上海2015年楼市分析报告

1、2015年上海房地产市场调研报告 2016-05-20 来源：上海房协2016年第1、2期房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市住建委、市统计局等行政有关部门和民间研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。 本次调研着重分析2015年上海房地产市场运行情况，并对2016年市场走势进行预判，形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2015年上海房地产市场的基本情况 (一)土地供应 2015年，全市共出让国有建设用地使用权1250公顷，比上年减少175。其中居住用地739公顷，增长257；商服用地194公顷，减少153；工业

2、用地317公顷，减少538。 (二)房地产开发投资 2015年，全市完成房地产开发投资346894亿元，比上年增长82(全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长10)，增幅回落55个百分点；其中住宅投资181332亿元，比上年增长 51(全国为增长04)，增幅回落17个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的546，占比上升13个百分点。 (三)房地产开发建设 2015年，全市商品房施工面积1509533万平方米，比上年增长28，增幅回落59个百分点；其中住宅施工面积为837212万平方米，下降18。在施工面积中，新开工面积260508万平方米，下降64(全国为下降14)；其中住宅

3、新开工面积156028万平方米，增长08(全国为下降 146)。 2015年，全市商品房竣工面积264718万平方米，比上年增长144，增幅上升118个百分点；其中住宅竣工面积158895万平方米，增长35，增幅下降48个百分点。 (四)房地产交易 2015年，全市商品房销售(市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住房)243136万平方米，比上年增长166，增幅上升291个百分点。其中商品住房销售200917万平方米，增长128，增幅上升245个百分点。 2015年，全市存量房(二手房)成交登记面积为265458万平方米，比上年增长6526，增幅上升10332个百分点，其中住宅成交登记236

4、536万平方米，增长7618，增幅上升11636个百分点。 (五)住房价格 全市新建商品住房价格指数，2015年1、3月份环比持平，2月份环比下降，412月份环比持续上涨，2015年12月比上年同期上涨182。 二手住房价格指数：全年除2月份环比持平外均为上涨，2015年12月份比上年同期上涨117。 2015年，全市商品住房平均销售价格(含保障房)21501元平方米，比上年上涨31。二手住房平均成交价格25295元平方米，比上年上涨178。 (六)房地产金融 2015年，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额1234865亿元，同比增长1204，增幅同比回落156个百分点。其中人民币个人

5、住房贷款余额607646亿元，同比增长101；人民币房地产开发贷款余额547889亿元，同比增长1725。 二、2015年上海房地产市场的政策环境 2015年中国房地产市场政策面的主基调是“去库存”，稳定住房消费，支持居民自住和改善型需求是房地产政策调整的主要方向。中央和各级政府在供应和需求两端同时调整政策：在供应端通过关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知，按照分城施策的要求，对不同城市的住房供应和土地供应进行调整；在需求端则通过降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。2015年，央行共5次降息，5次降准，进一步

6、释放流动性，基准利率降至历史最低水平，购房成本大幅下降。2015年，上海认真执行中央的各项政策，继续严格执行限购政策，并根据上海的实际情况提高了公积金贷款额度，延长贷款时限。同时，针对上海房地产市场的过热情况，上海市官方在7月和10月两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。 (一)房地产有关政策 1、3月15日，李克强总理在全国人大答记者问时表示，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和

7、改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。 2、3月25日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知(国土资发201537号)，通知共四条：一、合理安排住房及其用地供应规模。(一)科学编制住房建设规划及年度实施计划。(二)加强住房用地年度供应计划编制。住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅

8、用地供应规模。(三)强化住宅用地供应管理。各地国土资源主管部门要根据市场实际情况，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，将住房用地年度供应计划落实到具体地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。二、优化住房及用地供应结构。(四)优化住房供应套型结构。在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构；对不适应市场需求的住房户型作出调整，满足合理的自住和改善性住房需求(五)促进房地产用地结构调整。三、统筹保障性安居工程建设四、加大市场秩序和供应实施监督力度。 3、3月30日，中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会发布关于个人住房

9、贷款政策有关问题的通知，通知共三条：一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40，二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30。三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。同日，财政部发布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知(财税201

10、539号)，通知要求将个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上 (含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(业内将这两条政策称为“330新政”) 4、8月27日，商务部、住建部等六部门联合发布关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策。一、外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定(工商企字1987第38号)执行。二、取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注

