控制性详细规划的控制体系与控制要素

1、控制性详细规划的控制体系和控制要素控制性详细规划(第二版)读书笔记 红字部分个人感受，黑字部分原文摘抄控规涵义：以总规为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用 地性质、使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制 性指标。控规特征：(1)控制引导性和灵活操作性(2)法律效应指导城市建设的刚性作用！不得擅自更改土地出让条件。(3)图则标定规划内容和法律效应图解化控规作用(1)承上启下(规划与管理两个层面)(2)与管理、开发结合，作为管理的依据(三分规划，七分管理！)(3)体现城市设计构想(给城市设计制定大致风格)(4)城市政策的载体(就是体现政府领导的各种政策)控制核心体系包括控制

2、内容和控制方法基本构成包括以下6个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设 计引导、配套设施和行为活动。不是每一个地块都必须将其全部表现。1.用他而和 I土地使用 I控制规划控制体系一、土地使用控制1.用地面积2.单位公顷，注意用地边界和征地边界的区别（征地面积 用地面积）用地边界地块的用地边界原则（补充）1 .严格要求相关规划、用地部门、单位划分地块（我觉得应该2 .以单一性质划定地块、一般一个地块只用一种使用性质把“使用”变成“用地”）3 .建议有一边与城市道路相临4 .结合自然边界、行政界限划分地块5 .考虑地价的区位差6 .地块大小应与土地开发的性质规模相协调7 .对于文物古迹风貌保

3、护地段可单独划块，不给指定指标8 .满足各种规划线的退让9 .尊重现有土地使用权和产权新区地块规模35ha,老区地块规模0.53ha二、土地使用性质控制用地有大类、中类、小类，控规要求到小类三、土地使用兼容1 .用地兼容各地拟定了土地使用性质兼容表（比如说上海）兼容用地和混合用地是两个概念！兼容用地：一种用地性质，兼多种用途。混合用地：多种性质用地的混合。兼容用地在一个地块中，混合用地是不同性质的地块组成的2 .建筑兼容在不同性质的用地内对建筑性质有控制3 .两者的思考用地兼容，我们给出允许（给出兼容比例区间），不允许，按条件允许（让管理者自定）建筑兼容，我们给出允许，不允许，按条件允许（让管

4、理者设定特定条件）四、环境容量控制分为自然环境（日照、通风、绿化）和人工环境（市政、公共服务配套）两个层面。1. 容积率（1）概念FAR建筑面积（减去停车库、设备层、以及公共开发空间）/地块面积（地块用地边界线范围）一般制定上限和下限。（2）确定方法城市因素，城市平均容积率，1）地块性质2）地块区位3）基础设施条件4） 人口容量5）地块空间环境 6） 土地出让价格7）城市设计要求8）建造方式和形体规划设计9）地方相关规范（3）相关问题1）容积率越高，开发商越赚钱，越有机2）过高引起各种环境、社会、经济、城市发展的问题，要可持续发展3）容积率要有弹性（如相关规定中的容积率奖励政策）容积率这个东西

5、的重要性不言而喻，太刚性的话，确实不利于现实的操作性。弹性是对的！但是就怕规划局的人顶不住开发商的诱惑啊！作为我们编制者的角度还是要在规划中有总体控制，不能让管理者太自由！不能让弹性的容积率全部都往最高的走！2 .建筑密度建筑密度=建筑基地面积/用地面积规划控制其上限，保证开敞空间和绿地率。3 .居住人口密度居住人口密度=地块内总人口数/地块面积4 .绿地率1）绿地率二地块绿地总面积/地块面积规划控制其下限2）绿化覆盖率 绿化率绿地率公共绿地率（每个定义不一样，不懂就 被开发商坑爹了） 五、建筑建造控制1 .建筑限高(1)影响因素经济、社会环境、基础设施条件规划控制上限(特殊地块有下限)对其控

6、制要满足日照、消防、文保要求、道路控制等各种要求。1)各种类型建筑高度计算2)沿路建筑高度要求3)建筑高度控制视线分析2 .建筑后退(1)概念建筑物相对于规划地块边界的后退距离，规划对其下限进行控制(2)意义保证日照采光、通风等城市有序建设。保证必要安全距离保证城市公共空间和城市景观(3)退让标准要退城市七线、地块边界、道路红线、总之是各种标准各种退啊3 .建筑间距建筑物外墙面之间的最小的垂直距离。其他都是浮云，就要满足日照要求。六、城市设计引导概念：提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则，把握规划地区与城市整体空间的关系和特色。内容：确定规划区域的空间结构骨架、各地块的用地功能风

