第一部分研究机构和本课题研究团队简介.

1、第一部分：研究机构和本课题研究团队简介一、上海易居房地产研究院简介上海易居房地产研究院成立于2005 年 9 月，是由上海市社会科学界联合会主管，并经上海市社会团体管理局登记注册，具有法人实体地位的专业房地产研究机构。院内汇聚了著名高校及科研院所、知名企业等数十位学者和上百位业界精英，形成了不同知识结构相辅相成、优势互补的团队结构。研究院致力于不断加强房地产业领域的重大理论和应用问题研究，持续推动房地产产学研一体化的发展，建立完善房地产研究的良性运作机制，切实促进房地产业持续健康发展。依托企业的丰富实战经验和相关高校齐备的学科体系，在研究、培训、咨询等方面拥有雄厚的专业实力。经常性的为各级政府

2、相关部门、行业协会、大型房企、金融机构等提借项目咨询和课题研究服务，并于2009 年 7 月荣获“上海市优秀民办社会科学研究机构”称号。目前已成为国内公认的一流的房地产研究机构。二、专家简介（ 1）领军人物：张永岳教授上海易居房地产研究院院长、华东师范大学商学院院长主持或主要参与过关于加快建立健全上海市民住房保障体系的研究、上海市政策性商品住房制度及其运行机制研究、房地产二三级市场联动、住宅服务市场体系研究等课题50 余个。撰写或主编出版过：商品经济学入门、房地产经济学、国际房地产概述等著作教材10 余部。发表过关于社会主义市场经济问题思考、上海住宅问题研究等论文100 余篇。曾获得过上海市科

3、学技术进步奖、上海市哲学社会科学优秀成果奖、国家建设部、上海房地局科技进步奖、全国房地产优秀课题、优秀论文奖等。近年承担省级以上社科研究项目例举时间课题名称及编号项目来源类别承担 任务成果所获奖项2008 年关于加快建立健全上海 市民住房保障体系的研究(2008-Z-20-C )上海市决咨委 委托招标课题课题 组组 长上海市民住房保障体系建设述 评被上海市社会科学界联合会授 予优秀论文奖研究成果被上海市人民政府发展研 究中心；上海市住房保障和房屋管 理局米纳2007 年上海市政策性商品住房 制度及其运行机制研究(9312008R0999)上海市房屋土 地资源管理局课题 组组 长经上海市房屋土地

4、资源管理局组织 评审认定通过(评审证书为沪房地 资科验鉴字(2008)第06号)2007 年构建和谐社会利益分配 关系与房地产业的健康 发展(2007BJB002)上海巾哲学社 会科学规划课 题课题 组组 长研究成果已经上海巾哲学社会科学 规划办公室认定通过近年相关课题项目例举时间课题名称立项/组织单位承担任务2008 年关于加快建立健全上海市民住房保 障体系的研究上海市决咨委课题组组长2007 年上海市政策性商品住房制度及其运行机制研究上海市房屋土 地资源 管理局课题组组长2006 年试论市场机制环境中的住房保障体 系发展上海巾房产经济学会课题组组长2005 年生态型住宅小区的理论与实践研究

5、课题组组长2004 年上海住宅建设及房地产业可持续发 展研究课题报告上海市房产经济协会课题组组长(2)课题主要负责人：杨红旭上海易居房地产研究院 综合研究部部长全国著名房地产专家、政府咨询专家、地产专栏作家、地产名博。兼顾理 论与实战、宏观与微观，是目前中国房地产界为数不多的能够整合一一宏观政 策研究、行业发展大势、区域发展规划、企业发展战略、市场走势研判等诸多 知识于一身的复合型房地产专家。频繁的为政府、协会、企业(包括国务院、 建设部、中房协、上海房管局、上海发改委、上海房协、陆家嘴集团、中邦集 团、万科地产等)提借各种咨询研究服务；主持撰写各类研究课题和报告上百个，其中包括全国住宅市场供

