钦州房地产市场调研报告

1、2015年钦州房地产市场调研报告书辉蝗地产目录、宏观经济政策分析国家房地产宏观政策2014 年，房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态。1、 2014 年 1 月夫妻双方房屋、土地权更名加名免收契税；2、 2014 年 2 月兴业银行宣布停止夹层融资，拉响房地产融资警报；3、 2014 年 3 月全国已有40 个城市个人住房信息与住建部联网；4、 2014 年 4 月七成城市中小银行房贷告停，国有银行半停贷状态；5、 2014 年 7 月起各地方政府陆续松绑限购，鼓励购房；6、 2014 年 9 月关于进一步做好住房金融服务工作的通知 ，松绑限贷；7、 2014 年年底

2、全国住房和城乡建设系统工作会议表示行政性管制政策将全面退出、地方救市政策也将续演松绑。钦州政策环境1、为避免中央问责及扩大调控范围，钦州对于“限价令”的执行，将仍以一房一价公示及严管预售价格审核的手段为主。短期内不会出台实际限价政策；2、严格执行中央要求的对“购房条件”严格审查的政策，拉长备案周期；3、为保障住宅销售量，钦州继续放宽“不限购”；4、房产税未执行；5、持续鼓励刚需群体购房，继续实施户口等政策鼓励外地居民置业钦州；6、金融政策基本稳定， “认贷不认购”已实行；7、二手房交易20%个税未执行。钦州市政策影响分析：影响一：政府鼓励自住需求购房，住宅市场供应结构随之而变；影响二：购房者一

3、步到位的置业需求凸显，尽量避免二次换房；影响三： 政策的基本稳定促使需求大量释放： 刚需产品在政策引导下持续成为市场主导，改善型、享受型产品需求量也有所生升温；影响四： 住宅类投资市场萎缩， 投资需求转移到商用物业 （集中商业市场及住宅底商） ；影响五：住宅类物业价格有所下降，商用物业价格在投资需求推动下有所上升。2015 年政策预测根据中央政策信号以及南宁政策实施情况，预判 2015 年钦州政策环境基本与 2014 年维持不变。限价令： 2014 年中央并未提及，未来不会有太大力度，对钦州的影响不大；限购令：全国各地都在放松限购，而钦州并未真正实施过限购；房产税：可能会随着不动产登记成熟后，

4、房产税也有了征收的基础2015 年南宁开征可能性都较小，钦州更需时日；户籍政策：继续鼓励外地人落户钦州市；金融政策： 首套房贷款政策主要在利率优惠幅度方面变动， 已结清首套房贷款的，第二套房执行首套房贷款政策，多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款； 不动产登记： 2015 年 3 月开始实行。钦州市城市资源规划主城区发展方向为东拓、南进、向海发展。港区发展方向为向东。在主城区和港区之间茅尾海东北沿岸建设滨海新城。城市发展目标近期目标（ 2012 年） ： 中心城市跨越式发展的空间格局基本拉开，以滨海休闲度假为主的旅游业得到积极发展，临港工业得到大力发展，保税港区运作良好， 钦州成为北部湾地

5、区重要的基础工业和出口加工基地。中期目标（2020 年）：基本形成主城区、茅尾海滨海新城、港区一体化互动发展的新格局。钦州成为面向中国东盟的区域性国际航运中心的重要组成部分，区域性的专业服务中心，综合发展的开放城市。远期目标（2025 年）：以发展大型临海工业、港口物流，为城市、港口服务的第三产业和以滨海休闲度假为主的旅游业等现代化港口工业城市， 区域性生产服务中心，具有岭南风格、东盟风情、滨海风光的宜商宜居城市。滨海新城钦州港区*南州&*产受 1。万噬拱宣道用立疆口鼻0加工区2014年钦州商品房数据分析供应情况现状：2014年施工1164万nf、竣工131万叭 新开工面积183万褶。

6、预测：2015年预计在施工、竣工、新开工方面略有上浮。2010-2014年钦州 商品房供应情况1400 11200 -1000 -.e i.LLl2CHQ 年7口 11 年201 了年2013 年201门年城工面积（万皿）/ 2.969381017.9工 164.57嫉工面积t万m，）113.41155 1150126.21131.51新开工面积（万mD3G4.7386380201.S5183.72小结：2014年供应量还在继续上涨，预计 2015年与上年基本持平或小幅上升0需求情况现状：截至2014年，钦州商品房销售量111万褶，销售金额：亿，分别同比下 降和30%。预测：2015年预计销售

7、面积、销售总额略有回升，但幅度不大。2010-2 014年钦州商晶房需求情况销售：2014年销售面积与总额大幅度下降，预测 2015年将略有回升。销售均价情况现状：2014年价格有小幅下降，主要是因为受政策影响较大，需求趋向饱和, 外地投资客减少，本地客源接受程度以中低房价为主。预测：2015年楼市价格基本与上年相持平，不会有太大波动。2008-2014年钦州商品房价格走势（单立二元/2。口也年 2009 上。工0年 20112012- 2013 年 2014年4 00。 3800 3600 3100 3200 3000 ?800 ?600 2400价格：2014年单价为3700元/褶，较上年

