房地产调研报告范文4篇

1、房地产调研报告范文4 篇根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：（ 一）房地产市场发展形势分析近年来， 在县委、 县政府 “奋力跨越争进位， 富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下， 全县城镇建设步伐不断加大， 房地产业由小到大， 从弱到强， 不断发展壮大。 在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理， 房地产价格基本稳定的态势下， 全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积， 商品房销售面积等主要指标快速增长。 房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。 截至目前， 我县具有房地产开

2、发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成 6.3 亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区 8 处，开发商品住宅 6200 套、 56 万平方米。房地产业的迅速发展， 大大提高了居民的居住生活水平， 为我县经济增长注入了新的活力。目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面， 已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升 ; 楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。xx 年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升， 购房户的居住环境日益改善。 住宅小区的环境 和品位不断提

3、高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。 消费结构方面，主要以 100 平方米以上的大面积楼房为主，90-100 平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。总体看， xx 年我县房地产需求增长速度将低于 xx 年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。 主要消费需求是外来经商务工人员、 乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生， 他们成为购房的主力军; 同时，个体从业者、私企老板及企业中的

4、中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。 商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。 房地产市场是否健康， 一个重要标志是看市场化程度如何 （ 特别是个人购房比例 ） 以及投资性购房的比例。 xx 年，从购房者购房的动机来看， 我县城区购房者中， 购房用于自己居住的比例达到93%， 以投资为目的占7%， 而纯属投机炒作购房的比例尚不到 2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了 xx 年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于xx年水平。xx年全县普通商品住宅平均销售价格为128

5、0元/m2,同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加， 以及商品房配套设施， 环境建设档次提高等因素的影响， xx 年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长， 商品房价格与商品住房价值基本相符， 价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。 我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。xx 年全县房地产开发完成投资2.05 亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%,拉动全县 gdp 增长 1.2 个

6、百分点。 房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。 同时房地产业为地方政府开辟了财源， 每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。xx 年，房地产销售收入 1.3 亿元，按拉动消费系数1.4 计算，拉动其他消费额1.82 亿元， 两项累计达到 3.12 亿元。 同时为社会增加就业岗位 5000 余个。（二）房地产市场发展存在的主要问题1 、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。 90 平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只

7、能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房， 以满足部分弱势群体的购房需求。2 、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统， 一是能够很好地解决开发企业与购房者、 管理者信息不对称的状况， 增加透明度， 为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化 ; 二是以房地产交易中

8、心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立， 相关部门信息沟通、 资源共享的机制尚未形成， 不利于及时便捷地对市场进行监测分析， 同时也造出市 场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。3 、 城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照 _建房 (1997)173 号文和省 _鲁建房发 (1997)239 号文 关于制作颁发全国统一房屋权属证书 _ 要求，一个县只能有一个发证机

9、关，并且所颁发的房产证必须是经 _ 备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和 _ 的发展。 这不仅造成了工作上的扯皮， 损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。4 、 部分开发商重视商品房建设， 轻视配套设施建设的思想还很严重。 相当项目配套设施水平低， 配套不完善， 开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。5 、 违规开发的历史遗留问题有待解决。 以前旧村

10、改造和部分企事业单位自建房过程中， 除还建本村居民和本单位职工住房外， 还对外销售了许多手续不完备的房屋， 驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建， 并将多建的住房违规出售， 这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击 ;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通， 影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。1 、 引导普通商品房建设， 推行安居工程（ 经济适用房和廉租房） ，调整住房供应结构。 经济适用住房是指土地由国家划拨， 各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售， 是具有保障性质的政策

11、性商品住房。 我县目前为止未开发经济适用住房。 xx 年 11 月， 由县房管局牵头， _ 、民政局等 6 部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于 45 平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另 _ 【xx】 37号文件已经要求，自 xx 年 6月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设， 套型建筑面积在 90 平方米以下的住房（ 含经济适用房 ） 面积所占比重，必须达到开发建设总面

12、积的70%以上。2 、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。 根据我县的旧城情况， 待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合， 正确处理经营城市和旧城改造的关系， 继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住 房。 严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发， 改变过去那种局部改造、 见缝插针的做法， 实施地段开发与周边环境相协调的开发模式， 对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。 按照经济效益、环境效益、社会效益