6、需结构调查研究、上海住房保障体系及发 展思路研究、上海房地产业发展“十二五”规划研究等；发表专业文章 500多篇，是中国房地产报、东方早报、经济观察报、中国证券报等多家报刊的地产专栏作者；新浪网、搜房网、焦点房地产网排名前十的 知名博客。近年承担省级以上相关社科研究项目例举时间项目名称及编号项目来源类 别承担 任务成果情况2007年上海市政策性商品住房 制度及其运行机制研究 （9312008R0999）上海巾房屋 土地资源管 理局核心 成员经上海市房屋土地资源管理局组织 评审认定通过（评审证书为沪房地 资科验鉴字（2008）第06号）近年承担的其他重大课题项目举例时间课题名称立项/组织单位承担

7、任务2010 年武汉市房地产业“十二五”发展规划研究武汉市房管局课题组组长2010 年上海市公共租赁住房政策研究上海市房管局课题组组长2010 年卢湾区房地产业发展“十二五”规划研究卢湾区房管局课题组组长2010 年卢湾区住房保障“十二五”规划研究卢湾区房管局课题组组长2010 年普陀区房地产业发展“十二五”规划研究普陀区房管局课题组组长2010 年嘉定区房地产业发展“十二五”规划研究嘉定区房管局课题组组长2010 年金山区房地产业发展“十二五”规划研究金山区房管局课题组组长2009 年中国房地产业发展目标与规划实施的研究中国房地产协会核心成员2009 年上海市房地产业发展“十二五”规划研究上

8、海市房管局课题组组长2009 年关于住房市场政策的分析与建议中国房地产研究会课题组组长2008 年上海房地产业与城市改造发展上海市房地产经纪学会课题组组长2008 年全国住宅市场供需结构调查研究中国房地产行业协会课题组组长2007 年科学研判我国房价泡沫，完善房地产宏观 调控建设部课题组组长2006 年上海住房保障体系及发展思路研究上海巾发改委课题组组长（3）其它主要课题组成员1）回建强研究员回建强，上海易居房地产研究院，研究员，第一财经日报专栏作家。2003年2月,在证券分析元老级机构一一南方证券研究所从事证券分析；2003年8月，加盟亚博咨询集团，从事信息咨询和投资咨询工作，专注宏观经济趋

9、势研究及房地产、汽车行业情报分析；2005年加盟上海易居房地产研究院，潜心研究房地产。至今从事宏观经济和房地产行业研究六年，对产业政策、市场动态、企业运行和数据分析都有较多的研究和跟踪，拥有丰富的课题研究经验。在政府咨询方面，参与了上海市房地产业发展“十二五”规划研究、经济转型条件下的利益分配与中国房地产业的发展研究等课题，并同时为金山区、卢湾区、武汉市等提供房地产业发展“十二五”规划研究服务。在企业解决方案方面，有为陆家嘴集团、上实集团、上投集团、中邦集团等制定发展战略规划；主持金丰投资房地产金融业务研究，联洋- 古北社区商业布局对比研究等研究；参与山东某项目发展策略研究，浙江舟山某项目策划

10、报告制作等广泛经验。2）张秀琴研究员张秀琴，上海易居房地产研究院，研究员。擅长数据分析，对产业发展、市场动态以及宏观经济都有较为深入的了解和跟踪；拥有丰富的课题经验，曾参与卢湾区住房保障“十二五”规划研究、金山区房地产业发展“十二五”规划研究、上海市房地产业发展“十二五”规划研究、武汉市房地产业发展“十二五”规划研究、全国供需结构研究等多个课题项目，同时参与并撰写全国房地产金融年报、全国商品房空谿率研究、流动性、股市与楼市关系研究等各类专题研究报告几十个，在住宅与房地产、城市开发等多家专业杂志上发表文章几十篇。3）周建成研究员周建成，上海易居房地产研究院，研究员。主持或主要参与过关于加快建立健

11、全上海市民住房保障体系的研究、上海市政策性商品住房制度及其运行机制研究、弱势群体生存状况及政府扶持政策、上海市房地产业发展“十二五”规划研究等课题项目 10 余个。近三年来，在国家一级学术期刊学术月刊和财贸经济，发表学术论文3篇，在CSSCI来源期刊经济学家、财经科学和清华大学学报发表学术论文6 篇。其中多篇文章被其他经济学者反复引用。4）崔霁 研究员崔霁，上海易居房地产研究院，研究员。拥有多年的房地产研究经验，对我国房地产市场发展与及政策演变都有较为深刻的见解。曾主持或主要参与过我国房地产业中长期发展目标研究、舟山市定海区卫海路地块旧城改造模式和路径选择研究、浦东新区房地产发展情况分析和对策