11、册资本金的要求。三、境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。 (上海按现有政策执行，没有变化)四、住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。自本通知印发之日起，外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。 5、9月30日，人民银行、银监会下发关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，通知共两条：一、在不实

12、施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25。二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。同日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行下发关于切实提高住房公积金使用效率的通知 (建金2015150号)，共八条。一、提高实际贷款额度。2015年8月末住房公积金资金运用率低于 85的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提高住房公积金个人

13、住房贷款实际额度。在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50-60。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年。推行按月划转住房公积金冲还贷款本息业务。二、设区城市统筹使用资金。三、拓宽贷款资金筹集渠道。有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。四、全面推行异地贷款业务。五、简化业务审批要件。六、提高管理效率和服务水平。七、加快改造升级信息系统。 八、建立考核问责制度。 6、12月1821日中央经济工作会议召开。会议认为明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战

14、术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。第三，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓

15、励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。会议强调要化解房地产库存。提出通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。 7、12月28日住建部召开全国住房城乡建设工作会议，会议强调巩固房地产市场向好态势。要推进以满足新市民住房需求为主

16、的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点。 8、4月9日，上海市公积金管理中心发布关于调整本市住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限的通知，通知对最高贷款额度进行了调整，1、购买首套住房。个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元；缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元保持不变，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元保持不变。2、购买改善性第二套普通商品房。参照购买首套住房政策。3、购买改善性第二套非普通商品房。个人最高贷款额度由20万元调整至40万元，家庭最高贷款额度由40万元调整至80万元；缴交补充公积金的，个人

17、最高贷款额度在40万元基础上增加10万元保持不变，家庭最高贷款额度在80万元基础上增加20万元保持不变。 9、10月9日，上海市委书记韩正在区县、大口党委书记季度工作会议上指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。韩正表示，上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。这项工作，不能人云亦云，必须清醒认识、坚定不移。我们必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策，要对市民负责、对未来负责。韩正提到，当前上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用

18、房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。而究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。韩正强调，要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。 (二)货币金融政策 1、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策 2015年全年M2增长目标为12左右。12月末，广义货币(M2)余额13923万亿元，同比增长 133，增速比上月末低04个百分点，比上年末高11个百分点；狭义货币(M1)余额4010万亿元，同比增长152，增速比上月末低05个百分点，比上年末高120个百分点；流通中货币(MO)余额632万亿

19、元，同比增长49。2015年全年净投放现金2957亿元。 12月末，本外币贷款余额9935万亿元，同比增长134。12月末人民币贷款余额9395万亿元，同比增长143，增速比上月末低06个百分点，比上年末高06个百分点。2015年全年人民币贷款增加1172万亿元，同比多增181万亿元。 2、降息降准各五次，释放流动性 央行决定：3月1日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各025个百分点，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的12倍调整为13倍。5月11日起下调金融机构一年期存贷款基准利率各025个百分点，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的13倍调整为15倍。6月28日起下调一年期存贷

20、款利率各025个百分点。下调后一年期存贷款基准利率分别为2与485。8月26日起下调金融机构一年期存贷款基准利率各025个百分点，同时放开一年期以上(不含一年期)定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。10月24日起下调金融机构一年期存贷款基准利率各下调025个百分点。下调后，一年期存贷款基准利率分别为15和435，其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。 央行决定：2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率05个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工

21、程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率05个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的

22、国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低05个百分点的存款准备金率。6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率05个百分点；对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率05个百分点；降低财务公司存款准备金率3个百分点，进一步鼓励其发挥好提高企业资金运用效率的作用。 9月6日起下调金融机构人民币存款准备金率05个百分点。保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村

23、商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率05个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。10月24日起下调金融机构人民币存款准备金率05个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率05个百分点。 三、2015年市场形势分析与2016年市场走势预测 2015年，上海房地产市场呈现出“量价齐升”的态势。土地出让面积同比减少17，价格仍处高位；商品住房销售面积同比上升166，住房价格指数环比连续9个月上涨；二手住房成

