我国不动产登记制度的缺陷与完善

1、人事工作总结人事部的工作通过这一年时间的磨合，对人员管理、权法的重要制度，也是近代各国民法普遍采用的制度。我国物权法中有关 不动产登记制度的规定还具 有一定的缺陷，文章 主要列举了物权法中的不动产登记 制度的缺陷，主要有：登 记机关不统一和预告登记制度不完善，并给予了建议，即 统一不动产登记机关和完 善预告登记制度。【关键词】：不动产登记不动产登记制度缺陷不动产登记制 度完善、不动产登记制度的概念和立法意义1 .不动产登记制度的概念关于不动产登 记制度的概念，不同的学者 有不同的观点。王 利明教授的观点是：不动产登记是登 记申请人对不动产物权 的设定、转移在专门的登记机关 依据法定的程序进行登

2、记。孙宪忠教授的观点是：不动产 登记是经权利人申请，国家 有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记 载于有关专职机关掌管的专 门的簿册上。综上所述， 所 谓不动产登记是指经权利人 申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得 、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动 产登记事实上包括两层含义 ：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。2 . 不动产登记制度的 立法意义第一，不动产 登记为不动产物权变动提供 法律基础。在依据法律

3、行 为 发生的物权变动的情况下， 为了表现物权的排他性并 保 障交易安全，物权公示原则要求不动产物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件 ；在非依法律行为发生的物 权变动的情况下，不动产登记是权力处分权的前提条件。 loCALHOSt 因 此，不动产登记在本质上是 决 定不动产物权变动是否完成的法律工具，旨在给不动产物权变动提供法律基础，而 不是为了实行行政管理。第二，不动产登记为物权变动提供了国家公信力支持 的法律基础。由于不动产物 权是涉及国计民生的重要权 力，故现代社会中的不动产 登记机关都是国家机关，由 国家机关出面承担登记责任，以国家行为的严肃性为登 记的真实性

4、提供保障，使 登 记具有为社会一体信服的法 律效力，即任何民间证明都不可比拟的国家公信力。不论客观情况如何，法律确认 不动产物权的标准是登记簿 的记载，以登记簿上的记载的权利正确权利，并依此建立不动产物权的交易秩序； 同时，如果第三人依据不动产登记簿取得登记权利，这种行为及其后果当然应该 得 到物权法保护。第三 ， 不动产登记的统一性是不动产物权统一性是不动产物权统一的法律基础。通过不动产登记，国家为不动产提供 了一个在整个法律实施范围内发生的一切不动产物权交易才有了统一的法律基础和 规则。如果没有这个统一的基础和规则。如果没有这个统一基础，公正有血的不动 产物权流转制度的建立就完全是一句空话

5、。缺陷综观我国现行的 不动产登记的法律规范，可 以用两个字来概括： “散 乱 ”。尽管在物权法制定初期 ，孙宪忠等专家都呼吁出 台 一个统一的不动产登记法，但是所有的关于不动产权属登记的规定仍散见于各项单行的民事法律法规之中，没 有一个统一的不动产登记法 ， 且相关规定之间存在着冲突、 矛盾，没有统筹协调和 具体制度的统一。1 .登记机关不统一我国 目 前从事不动产物权登记的机关有多个，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记 在房地产管理机关，草原登记在农牧业部门，林木权登 记在森林管理部门等，例如 中华人民共和国土地管理 法第 5 条规定： “国务 院土地行政主管部门统一负责 全国土地的管理

6、和监督工作” 。 中华人民共和国土地管理实施细则第3 条规 定 ： “土地登记内容和土地 权 属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”。 中华人民共和国森林法第 三条第 2 款规定： “国家 所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木 和使用的林地，由县级以上 地方人民政府登记造册，发放证书确认所有权或者使用权。 ”担保法第42 条 规定的不动产登记部门就 有 土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政府规定的部门等，而且这些部门都具有管理不动产的行政 职能。这样规定的弊端 也是显而易见的：登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当 事人的查阅；登记机关权 力 纵

7、横交错，会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不 但会损害当事人的正当利益 ，增加其不合理负担，而且 会扰乱正常的法律秩序；由 于多个行政部门进行登记， 所发权证权属界址经常发生 冲突，会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于 登 记资料的合理利用，多头、 分散的不动产登记破坏了 资 料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在， 对人力资源也是一种浪费。2 . 不动产预告登记制 度有待进一步完善在 我 国， 2017 年 10 月 1 日 起开始施行中华人民共和 国物权法 ，首次确立了不动产预告登记制度。预告登记制度有利

8、于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方 式强化了诚信原则的实现，培育良好的市场环境。 物权法第二十条规定 :“ 当 事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登 记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者 自能够进行不动产登记之日 起三个月内未申请登记的， 预告登记失效”。不 难看出，预告登记制度还是有其缺陷的。首先，和德国、日本以及我国台湾地区的预告登记制度相比，我国的预告登记制度的范围相对狭窄 。通过对德国、日本以及我国台湾地区关于预告登记适用范围的比较，可以看出， 不动产物权变动请求