12、措施研究等多个课题研究项目，并撰写长三角经济一体化下的商业地产、中国房地产发展模式、我国商品住宅市场价格的形成机制等多篇高质量专题研究报告。第二部分：工作方法简介一、前期访谈访谈对象：宁波市建设委员会领导及相关科室负责人访谈内容：咨询项目背景；咨询项目预期及愿景；宁波市房地产市场概况；宁波市房地产市场的优劣势；住房保障工作进展等。（ 另外 , 由于我们对房地产业数据体系、各城市房地产数据、以及全国住房保障建设情况等都有较好的把握，因此只要贵单位尽量按我们的要求提供相关数据资料, 我们就能从中分析了解、掌握宁波市房地产业发展的基本情况。）二、项目咨询技术应用1）趋势推导法 2）模型预测法 3）图

13、表运算法 4） SWO分析法第三部分时间节点在贵单位基础数据、资料提交齐全后，1-2 月可提供初稿。如贵单位急需稿件，可争取在贵单位基础数据、资料提交齐全后 1 个月左右提供初稿。后续修改根据具体情况由双方协调安排。第四部分研究费用共计 10 万元（暂定）包括一份总的研究报告、一个总结式的官方文件。附件一：宁波市房地产业发展“十二五”规划研究提纲一、宏观经济和政策背景分析1、世界经济形势2、国内经济形势3、国内宏观经济政策4、国家、本省、本市的房地产政策5、本市城市定位与经济发展二、本市“十一五”房地产市场回顾1、房地产开发投资分析2、土地市场分析3、商品房建设情况分析商品住宅建设情况 商业营

14、业用房建设情况 办公楼建设情况4、新建商品房供求情况分析商品住宅供求分析 商业营业用房供求分析 办公楼供求分析5、存量房供求情况分析6、市场价格分析7、市场结构分析三、本市“十一五”住房保障情况分析1、廉租房情况2、经济适用房情况四、本市“十一五”旧房改造和物业管理情况分析1、旧房改造情况2、物业管理情况五、本市房地产业发展SWO分析1、发展房地产业的优势2、发展房地产业的劣势3、发展房地产业的机遇4、发展房地产业的挑战六、本市“十二五”房地产业发展需求分析1、商品房需求总量及结构分析2、保障性住房需求总量及结构分析七、本市“十二五”房地产业发展总体思路和基本原则1、发展的总体思路2、发展的基

15、本原则八、本市 “十二五”房地产业发展目标和任务 （以下内容暂定）1、保持适度的房地产开发投资，促进经济稳定增长2、力求住宅市场供求平衡，优化供应结构，稳定价格3、完善住房保障制度，扩大保障覆盖面4、推动办公楼、商业用房等市场有序发展5、大力发展住房存量房市场和住房租赁市场6、加强市场监测监管，健全诚信体系7、完善市场规则，规范交易行为8、加快推进旧房改造9、健全物业管理体系九、保障房地产业健康发展的对策和建议附件二：规划研究基础资料列表一、本市房地产市场数据（数据的区间为2000-2009 年，年度数据）GDP房地产增加值固定资产投资额房地产投资额住宅投资额土地出让面积土地出让可建面积土地出

16、让结构（按区域）土地出让结构（按用地性质, 住宅 , 商业 , 办公 , 工业）商品房、商品住宅、商业营业用房、办公楼、工业用房区域新开工面积商品房、商品住宅、商业营业用房、办公楼、工业用房区域施工面积（年末）商品房、商品住宅、商业营业用房、办公楼、工业用房区域竣工面积商品房、商品住宅、商业营业用房、办公楼、工业用房区域供应量商品房、商品住宅、商业营业用房、办公楼、工业用房区域成交面积商品房、商品住宅、商业营业用房、办公楼、工业用房成交价格 商业营业用房、办公楼存量商业营业用房、办公楼出租量商业营业用房、办公楼租金水平商业营业用房、办公楼空谿率存量房、存量住宅成交面积、成交区域结构存量房、存量

