不动产评价场比较法计算题

1、非常市场比较法作业1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表:项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m29687.6 平方英尺成交价格240 万元人民币300 美兀/m2243 力兀人民币成交日期2001 年 10 月初2002 年 8 月初2003 年 2 月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%又 知 ， 可 比 实 例 乙 、 丙 的 付 款 方 式 均 一 次 付 清 ， 可 比 实 例 甲 为 分 期 付 款 ： 首 期 9 6 万 元 ； 第 一 年 末 7 2万，月利率 1%;第二年末 72 万，月利率 1.

2、05%。2002 年 8 月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8,5,2003 年 8 月初的市场汇价为1:.8.3。 该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%,2002年逐月上涨1.0%,2003年逐月上涨1.2%。 又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产 2003 年 8 月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。解：（1）建立价格可比基础：甲一次付清总价=960000+申叫+1720000茯=2162653（元）11%11%11.05%甲单价=2162.65（元/m2）乙单价二 300X8.5=2550（元/m2）丙单价=24300009687.

3、6M0.764=2700（元/m2）（2）计算比准价格比准价格甲=2162.65x-0.8%3父（1+1.0%J2x（1+1.2%7=2722.19（元/m2）95比准价格乙=2550父理心+1.0%5父（1+1.2%7父理=2856.34（元/m2）100102比准价格丙=270010011.2%6100=2762.22（元/m2）100105（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）与=2780.25（元/m2）2、为评估某房地产的价格，选取 A、B、C 三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例 A

4、可比实例 B可比实例 C成交价格（兀/m2）380041003950成交日期2002 年 10 月 1 日2003 年 5 月 1 日2003 年 6 月 1 日交易情况-2%+1.5%0%房地产状况区位状况+3%0-1%权益状况0+2%-1%实物状况-1%0+2%上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002 年 6 月 1 日到2003 年 3 月 1 日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 1.5%。以 3 月 1 日为基准，以后每月递减 1%,试利用上述资料评估该房地产 2003 年 10 月 1 日的正常价格。解：（1）计算比准价格比准价格A=

5、38000+1.5%5M（17父1%方叁乂100父100=3809.77（元/m2）9810310099以 3 月 1 日为基准，以后每月递减 1%,则 2003 年 3 月 1 日到 2003 年 10 月 1 日之间的价格指数分别为 100、99、98、97、96、95、94、93。10093100100100一2比傕价格B=4100Mxxxx=3758.15（兀/m）101.598100102100100931001001002比推价格C=3950K乂一 xxx=3788.24（兀/m）100979999102（2）求算估价对象的比准价格比准价格=（3809.77+3758.15+378

6、8.24）与=3785.39（元/m2）3、为评估写字楼 2001 年 10 月 1 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价格与成交日期项目可比实例 A可比实例 B可比实例 0成交价格(兀/m2)600058006120成交日期2001 年 4 月 1 日2001 年 2 月 1 日2001 年 5 月 1 日(2)交易情况分析判断项目可比实例 A可比实例 B可比实例 0交易情况+3%-1%+2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其

7、正常价格的幅度。( 3 ) 调 查 获 知 该 类 写 字 楼 的 价 格 ， 2 0 0 0 年 1 1 月 1 日 至 2 0 0 1 年 6 月 1 日 平 均 每 月 比 上 月 上 涨 1 . 2 % ,2001 年 6 月 1 日至 2001 年 10 月 1 日平均每月比上月上涨 1.8%。(4)房地产状况项目可比实例 A可比实例 B可比实例 0因素 1+2%+4%0因素 2-3%-1%+5%因素 3+6%+2%-3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素 1 是因素 3 的 4 倍，因素 2 是因素 3 的 1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估

8、价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。(2001年考试题)解：(1)交易情况修正系数可比实例 A=100/103可比实例 B=100/99可比实例 0=100/102(2)交易日期修正系数可比实例A=11.2%211.8%4=1.0999可比实例B=11.2%411.8%4=1.1265可比实例0=11.2%111.8%4=1.0869(3)房地产状况修正系数因素权重值的计算因素 1 的权重=4/(1+1.67+4)=0.6因素 2 的权重=1.67/(1+1.67+4)=0.25因素 3 的权重=1/(1+1.67+4)=0.15房地产状况修正系数的计算(100+2炉60%+(1

9、003y25%+(100+6炉15%101J01.35可比实例100100(100可比实例100B100460%100-125%100215%100(1001020.35+110X0.25)=100/102.25可比实例 B=100/(92X0.4+960.35+98X0.25)=100/94.55可比实例 0=100/(106X0.4+109X0.35+97M.25)=100/104.8(5)计算比准价格比准价格 A=120(X(100/100)M.168X(100/102.25)=1370.76(元/m2)比准价格 B=115(X(100/97)X1.156X(100/94.55)=144

10、9.51(元/m2)比准价格 0=1380X(100/105)1.072X(100/104.8)=1344.38(元/m2)(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3=1388.22(元/m2)估价对象价格(总价)=1388.22X1500=208.33(万元)6、估价对象为一政府用办公楼：土地总面积 1000m2；建筑总面积 4500m2;建于 1984 年 9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼 2004 年 9 月 30 日的价格。收集有关资料如下:(1)收集三宗土地交易实例作为可比实

