商业地产项目开发指引

1、商业地产项目开发指引商业地产项目开发指引提要：定位流程初步定位：由投资发展中心在7天内完成初步定位报告；经技术研发中心审核、上决策会；设 计管理中心更多内容源自绿化商业地产项目开发指引一、产品定位1 、市场调研分析城市在区域的定位和城市化进程，分析房地产市场容量， 预测今后发展趋势。分析当地五年以来房价、地价变化情况，预测今后房价地价走势。分析当地近几年来房地产每年的开发量、去化量和存量，并预 测今后几年的走势。研究当地住宅和商业标杆楼盘分别不少于 2家。确定拟建楼盘和mall档次和定位：超越标杆楼盘档次，做当地最好的楼盘。差异化定位，避开与标杆楼盘的直接竞争，满足市场上未发现 或得到满足的需

2、求。2 、定位流程初步定位：由投资发展中心在 7天内完成初步定位报告；经技 术研发中心审核、上决策会；设计管理中心根据决策意见起草概念规划设计任务书，报决策会审批后，组织设计工作。深化定位：建筑方案设计确定推盘节奏和分期开盘日期，确定 蓄客期和试水方案。2）确定宣传定位和主题，确定宣传方式；确定推广费用预算。3）开盘前45天开始做集中、密集、立体式、全方位、多渠道的 轰炸式宣传。推广费用总额的70卿于此阶段，之前的推广费用不得 高于20%4 、成本策划推行限额设计，确定工程预算造价和实际造价与设计的奖罚挂钩办法和设计费用支付办法。原则上施工图完成后采取总价包死方式招标；方案或初步设计图纸完成而

3、急需确定施工单位的采取模拟清单方式招标；方案尚未出 来急需确定施工单位的可以采取费率招标方式， 但应明确工程量的确 认办法，并约定施工图完成后 45天内签订总价包死合同。加强动态成本控制，成本控制中心按月对项目成本做统计、季 度考核。5 、税务筹划合理做成本归类，合理分摊成本以增大会计成本、降低会计利润，合理避税。事前与税务部门沟通，了解当地税收优惠政策，争取减免税收。熟悉投资协议，根据协议敦促政府尽早返还税款。四、开发建设管理1 、计划管理1）三级开发计划：营运管理中心负责控制一级计划；项目管理中心负责控制二级计划；地产公司根据项目管理中心确定的二级开发 计划制定三级开发计划，用于指导和控制

4、日常工作；调整一级计划的， 须经决策委员会同意。2）专项计划：根据开发计划，制订详细的设计进度计划、招标 采购计划和人力资源计划等，按照权责，将需要总部负责的设计和招 标采购计划提交相关业务中心和项目管理中心，由后者负责跟进、督办和考核责任业务中心计划执行情况。3）开发综合计划：对项目营销、工程、成本、招标采购、人力 资源和资金计划等进行综合协调，平衡推进。4）项目开发目标责任书：总部与地产公司签订，明确开发管理 目标和激励办法。5）计划考核：总部按月对地产公司进度、质量、成本计划执行 情况做统计，季度进行考核。6）集团运营计划：对投融资、营销、开发、拓展等进行投入产 出平衡分析，制订综合的战

5、略规划、年度计划以及各专项执行计划， 对计划执行进行综合协调，平衡推进。2 、前期管理设计管理进度管理：设计进度决定整个项目的开发进度，选用人手足负 责任的设计单位，做好设计与报批的衔接协调。集中审图：由设计管理中心组织相关单位按图纸审图标准及图 纸审图要点限期完成审图，并提供审图意见。规划设计和建筑方案设计。3 ）加强验收整改加强对关键工序和分部分项工程的旁站监督。充分发挥监理的监督作用。6 、施工成本控制加强合同交底，现场管理人员熟悉合同。严格现场签证和设计变更，实行按权限先审后签原则。按月对动态成本做统计和预警。现场形象管理：按集团品牌塑造统一要求的标准做标化工地。7 、竣工交付、开业1

6、 ）预验收：正式竣工验收前 12个月，组织施工单位、设计 单位、监理单位、集团工程人员和当地工程质监部门参与预验收，对 验收中存在问题提出整改意见，并落实。2 ）业主、商家验收：预验收后合格后，组织业主和商家代表提 前参与分户验收及收房验收，对他们提出的合理意见认真组织落实。3 ）竣工验收：经过预验收和业主、商家的验收并按照所提意见 全力组织整改，整改期不得少于 15天，整改合格后才能组织竣工验 收。4 ）交房交房工作组：对交房程序、职责分工、重点事项等进行集中培训；对交房中可能出现的各种问题制定预案、统一说辞；对交房过程 中反映出的工程整改问题及销售承诺履约问题等， 集中研究，统一回 答。对

7、工程整改内容制定出整改时间表，对业主做出答复，切实履行。C交房前3个月，物业（商业）公司进驻现场做交房准备，在交 房前1020天，地产公司和营销代理公司分别向物业（商业）公司 办理工作交接。物业（商业）运营准备：物业（商业）公司应提前3个月进驻施工现场，提前做物业（商业）运营的各项准备，包括：员工招聘、 培训，建立物业（商业）运营管理制度；制定物业（商业）运营成本 执行方案。为加快开业，自营产业应提前一个月进场做施工准备。对工程 界面划分、施工计划与协调等提前与地产公司协商和安排，由后者统 一协调和管理，施工中二者按职责分工协作，共同推进。自营产业至少开业前半年开始人员招聘、培训、宣传以及其他