8、下降62元/褶，下降预计后期有所 回升，但幅度不大。土地供应情况土地：出让面积和价格出现双低。截至 2014年城镇商服、住宅土地成交17宗, 面积约亩，成交均价约万/亩。年份成交总面积成交总价成交均价成交不数2008 年614.4146田38491万兀62.64万元，亩10宗2009 年2375 亩115826.6 万用8.76万元，亩18宗2010 年855.80 亩94470万元110.38万元/亩12宗2011 年743.65 亩67777万元91.14万元，亩18宗2012 年1686.5408例7616万兀51.95万元/亩20宗2013 年4472.19 上406547万元:90.

9、91万元/亩59宗2014 年639.502 下45076万元70.49万元/亩17宗总结及预测2015 年将在 2014 年楼市大转折之后，进入一个相对平静的新常态；国家对楼市的行政性管制政策将全面退出，地方救市政策继续松绑；房地产企业的去库存和跨界转型将贯穿这一年， 市场也将在全面分化中进入中速增长，同时，二三线城市房地产市场风险将明显上升；2015 年成交量相比2014 年不会有太大变化， 价格总体上会有所回升，但幅度不大。三、钦州房地产板块概述钦州楼市板块划分钦州市区楼市可细划分为五个板块： 城西板块、 市中心板块、 河东新区板块、城北板块、白石湖板块。由于个别板块规模不大，所以又常把

10、市中心板块和城西板块统称市中心区（或称老城区）板块， 把河东新区板块和白石湖板块统称河东区板块。 因此也可以说，钦州楼市共分为三大板块。1、市中心板块：分为老城区和新城区两个片区。区域发展成熟、建成度高，现 阶段区域仅有约20个项目在售、主要分布在钦州湾大道两侧、南珠西大街以及 育才路附近。2、钦北城区板块：区域发展较慢，城区建成度低，以汽配集群、农产品批发市场为主，现阶段区域内仅有约 8个项目在售，仅1个新增项目推出市场。3、城西板块：属于钦州房地产开发较早区域，均属于环线物业，项目多分布在北部湾大道两侧，现阶段区域内约 3个项目在售，多属于尾盘销售，仅1个新增 项目推出市场。4、河东新区板

11、块：属于近几年的钦州房地产市场热点板块，区域发展日趋成熟，凭借新行政中心区的发展规划利好，居住环境、交通、学校、体育等配套设施品 质优势突出。现阶段区域内在售项目 21个，新推出项目2个。5、白石湖新区板块：属于钦州南拓未来发展的新兴区域，即以白石湖 CBD为核 心的滨海新城片区。区域发展目前尚处初始阶段，建成度低， 现阶段区域内主要 的在售项目仅5个，3个住宅项目，2个专业市场项目。各板块楼盘分布3.2.1河东区板块楼盘分布图3.2.2 市中心板块楼盘分布图3.2.3 城北区板块楼盘分布图各板块在售项目统计情况各板块建筑面积比例图市中心板块（含城西板块）约有 20个在售项目，总建筑面积约 2

12、60万褶，占18%河东区（含白石湖板块）板块约有 26个在售项目，总建筑面积约1000 万nf,占68%城北区板块约有7在售项目，总建筑面积约200万褶，占8% 3 个板块约合1460万褶。政府“东拓、南进，向海发展”方向不变，河东新区和白石湖片区是今后房 地产重点竞争区域，且松宇、正坤、彬辉、韩国故事等项目也将在2015年内入市，在售及将推出的项目共30多个，竞争十分激烈。四、2014年钦州住宅市场备案前三甲楼盘分析、2014年钦州楼盘备案排行前三甲排行项目名称备案套数1人和春天376套2恒祥豪苑326套3，巨大绿洲309套、个案分析长融，人和春天推货部署项目在2014年上半年主推“书香里C

13、组团”共有11栋，总货量991套，下 半年主要是进行C区的清盘，和推售D区的部分楼栋。项目推货形式主要还是“小 步快跑式”。2014年共开盘加推6次，平均经过2个月预约期，就开一次盘。全年价格走势长融人和春天的价格一定程度上代表着河东区的均价，1-5月均价在3850 元/nf左右，到了 6月推出C区品质最高的3#和7#楼，一下就把价格拔高到4100元/nf,通过6-9月的去化，10月推出D区新品，均价又回落到3800元/褶2014年长融,人和春天价格走势（单位工元/成）可1。0 4100 410041S0 410 口4050 4000 395U 39003850J80U 3750 J/UU 3