11、例，有关资料如下表所示：实例交易价格交易情况交易日期房地产状况A2200正常2004 年 3 月 30 日比估价对象劣 3%B2050正常2003 年 12 月 30 日比估价对象劣 8%C2380比正常价格高 3%2004 年 5 月 30 日比估价对象优 5%从 2003 年 11 月2004 年 10 月地价每月上升 0.5%。(2)当地征用农地的费用等资料如下：在 估 价 时 点 征 有 郊 区 农 地 平 均 每 亩 需 要 1 0 万 元 的 征 地 补 偿 、 安 置 等 费 用 ， 向 政 府 交 付 土 地 使 用 权 出让金等 150 元/m2,土地开发费用、税金和利润等

12、120 元/m2,以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为 8 个级别，城市边缘土地为第 8 级，而估价对象处于第 3 级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示。级别12345678地价是次级的倍数1.41.41.41.41.41.41.41地价是最差级的倍数10.547.535.383.842.741.961.41(3)建筑物的重置价格为 1100 元/m2。(4)建筑物耐用年限为 60 年，无残值。试用成本法评彳帮亥办公楼 2004 年 9 月 30 日的价值。土地重置要求用市场法和成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。解：(1)成本法公式如下：房地产价格=土地重置价+

13、建筑物重置(或重建)价-建筑物折旧(2)求取土地的重置价用市场法求取A 修正后的单价二 2200X(100/100)X(1+0.5%)6X(100/97)=2336.94(元/m2)B 修正后的单价=2050X(100/100)X(1+0.5%)9X(100/92)=2330.56(元/m2)C 修正后的单价=2380X(100/103)X(1+0.5%)4X(100/105)=2244.99(元/m2)再用简单算术平均法求得土地价格=(2336.94+2330.56+2244.99)/3=2304.16(元/m2)用征用农地费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节办法求取土地

14、价格为：一2、(100000/666.67)+150+1205.38=2259.60(兀/m)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为(2304.16+2259.60)/2=2281.88(元/m2)土地总价=2281.88X1000=228.19(万元)(3)求建筑物的重置价格为：11004500=465(万元)(4)求建筑物的折旧总额为49520/60=165(万元)(5)计算估价额该房地产价格(总价)=228.19+465=558.19(万元)该房地产价格(单价)=558.19/4500=1240.42(元/m2)7、为评估某写字楼 2002 年 9 月 1 日的正常市场价格，估价

15、人员在附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1)可比实例的成交价格与成交日期项目可比实例 A可比实例 B可比实例 C成交价格(兀/m2)600061405890成交日期2002 年 3 月 1 日2002 年 5 月 1 日2002 年 2 月 1 日(2)交易情况分析判断项目可比实例 A可比实例 B可比实例 0交易情况3%-2%2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度(3)调查获知该类写字楼的价格，2001 年 12 月 1 日到 2002 年 4

16、月 1 日平均每月比上月上涨 1.1%,2002 年 4 月 1 日至 2002 年 9 月 1 日平均每月比上月上涨 1.6%。(4)房地产状况分析判断项目可比实例 A可比实例 B可比实例 0因素 1+3%+5%0因素 2-2%-1%+3%因素 3-5%+2%-4%房 地 产 状 况 中 的 三 全 因 素 对 价 格 影 响 的 重 要 程 度 是 ： 因 素 1 是 因 素 3 的 3 倍 ， 因 素 2 是 因 素 3 的 2 . 4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料彳 t 算该写字楼 200

17、2 年 9 月 1 日的正常市场价格(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。解：(1)公式：比准价格=可比实例价格较易情况修正系数汝易日期修正系数 XS 地产状况修正系数(2)交易情况修正系数可比实例 A=100/103可比实例 B=100/98可比实例 0=100/102(3)交易日期修正系数为：可比实例 A=(1+1.1%)1x(1+1.6%)5=1.0945可比实例 A=(1+1.6%)4=1.0656可比实例 A=(1+1.1%)2X(1+1.6%)5=1.1065(4)房地产状况修正系数因素权重值的计算因素 1 的权重=3/(3+2.4+1)=47%因素 2 的权重=2.4/(3+

18、2.4+1)=38%因素 3 的权重=1/(3+2.4+1)=15%房地产状况修正系数的计算：可比实例 A=100/(103X47%+9838%+9515%)=100/99.9可比实例 B=100/(105X47%+9938%+10215%)=100/102.27可比实例 0=100/(100X47%+10338%+9615%)=100/100.54(5)计算比准价格比准价格A=6000父100 x1.0945M0=6382.11阮/m2)10399.9比准价格 B=6149父100父1.0656M102.27=6528.12阮/m2)98比准价格 0=5890父100父1.1065M100=

19、6355.18(元/m2)102100.54(6)估价对象价格(单价)=(6382.11+6528.12+6355.18)/3=6421.8(元/m2)上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的 区 域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因 素 对价格影响的幅度。另外 1995 年 8 月 1 日人民币与美元的市场汇价为 1 美元=8.5元人民币，1996 年 11 月 1 日人民币与美元的市场汇价为 1 美元=8.3 元人民币；1995 年 7 月 1 日至 1996年 11

20、月 1 日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降 1%。试利用上述资料估计该商品住宅在 1996 年 11 月 1 日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。解：（1）对可比实例 A 的单价修正5000151001001002=1-1%8.3=4158.36人民币兀/m（2）对可比实例 B 的单价修正=560父（11%1父100MMMX.3=4040.73人民币元/m2（3）对可比实例 B 的单价修正=530（1-1%6父100父100父100父8.3=4143.23人民币元/m2（4）计算计算估价房地产某商品住宅单价4158.364040.734143.232=4114.11:4114人民币兀/m9、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了 AB、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表:上表交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（