7、貌、道路绿 化系统、空间序列关系，形成城市设计总体概念与结构。同时，将空间 形态、建筑风貌、的要求以指标的形式确定。现在城市设计都是单独拿出来做了， 游离于规划和建筑之间的一个设计, 城市设计也可以给指标！不过木有法律效应啊！1 .建筑体量、建筑形式与建筑色彩控制(1)建筑体量建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面，规划控制上限。(2)建筑形式主体结构形式、屋顶形式等。(3)建筑色彩色调、明度和彩度。建筑主体色谱、点缀色谱、组合色谱2 .建筑空间组合控制(1)建筑群空间组合形式：封闭空间形态、半开放空间形态、全开放空间形态(2)开敞空间的长宽比值、街道空间的高宽比值、建筑轮廓线3 .建筑小

8、品绿化小品、商业广告、指示标牌七、配套设施控制配套设施是生产生活正常进行的保证，配套设施控制即是对公共服务设施和市政设施提出定量配置要求1 .公共设施配套控制公共设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施，按照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等。（1）城市层面上的公共服务设施配套要求主要依据总归和分规上位规划的确定的公共服务设施配置要求，将上层次规划用文字规定的公共服务设施内容落实到用地和具体位 置上。（2）不同性质用地上的公共服务设施配套要求1）居住区公共服务设施（下面都是居住区中的规模！ ！ ！

9、）城市居住区规划设计规范 规定居住区中公共服务设施面积与人口规模相对应。占居住区总用地的不低于 15%集中配置在居住区核心区域（交通便利、人流集中、主要道路）满足服务半径。文化设施：文化科技站、图书馆、青少年活动设施体育设施：学校体育场在规定条件下可计入运动场面积指标教育设施：细化至幼儿园，中学用地 3ha,小学用地社区卫生服务中心：门诊所、卫生站、医院商业设施：指导性指标？分类宜粗不宜细行政管理设施：不需落实用地，但图则中有符号以上设施对居住区、居住小区、居住组团三个层次都有不同的配建标准2）其他用地公共服务设施配建工业区、仓储区按生产、生活服务中心设置，设置项目、规模视情况而定。2 .市政

10、设施配套控制定义：市政设施是指有市政府出资建造的公共设施，一般指规划区内的各种建筑物、构筑物、设备等。城市道路（含桥梁）、城市轨道交通、供水、排水、燃气、热力、 园林绿化、环境卫生、道路照明、工业垃圾医疗垃圾、生活垃处理设备、场地等设施及附属设施。作用：市政基础设施是保证城市生存、持续发展的支撑体系，是建设城市物质文明和精神文明的最重要的物质基础（1）控规中市政设施控制的主要内容1）市政设施用地控制总体和地块两个层次控制到中类和小类，划定用地边界，引导地面上构筑物的位置、体量和数量。2）市政管线控制确定工程管线的走向、管径、管底标高、沟径、管井、检查井、地下、地面构筑物，各管线空间管线。（2）

11、各专项规划的主要内容1）给水工程计算用水量、提出对水质、水压的要求城市单位建设用地综合用水量指标（万 m3/（k m2*d）城市单位人口综合用水量指标（万 m3/（万人*d）人均综合生活用水量指标（L/（人* d）单位公共设施用地用水量指标（万 m3/（k m2*d ）单位工业用地用水量指标（万 m3/（k nf*d）单位其他用地用水量指标（万 m3/（k nf*d）上面的指标我们应该了解，具体内容我不详述了。（偷懒了，表格太多了）布置给水设施和给水管网给水干管宜避开城市交通主干道（这条我很疑惑啊！这个不是与布置用水量大的道路上的要求相悖吗？）宜在隔离带、人行道、非机动车道下，管网宜布置成环，

12、 干管宜布置在两侧用水量较大的道路 上。干管间距500800M连通管间距8001000M.给水泵站宜布置在用水集中地区，结合城市绿化建设。计算管径，核对配水量和水压D=4Q/VD-管径Q-最高日最高时各管段的计算流量 V-管内流速2）排水工程 污水排放量和雨水量计算城市污水量=城市综合用水量*城市污水排放系数（0.7-0.8 ）综合生活污水=综合生活用水量*综合生活污水排放系数（0.8-0.9 ）综合工业废水=综合工业用水量*综合工业废水排放系数（0.7-0.9 ）雨水量（L/s）Q=q中Fq-暴雨强度中-径流系数F-汇水面积（ha）排水系统布局，管线走向、管径、管线平面位置、控制点标高污水系

13、统根据污水受纳体、污水处理厂、道路分布、坡向结合竖向布雨水系统就近分散、自然排放进行流域划分，必要时可建人工调节池。提出基建投资估算。3）供电工程确定用电指标规划单位建筑面积符合指标建筑用地类别单位建筑面积负荷指标（WM）居住建筑用电2060 （1.44KW/P）公共建筑用电30120工业建筑用地2080规划单位建设用地符合指标城市建设用地类别单位建设用地负荷指标（kW/ha）居住用地用电100400（1.44KW/户）公共设施用地用电3001200工业用地用地200800确定规划区供电电源的容量、数量、位置及用地预留城市变电所的用地面积35KV110K渡电所规划用地面积控制指标（标高高于洪水

