中小物业公司的经营策

1、中小物业经管公司的经营策略一、物业经管行业的市场现状分析深圳的物业经管在全国处于领先地位，其行业特征和市场现状在物业经管行业中具有极强的代表性，可以折射出全国其它地区的物业经管的行业特征和市场现状。纵观深圳的物业经管行业的行业特征和市场现状，大致可以这样概括：少数几个依靠大房地产公司成长起来的大物业公司，牢牢地控制着作为其母公司的开发公司开发的大部分楼盘，同时在国内东一个西一个地占领着一些类似的楼盘；数百个中小物业公司温顺地守着其依靠的中小开发公司开发的中小楼盘，对非属本开发公司开发的楼盘和外地楼盘，不敢越雷池半步（主要是越不了） 。本来，任何一个行业的情形都会与此相似，处于风口浪尖，能呼风唤

2、雨的公司只有少数的几个，大多数中小公司都是默默无闻者，其状如众星捧月，或绿叶扶花。但物业经管行业与其它行业不同的是，物业经管行业一开始并不是作为一个原生行业诞生，而是作为房地产行业的缘生行业或延展行业诞生，甚至可以说是房地产行业的寄生行业。物业经管行业与房地产行业的血亲关系，决定了物业经管行业的行业特征和市场现状与房地产行业的相似。在目前房地产开发公司与物业公司未能完全脱离关系的情况下，相似性实则是依赖性，而依赖性，其实就是物业经管行业未进入真正的市场化。具体体现在以下几个方面：1 .物业经管公司的大与小，强与弱的区别，主要是由房地产开发公司的大与小，强与弱所决定的。物业经管公司的真大与真小，

3、真强与真弱，没有完全的物业经管行业的市场背景。2 .物业经管公司的品牌，其实质是开发公司的品牌在支撑。如果认为不是的话，我们可以想象一些著名的物业经管公司如果其背后的开发公司倒闭了，它的情形会是怎么样。当然不排除已有极少数的物业公司正逐渐走出开发公司的影子。3 .物业公司所服务的客户 （业主） ， 开始选择时主要是选择开发公司 ， 而非物业公司，也即物业公司的客户并不是在完全自由的情况下选择物业公司的，客户没有选择的自由，是缺乏市场化的显著特征。4 .再有，从一些在全国范围内攻城掠地、大力拓展市场的大公司来看，其乐于表现的是，言必称又接了几个几个楼盘，鲜有说它的经管服务特色及其品牌的内涵。如果

4、不是出于商业机密的话，大致是因为 “物业经管都差不多” 。从一些大公司的行为可以看出，其真正的竞争力并非完全来自其物业经管服务的优势， 而主要来自其 “大”和 “强” 的优势。从以上的这些情形可以看出，物业经管行业还没有制订真正属于自己的游戏规则，现在的物业经管行业奉行的是房地产行业的游戏规则，而非作为服务行业的物业经管行业的游戏规则，其原因是物业经管行业未能做到真正完全的市场化。但不管怎样，物业经管作为一个新兴的行业，其真正的市场化一定会到来。在完全的市场化下，行业将制订属于自己的游戏规则，物业经管公司将奉行这种游戏规则。而目前，在游戏规则未完全清晰制定的情况下，如果仅作为一个物业经管公司而

5、言，大公司与小公司是站在同一道起跑线上的，机会亦等同。在机会等同的情况下，优势是决定胜出的前提。但必须看到，大公司与小公司的优势都是相对的，大公司有大公司的优势，小公司有小公司的优势，很难说谁的优势更具有竞争力。这样，优势也只是一个理论上胜出的 “假设” ，是一支握在手中的上上签，而非实际上的真正把握，在结果产生之前，没有真正的胜利者。在新规则下的大公司与小公司处于均势，中小物业经管公司的希望正在于此。如果 中小物业公司采取恰当的经营策略，则完全可以经过几轮行业洗牌后由小到大，由弱而 强，由强而胜。二、中小物业公司的经营策略根据物业经管行业的以十所述的市场现状，中小物业经管公司并不是完全没有希

6、 望，并不是要完全听命于其所依赖的开发公司求得生存，相反，中小物业经管公司在行 业市场化的进程中，是一个独立的主体，有自己的意志，只要采取合适的经营策略，完 全有可能从小到大。中小物业经管公司可以考虑采用以下一些策略，组合运用，逐渐形成自身的竞争优 势。（一）夯实基本功在完全市场化的环境下，物业经管公司的核心竞争力，最终取决于其经营经管的基 本。加强专业化建设。中小物业经管公司应在安全经管、维修保养、清洁绿化、社区文 化等各方面切切实实地加强专业化建设，在自己的领域内成为各方面的专家。抓好经管处的经营。中小物业经管公司辖下一般只有几个经管处，数目不多，应立 足于经管处的经营，将每个经管处经营成

