物业管理前期各阶段工作要点

1、物业管理前期各阶段工作要点一、施工阶段1、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？答：一个物业得整体质量就是由建材设备本身得质量与安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：（1）对小区（大厦）得重要大型设备、设施得供应商 ，应尽量选择能将供货、尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中得那家。（2）小区基建工程采用得批量较大得各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料与配件尽量选用市面上有得普通规格得标准件与通用件，尽量采用国家与本市指定厂家所生产得牌子、型号与规格。 涉及小区物业得结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性与耐腐蚀、抗挤压

2、应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制与验收控制得监督检查质量关，绿化带土质得厚度要符合要求。所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程与相关得市政工程得施工单位、供货商、安装单位、与与之有关联得中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）得保质（修）期得保质（修）内容、保质（修）期 限、责任、费用（维修保证金）、违约处理等达成书面协议，并提供有效得合法经营及资质证明、产品得产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。（5） 一些重要得大型配套设备 （包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）得供应单位应提供

3、清晰明了得操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规得培训。(6)小区物业所选用得设备与仪表均应得到有关部门得校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门得安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变 配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。(7)为方便以后得物业管理，对大型重要得公共配套设备能设立独立得电表或电表(便于情况分析与成本控制 ),高层及大型写字楼得室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开 ，尽量做到分表到层、分表到户 ，表得位 置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关

4、时可临时切断电源),电话分线 分层分户应作好识别标记，合理分配。(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其就是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线得走向、重要闸阀与检查口得位置，以及相应得施工更改记录。(9)重要得土建要确保一定抽验合格率，所有得隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。(10)物业得竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求得工程项目有权令其整改满意后再签字 ,物业(包括设备设施)得二次接管验收须全面把关 交接，尤其就是图纸、资料、更改记录。2、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？答：严格审核售楼说明

5、书、媒体广告与房地产买卖合同,对不利于物管得条款与承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园 （公共场地不属于套内面积,误导消费者）；免x年管理费或只按 多少元/ M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供xx会所服务（会所一向就是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费与人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时与物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面得咨询要对答如流，前后

6、一致。1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项？答:物管公司对开发商所移交得物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成得后遗症与改造、增设工程会给物业公司带来沉重得包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：（1）对在前期介入阶段提出得完善项目与整改意见进行复核，对尚未完善得事项，要求开发商提出得补救与解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺得小区配套设 施等敏感问题）。I（2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程与绿化工程等主体及配套工程得施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。（

7、3）将开发商施工未用完得小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。（4）凡小区采用非市面上常见得建材，设备与设施得应让开发商或施工单 位提供供货与维修保养单位得地址、电话与联系人。（5）验收时注意与物管密切相关得设施与管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用得水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位就是 否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电得预留电源插 座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。（6）小区公共设备、设施、辅助场所 （幼儿园等）、停车位、会所等产权须 界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷 ）。三、入伙阶段1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作？答:物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项得法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费与水电费银行委托缴款协议等）。凡就是业主（住户）违反小区管理条例得处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱 放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费与车位使用费等物业管理中常见得比较棘手得违章处罚一定要在业主