如何成功操作烂尾楼

1、MEMO呈： 拟稿： 日期： 主题： 签发： 如何成功操作烂尾楼？自2003年以来，我司开始谋求在房地产行业中的长期开展。为配合公司新的开展战略，我部在公司决策层的领导下，以收购烂尾楼为契机，先后参与了深圳金田广场、深圳中心区商业办公大楼、东海广场、南京东路155号等工程的调研、谈判，并在签订东海广场一、二期工程转让协议后参与了前期工作，逐渐积累了操作烂尾楼的一些经验，为公司今后的投资收购打下了较好的根底。在此，我部对操作烂尾楼作一总结分析。一、烂尾楼的界定及分类一般说来，烂尾楼是指需要用转让方式处置的房地产开发停建、缓建工程。 有的开发商虽缺乏资金，但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于

2、工程缓建；有的开发商那么无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于工程停建。烂尾楼工程，就其土地使用权取得方式，有以行政划拨方式和以出让方式取得二大类。而以出让方式取得土地使用权，出让合同规定有政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限，政府处理这类工程时可收回土地后再转让。这二种不同方式，在工程转让操作中，前者更复杂。我部参与的烂尾楼工程根本都是以出让方式取得土地使用权。从烂尾楼的运作阶段来看，除了工程已经建成，开发商为中、长期投资的整体销售而实施转让外，一般会处于土地开发阶段和施工阶段，这二个阶段的停建、缓建，从前期资金落实的不同程度，反映了房地产开发商在转让过程中的地位和实力

3、。在我部参与的一些烂尾楼工程中，深圳中心区商业办公大楼、南京东路155号处于土地开发阶段，深圳金田广场、东海广场处于施工阶段。二、烂尾楼市场概述1形成的时间及背景上海的烂尾楼大多是在1997年亚洲金融危机时形成的。当时，大量资金进入上海房地产市场，由于东南亚金融风潮的影响，很多被迅速冻结，导致遍布全市的烂尾楼。据相关部门的统计，截至2002年12月，上海共有烂尾楼工程624个，涉及总金额近1000亿元。截至2003年4月底，在上海市中心城区10个区内共还有200多个，闲置土地占地面积约为100万平方米，其中商业和办公建设工程约占总数56%，商住办综合楼工程占总数22%，住宅工程占总数16%。2

4、产生原因烂尾楼是经济开展中的一个特殊的现象，产生烂尾楼的原因主要有三大类：其一是资金问题，如投资方资金链断裂，后续资金无法到位。这是各地大量楼盘烂尾的主要原因。在当时过热的房地产投资开发背景下，市场的不健全造成土地管理失控、银行贷款容易、建筑商垫资包工，房地产商自有资金很少，这就蕴含着巨大的金融风险，一遇到经济动乱，或者融资渠道受阻，工程非常容易搁置甚至烂尾。其二是市场定位问题，造成工程销售遇阻，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼。其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。3开展现状近几年，上海烂尾楼悄然间为投资者所看好，许多停建缓建多年的被盘活，纷纷变脸为产权式度假酒

5、店、小户型产权式酒店公寓或超级大户型商住物业，成为房地产市场又一新的热点。甚至一些外资企业及海外机构如美林、高盛、摩根士丹利等纷纷表现出对烂尾楼工程的浓厚兴趣。据不完全统计，目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米，占总量的三成以上。在烂尾楼最多的静安区，58个停工3年以上的烂尾楼工程中已有40多个工程重新启动；而徐汇区去年也投入20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的烂尾楼工程。媒体甚至传出“上海烂尾楼将在三年内消失的消息。烂尾楼投资建设升温，最主要的原因是整个房地产业开展强劲势头的拉动，市场需求被有效激发。近年来上海主要烂尾楼盘楼盘名地 址物业类型君悦静安静安区康定路1033号酒店

6、式公寓蓝朝部落静安区万航渡路858弄8号公寓骏豪国际静安区陕西北路288号酒店式公寓东海广场静安区南京西路1486弄写字楼Sohu时代闸北区恒丰路120号酒店式公寓金樽国际闸北区长安路1138号普通住宅永兴富邦闸北区永兴路/会文路商住两用楼华森钻石广场闸北火车站北不详兴业大厦黄浦区四川中路写字楼埃力生国际大厦黄浦区福佑路8号办公楼沙田大厦普陀区长寿路569号写字楼圣天地普陀区江宁路1139号全装修公寓金源国际大厦普陀区长寿路1118号不详致远大厦卢湾区斜土路768号写字楼飞洲国际广场徐汇区零陵路899号写字楼均瑶广场徐汇区肇家浜路789号写字楼徐汇自由度徐汇区漕溪路169号写字楼37°