24、交同比增长 7618，价格指数环比连续11个月上涨。 2016年，从宏观经济面看，国民经济仍处于探底阶段，国内投资疲软，国外经济回升缓慢，进出口持续下滑，经济增长仍将面临较大的压力，因此，2016年房地产行业仍将是支撑国民经济增长的重要力量。从政策面看，“去库存”仍将是2016年中国房地产市场的主旋律，因此2016年楼市整体政策面仍将保持相对宽松，但鉴于不同城市分化严重，“分类调控”也将是主要调控原则，上海将继续执行一系列调控政策，控制房价过快上涨，限购政策仍将延续，以防止投资需求过快增长导致房价涨幅过高。从资金面看，宏观经济依旧低迷，为支撑经济增长，整体资金面仍将相对宽松。但由于美国进入加息

25、周期，这会制约人民币进一步的降息空间，并加大汇率的波动幅度。从上海房地产市场供求关系看，由于总体需求比较旺盛，供应相对偏紧，2015年上海一二手房市场成交量均创下近年来的新高，提前透支了部分需求，房价上涨过快对需求也产生了一定的制约作用，再加上需求比上年有所减少，随着新开工回升，供应紧张的局面有所缓解，预计供求关系会逐渐趋缓。综上所述，预计2016年上海房地产市场将呈现出“暖中趋缓”的格局，土地市场仍将量减价升，房地产开发投资保持低位增长，商品住房成交面积稳中有降，住房价格涨幅趋缓。以下侧重从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析。 (一)土地供应总量持续回落，住宅用地

26、增加，土地价格上升明显 2015年，土地供应总量有所减少，全市共计出让国有建设用地使用权1240公顷，比上年减少 175。 2015年112月，住房用地供应739公顷，比上年增长26，其中保障性住房用地450公顷(经适房86公顷、动迁安置房347公顷、公租房17公顷)，占全市住房用地供应609，商品住房用地供应289公顷，占391。 2015年，上海市出让成交经营性地块96幅，终止挂牌11幅，无流拍地块。住宅平均成交楼面地价17682元平方米，比上年上升376，平均溢价率为40，比上年下降了8个百分点；商办平均成交楼面地价11800元平方米，比上年上升463，平均溢价率为21，工业平均成交楼面

27、地价1535元平方米，上升565，平均溢价率为2。(表1) 2015年上海土地市场呈现量减价升的格局，由于供应量减少，竞争剧烈，地价居高不下：2月11日，首次通过招拍挂拿地进入上海的当代置业旗下的武汉摩码置业以1735亿元竞得闵行区江川社区 01、02单元(MHPO-1101、MHPO-1102单元)52-03地块(颛桥镇186-1地块)，成交楼板价 18777元平方米，溢价率9555。4月16日，大名城以2906亿元和217亿元先后竞得唐镇新市镇 D-03-05a地块和唐镇新市镇D-04-07地块。楼板价分别为27909元平方米和29697元平方米，溢价率达到6915和6757，唐镇楼板价再

28、创新高。6月3日，华润置地联合华发股份以总价 8795亿元，竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，楼板价为38062元平方米，溢价率2687。6月19日，首创、保利置业、山东黄金联合体以总价3454亿元，竞得杨浦区平凉社区01E2-01、02地块(12、13街坊)，楼板价为42725元平方米，溢价率4612。7月15日，金融街以总价8815亿元摘得上海火车站北广场以北地块，楼板价27万元平方米，溢价率为 5012，成为上海全年总价最高地块。8月12日，阳光城以总价173亿元摘得杨浦平凉社区 02C112(大桥街道101街坊)地块，楼板价49236元平方米，溢价率59

29、6，成为上海全年单价最高地块。9月25日，平安集团联合杭州滨江集团以3465亿元竞得祁连社区121601单元B3-03地块，楼板价28755元平方米，溢价率917，刷新了大场板块的土地单价纪录。12月10日，金辉集团以总价2815亿元竞得闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-0115A地块，楼板价43790元平，溢价率14328，预计未来保本售价将达到65万元平方米以上，而目前周边在售的精装公寓普遍售价仅4万元平方米上下，面粉已经贵过面包。12月17日，中铁建以总价38亿摘得奉贤区南桥镇D-0113区域纯宅地，楼板价19179元平方米，溢价率21965，成为上海全年溢价率最高地块。纵