13、相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。 旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。 要做好 “模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议，3 、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发

14、的沭政发 199943 号文中规定：“从1999年 1 月 1 日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发 xx22 号文件中再一次规定： “从意见下发之日起（xx 、 3、 22） ，各级 _和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、 企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。 ” 最近 _、 监察部、 国土资源部联合下发的建住房 xx196号关于制止违规集资合作建房 _ 再次强调，“自本通知下发之日起， 一律停止审批_ 集资合作建房项目。 严禁 _ 利用职权或其影响，以任何名义、 任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改

15、造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。4 、 加强农村房屋权属登记工作， 建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。 禁止其他部门发放不具法律效力的房产证， 以维护正常的房地产市场秩序。5 、 提升产业的整体水平和实力。 行业内要树立现代的房地产经营理念， 整体提升我县房地产企业的综合实力和水平， 这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提

16、升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场; 三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。 倡导房地产开发商要建起企业诚信档案， 树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、 方便和环保等各方面优良的产品。6 、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。 虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由

17、于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在拆迁档案工作中发现， 有的房产已拆除， 但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据_ 和山东省城市房屋拆迁管理条例的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。7 、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室

18、都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、 _ 等宣传图板，形成了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公司， 可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。今年来，巴中市主城区二手房交易市场发展呈现出房源增加，销量、单价双下行，租赁市场价格小幅下降的总体趋势。通过对 100 名社会群众（ 包括城乡居民， 机关、 事业单位工作人员， 国有、 民营企业员工， 个体工商户， 离退休人员 ） 进行入户面访、问卷调查发现， 条例 试点实施以来， 群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、 改善投

19、资性购房步伐放缓、 不动产处置等待观望等特点。为了适应条例实施、“降息降准”等新政实施，巴中市区多数房地产开发商、 二手房中介积极采取举措， 应对新政实施带来的影响。一是开发企业稳中求进、积极应对。首先，走访的 5 家房开企业中有 4 家采取了调整营销策略、 优化促销方案、 积极宣传政策等举措对在售楼盘进行销售策略整合，力促稳价保量。其次，对已纳入开发计划的项目进行整体发展评估， 择优选择开发， 放缓整体开发脚步 ;同时针对巴中市区房地产市场实际情况， 结合新政影响， 减少购地计划，有的放矢地购买土地，确保企业发展稳中求进。二是二手中介多措并举、促成交易。面对二手房交易市场供大于求的局面，部分

20、企业首先取消看房佣金、降低提成费率，力促降低买卖双方交易成本; 其次强化服务保障，提升贷款办理、房产过户、纳税报备等工作效率，切实提升服务水平，降低买卖双方时间成本;同时采取切实可行举措， 积极做好买卖双方沟通说明工作， 认真履行居间职责，努力提升交易成功率。一是购房者观望心态较重， 等待价格继续下行。 在新建商品房、二手房单价出现下降， 房源供给大于需求的背景下， 不少购房者认为条例 等新政实施必然会使更多的房源涌现， 价格势必会继续下行，因此问多买少、持续观望、期待价格继续下行的现象较为普遍。二是大量抛售未出现，希望相关政策尽快出台。二手房源虽然较同期相比小幅增长，但由于条例实施现属于试点

21、阶段，且各地实施细则及相关配套制度还未建立健全， 致使大幅降价趋势未有显现，故巴中市区未出现抛售潮。同时多数多套房产拥有者希望条例实施细则、 房产税实施时间表等尽快出台， 利于社会群众做出合理判断和相应举措。3 月 30 日，五部门相继出台降低二套房购买首付及调整征收营业税期限相关政策， 标志着新一轮房地产刺激政策将进一步冲击市场，作为房屋销售将迎来利好， 尤其是二手房销售在降低首付和 2 年以上住房免营业税双重利好政策的推动下，将会一定程度上扩大交易量 ;但由于条例实施、房产税实施方案未出台的影响，作为改善型需求的购买者博弈心态也将凸显。通过问卷收集和实地面访，现将群众提出 _ 和建议归纳如