8、 经营准备。8 、结算、后评估1 ）结算项目竣工后半年内完成结算和一审。2 ）二审定案人员安置：项目竣工前制定人员安置计划，对可用人员根据其意愿分流到其他地产公司、本项目物业公司、商业公司、自营产业公 司等。3 ）后评估针对项目设定目标的实际达成程度做分析评价，总结经验教训， 以提升项目管理和集团经营水平。对项目责任目标完成情况做考核，兑现剩余奖金，其中工程方 面的奖金预留20瘫保修期完成后1月内再兑现。五、项目三级管控计划1 、编制投资协议签署后一周内，项目管理中心完成项目128节点（前 期计划）的一级管控计划的编制和报批；一级管控计划审批完成后， 项目管理中心一周内完成前期计划的二、三级计

9、划的编制和审批。方案批复后两周内项目管理中心完成全部节点的一级、二级计 划编制和审批。一、二级节点审批后，地产公司两周内完成三级管控 计划以及招采计划的编制；设计管理中心一周内完成设计计划编制。项目开发三级管控计划的一、二级节点计划编制应遵循项目 开发大纲的要求，满足项目开发标准周期的要求。项目开发三级计划的每一节点时间的确定应征求该节点主责方 的意见。项目开发三级管控计划模板见附件 1。2 、审批一级管控计划由总部决策委员会审批。一级计划原则上不得调 整，确因经济形势、政策调控、市场因素和开发战略调整等必须调整 一级计划的，由地产公司或项目管理中心提出申请， 经营运管理中心 审核确认后，报请

10、总部决策委员会审批。三级计划由项目管理中心根据实际情况确定和调整，开发副总 裁审批后执行。二、三级计划的调整不得影响一级计划的实现。3 、录入与审核审批后的项目开发三级管控计划必须当天上传 PD,两工作日内 完成确认；节点计划完成后三工作日内将证明文件上传 PD相关部 门两工作日内完成审核确认。方案批复前的项目开发三级管控计划由项目管理中心负责输入 PD和审核确认；方案批复后的完整的项目开发三级管控计划由地产 公司负责输入PD项目管理中心负责审核确认。节点计划完成情况由主责方上传 PD地产公司或项目管理中心 （方案批复前）审核确认。每周五由主责方将二级计划的进展情况在 PD上留言。营运管理中心

11、对PD上一级管控节点的计划时间和实际完成情况 做审核和确认。4 、考核未及时完成项目开发三级管控计划编制和审批的，未将审批后 的计划或计划完成情况及时上传 PD的，均视为计划未完成；未及时 审核上传PD的计划或计划完成情况的，每次将扣除责任部门考核分 数。总部相关中心的三级计划完成率（所有项目实际完成节点 /所有 项目应完成节点）考核占该中心工作考核一定比例。六、项目开发大纲指引1 、项目开发图以规划总平面图为底图（只显示建筑平面形状）用红色实线表示分区开发的范围并在图例中说明开发期数，计 划开发开始和完成时间，建筑面积用不同色块显示同期开发中的总包标段划分情况（不分标段的 不用分色表示）在每

12、栋平面图上标识：栋号及单元号（如果整体推盘或非销售物业可不标单元号）层数、建筑面积、可售面积（非销售物业不标识）销售物业标识可售套数、销售均价、推盘日期（细化到单元）桩基开工时间和竣工交付时间（商业同时标注开业时间、招商 主要进度计划）2 、项目开发主要指标1 ）项目概况及经济指标主要说明规划指标（总建筑面积、地下建筑面积，容积率、可 售建筑面积等）及总收入、总投入（分成土地、建安、管理费、营销 费、财务费五大类）、自有资金投入、税、净利润、开发周期、持有 物业估值、自有资金投资回报率（净利润/投入自有资金/开发周期） 等。2 、项目效益目标售价目标、成本目标、融资额、净现金流，按年度和季度设

13、定；销售物业按可售面积计算单方数据，持有物业按建筑面积计算单方数据。每年的成本和售价目标应该提高，利润也要提高（递增比例不低 于 10%。单位：元/平米第一年第二年第一 季度 第二 季度 第三 季度 第四 季度 第一 季度 第二季度第三季度第四季度目标成本2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作法家原创13 / 16目标售价目标利润融资额净现金流3 ）目标客群分成住宅和商业，按业态分别说明。4 ）产品定位住宅按业态简述采取的产品标准，户型配比；商业按业态简述 采用的产品标准，业态规划。5 ）质量标准写明各栋号达到的工程质量要求（结构/整体、质量等级）以 及模拟验收缺陷率、集中交付未报修比例、交付四个月缺陷率等指标。6 ）营销（招商）策划推广主题、宣传主要方式、推广费用占比、销售费用占比、推 广费用分阶段和分媒体的比例，招商费用及分阶段控制比例。主要说明1 、项目开发进度节点计划表包含分业态、每栋号的桩基开工、士、预售点、主体封顶（裙 楼封顶）、竣工交付（开业）、项目移交商业物业以及立项、用地规划 许可证、土地使用权证、工程规划许可证、工程施工许可证、预售证、 大房产证办理完成的日期。2 、确保工程质量目标实现的措施工程管理的针对性举措，赶工预案等。3 、确保成本控制目标实现的措施合约规划，控制签证和设计变更的