2018物业公司市场拓展项目可行性实施报告

1、.WORD完美格式.如17年物业公司市场拓展项目可行性研究报告一、项目概况与分析 3.1、物业特点及分析3.2、管理思路及重点5.3、管理目标6.二、服务模式7.1、高标准管理原则7.2、服务模式7.3、客户方针7.4、物业管理前期筹备工作8.5、小区前期管理 1.0三、管理架构121、组织架构122、管理处组织机构及岗位设置 12四、管理费用预算.121、前期开办费用122、管理费测算13五、工程建设进度 .14六、项目风险分析.1415七、结论.专业知识编辑整理公司将在管理的物业管理项目的基础上，积极努力进行市场拓 展，增加公司的物业管理项目。公司计划在 2017年拓展收费管理面 积400

2、0万平方米，2018年拓展收费管理面积5600万平方米。公司将在拓展的物业管理项目中新建 EBA系统和访客系统，对 社区进行节能改造，引进机械化、智能化等先进软硬件设备，搭建物 业ERP系统，建设现代化小区。止匕外，公司还将在新增拓展的物业 管理项目中建设增值服务中心和社区体验服务中心，开展社区增值服务业务，增加公司营业收入。本项目的建设符合国家发展政策，顺应 行业发展趋势。本项目的实施从横向发展来说，是对公司现有业务的 拓展；从纵向发展来说，是对公司现有经营模式的深化。一、项目概况与分析1、物业特点及分析【中央观邸】位于XX省XX市，是XXX房产开发有限公司在XX 开发的一个高档社区，别墅区

3、。XX市的房产开发处于刚刚起步的阶 段，目前已经开发的几个住宅物业都是中低档次的住宅区。已经立项或者拟立项的高档房产开发项目，XXX房产开发有限公司开发的中 央观邸项目则无人出其右，在XX市房产开发上具有极其重大的意义。 通过中央观邸项目真正给XX市到来都市品位的提升起到了相当的作 用。XX市现有的物业管理企业绝大部分都是处于管理水平低，收费 低，没有服务意识，服务不到位，没有良好的管理模式的状态，专业 物业管理人才缺乏，在给物业进行管理和给开发商做配套服务时不能 起到一个促进配合的作用。因此中央观邸项目在开发时有必要与有一定实力的物业管理企业合作，提升项目的内在价值。观邸项目原计划分二期开发

4、。一期：规划总用地5.92公顷，总建筑面积73222平方，其中住 宅48083平方，商业1363平方，公建376平方，保留23400平方。 道路面积9381平方，建筑密度0.292,容积率1.237,绿地率0.386, 绿化覆盖率0.4359,人均集中绿地（3.2人/户）5.04平方。户型：A、8 套*137.6 平方=1100.8平方；B、8套*136.4 平方=1091.2 平方；C、53套*161平方=8533平方；D、（南厅）40套*205平方 二8200 平方；D、（北厅）40 套*201 平方=8040 平方；E、6 套*153.1 平方=921 平方；H、114 套*136.4

5、平方=15549.6平方；G、36 套*129.1 平方=4647.6平方；共313户二期：规划总用地153公顷，总建筑面积12802平方，其中住宅 10874平方，商业2128平方，道路面积1250平方，建筑密度0.3221, 容积率0.837,绿地率0.286,绿化覆盖率0.4359,人均集中绿地（3.2 人/户）5.04平方。户型 A、34 套*137.6 平方=4678.4 平方；B、4 套*205 平方=545.6 平方；A型平内层：6套*76平方=456平方；D、（南厅）44套*205 平方=2870平方；D、（北厅）12套*201平方=2412平方；共62户。现在不分一期二期开发

6、，全部一起开发。其中保留部分为现在已有的XX花园，亦纳入【中央观邸】的物业管理范围之中。观邸项目内有新建住宅面积为58957平方米，一半是别墅区，一半是高层住宅， 此外商业物业面积为3491平方米。保留的天发花园的面积为2340评方米。住宅部分其户型都是较大的面积。项目在 XX市率先采用专业 的社区配套设施，智能系统等。2、管理思路及重点根据中央观邸项目的特点、物业管理需求分析和我公司物业管理 经验，我们将中央观邸管理标准定位在专业物业管理服务标准上。我们设计了本套管理方案，通过高水平物业管理将观邸提到一个较高的 层次上，实现高消费投资，高价值体现，将观邸变成一个体现现代社 会文明价值的综合性

7、社区。本方案同时能够体现我公司的专业水平， 符合质价相符的原则对中央观邸采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和铺面 等服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对观邸的业主的特别需求来确定客户（业主）服务的项目、内容和标 准。在物业接管验收上尽量和竣工验收一致，但是属于物业质量问题 或者设计上存在缺陷等导致发生问题的，开发商应明确相关事宜以便 物业管理处实施物业的售后服务处理。中央观邸内在XXX路方向有一些铺面，配套的商业气氛较浓， 加上中央观邸处于十字路口，附近的市政工程设施相对完备，因此， 大观园内的这些商业设施的经营将大大方便 375户业主和附近居民的 日常生活。在对这