7、;2徐汇区中山西路宜山路口商住两用楼金南广场徐汇区漕溪路写字楼江山大厦徐汇区肇家浜路/天钥桥路不详星湖云庭徐汇区小木桥路住宅大正三角地广场虹口区北外滩塘沽路250号不详轻工国际大厦虹口区四平路198号办公楼环球金融中心浦东新区陆家嘴再次烂尾三、烂尾楼工程的操作方法烂尾楼工程的转让，目前通常有通过程序和当事人协议两种方法。通过司法程序转让，即法院调解以工程折价或者对生效判决执行对工程进行拍卖，我司不大会采取，这里不作讨论。而作为当事人自行协议包括因政府主管部门干预的工程转让，一般有开发工程转让和公司股权转让两种操作方法。第一种是开发工程转让。此种方法一般适用于未成立工程公司的工程。因工程停建、缓

8、建而实施开发工程转让，其根本程序除转让方和受让方合意外，还必须按工程的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规，主要是房地产法、规划法和建筑法，其政府所收的各种规费，原那么上按交易一次的规定收取。因此，工程转让的本钱高、手续繁琐。第二种是工程公司股权转让。此种转让一般适合于成立工程公司的开发工程。这种转让是以转让公司或公司股份的方法进行房地产工程的投资人变更，其根本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及工程本身的交易费用和政府规费，其转让本钱低，手续简略。因此，以公司股权转让方式来实现烂尾楼工程的转让，是房地产开发的产权和资本市

9、场化运作，是开发商在市场竞争中优胜劣汰而导致的工程公司股权的兼并和收购。此外，烂尾楼工程转让还有其它实现方法，主要是指政府主导下的转让，如政府收回土地再另行出让给他人，政府启动收地程序而有条件地不执行，推动投资人协议转让以及以包销方式实施工程转让等。综合分析我司情况，在市场条件下，针对地产、房产的产权交易和已投入资本的流转，以公司股权转让的方式使烂尾楼工程转让得以实现，是比较可取、值得拓展的途径和方法。四、工程公司股权转让的操作方法公司股权重组主要有两种操作方法：收购和兼并，即股权的并购。作为有限责任公司形态的工程公司，由于土地取得方式、使用期限的复杂性以及地产、房产的复杂关系，又由于在操作中

10、房地产开发工程公司股权组成的表现形态的不标准，以及股权关系的不清晰，以资产重组或股权转让方式来实现工程转让时，产生了一系列不同于一般公司并购的特殊情况，更多的是属于房地产领域中的具体专业问题与公司股权重组的有关法律问题的交叉和重叠，具有特别的风险，因此必须明确并解决其操作性。1工程公司的股权兼并这种方式是工程公司的全部资产和权利义务均转移给受让公司，受让公司是以吸收方式，以自己名义继续运行。此方式比较适用于事实上资不抵债或停止运营的工程公司。对工程公司进行股权兼并操作时应注意以下几点：其一，受让公司是吸收工程公司并以自己名义重新开发，因此受让公司本身必须有房地产开发相应资质。其二，工程公司全部

11、股权被转让，其所有的债务包括潜在的债务以及由此产生的风险，依法均由受让公司承担，也即受让公司对工程公司的债务或风险要承担全部责任。其三，工程公司的兼并，除兼并方和被兼并双方协议一致外，必须办理工程变更手续并通知债务人。2工程公司的股权收购这种方式是受让公司接受工程公司大局部股权方式而到达对原工程公司的控制或管理，工程公司无需消失仍可以自己名义运作。此方式比较适用于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建工程。这种操作方式由于工程公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，受让公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任，不需要办理工程主体变更手续，也无需通知债务人，显然比工程公司股权兼并具有更灵

12、活、更简便的操作性。工程公司的股权兼并和股权收购这二种方法，虽然具有较大的区别，但它们都是以公司股权的变动和产权流通来实现房地产工程公司的重新组合，都可以防止工程公司的解散清算程序，都有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场开展和顺利运作，因此在烂尾楼工程实际操作时可适中选择。 五、成功操作烂尾楼的关键1转让前期的法律尽职调查一般情况下，烂尾楼工程均有着较为复杂的历史原因，对外债权债务关系的情况都较为复杂。因此，进行转让前的法律尽职调查显得尤为重要。对于烂尾楼工程的法律尽职调查一般应涉及以下几个方面：第一，工程公司的概况，如工程公司的股权结构、经营资质、人员情况、工商年检情况、纳税情

13、况等。第二，土地使用权出让金是否已付清问题。如果出现转让方没有支付的情况，受让方就必须支付这笔土地使用权的出让金。第三，土地使用权是否抵押问题。土地使用权期限可以有70年、50年和40年不等，转让方有可能抵押以获取资金。如果发生抵押，那银行就对该建筑烂尾楼有优先处理权。第四，规划许可和建筑许可的问题，即工程的前期设计、规划是否取得政府有关部门的许可。由于烂尾楼既不是现售房又不是预售房，在建设的前期就很可能没有取得上述的许可证，即使预售许可证已办理，受让方也有可能需要变更规划，就存在建筑许可证和规划许可证上所载的内容和实际烂尾楼的现状是否吻合的问题。第五，烂尾楼的市政配套工程是否已经完成。如果没