22、下：一是强化政策宣传，正确引导解读。进一步强化不动产登记改革方案和条例的宣传解读，特别是针对普通群众，利用电视、网络、 报纸、 微信等采取通俗易懂、 群众喜闻乐见的方式强化宣传引导，确保群众清楚了解不动产改革方案和条例实施细则，并给予支持配合，为不动产登记改革及条例实施稳步推进夯实群众基础。二是强化责任落实， 出台配套政策。 针对不动产登记改革和 条例 实施的具体问题及时研究出台配套政策， 如改革后监管及个人信息隐私的问题、房地产企业发展的问题、 _ 的问题、不动产征税的问题、多部门联动充分发挥衍生作用的问题等，进一步明确责任，逐步完善配套政策，努力构建符合群众主体利益需求的体制机制。三是强化

23、配套服务，夯实物权保障。进一步梳理职能，简化和优化办事程序， 提高工作效率和服务质量， 从基本工作职能和各项具体业务事项出发，做到一窗受理、一次性告知、一条龙审批，让老百姓少跑冤枉路; 同时，重点规范登记行为，提高登记质量，严厉查处各类违法违规行为，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力，保护群众合法权益。四是强化监管职能，优化市场环境。加强对不动产登记监管工作，建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，实现跨部门、跨领域、跨地域信息实时传递和对接，消除“信息孤岛” ; 另外，加强市场监测和行为监管， 建立健全完善的社会信用体系和市场监管体系，

24、 保障房地产市场健康、有序运行。凤冈县房地产业是在全面推行住房分配制度货币化改革后，随着全县经济的发展而逐步发展和壮大起来的。特别是在" 十五 " 期间，由于停止福利分房后，住房全面实行市场化，加之县委、政府出台了一系列加快小城镇建设步伐的优惠政策， 为凤冈县房地产业的迅猛发展提供了强有力的政策支持，从而使房地产业驶上了持续、快速、健康发展的快车道。 凤冈的房地产业得以快速健康发展， 归集起来有两个方面， 一方面是政府一系列优惠政策的出台， 为房地产开发提供了优越的投资环境， 外地房开企业纷纷来凤投资兴业， 本地房开企业发展方兴未艾，一栋栋商品房、一片片小区如雨后春笋般涌现

25、出来，县城的人居环境较以前有了很大改善和提高， 无论是住房面积、 住房环境及住宅功能都是前所未有的； 另一方面， 凤冈房地产业的发展是与近年来凤冈经济的发展密不可分的， 是凤冈经济社会全面发展的一个 明显标志，房地产业已成为凤冈县经济发展的支柱产业之一。纵观凤冈县房地产业近五年来的发展、壮大历程，主要有三大因素在起主导作用：一是市场因素，由于经济的不断发展，住房分配制度的改革， 使人们对住房有了新的更高的需求， 从而形成了一个庞大的市场群体；二是政策因素， "十五 "期间，凤冈县招商引资和小城镇建设的一系列政策， 成为房地产业快速发展的助推器和牵引器； 三是利益因素， 众多

26、房产开发企业纷纷涌入凤冈， 是由于这里的房地产开发市场空间广、 利润大， 这是凤冈县房地产业得以蓬勃发展的终极原因。二、房地产业的作用一是极大地改善了城镇人居环境，提高了居住质量，提升了城市品位，壮大了城镇规模， 增强了城市吸纳能力，加快了城乡一体化步伐。二是拉动了经济发展。据不完全统计，房地产业的发展可以拉动近二十个相关产业的发展，从而有效地推动相关经济领域的发展，据统计，从XX年至XX年，凤冈县房地产开发累计投资近两亿元，因 房地产交易而产生的税费累计约为 750 万元， 该产业为凤冈县财政增收做出了应有贡献。三是促进了社会进步。由于房地产业的发展，拉动了许多相关产业，从而为社会提供了诸多

27、就业渠道，据统计，目前凤冈县在房地产业及其相关产业从业的人数约为 800人， 其中许多为企业下岗人员和农民，房地产业的发展缓解了就业压力，增加了农民收入，为社会的稳定和广大农村劳动力向非农产业转移发挥了巨大作用， 其社会效益和作用不言而喻。三、XX至XX年凤冈县房地产业发展情况1 、行业发展情况截止至XX 年上半年，在凤冈县从事房地产开发的企业有11 家（鑫发、 一阳、 嘉和、 大兴、 华盛、 金久、 万众、 朝灿、 九洲、 播州、赛龙），全部为有资质开发企业（从暂定资质到三级资质不等），累计开发商品房达28万m2（商品住房23万m2营业房5万m2，商 品房销量达19万m2,存量达9万m2 （