30、观全年土地市场成交数据，土地市场竞争激烈，地价整体涨势明显，由于宅地稀缺性不断突显，市场对住宅用地，特别是优质宅地的竞争热情仍然较高，住宅用地溢价率超过50的地块有27幅。 分析2015年上海土地市场成交火热的原因：一是土地供应规模持续减少，2013年以来土地市场供应量一直是“负增长”，市场供应跟不上市场需求节奏，上海住宅类用地与每年的销售量相比较还是供不应求。二是受政策利好影响，楼市成交火热也带动了土地市场，同时，开发企业回笼了大量资金，有强烈的补货需求。三是2015年全国不同城市之间出现了严重分化，三四线城市楼市普遍销售不畅，库存压力居高不下，一线城市供销两旺，因此，大型房企的布局策略重返

31、一线城市，这导致一线城市土地市场再度火热。 值得注意的是，2015年上海土地市场的热度已经引起了政府部门的高度重视，10月9日，市委书记韩正作了关于“控房价，调供应结构”的讲话，之后五幅住宅地块暂停出让，其中嘉定和杨浦的两幅地块出让指标进行调整后重新出让，在出让要求中增加了中小户型和保障房的比例。嘉定新城A03-5地块住宅套数下限由此前的“325套”增至“411套”；90平方米以下户型建筑面积比例由“不低于 20”，调整为“不低于50”。根据地块的建筑面积及住宅套数限制，调整后，住宅套均面积由150平方米变为119平方米，至少一半建筑面积为90平方米以下的中小户型。新江湾城N091104单元

32、C1-02(D7)地块保障性住房所占总住宅建筑面积的比例由原先不低于5，调整为不低于20；90平方米以下中小套型住宅面积占比，由“不低于20”提高到“不低于60”。 2016年土地市场走势分析：一是适应市场变化，实施精准、精细的供地方式，在研判分析的基础上，分区域、分类型，对各类建设用地进行规模、结构、节奏和时序的调控，推进土地市场平稳发展，这将是2016年土地市场的主旋律。二是控制地价，以约束性措施调整土地供应结构，加大中小套型和普通商品房供应，这将仍然是土地供应管理的重要工作和主要方向之一。三是2015年上海房地产市场销售火爆，房企回笼了大量资金，加上整体社会资金面宽松，房企资金面普遍充裕

33、，在土地竞争中底气十足，优质宅地的竞争仍将非常激烈。总体上看，受到上海土地供应不断减少，开发企业拿地需求不断上升的影响，2016年土地市场将延续今年量减价升、竞争激烈的态势，部分区位优异的宅地可能出现高溢价率。 (二)房地产开发投资稳定增长，占全社会固定资产投资比重持续上升 2015年房地产开发投资346894亿元，比上年增长82，增幅较上年回落55个百分点。2015年，上海房地产开发投资增幅总体呈现回落走势，上半年达到全年最高158的增幅。2015年，上海房地产开发投资占全社会固定资产投资比重继续上升，达546，比上年提高13个百分点。 从房屋类型看，非住宅投资占比提高。2015年，上海住宅

34、投资181332亿元，比上年增长51，占房地产开发投资的523；非住宅投资165562亿元，增长117，占477，比上年提高15个百分点。 从投资结构看，土地购置费占比接近3成。2015年，上海房地产开发投资中的建安工程投资 221204亿元，比上年增长65，占全部房地产开发投资的638；土地购置费100441亿元，增长 150，占290，比上年提高18个百分点。 从投资主体看，非国有投资占比略降。2015年，上海国有房地产企业投资25594亿元，比上年增长165；非国有投资321300亿元，增长76，占全部房地产开发投资的比重下降06个百分点。在非国有房地产企业中，股份制企业投资180965

35、亿元，增长203；私营企业投资71502亿元，下降171；港澳台商企业投资54053亿元，增长325；外商企业投资13289亿元，下降332。 2016年，房地产开发投资仍将低速增长。支撑房地产开发投资继续增长主要有四方面因素：一是在建规模较大，房屋施工面积超15亿平方米；二是经济要稳定增长需要投资保持一定的力度，2015年国家出台政策促投资增长，调低了部分房地产项目资本金比例；三是房地产开发商普遍预计今后仅一、二线城市房地产市场还有发展空间，因此各路房产商扎堆进入上海拿地，2015年上海土地市场成交依旧活跃，高溢价地块层出不穷；四是随着房屋建设标准提高，装修房比例提升，建安成本不断上涨。影响