14、频率水位）220KV550K渡电所规划用地面积控制指标（标高高于洪水频率水位）（继续偷懒）确定中高压电力线路的路径、敷设方式及高压走廊宽度线路电压等级（KM高压线走廊宽度（M500607533035452%勺高1%勺高22030401106615253512204）通信工程计算通信负荷（邮政需求量、电话需求量、移动通信系统容量）确定邮政电信局、所等设施的具体位置、规模；确定通信线路的位置、 敷设方式、管孔数、管道埋深。宜敷设在人行道下或非机动车道下，管 道中心线应与道路中心线或建筑红线平行。与电杆位于同侧，埋深不小于0.8M,不超过1.2M.划定规划范围内电台、微波站、卫星通信设施控制保护线5

15、）燃气工程计算燃气用量规划布局燃气输配设施，确定位置、容量、用地规划布局燃气输配管网、计算管径，避免与高压电缆平行敷设。（那要是在共同沟里怎么整呢？有人回答说不能同沟。）估算造价6）供热工程计算规划范围内的热负荷规划布局供热设施和供热管网供热设施主要指热电厂和锅炉房供热管网避开交通干道和繁华街道，宜敷设早人行道和非机动车道下计算供热管道管径估算造价7）管线综合（这个图解部分没看懂啊！ ！ ！ ！）各种管线在平面和竖向上的布置，尤其是交叉口处管线的三维关系检查规划范围内各专业工程详细规划的矛盾。确定各种工程管线的平面分布位置。确定规划范围内道路横断面和管线排列位置。8）环卫工程具有生活废弃物转运

16、、处理及处置功能的较大规模的环境卫生设施称为环境卫生工程设施。估算规划范围内固体废弃物产量城市生活垃圾产量和工业固体废物产量布局废物箱、垃圾收集点、垃圾转运站、公厕、环卫管理机构等9）防灾规划（逐渐被重视了！其实我感觉把防灾从市政里单独拿出来比较好，成立一个综合防灾章节）消防规划道路消防要求、建筑物消防间距、消防设施（相关要求我们应该掌握）防洪规划城市、江河港口、海港、民用机场、火电厂等设施的防洪标准防洪、防涝工程设施 人防规划（我强项啊！这个我自由发挥了哈） 三大体系：城市防护体系（可与抗震等其他防灾规划一起考虑）、人防 工程控制体系（确定总的量和各工程的量）、人防工程体系（人防工程 的布局

17、规划）抗震规划（这个越来越重要了，宜结合人防共同规划）城市抗震标准：6度开始设防城市抗震设施：疏散通道、疏散场地八、行为活动控制1.交通活动控制对路网结构的深化、对道路交通设施和停车场的控制；定道路红线、横 截面、道路主要控制点的坐标、标高、交叉口形式；对交通方式、出入 口设置进行规定；对社会停车场进行定位、定量、定界控制；对配建停 车场进行定量、定点控制（配建停车场能做到定点控制吗？定量的引导 差不多吧！）（1）交通方式人和车交通分行、机动车和非机动车交通分道，合理组织人流、车流、 货流。（2）出入口方位、数量主要考虑周围道路等级及该地块的用地性质。（查阅各省、地方种控规编制技术中的规定）（

18、3）停车泊位对社会停车场进行定位、定量、定界控制；对大型公建项目和住宅的配 建停车场进行定量、定点控制（配建停车场能做到定点控制吗？我感觉 只能做到引导性的定量差不多吧！）（4）其他交通设施主要包括大型社会停车场、公交站点停保场、轻轨站场、加油站（ 现在 加油站是B41!）公共停车场面积计算：城市每人 0.81.0 m2,地面停车场每车位 2530 m2,地下停车场每车位 3035 * 公共停车场服务半径 200MH 300M书 上是写错了，我查规范了 ）2.环境保护规定大气环境保护、水环境保护、噪音保护、固体废弃物控制等内容（历史文化保护规定书上没有啊！ 本书作者之一的田宝江老师在微博上回应我：关于历史保护（包括现状建成须保留的地段，）一般控规不再 制定控制指标。历史保护地段应编制专门的保护规划， 其目的在于保护， 相关内容纳入控规。即控规应尊重保护规划内容， 不必另行规定控制内 容。我个人还是觉得要加上，怎么处理开发与保护的关系啊？）本篇小结一、指标类型控规指标刚性与弹性相结合，控规才有操作性。（但是指导性的指标管理者或者开发商根本无视怎么办？因为不遵守没有任何责任啊！如何将指导性的指标能纳入管理和土地开发是个问题啊！）要适当站在管理角度看问题，以有利于管理为准则建立指标体系，不是 指标越多就说明规划深度越深。1 .规定性指标（指令性指标）