28、其中住房7万m2,营业房2万 m2 ,商品住房士价从最初的350元涨到现在的700元/m2,营业房 均价从最初的1500元涨到现在的3000元/m2。2 、XX年上半年开发销售、交易、抵押情况（1） XX年开发情况：XX年全年计划开工商品房面积14.5万 m2,截止至XX年6月底，已竣工5万m2完成计划的34%全年计划 完成投资 9403万元，已完成投资6441 万元，占总投资的68%。（ 2）销售情况：XX 年上半年完成商品房交易 77 宗，交易面积7810.54m2,比去年同期上升75%,交易金额1117万元，比去年同期 上升191%二手房交易97宗，交易面积1229m2比去年同期上升 2

29、0%,交易金额50 万元，比去年同期上升27%。（ 3）协税护税情况：严格执行税收" 一体化 " 管理规定，按规定搞好协税护税工作。今年上半年，凤冈县房管局共计完成各项税收136 万元，与去年同期相比增长23%。（ 4）预售情况：今年上半年凤冈县房管局共办理商品房预售许可证8件，预售总面积100985m2比去年同期上升90%其中住 宅84470m2比去年同期上升96%非住宅16514mz比去年同期上升 68%。（ 5）抵押情况：今年上半年共完成房屋他项权利设定428 宗，设定金额3022万元，与去年同期相比增长12% XX年至XX年凤冈县 房地产开发销售情况统计表公司名称开

30、发面积m2销售数量m2存量 m2计划新建 m2房价元 /m2住房营业房住房营业房住房营业房住房营业房嘉和31977107923089791361080165615006606250朝灿19239276160002001323925617505000大兴1465448269100XX55002826740 XX金久 12162 2671 1XX 1460 1621234304806002200一阳412006800294101320117905480110007602200华盛780012007800700500105006203300鑫发6276812894620681239470050070

31、007503200万众5500210013001190420080000730赛龙52700播州2600-九州276002300243001001合计23142048844161675289106867119957295680四、凤冈县房地产市场运行基本特点1 、 商品房供求基本平衡， 供略大于求， 呈现出供销两旺的势头。XX至XX年总开发量约28mz总销售量为19万m2;其中商品住宅开 发量约为24万m2商品房销量约为17万m2存量为7万m2;营业 房约为5万m2营业房销量为3万平方米，存量为2万m22 、 商品房销售对象及资金。 凤冈县商品房销售对象主要为国家机关工作人员， 企事业单位人员

32、， 经商人员和外出务工返乡创业人员，部分农民和外地籍人员， 资金主要为住房公积金贷款和农行、 信用社提供的按揭贷款。一次性现金支付购房的人员，约占总购房人员的10%左右。3 、 购房用途。 凤冈县绝大部分购房户都是为了改善居住条件而购房，部分因以前的集资建房、福利分房在户型面积、结构及功能方面均大大逊于现在开发的商品房， 促成了换房； 二是致富农民向非农产业转移， 也促成了商品住房及营业房的销售； 三是存在少部分投资性和投机性购房； 四是部分乡镇人员为了给子女提供一个良好的教育 环境而不惜在县城购房。4 、二手房交易量上升。由于商品房的开发建设，原来的集资建房户、房改房户和其他人员大量换房，原

33、有住房被大量空置出来。而这类房屋正好符合部分乡镇职工、 镇城低收入无房户、 外出务工返乡创业人员及一些进城务工农民的需求， 所以促成了二手房交易量的大幅上升。从近三年的统计数据来看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。5 、住房结构比例不尽合理，经济适用房、廉租住房发展滞后。凤冈县的商品房开发主要以普通商品房为主， 高档商品房和经济适用房及廉租住房基本没有，高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租住房的比例为 0： 10： 0，与国家要求的 2： 7： 1 的标准比例不符，从而导致住房结构不合理，无法满足不同消费群体的住房需求。五、对凤冈县房地产发展的几点建议1 、 严格实行土地储备和