36、房地产开发投资增速回落主要有三方面因素：一是投资增幅回落的趋势已经形成，从2015年 16月增长158的最高点回落至年底个位数82的增长；二是建设进度有趋缓的迹象，房屋竣工面积增幅已从2015年13月增长700的高点回落到2015年全年增长144，同时新开工面积长期处于下降区间运行；三是投资基数偏高，将会对2016年投资增长带来一定的压力。综合支撑房地产开发投资继续增长的因素和影响投资增长回落的原因，预计2016年上海房地产投资仍将保持一定的规模，但低速增长的概率较大。 (三)商品住房销售量上升明显，价格大幅上涨 2015年，上海商品房市场在“330”新政和信贷宽松的一系列政策利好下，商品住房

37、成交面积增加，改善性需求释放明显；商品住房价格指数连续上升。市场总体上呈现“量价齐升”的状态。 2015年，全市商品房批准预售2311万平方米，比上年减少2；其中商品住房批准预售1626万平方米，比上年减少12。全市商品房销售(市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住房) 243136万平方米，同比增长166；其中商品住房销售200917万平方米，同比增长128。 2015年112月上海新建商品住宅价格指数1月份环比持平、2月份环比下降01，3月份环比持平，4月份起环比连续上涨，每月涨幅依次为07、26、24、19、16、19、21、 19、21。2015年12月比上年同期上涨182。 从全国

38、70城市新建商品住房价格指数看：2015年，我国房地产市场整体回暖，但城市间分化趋势愈加明显。2015年1-2月，价格环比上涨的城市仅有2个。受“330新政”的政策的影响，5月份上涨的城市个数增加到了20个，其中一线城市涨幅明显，北上广深环比涨幅分别达到11、22、14和66。7-9月，上涨城市逐月增多，分别达到31个、35个、39个。10月份上涨城市减少为 27个，但一线城市价格仍全线上涨，环比涨幅最大的是上海，达21。1112月，上涨城市达到33个和39个，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环

39、比仍在下降。 据房地产交易中心网上数据(见图1)显示：2015年，上海房地产市场呈现出一季度低迷、二季度回暖、三季度升温、四季度火热的走势，全年市场化商品住房(不包括保障性住房)销售面积达138564万平方米，创下2009年以来的新高；销售均价31944元平方米，比上年上涨219。从走势上看，2015第一季度，受春节等传统淡季的影响，市场在低位徘徊，分别成交7836万平方米、 3503万平方米、7081万平方米，第二季度受“330”新政等一系列利好政策影响，市场快速回暖，当月成交11515万平方米，5、6月份成交量再次放大，分别达到13288万平方米和13688万平方米。第三季度，受到央行两次

40、降准降息的影响，市场进一步回暖，7、8、9三月分别成交12157万平方米、11477万平方米、13187万平方米。四季度，受到央行第五次“双降”和房企冲刺年度销售业绩指标等因素影响，市场出现“日光盘”，这让购房者产生了恐慌情绪，“买涨不买跌”的心理让楼市成交再次井喷，10月和11月分别成交14215万平方米和13751万平方米，12月成交16867平方米，全年翘尾收官。 成交量的上涨也带动了各个项目销售均价的快速上升，比如市中心区域的万科翡翠滨江，1月时项目一期公寓的成交均价不到72万元平方米；到了12月二期公寓成交均价已直逼9万元平方米大关。普陀武宁板块内的标杆项目大华清水湾花园，年初均价为

41、56万元平方米，到年末地处同一地段的绿地海珀玉辉项目，其公寓开盘成交均价已达76万元平方米。远郊项目涨幅也非常可观，嘉定南翔从年初均价25万元平方米涨到了3万元平方米，涨幅达20；南汇周浦涨幅更大，从年初时的 25万元平方米上涨到33万元平方米，其中世茂云图项目12月售价已达38026元平方米。 分析2015年商品住房量价齐升的原因主要有四点：一是多项支持住房消费的政策作用逐步显现。五次降准降息、降低二套房首付比例、缩短营业税减免年限、提高住房公积金贷款额度等政策有效降低了购房成本，创造了优越的购房环境，释放了自住和改善性住房需求；二是投资性需求“卷土重来”，推动了房价过快上涨。上海从2011