7、精品。要将经管处经营铸成精品，就要下大力 气抓好经管和服务。一个经管处从其职能来看，完全可以作为物业经管公司属下的一个 独立经营的 分公司”来经营，这个 分公司”要自主经营，自负盈亏，在总公司的指导原 则下，建立完的经管机制和向业主提供灵活的、富有特色的服务。同时，经管处要大力 培养人才，为公司的进一步发展壮大提供必要的人才储备。在目前大的物业公司抬头大力开拓市场的急进情况下，他们往往忽视了基础建设，而这正是中小物业公司的机会所在，中小物业公司因为小，所以更容易把基础打得更扎 实，更容易铸就精品。（二）概念领先中小物业公司因为小，力量集中，可以对客户的需求作非常深入的研究分析，在此 基础上，提

8、出一些新的经营概念，以新的经营概念在行业中取得突破，提高自己的知名 度和树立自己的品牌。在未完全市场化的情况下，大的物业公司所持的经营理念和执行 的路线，未必就代表了物业公司经营的真理。大的物业公司在一个经营概念的形成、实 施、到归纳总结而成整个公司的经营指导方针，往往是一个相当漫长的过程，经营的效 果如何，经营方针对与错，要经过长时间的验证，如果中途要发生改变，就更加麻烦， 这就是大公司易于僵化的原因。而中小物业公司包袱非常小，要采用一种新的经营概念, 对其进行实验，会非常容易，即便是错了，也容易改正过来。（三）服务领先服务领先，这是中小物业经管公司最容易取得突破的途径。中小物业公司经管的小

9、 区本身就比较小，对业主的情况掌握得非常清楚，与业主接触很近很多，完全可以提供 对一”式的个性化服务。有了 j对一 ”的条件，就可以根据业主的情况提供量身定做的服 务内容，物业公司不但担当了小区公共经管者的角色，还担当了业主的生活顾问和生活 管家。中小物业公司通过提供这种贴身的服务，将与业主的关系拉得很近，而业主也将 物业公司融入了自己的生活中去，须臾不能离开。服务如果达到了这种层次，则中小物 业公司具备了强大的生存力，其壮大仅是一个时间的问题。当大的物业公司手握大量资 金，动用多种高层关系在市场中进行攻城掠地、抢占客户的时候，正是中小物业公司在 服务方面苦练内功的大好时机。（五）横向联合，资

10、源共享与大公司依靠实力的市场扩张力相反， 中小物业公司往往处境孤立， 经济实力不足，人际关系薄弱，要单靠自身力量冲向市场，实在太难。从目前行业中所举办的一些活动来看，几乎听不到中小物业公司的声音，他们完全被一些较大的物业公司遮住了。这种情况下，中小物业公司应横向联合起来，组成关系联盟，共享各种资源：人才智力共享、信息共享、经验共享，在一定程度上可以与大的物业公司竞争。（六）创造模式品牌一个企业的竞争力往往不是来自其自身的力量大小，而是来自其品牌。而品牌有实力品牌和模式品牌两种。实力品牌是完全依靠企业经济规模实力、在市场中的绝对垄断地位；而模式品牌，依靠的是企业采用的经营模式的独特性，如麦当劳一

11、类富有特色的加盟店、连锁店，不同的店，却采用相同的模式。中小物业公司在实力不如人的情况下，单靠其经济实力难以树立品牌，这种情况下，就要创造模式品牌。可以这样创造模式品牌； 几个中小物业公司联合起来， 共同开发创造一种具有鲜明特色的物业经管服务模式，并采取相应的措施将模式的内容和特征固定下来，然后在各中小物业公司所管辖的小区推广开去，采用相同的 CI 策划和形象推广，在小区内打出 “本小区采用某某模式进行经管 ” ， “本小区被授权采用某某模式经管” 等标语和旗号，然后再借助一些新闻媒体宣传报道，逐渐培育起某种物业经管服务模式的品牌。各中小物业公司就可以凭该种模式品牌去开拓市场，参与竞争。纵然，中小物业公司可以凭着以上的一些策略增强自身的竞争力，但问题是，大的物业公司始终控制着市场和抢夺着新的客户，中小物业公司如何从这些强者手中抢过客户呢？如果做不到这一步，中小企业花再多的力气也没用。我们可以这样来分析采用以上策略后中小物业公司得以发展壮大的机会：首先是中小物业公司经过努力，夯实了经管和服务的基础，已塑造了一个比较出名 的品牌，具有了一定的竞争力；其次随着市场化的进一步深入，开发商与物业公司将进一步离，将改变物业公司的竞争优势依靠开发公司规模的格局 ，从而释出新的市场空间;第三，一些中小物业公司的物管水平跟不上市场的要求