17、住宅价格存量房、存量住宅挂牌量、本市保障性住房数据及资料居民住房情况摸底数据及资料包括：人均居住面积结构数据；人均收入结构数据或其他相关资料廉租房历年新增收益家庭数、实物配租数、廉租住房保障规划经济适用房建设、供应数据及建设计划其他保障性住房建设情况及相关资料历年拆迁户数、面积最近的拆迁计划、旧区改造计划等保障性住房资金来源及充裕情况等三、其他资料2005 年 -2009 年宁波市房地产业相关工作总结宁波市“十一五”房地产业发展规划宁波市“十一五”社会和经济发展规划“十二五”宁波经济发展和房地产业发展指导方针有关资料（包括近年宁波市城市发展相关重要会议纪要或报告等）其他有助课题研究的材料附件三

18、：合同范本课题咨询合同项目名称:宁波市房地产业发展“十二五”规划研究委托人:宁波市建设委员会（甲方）受托人上海易居房地产研究院（乙方）签订地点：签订日期：2010年 月 日有效期限：2010年 月日至年 月日依据中华人民共和国合同法的规定，合同双方就宁波市房地产业发展“十二五”规划研究 项目的课题研究,经协商一致，签订本合同。一、咨询的内容和要求：1.1咨询内容根据宁波市建设委员会提供的资料及研究要求，进行宁波市房地产业发 展“十二五”规划研究。(1)大报告研究提纲(以下内容为暂定，研究过程中根据甲方要求可调整)宁波市房地产业发展“十二五”规划研究一、宏观经济和政策背景分析1、世界经济形势2、

19、国内经济形势3、国内宏观经济政策4、国家、本省、宁波市的房地产政策5、宁波市城市定位与经济发展二、宁波市“十一五”房地产市场回顾1、房地产开发投资分析2、土地市场分析3、商品房建设情况分析商品住宅建设情况商业营业用房建设情况办公楼建设情况4、新建商品房供求情况分析商品住宅供求分析商业营业用房供求分析办公楼供求分析5、存量房供求情况分析6、市场价格分析7、市场结构分析三、宁波市“十一五”住房保障情况分析1、廉租房情况2、经济适用房情况四、宁波市“十一五”旧房改造和物业管理情况分析1、旧房改造情况2、物业管理情况五、宁波市房地产业发展SWO分析1、发展房地产业的优势2、发展房地产业的劣势3、发展房

20、地产业的机遇4、发展房地产业的挑战六、宁波市“十二五”房地产业发展需求分析1、商品房需求总量及结构分析2、保障性住房需求总量及结构分析七、宁波市“十二五”房地产业发展总体思路和基本原则1、发展的总体思路2、发展的基本原则八、宁波市 “十二五”房地产业发展目标和任务 （以下内容暂定）1、保持适度的房地产开发投资，促进经济稳定增长2、力求住宅市场供求平衡，优化供应结构，稳定价格3、完善住房保障制度，扩大保障覆盖面4、推动办公楼、商业用房等市场有序发展5、大力发展住房存量房市场和住房租赁市场6、加强市场监测监管，健全诚信体系7、完善市场规则，规范交易行为8、加快推进旧房改造9、健全物业管理体系九、保障房地产业健康发展的对策和建议（2）总结式的官方文件大纲（二级目标根据具体情况待定）、宁波市房地产业“十一五”发展简要回顾 、宁波市房地产业“十二五”发展面临的形势三、宁波市房地产业“十二五”发展的总体思路 四、宁波市房地产业“十二五”发展的目标和任务五、宁波市房地产业“十二五”发展的保障措施1.2进度要求2010 年 月乙方向甲方提供研究初稿二、履行期限、地点和方式：本合同自2010年 月 日至2010年 月 日在上海履行。本合同的履行方式：按照进度要求提交下列成果：一份宁波市房地产业发展“十二五”规划研究大报告（提纲见上文） 一份总