42、年实现限购限贷以来，投资性需求基本离场，“330新政”之后，二套房首付比例降低，交易成本降低，再加上2015年以来上海楼市基本面的快速复苏与回升，出于资产配置的考虑，投资性需求回潮明显，而且这部分需求对价格不敏感，带动了房价的上涨。三是土地市场“地王”频现带动了未来房价上涨的预期。据2015年全年宅地成交数据显示，上半年几近一半地块溢价在45-95；下半年更甚，约四成地块成交溢价在95-200。地价的不断上涨让某些区域已经出现了“面粉高于面包”的现象，这也进一步带动了商品住房的成交。四是一些房地产开发企业适时增加推盘规模，加大营销力度，市场需求持续活跃。 2015年，上海房地产市场近五年来首次

43、出现了供应小于销售的情况。随着市场成交活跃，商品住房库存下降，市场化新建商品住房可售量减少。截至12月末，网上市场化商品住房可售面积107535万平方米，同比减少257万平方米，其中非普通商品住房80135万平方米，同比减少178万平方米；动迁安置住房可售量250327万平方米，同比增长156万平方米。按近半年的月均成交量计算，2015年底市场化商品住房库存消化期为79个月，比2014年底减少81个月，由库存充裕转为存货紧张。 根据DTZ戴德梁行数据显示，2015全年高端住宅表现突出，明显优于整体市场，成交量比过往五年同期高出一个数量级，高端门槛更是水涨船高。单价70,000元以上单套1200

44、万以上高端公寓全年成交2321套，同比增长32444，套均价格2160万，套均面积242平方米；单价50000以上、单套1200万以上的高端别墅成交705套，同比增长16111，套均价2660万，套均面积331平方米。从板块分析来看，上海浦江沿岸六大高端住宅聚集区全年公寓成交960套，占全市高端公寓成交 42。陆家嘴滨江、原卢湾、黄浦滨江成交出现井喷式增长；北外滩在过往两年未取得成交情况下首次取得高端住宅成交；洋泾、徐汇滨江等新兴亲水板块成为今年高端市场黑马，成交套数、面积、总销售额均居于高端市场榜首，个别项目畅销程度甚至达到开盘首日去化80以上。 2016年上海商品房市场走势分析：2016年

45、上海房地产市场将呈现“暖中趋缓”的走势。上海地少人多、住房需求旺盛的基本格局并未改变，房价上涨动力依然存在。由于2015年市场需求过度释放，开发商已经没有足够多的存货供市场销售，供需两端都将需要时间重新累积，同时房价快速上涨也对刚需和改善型需求的支付能力产生影响，市场因此将进入供需结构调整期。综合各种因素初步判断：2016年上海商品住房成交面积稳中有降，供应略减，住房价格涨幅趋缓。 (四)二手住房市场成交量大幅上升，价格指数环比上涨 2015年上海存量房登记面积265458万平方米，同比上升6526。其中存量住宅登记面积 236536万平方米，同比上升7618；成交均价25295元平方米，同比

46、上升178。 2015年112月上海二手住房价格指数：1月份上涨03，2月份上涨01，3月份持平。在“330新政”和金融政策的影响下，二手住房价格从4月开始上涨加速，4-7月份逐月上涨，上涨 06、22、12、16。810月增幅回落，依次为上涨11、1、08。11月份上涨1，12月份上涨12。2015年12月比上年同期上涨117。 总体上看，据房地产交易中心网上数据(见图2)，2015年二手住房市场走势与新建商品住房基本一致，呈量价齐升走势。1、2、3月份受到传统淡季和春节的影响，市场成交清淡，分别只有18721套、9903套、21140套。“330”新政后，二手房成交量快速放大，4、5、6月

47、份成交量分别为 36504套、36755套、33860套。710月份，随着刚需、改善和豪宅交易升温，二手房成交始终维持在高位，分别成交32567套、32435套、34245套、31976套。年底，随着“恐慌入市”现象抬头，不少买家年前“抢收”，再加上“地王”频出，拉动了周边板块二手房价格，市场走出翘尾走势，11月和 12月分别成交35695套和39806套。 2016年二手房市场分析：当前中央定调的宽松政策环境，提高了买卖双方对于后市的信心。在金融动荡背景下，房地产保值增值功能彰显，这些都会对二手房市场起到支撑作用。但2015年上海月均3万套左右的成交量已经过高，远超正常成交量，大量二手房成交

