物业管理企业主要涉税

1、物业管理企业主要涉税问题集中在营业税和企业所得税上，下面分情况给大家介绍一 下税务机关在稽查过程中发现的一些问题。一、营业税涉税问题（一）未按规定结转营业收入全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付 款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收 入”，少缴营业税。案例1:某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986.25元，2001年1月至12 月代收576716元），计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。违反了中华人民共 和国营业税暂行条

2、例第一条：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转 让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例 缴纳营业税。”及第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”的规定，造成少缴营业税142435.11元。（备注：价外费用未作计税依据物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他 各种性质的价外收费，作为计税依据申报缴纳营业税。属于价外费用的内容，应并入营业税纳税范围。即：代收款项）案例2:检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时，发现该单位一直以来，将预收的物业综合管理

3、费记入“预收账款”科目，未及时计算缴纳营业税。截止 2002年 9月，该帐户贷方余额为 794947.08元。该行为违反了中华人民共和国营业税暂行 条例第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简 称纳税人），应当按照本条例缴纳营业税。，第五条“纳税人的营业额为纳税人提 供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”，和 第九条”营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收 入款项凭证的当天”的规定，造成少缴纳营业税39747.35元，城建税2782.31

4、元，教育费附加1192.42元。案例3:经检查发现，（1）某物业管理公司分别于 2001年3月6日、7日收取某物 业管理中心物业管理费收入 49017.61元和7736.24元，计入“应收帐款”科目，未计 营业收入，未申报缴纳营业税。（2）该单位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。上述行为违 反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内提供本条例 规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人， 应当依照本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销 售不动产，按照

5、营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额X税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为 5%。另据中华人民共 和国城市维护建设税暂行条例第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和 个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。”征收教育费附加的暂行规定第二 条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教育费附 加。”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税3837.69元，及城建税268.64元和教育费附加115.13元。（二）收入直接冲减支出类科目物业管理公司取得应税收入全部或部分

6、冲减有关成本、费用、支出类科目，逃避纳 税。案例4:某物业公司2000年和2001年支付给供电局的公共区域的电费分别为 1144773.28元和1405543.3元，冲减了物业管理费收入，违反了中华人民共和国营 业税暂行条例第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下 简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务 人，应当依照本条例缴纳营业税。”和国税发1998217号国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知规定：“物业管理企业代有关部门收取 水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税服务业税目中 的代理业务，因此

7、，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气 费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征 收营业税。”造成少缴纳营业税127515.83元。2.特殊问题（一）价外费用未作计税依据物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他 各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。（二）应税收入直接转入税后所得 物业管理公司取得应税收入转移到“营业外收入”科目，逃避纳税 案例5:北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的同时，另按物业管理费5.5%收取业主税金，2000年收取业主税费合计 15313.74元，2001年收取业主税费

8、 合计20051.4元。该企业2000年7月和9月分别收取代理业务劳务费319.84元和4526.46元，记入“营业外收入”科目。 2001年6月代收款项手续费共计 28208.11 元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按规定缴纳营业税。根据中华人民共和 国营业税暂行条例第一条、第四条：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。”第五条：“纳税人的营业额为 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费 用。”第九条：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索 取营业收入款项凭据的当天。”的规定，并根据

9、营业税税目税率表“服务业-其他服务业”依照5%的税率征收营业税的规定，该企业应按照规定缴纳营业税共计3409.96元。（三）暂收款项未申报缴纳营业税物业管理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后准备装 修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营业税。（四）从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符。（五）房屋销售收入未缴营业税房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成 立物业管理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税

10、。物业管理行业营业税的计税依据为：根据京地税营1997386号关于物业管理服务业征收营业税问题的通知的规 定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有限电视 费、维修基金、房租的行为，属于营业税”服务业”税目中的“代理行为”，因此对 物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有限电视费、 维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业 税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金 额），应按照服务业税目 5%税率计算征收营业税。物业管理企业代收费用的相关规定:根据京地税营200059号转发国家税

11、务总局关于物业管理企业的代收费用有关营 业税问题的通知的规定：1.对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知（建住 房1998213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。2 .对物业管理企业代收的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，凭其持有的北京 市财政局统一监制北京市住宅维修基金专用发票或北京市住房资金管理中心（含 所属分中心）为其出据的住房维修基金交存书上注明的实际发生额认定。3 .对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租委托方实际房租转交结 算发生额认定。4 .对物业管理企业超出上述认定范围的代收

12、款项，一律视同其相关业务收入或价外收 入，照章征收营业税。5 .物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统 一印制的服务业专用发票。二、个人所得税涉税问题1 .常见问题（一）劳务报酬不申报纳税或按工资薪金申报纳税 未签订劳务合同的临时工作人员的劳务报酬，为物业管理公司提供非有形商品推销、 代理等服务活动取得的佣金，物业管理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税, 而不是按劳务报酬的税率代扣代缴税款。案例6:某物业公司2001年支付给临时聘用人员的劳务报酬，金额为 18720元，是按 照工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税，应按劳务报酬所得税目补缴个人所得 税。根据

13、中华人民共和国个人所得税税法第一条、第二条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发200347号文件国家税务总局关于贯彻中华人民共和国 税收征收管理法及其实施细则若干具体问题的通知第二条第三款的规定，补缴个人 所得税1584元。（二）不全额申报纳税按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税, 而是计入“其他应付款”等往来科目，逃避缴纳个人所得税。2 .特殊问题（一）出差补助未缴纳个人所得税（二）发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。三、企业所得税涉税问题1 .常见问题（一）不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得税例7:某物业管理公司 2000年1月至2

14、001年12月支付管理人员误餐补贴 73656元 计入“管理费用”，未计入工资总额，根据北京市地方企业所得税税前扣除办法 第三十条第一款：“误餐补贴应作为工资薪金支出”之规定，应补缴企业所得税 24306.48 元。（二）未结转营业收入，少缴企业所得税全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付 款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收 入”，少缴企业所得税。2 .特殊问题（一）以收抵支，逃避缴纳企业所得税物业管理企业取得的租赁收入、特许权使用费收入、教育费附加返还、国家补贴收 入、资产的盘盈、财产及现金的溢余等，以收抵支或收入不入账，逃避缴纳