9、权，不仅包括不动产所有权移转、 设定、变更、消灭的请求 权 ，还包括不动产物权变动的 请求权，而我国物权法 中把预告登记的范围设定在 不动产所有权请求权上，就显得过于狭窄了。其次，我国的物权法适用范围含糊不清。物权法第 20 条规定预告登记的适用 范围是“当事人签订买卖 房屋或者其他不动产物权的协议” ，从汉语上理解会产生歧义：到底是将“买卖”理解为动词还是将其理解为形 容词修饰“房屋”呢，后 一种理解比前一种的理解要宽泛得多。再次， 预告登记的 效力不明确。我国 物权 法 第 20 条规定:“预告登 记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，可见 我国赋予了此请求权具

10、有排他 效力，但是对于国家权力效 力以及顺位保全效力却并没有规定。三、我国不动产登记制度的完善2 017年颁布的物权法中其中关于不动产登记的有 13条， 对不动产登记进行 了总的概括，但是不得不承 认的是，时至 今日，我国尚 未建立一个统一的不动产登 记制度，而且是已 有的法律法规带有浓重的行政色彩。“不能满足不动产进入市场经济交易的需要，不能满足 依据物权公示原则和物权交 易的客观公正原则对物权进行保护的需要”。所以，我国在理论上需对物权法中规定的不动产登记制度进行进一步 的阐述，笔者从统 一登记机关，完善预告登记 制度与完善不 动产变更登记制度。1 .统一不动产 登记机关世界各地关于 不动

11、产登记机关的学说有法 院说、行政机关说、 公正机关说、现状妥协说等等。在实践中，一般分为两种模 式：以德国、瑞士、韩国为代表的，法院负责不动产登记；另一种是日本为代表的， 行政机关负责不动产登记。笔者认为，我国不适合法 院登记制的模式。法院不适 合做登 记机关的原因有：第 一，从目前的实际情况来看，各级法院承担着繁重的审判任务，如果再让其负责不动产登记工作，不免加重法官 的工作量，影响审判效力。 第二，从历史上来说，负 责 不动产登记的机关就是行政 机关，如果将登记机关更 正 为法院，公民在观念上很难 接受。第三，如果真的出现物权争议的情况下，法院必须要审查登记真实性的问题 ，如果法院本身就是

12、登记机 关，很可能出现徇私舞弊的行为，可能使司法失去其公正性。因此，笔者赞同 行政机关登记的模式。首先，如果行政机关负责不动产登记，可以有效减轻法院的 工作，也可以提高登记的 工 作效率，解决大批行政人员的去留问题。其次，这次符合我国的传统观点，以及民 众的朴素的法律观，因为这 样就能发挥立法者所预期的法律效用，即力求贴近现实生活，使一般人发现法律规 范背后的价值理念，并符合一般人的法律感情。其实，法律的真正权威不是体现在保证法律实现的国家权力上，而是体现在法律自身合理 性中。再次，这样就可以 有 效避免法院在审理涉及物权的案件时，出现徇私舞弊的可能性。如果既做审判机关又做登记机关，这种双重身

13、 份很可能使法院为了维护自 身的利益而损害当事人的利 益。2 . 完善预告登记制度我国物权法只用了一个条文规定了预告 登记制度，对预 告登记制度 的规定仅仅停留在原则性阶 段，规定还是比较概 括的，缺乏可操作性，在很多地方 都有待明确和细化。因该 从预告登记立法体例、预告登 记的内容、预告登记的程序方 面进行完善。在立法 体例上面我国的物权法可采用日本和我国台湾地区 的立法模式。日本在不动产登 记法中对假登记作了规定， 我国台湾地区则在“土地 法”中规定了预告登记的内容，并 且在“土地登记规则”中对预告登记如何实施予以细化。由 于地缘因素以及同属于大陆法系，我国可以借鉴日本和台湾地区有关规 定

14、，将预告登记如何实施进 行细化。此外，预告登 记的内容也需要完善。明确不动产预告登记的 适用范围，物权法第20条规定表明我国不动产预告登记 制度的适用范围包括：一是买 卖房屋，二是买卖不动产。 但 是，这个适用范围和日本 以及我国台湾地区法律规定 范围相 比，过于狭窄，应该 包括：附条件或者附期限的 不动产物权 请求权；不动产物权的设定、移转、变更或 消灭的请求权等 等。预告登记的程序也需要完善。如上文所述，要完善预告登记程序，首先需要一个统一的登记机关，这也是预告登记 程序完善的前提。还要建立 预告登记审查制度，登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要 件，不仅要审查登记的程序是否合法，还要进行实质审查。不仅如此，还要预告 建 立登记机关责任制。如果登 记和真实权利之间的差异 是 由登记机关所造成的，那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一种制度有利于登记机关提高登记的正确率，有 效地避免了由于不动产登记制度是一个完善的物权制度所必不可少的内容，但我国目前的不动产登记制度还很 不完善。在新的物权法框架下如何完善我国的不动产登记制度，是作者 的 写作目出发点和目的所在。 为此，本文讨论了不动产 登 记的概念和立法意义。并且列举了我国现行不动产登记制度的缺点，比如登记机关不统一，预告登