8、些商业设施的管理上，我公司除进行基本的物业管 理外，还提供特色有偿服务，协助经营。同时配合市区的有关管理部 门的工作。中央观邸属于XX市第一个较大的都市尊贵社区，专为成功人士 的尊贵体现做服务。因此我公司在服务过程中注重本地的差异性，更 为灵活的有针对性的进行服务。个别有需求的业主我们提供VIP服务。XX市的物业管理伴随着房产开发刚刚起步，管理处的服务对象 多为对物业管理接触较少的人士，对物业管理服务费和相关费用的交 纳存在一些欠、拖、拒交等不好现象，同时亦存在实际的困难。我公 司针对此等情况，除了在服务上加强外，同时大力宣传物业管理和相 关的法律法规，让众多业主知晓，进而理解支持物业管理工作

9、。我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业管 理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主临时公约，装饰装修管理 规定发放。并且按照规定对业主的房屋装修提供把关检验服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。针对中央观邸的具体情况，采取一体式的安全管理体系。对新建 的部分和原来的XX花园部分采用定点监控，巡逻保障，充分利用智 能设施的措施来保证安全。3、管理目标管理总目标：按照国家建设部颁布的全国城市物业管理优秀住 宅小区考评标准，接管后努力达到 XX省省级物业管理优秀住宅小 区标准、XX市安全文明住宅小区标准。管理体系目标：接管后，一年内建立一套符合ISO900咻准的管 理体系，使本项目管

10、理和服务工作更加规范和符合国际标准。 二年内 通过ISO9000质量体系认证。二、服务模式1、高标准管理原则物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，宏运在 进行任何标准的物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定的 标准基础之上。作为业主，都希望聘请到高水平的物业管理公司，享 受货真价实的优质服务。宏运在按物业类别提供相应形式、内容的物 业管理服务中，均以如下原则作为做好物业管理工作的基础。（可以在从服务态度、服务设备、服务技能、服务项目、服务方式、服务收 费及服务效率等方面进行展开）2、服务模式宏运目前已承接国内多个全权管理内销高档楼盘，尤其对居住类物业建造阶段的前期介入、物业管理

11、的筹备工作、管理收支的预算和 结算、物业的验收和移交、业户二次装修管理等业务、日常物业管理、 客户服务、会所管理等方面，均积累了很多成功的经验和教训，目前 我司管理的经验在对【中央观邸】的物业管理中将得到更出色发挥。3、客户方针宏运物业将每年进行业户的满意度调查， 以获得宝贵的客户反馈 以及对该物业的物业管理服务水平的评价。调查的结果在分析统计 后，将直接被用于该物业的物业管理水平的提高。4、物业管理前期筹备工作确定物业管理费收费标准：宏运物业根据以往的物业管理经验， 针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合 实际的测算，为发展商确定物业管理收费标准提供依据。 一旦发展商

12、确定收费标准后，宏运物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关 系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。安排和招聘管理人员：宏运物业目前已有许多全权物业管理项 目，可抽调部分骨干到项目任职，只需从社会上招聘少量空缺的管理 岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工，均在 宏运物业工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理处的 员工，熟悉宏运物业和发展商的管理要求，可迅速开展物业管理工作， 并达到较高的管理水平。完成物业管理人员入职培训：宏运物业将根据首期入住小区的户 数，制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后，宏运物业利用各 种培训手段，对所有的员工均进行生

13、态化服务理念、 客户第一的服务 意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训；对不同的专业人员，进行岗 位技能培训，使每位员工迅速熟悉宏运集团的企业文化及具备必须的 物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。准确各种物品和装备：宏运物业按发展商批准的物业管理启动预 算，购置各种物业管理所需的物资装备， 以保证物业管理处的正常运 作，购置工作包括：购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、 定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。止匕外，宏运物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软 件，以随时保持与总部的联系。参与设备调试和验收：宏运物业在获得发展商正式物业管理委任 后

14、，将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配置， 检查和记录施工缺陷 及影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。建立物业设备 操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。提供施工现场安保服务：由于施工临近竣工阶段，工地现场施工 单位多、人员杂，宏运物业将根据发展商的要求，在最短的时间内调 配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、 防止人为损坏和注意防火安全。 建立进出小区的检查制度，减少盗窃 现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。确保物业管理各种方案：宏运物业根据小区建设、周边环境、购 房及租房对象和

15、物业配置设施等情况，制定一系列适合观邸的物业管 理方案，使管理人员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角 色。物业管理方案包括：物业验收方案、小区保安方案、小 区清洁和灭虫招标方案、工程设施维修保养方案、财务运行 方案、人事管理方案、物业客户服务方案、小区的交通 管理方案、小区内停车管理方案、小区社区活动方案等。制订物业管理的各项规章制度：宏运物业将根据物业的实际情 况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管理公约文本，供发展商 制订正式的物业管理公约。宏运物业将结合物业管理公约，制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业； 部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执