34、按计划出让土地制度。 目前凤冈县商品房存量住房为7万m2平士匀按120m2序计算，尚有近600套住房待 售，营业房存量有2万m2平均按80m2间计算，尚有250间营业房 待售，加上未来一两年之内将有约 20 万平方米的开发量，应该说，未来两年推出的量是相当大的， 这种大规模集中推出， 势必形成一个买方市场， 这对凤冈县房地产业的健康发展会产生一定的影响， 甚至有可能形成房地产泡沫经济。 所以建议政府必须对土地出让进行紧缩，待已出让的土地开发完毕后，再视全县经济发展情况定期推出土地，从而避免凤冈县房地产市场"井喷 "现象的发生。2 、 切实加强对房地产信贷市场的规范和监督，

35、最大程度防范贷款风险的形成。 凤冈县的购房群体， 其资金绝大部分靠金融机构的货款，这在一定程度上加大了金融风险的隐患，需要强化管理和监督，引导和督促金融部门切实采取有效措施， 防范金融风险， 使凤冈县的房地产信贷在风险系数内健康发展。3 、加强宏观调控，有效整顿凤冈县房地产市场。目前凤冈县房地产市场总体运行情况是良好的，但发布虚假广告、面积缩水、物业管理滞后、签订霸王合同等不良现象，在个别开发企业中偶有发生，个别购房人也有投资性和投机性购房倾向，这些现象在一定程度上扰乱了凤冈县房地产市场的健康发展。 去年以来， 从中央到地方专门出台了一系列整顿和规范房地产市场的文件，凤冈县房管部门也专门召集各

36、房开企业学习传达了相关文件精神， 并对凤冈县房地产市场进行了一次全面的整顿和规范，取得了明显的效果。今后，我们还要同有关部门紧密配合协调， 针对凤冈县房地产开发中存在的问题， 采取切 实有效的措施， 以对投资性购房和投机性购房等扰乱市场的行为为清理和整顿的重点， 继续加大整治力度， 使凤冈县的房地产业实现依法经营、诚信开发、规范发展。4 、积极引导消费者理性购房和开发商理性开发。目前，凤冈县购房者普遍存在盲目追求大面积的倾向， 忽视了房屋的实用性和经济性， 殊不知这是一种资源的浪费， 今后凤冈县的房地产开发应从规划和设计人手，设计出面积适中，功能齐全的房屋推向市场，做到既能改善居住环境，又能有

37、效节约和利用土地资源。5 、积极调整开发结构，使住房结构逐步趋向合理。严格按照国家确定的 2： 7： 1 的标准比例进行开发，从而满足不同阶层的住房需求。近五年来，凤冈县普通商品房发展迅猛，供大于求，而高档商品房、经济适用房和廉租住房的建设几乎为零，这种 0： 10： 0 的住房结构比例对凤冈县房地产市场的发展是十分不利的， 它不能合理满足各个阶层的住房需求， 特别是作为政府惠民工程的经济适用房和廉租住房的发展，尤其应该加大建设力度，它既能满足城镇中低收入家庭的住房需求，更是解决困难职工及进城务工人员住房需求的有效途径，还能起到平抑商品房价格的作用， 其社会效用是非常巨大的。 上级每年给凤冈县

38、下达有3000m2s济适用房和廉租住房建设的任务，做好这一工作，政府必须从土地、税收、奖励等方面给予大力扶持，才能真正把这一民心工程落到实处， 促进凤冈县住房结构比例合理化的实现。（ 一）企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业己形成多种开发形式， 有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价， 换取部分土地的使用权， 形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收， 应该申报纳税。 但在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款。（ 二） 以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入

39、帐，不做收入。只在企业内部财务报表中体现， 致使企业少计了应税收入， 少缴纳了企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入，偷逃企业所得税。（ 三）销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、 预收定金、 房屋配套费等挂在 “其他应收款” 、 “其他应付款”等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损，或者以实际收到款项确定收入实现，偷逃企业所得税。分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。（ 四）无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品，从而达到少缴营业税和企业所得税的目的。 虚开发票减少计税依据， 实现 “双偷” 房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税， 土地增值税所得税等税收， 购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，办理房屋所有权证，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，实现所谓“