14、6501月 2月 3月4月匕月日月 7月 X月 9月1。月月12月4.2.1.3 入市开盘货量从2014年3月份C区1# 2龈开盘，5月份C区5#楼开盘，6月份C区3# 7#楼开盘，共有896套入市，共销售590套，销售率%4.2.1.4 户型特点主打户型为“ N+1',户型特点是赠送面积多，面积小房子多。代表户型为：2+1房78平米，3+1房106-107 nf, C区2+1房108 1tf，楼中楼褶。D区新推出的户型主要是99-141褶的三房、四房。4.2.1.5 主要折扣优惠第一季度：总价减1万X 98预约客户额外多一个99折，当天成交客户再多一个99折，一次性付款客户再额外多一

15、个 99折第二季度：一次性：总价-1万X 95X94,按揭：总价-1万X 98X94,开盘额外98第三季度：全线清盘，3388元/"起，二房一口价3688元/褶，三房一口价3988 元/ m20第四季度：预约减30000元，次性97折，按揭99折，盘额为99折。4.2.1.6 主要营销手段人和春天的户外广告较多，网络广告少，人和春天暖场活动较多， 有相亲活 动、摄影活动、周末亲子活动、宣传文化活动等，配合现场的一些促销活动。限量一口价年度回AT XiH»/钛惴”大量,住宅.府.*哈慨的8街封I暖场活动中恒恒祥豪苑4.2.2.1 推货部署项目采用集中式开盘，预约周期较长，然后

16、一次大货量供应市场。今年只有 一次开盘，也是该项目一期最后一次开盘。开盘时间在 2014年1月份，推出6# 楼，共200套货量。其余的时间主要都在消化开盘货量为主。到了下半年进入尾 盘清货阶段。4.2.2.2全年价格走势2014年2月份价格有小幅度上涨，3月份之后价格回落到3800元/褶，之后 直基本保持在3800元/左右，6月份之后，该盘进入尾盘清货阶段，产品主要为楼中楼和大户型，所以均价一直保持在3800元/左右4.2.2.3 开盘入市货量2014年全年有1#、5#、10#、12#楼开盘入市，共计 200套，而包括1#、 5#、10#、12#«余货量总约有500套左右，共销售47

17、0套，销售率约为94%4.2.2.4 户型特点项目户型，主要由2房103-107 大3房129nf和部分四楼中楼房210 褶组成的。户型主要特点是没有N+1户型，在同等房数的情况下，恒祥豪苑的面 积比其它项目的面积高出10-15 m2,所以性价比较低。4.2.2.5 主要折扣优惠一房：2500元礼包、二房：3000元礼包、三房及150褶以下的楼中楼：5000 元礼包，四房和150 1tf以上的楼中楼享8000元礼包。认购房源选择一次性付款的享原价 93折，正常按揭的享原价94折，首付分 期的享受原价95折。对目前所有的四房和楼中楼，享受总价减1万的优惠，再送三年物业管理费。项目上半年主要以低折

18、扣点数，1房作为特价房，抽奖活动，团购活动等配 合周末暖场活动（如：摄影大赛、宠物比赛活动等）进行促销活动。到了下半年 尾盘清货阶段，主要剩余大户型，货量少，所以基本没有推广和举行活动。钦州恒大绿洲4.2.3.1推货部署恒大绿洲2014年上半年主要在消化2013年所推售的货量，直到8月才推出 22#楼，该楼栋主要以小户型为主，去化速度非常慢。所以 2014年该项目主要还 是在消化之前所推出的楼栋。4.2.3.2全年价格走势2014年初，销售价格曾经达到4700元/ nf,从3月开始，价格开始下降,一直到7月，价格还保持在4500元/褶左右，到8月份全部是小户型的22龈推 出之后，销售均价下降到

19、了 4300元/褶，由于在钦州小户型走量速度慢，所以该 项目被迫降价走量，目前价格降到 4200元/ itf左右。2014恒.大绿洲价格走势（单位工元/改）4.2.3.3 开盘入市货量项目2014年新推180套货量，但是由于2013年剩余货量较多，主要是消化 2013年的货量。4.2.3.4 户型特点项目户型主要是46褶单身公寓、777褶二房，99 nf小三房、120-140 nf的 三房和90-101褶两房，部分褶的四房和 164 1tf的五房。户型方正，没有“ N+1”户型。4.2.3.5 主要折扣优惠上半年折扣集中在：按揭98折；一次性95折；下半年折扣集中在：一成分期首付，贴息5年。4.2.3.6 主要营销手段项目户外广告多，网络推广力度大，主要以泛销售、首付分期为主，配合暖 场活动吸引人气五、房地产市场调研报告总结总的来说， 2014 年，房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态。 2014 年年底召开的全国住房和城乡建设系统工作会首次在2015 年重点工作中，也是8 年来首次未提“房地产调控” 、 “限购”两个牵动行业命运的关键词，意味着2015年中央层面不会对