16、行。完成物业保险工作：对物业进行保险是物业管理中为了防范和规 避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损 失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中， 宏运物业利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险 和公众责任险。5、小区前期管理物业验收移交：物业验收是指物业公司在施工完毕后， 施工单位 自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上， 对物业设备运行 安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收， 物业验收和交接以接收所有钥匙、 签暑接收文件、物业管理人员上岗 为标志。（需要展开描述）二次装修管理：为保证物业安全和其他业主利益不受

17、侵害， 减少 装修对公众和环境的影响，宏运物业将总结以往二次装修管理中的经 验和教训，加强和完善二次装修管理制度和方法。严格控制第一个违 章的业主，必要时提请政府有关职能部门出面干预解决。物业治安防范管理：做好物业治安防范管理工作，是体现物业管 理水平的重要标志，根据观邸的高科技安保技防设施和场地实际情 况，宏运物业将拟定保安岗位设置和巡逻路线计划， 让训练有素的保 安人员为业主提供有效的安全保障，制定相关的管理制度和紧急事件处理预案，确保物业在意外发生时，能采取紧急应变补救措施。物业的清洁、灭虫和绿化管理：做好小区的清洁、灭虫和绿化工 作，使整个小区保持一个舒适温馨的生活环境， 是衡量物业生

18、态化管 理的一个重要一环。为此，宏运物业将通过制定各项规章制度和工作 计划，通过严格的督导和检查，始终保持小区的清洁、干净和整洁， 保持绿化的完好和自然风貌。营造合适的社区文化：宏运物业将根据小区内居住人员的实际， 积极开展各项文娱体育活动的服务，管理好小区内所有文化设施的清 洁、使用和安全；同时，作为服务者，宏运物业将本着“规范、周到、 守信、高效”的服务信念，以“客户的需要就是服务的内容”为原则， 通过建立和业主之间的互动联系， 开展全方位的客户服务，联系当地 政府和社区组织以及各类社会公益单位， 促进物业管理处与业主、业 主与业主之间的交流沟通，让所有的住户不仅有温馨的家的感觉， 而 且

19、还能体会社区的和睦，更能体会高尚生活带来的乐趣。智能化设施的维护：在许多宏运物业管理的项目中，智能化功能 定位和管理等方面的工作卓有成效， 得到众多业户的一致好评。以宏 运物业的技术力量和管理能力，一定能使发展商投巨资建设的智能化 设施设备，在日常管理中发挥其应用的作用。房屋及公用设施设备的维修养护：房屋及公用设备设施长期保持 完好的状态，对物业的保值升值意义重大，宏运物业将制定短、中及 长期工程设施维护保养计划，并及时完成各项维护保养工作，通过制 定相关的管理制度进行落实，经常性地对员工进行各种技术培训， 努 力培养具有一专多能的技术人员。通过长效管理使物业保值增值：物业的长效管理，是生态化

20、管理 理念的重要体现。管理方只有从长期计划角度去落实各项工作，才能 将物业当作一种产业不落实预防性、增加物业附加值的措施，包括： 想方设法节约能耗、制定科学的维护计划、精心养护设施设备、努力 培育小区自然生态环境、持久有效的高标准管理和良好的服务、 有交 的成本控制和物资管理等。从而一方面企业良好的服务得到业主的认 可能长期受聘使企业长远发展，另一方面企业的长效措施使物业环 境、业主产业始终处于良好状态并保值增值。三、管理架构1、组织架构（略）2、管理处组织机构及岗位设置（略）四、管理费用预算1、前期开办费用包括前期的物资管理设备购买、人员招聘培训、人员薪水开支等 开办费用为267547.0灰

21、。2、管理费测算我公司特别注明物业管理服务费主要由管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管 理费；清洁卫生费；安保费；办公费；物业管理处固定资产折旧费； 专项费用；法定税费等构成，经过初步测算中央观邸物业管理处全年 物业管理费支出为779855.5灰。若观邸内物业管理费收取为：新建住宅物业管理服务费按0.7沅平方米月，原来XX花园部分 按0.3沅平方米月收取，则58957平方米*0.70元/平方米/月*12月*90 % = 445715.0灰2340阡方米*0.70元/平方米/月*12月*90 % = 176904元观邸项目的全年管理费收入为：6226

22、19.0沅全年收支相抵，每年亏损157236.50O根据观邸项目的实际情况，我公司设计了初步的管理方案。保证 观邸的物业管理工作到位，使得出现业主、开发商和物业管理企业都 能多赢的局面。根据上面的预算得知，我公司提供专业物业管理服务 每年需要开支779855.5灰，年亏损157236.5灰，出现如此巨额的亏 损是由于提供的服务价值较高而收取的费用较低所至，同时是因为由于观邸的档次叫高而项目规模相对较小导致管理成本增高而难以控 制的原因。为将观邸项目能够顺利的开发完毕， 其销售状况良好使得 开发商回笼资金，同时打造一个良好的房产品牌。因此开发商应补贴 前期物业管理合同期间的亏损，我公司即按本建议书的内容来提供超值服务。为开发商铸就品牌增添力量；为广大业主保障物业的使用正 常，使房屋得到保值、增值，营造良好的居住环境，真正打造 XXXX 市的尊贵府邸。五、工程建设进度根据项目的实际情况，本项