48、需求被透支，有效挂牌有所减少， 2016年二手房市场可能会进入冲高后的调整期。成交量或有减少，房价仍将维持。 四、对当前上海房地产市场的看法和建议 2016年是“十三五”的开局之年，开发企业应密切关注房地产行业在“十三五”时期的发展方向，适应新常态，按照推进供给侧结构性改革的要求，加速创新转型，谋求未来更大的发展空间。同时， 2016年也是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，是推进结构性改革的攻坚之年。年终召开的中央经济工作会议把房地产行业“去库存”列为五大重点工作之一，可见2016年“去库存”仍将是全国房地产行业的首要目标，但我们也应注意到不同城市之间分化加大，一线及部分热点二线城市由于自身

49、经济、人口、产业等优势，供需矛盾依然紧张，因此应加强对上海房地产行业发展特征的研判，主动适应上海“十三五”发展的趋势，保持市场和行业持续健康发展。 (一)密切关注当前市场走势，保持房地产市场稳定发展 2015年，在多重政策利好的叠加效应下，上海房地产市场呈现“量价齐升”的走势，交易量达到近年来的最高水平，伴随着市场的回暖，投资性需求已有“卷土重来”之势，这部分需求的特点是其释放会随预期的变化提前或延后，并对房价起到助涨助跌的作用，加大市场波动，不利于市场的稳定发展。为此，建议政府要密切关注市场所存在的隐患，合理引导市场预期，引导房地产企业继续“稳定供应”，引导住房需求稳定且有序释放，防范市场大

50、幅波动。 一是加强市场监管力度，防范投资需求扰乱市场秩序。密切关注房地产市场走势，防止市场炒作激发的非理性需求，引发房价大幅上涨。2015年，随着市场的回暖，投资投机性需求回潮明显，这部分需求更多是出于资产配置的考虑来置业，对价格并不敏感，这也是2015年房价快速回暖的重要推手，这部分需求主要采取两个方式来规避限购，一是只签约不登记，这种情况在高端楼盘中普遍存在，有的楼盘达到20；二是通过造假的境外身份重复购房。政府部门应对这部分违规的需求加强审核，堵住限购政策所存在的漏洞。严格执行二套房贷政策，明确有房无贷购买非普通商品住房首付比例(“330”政策对此未明确)。 二是注意房地产投资占比过高对

51、行业和经济整体的不利影响。近些年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重不断上升，与经济整体的协调性下降。由于前期投资高速增长导致2015年上海房屋在建面积超15亿平方米，达到当年销售面积5倍以上，投资规模偏大将直接影响今后若干年的市场供应和房价波动。同时，房地产业作为上海重要产业之一，对地方经济较快增长做出了巨大的贡献，但是对于一个城市来讲，房地产业是资源消耗量较大的产业，占用了大量钢铁、水泥、砂石等资源，而且土地资源更是具有稀缺性，上海城市能够承载的人口规模也是有限的，长时期占比过高不利于上海房地产业的持续稳定发展和经济的稳定增长。 三是防范市场快速上升之后可能出现的波动。根据上海房地产市场

52、过去十年来的走势规律看，每两年就会经历一个周期，最长的上涨期限为18个月，此轮上涨从2014年四季度开始，至今已经持续了13个月，到2016年下半年市场或许会进入调整期，前期短期内过度上涨和恐慌性购房会透支需求，并加剧市场的波动，而且2016年下半年正是2015年高价地的上市时间节点，这对于刚需和改善型需求的支付能力会造成很大的压力，可能会造成短期内需求无法跟上供应的情况。政府部门应密切关注市场供需变化，做好预案，防止市场从过热骤变为过冷，引起波动。 (二)深化研究土地供应制度，缓解土地供需结构矛盾 截至目前，上海建设用地总规模超过全市陆域面积的40，明显高于不少国际大都市。上海将2020年的

