项目管理5171212379

1、项目管理的小册子一、项目前期的情况调查项目部接手一个项目后，需首先对地块的情况做全面的摸底，主要包括以下一些方面：地类、市政以及现状的调查土地的情况：地类是否全为建设用地？是否含有农用地、国有林地等未报批情况？是否解决了指标问题？如有农用地是否已完成征地，如有林地，其面积多少？是否有生态保护林？另需了解土地的地籍情况，是否有原有的抵押、查封等情况，具体情况如何。对所需费用做出估算，并以此作为土地储备款付款的依据。地块现状的调查：是否有拆迁？需拆迁的内容，详细的拆迁户数等，对拆迁所需资金做出估算，并且对政府的征地公告等作了解，以评估拆迁的难度，估计可完成的时间。地块内地上和地下线路的情况：含多少

2、线路，如高压线、燃气管道、通信线路、地下光缆、输油管线等，是否需迁移？迁移的时间？难度如何？地块开发的排污情况地块周边是否有市政排污管网，如没有，则如何解决？地块的临水临电情况：要对首期开工的面积作评估，计算施工用水、用电情况并结合线路需迁移的情况提出临水临电的报装及通水、通电时间。地块永久水、电、燃气、有线电视及电信等市政配套的调查和计算：要到供电局、自来水公司及相关部门了解目前容量，并据此提出我方的要求。项目开发报建流程一个新的项目，除了要完成上述对整个地块的地类、拆迁、市政等情况调查之外，报建也是一个十分重要的环节。在接手项目之后，首先可以从政府的审批大厅了解到各类证件办理的手续和需要的

3、资料，大概可以了解到整个的报建流程。这里面要注意几个方面：规划报批的要求：是否需要上规划审批委员会？控规报批是按整个地块的控制用地范围报审还是要按土地证的红线范围报审？规划报批所需资料和深度，如“五图一书”和立面审查的要求等。由于我司开发的面积较大，往往超过立项的一次审批限额，因此要注意和发改委的衔接。由于环境影响评估所需的环节和时间较长，而且政府对于环境保护越来越重视，因此要注意环评涉及的水土保持方案和污水处理方案的要求。由于消防和人防部门有单独的审批权限，因此要具体了解其要求，最好是能有部分图纸先送审取得初步的意见以反馈给设计部门。还要注意配合房管部了解当地房管部门的面积计算要求，在规划报

4、建图上统一面积的计算方法，以免造成多缴配套费和办理产权证时造成面积的误差。了解当地对于门牌编号的具体要求，反映给售楼部和设计部门，避免日后难以通过通邮验收。报建计划应以综合验收备案的要求为依据，详细了解综合验收所涉及的环节和具体的要求，以评估交楼的时间和指导工程对于各分项验收的界面要求。在对整个报建流程有了大概的了解后，注意和设计部门沟通报建图纸的出图顺序和深度要求。整个报建过程中，公司比较关注几个关键节点的时间：国土证的取得时间；用地规划许可证的取得时间；建设工程规划许可证的取得时间；施工许可证的取得时间；预售证的取得时间；竣工验收备案的完成时间。项目部应结合上述情况，初步评估项目的开发难度

5、，制订相应的前期计划、报建计划、图纸计划、施工计划等。附：项目前期情况调查表项目开发报建流程图苏炳霖主要工作内容：负责物质采购和办公室用品管理项目开发报建流程图二、项目开发内部流程简述：按照目前公司的内部流程，在取得土地之前策划研究中心需要先确定规划方案，在确定项目之后营销中心根据当地市场的情况提供户型配比给设计院，设计院提供竖向设计图和勘探布点图给项目部跟进土方、勘探工作。此时，项目部在前期还需跟进收地、报建、成立公司、办理开发资质等事项。图纸出来后交给造价部计算造价并由招标管理部确定施工单位，由项目部根据公司的流程跟进材料的采购和监管工程的质量和进度。根据公司制定的宏观计划，由项目部编制交

6、楼计划给项目总办审核，确定计划后转给装修公司确定装修施工队伍。 下表简略的表示了整个内部的流程。内部流程表签定土地开发协议投资部确定控规方案策划研究中心摘牌、签定土地出让合同项目部成立项目公司集团办、财务部、项目部规划及单体设计策划研究中心、博意设计院确定户型、配比营销中心办理前期开发手续项目部确定施工单位招投标管理部、造价部工程施工承建单位、项目部（监管）土方工程前期工程部收地项目部、投资部工程封顶、办理预售许可证项目部监督协调（施工办证交楼全过程）项目总办开盘销售售楼部工程竣工验收项目部交付业主使用楼宇交收部、物业公司、酒店公司审核支付各款项造价部、财务部审核支付土地款投资部、财务部、资金稽查部