14、有完成，是否已经得到了市政部门的许可。这个问题涉及到房屋最终竣工的交付使用。如果房屋的水、电、通讯等没有得到开通，那房屋的使用价值将受到损害。即使后期房屋竣工了，管道也铺设完成，但没有和大市政配套，也会给受让方带来一定的麻烦。第六，烂尾楼的绿化、车库和广场等配套设施的原设计的费用和现接盘后改造的费用会有一定的变动，本钱可能会有一定的增加。第七，烂尾楼的负债问题。其中涉及到施工单位的数量、各施工单位采取的是分包还是总包的形式，同时要审阅与承建方的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根据完工程度决定应支付的工程款有无欠款行为等。另外还存在转让方以建筑本身为抵押向银行贷款所造成的利息变成的负

15、债，以及向股东、其他社会组织的借款募资。第八，烂尾楼的已建局部有无抵押，抵押担保的范围是多少、还款期限有多长的问题。如果存在抵押，抵押权人就具有处理的优先权。第九，其他因建造而引发的诉讼问题，有无未决的重大诉讼、仲裁和行政处分等。如建筑质量的诉讼、预售的诉讼、逾期交房的诉讼、银行机构对逾期还款的诉讼等。同时还有一些可能存在的潜在诉讼如：联建参建的问题。第十，受让方由于上述问题会影响到其竣工问题。这个问题关系到受让方的实际利益，如果工期过长，可能会影响到受让方的资金安排、资金回笼和资金的支付。2妥善处理债权债务关系资金短缺是烂尾楼的主要问题，而资金短缺和债权债务紧密相关，工程的债权债务关系理清是

16、成功销售的前提。烂尾楼工程一般都负有债务，其债务一般有三种情况：一是开发的房屋已实现预售，按时交付房屋是工程公司所负的房屋实物形态的债务；二是工程公司在建设过程中向银行以抵押方式进行贷款所负债务，以及对承包人应付的工程款所负的债务，这二者都是依法享有优先权的债务，二者中，应付的工程款优先于抵押权所负债务；三是一般债务，即工程公司在工程开发过程中对采购材料、设备等各相对人所负的一般债务。债务的不同情况具有不同的法律障碍，是实施工程转让时不得不缜密分析的复杂问题。为防止受让后出现债务纠纷，受让方应领先对工程公司的现有债权债务情况进行彻底清查并确定处理方案。这一点在股权并购工程公司中尤为重要。在这一

17、过程中，以下几个方面值得关注：其一，制作明确的债权债务清单。受让方可要求工程公司的原股东及管理层全力配合其进行工程公司的债权债务清查工作，并制作债权债务清单，以明确工程公司对外负债的总数额。同时，为了防止工程公司还有其他对外负债，受让方可要求工程公司的原股东出具承诺书，以保证工程公司除债权债务清单中列明的负债之外再无其他负债。其二，明确工程公司的担保情况。由于工程公司的管理可能存在漏洞，因而有时会发生这样的情形，即工程公司有为其他第三方企业提供担保的行为，但该项担保作为公司的或有债务，并未在公司的财务帐册中列明，这样极有可能为并购后的公司增添潜在的负债，从而间接地影响到受让方的利益，严重地甚至

18、有可能影响并购后公司的正常运营。因而受让方有必要在并购前通过各种途径详细了解工程公司对外提供担保的情况，包括担保的种类、数额和担保对象。其三，明确工程公司的银行贷款和抵押情况。由于工程公司通常会有一定量的银行贷款，且相关银行贷款往往是用工程公司自有的土地使用权、房产等作为抵押，因此在清点工程公司的财产时，受让方宜对土地使用权、房产的抵押情况作核查，并与银行贷款相对应。假设受让方有意在接手烂尾楼后向银行贷款，那么不妨在并购之前即考虑与相关银行达成债务处理协议，以争取一切的优惠政策。3充分获得当地政府的支持。烂尾楼工程由于历时较长，当时的规划许可、建设许可等审批文件可能都已过期，需要政府有关部门重

19、新审批；而且错综复杂的债权债务关系引起的法律纠纷需要政府的协调。2003年大正三角地广场的处置，虹口区就专门为此成立了清理小组，该区区长和区委书记还亲自出面参加了这座烂尾楼的推介会，对大正三角地广场所采取的“整体拍卖的措施，也是虹口区政府进行积极协调的结果。通过东海广场的操作也可以发现，在工程的规划、消防、交通、环卫、销售等方面都需要上海市、静安区政府和有关部门的支持。投资烂尾楼，要全面了解当地政府出台的一系列相关政策，在符合政策的前提下得到当地政府的支持，并设法拿到实际的优惠条件。4准确的筹划和市场定位。不同时期有不同的市场需求，不同的烂尾楼工程有不同的地段、环境、结构特点，因此，在接手烂尾楼工程后，准确的市场定位是重中之重。前两年一些烂尾楼改造成小户型或酒店式公寓获得巨大成功，有的回报率甚至高达150%至200%，也是因为挖掘了市场的潜在需求。当然，不能说开