户型平米二居为主要户型，其次为，