53、阶段控制目标确定为3185平方公里，为未来建设用地的“终极规模”。上海土地资源的紧约束已经成为城市发展的新常态，传统用地扩张式发展模式已经不再符合上海土地资源的现实情况。过去 10年，本市年均净增常住人口约60万人，目前全市常住人口超过2400万人，但与此同时，本市市场化住宅土地供应却是逐年下降的趋势。上海房地产市场呈现人多地少、需求旺盛的格局，环境资源承载压力很大。“十三五”期间，在建设用地逼近上限、人口仍呈净流入的背景下，需要深化研究土地供应结构和供应方式，与住房供求关系相匹配，以适应本市未来人口变化趋势、基础配套设施等环境资源承载能力。 一是进一步深化研究土地供应制度改革问题。在房地产二

54、三级市场的市场化制度已基本确立的情况下，需要深化土地供应制度改革。研究改革现有的土地供应方式，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。我国内地土地批租制度源自香港，要学习借鉴香港做法 (香港土地一级市场由政府直接供地，占比很小；土地二级市场供求关系由市场调节)，研究探索加快城市存量国有土地使用权流转，鼓励企业自用的存量土地入市。 二是落实农村集体建设用地入市流转问题。1988年起，上海率先在国有土地上实行了建设用地使用权有偿、有期限的使用制度，即建设用地使用权的物权化。2007年全国人大通过的物权法赋予了农村集体土地上“三块地”(土地承包经营权、建设用地使用权

55、、宅基地使用权)为用益物权，但在实践中，“三块地”的用益物权权能尚未实现。因此，如何落实“十八大”的要求，亟待研究推进。上海围绕农村集体建设用地入市流转已经有所动作，目前正在松江区试点。应当明确，入市流转的是基于用益物权的使用权出让、转让，而不是仅基于合同的出租、转租，这是融资抵押的前提。同时，农村集体“三块地”改革，如何体现有偿有期限使用制度，也是题中应有之意。 三是加强对规划建设区外现状低效工业用地的利用。据统计，上海现状建设用地中工业用地比重偏大，其中，规划建设区外现存低效工业用地约占198平方公里，该区域工业用地占全市工业用地比重接近14，工业总产值占比却不到10。“减量化”就是对不符

56、合土地利用总体规划要求，而且社会经济或者环境效益较差的建设用地，通过拆除复垦等土地整治工作，恢复农地生产能力，发挥生态用地功能。 四是增加中小套型住宅的土地供应。目前，上海房地产市场存在结构性问题，供求结构不协调，主要反映在：房地产开发商偏好建造大户型高档房屋，而改善居住条件的中低价位、中小户型住宅供应显得不足。很多适合造刚性需求的区域造了高端性住宅，造成了供需不匹配的问题。比如说美兰湖板块，该区域地处外环外，现在在售的楼盘基本都是大平层，即使在今年市场火热的形势下，去化速度依然缓慢，这就是定位不清造成的后果。希望有关部门在土地出让时能做研究，在出让条件中增加中小套型的比例，缓解目前市场中小套

57、型商品住房供需紧张的局面。 (三)积极适应市场“新常态”，保持企业稳定增长 2016年房企将可能面临更加复杂的环境，全国层面去库存压力仍大，转型进入深水区，行业将进入一个存量和整合的新常态。房企应从产品设计、经营转型、金融创新等方面入手，积极应对市场新常态。 适应改善性需求，设计出适销对路的好产品，提高市场竞争力。上海房地产市场经过多年的发展，改善型产品已经逐渐成为市场的主流，开发企业应设计出适销对路的好产品，更好满足购房者的需求。 2015年“户型为先”为规划思路的楼盘如雨后春笋般不断涌现。在12的容积率下，开发商不再勉强去打造纯低密度社区；在18的容积率下，开发商也不再去安排一些排屋或者跃层产品，企业将着眼点更多放在了户型的舒适度上。大面宽、短进深、高附赠的产品非常受到市场的欢迎。此外，为了控制总价，在竞争激励的市场中保持竞争力，无论刚需楼盘还是高端楼盘，户型都愈加紧凑。在远郊的一些项目，三房面积向80平方米迈进，两房已经多在70平方米上下甚至更小，例如首创旭辉城的两房为75平方米，龙湖锦宸公馆更小，只有54平方米；二在市中心，旭辉铂悦滨江总价800万的90平方米三房被一抢而空，绿地海珀玉晖最先卖完的是总价同样逼近800万的99平方米两房，就连原本一期做 250平方米以上大平层的万科翡翠滨