附录国内新城投融资经验20120729

1、附 录国内新城（区）投融资经验借鉴目 录（一）重庆专业投融资平台一个大型城市建设的投融资安排31.重庆模式基本特征32.八大投33.运营方式44.风险管理框架75重庆市政府对投资公司的财政援助7（二）天津泰达控股新城建设投融资模式81.发展历程82.泰达控股的产业结构93泰达控股的商业模式104.存在的问题12（三）张江高科科技（产业）园区建设投融资模式121.简要情况122.发展历程133.主要经验14（四）成都统筹城乡涉农投融资体制改革的经验制度和市场对于产业发展的重要作用151.成都涉农投融资体制改革的启示和可供借鉴的经验152.成都涉农投融资体制改革的制度意义153.传统涉农投融资体制

2、所面临的挑战164.成都统筹城乡涉农投融资体制改革的探索165.成都统筹城乡涉农投融资体制改革的成效16（五）土地制度与开发模式171.相关制度和政策文件172.土地开发盈利模式183.土地开发模式21（六）渤海产业投资基金运作模式24（七）产业新城：固安模式28（八）国家发展改革委、财政部关于实施新兴产业创投计划、开展产业技术研究与开发资金参股设立创业投资基金试点工作的通知30（九）国家发展改革委办公厅关于进一步规范试点地区股权投资企业发展和备案管理工作的通知33（十）创业投资企业管理暂行办法38（十一）国家发展和改革委关于加强创业投资企业备案管理严格规范创业投资企业募资行为的通知43（十二

3、）国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知45（十三）产业投资基金管理暂行办法（未出台）49（一）重庆专业投融资平台一个大型城市建设的投融资安排1.重庆模式基本特征ü 重庆市政府直接赋予城投公司城建土地储备中心的职能，用土地储备收益来平衡城市建设的资金缺口。采用这种模式的还有上海、昆明 另一类模式是由城投公司受土地储备中心委托，代理进行土地一级开发，同时政府明确该地块实现的土地增值收益定向用于城市基础设施建设项目的投资平衡，城投公司无土地储备职能，相当于土地储备中心的土地一级开发代建单位。（）ü 最大限度地利用土地储备和出让。“储地融

4、资建设”循环，保证城市基础设施建设投资；“储地整治出让”循环，保证投资公司自身投融资能力。2.八大投重庆市开展土地储备工作的时间比较早，1992年成立土地整治处，2000年成立土地储备中心，从2002年年末，重庆陆续成立了“八大”投资集团。这八家公司为重庆市政府实施基础设施建设战略提供了平台，该战略基于“市场化”并强调私营部门在基础设施融资中的作用。八家投资公司的职责因行业而异，都拥有独立的财务和管理团队。八大投资集团的资金来源主要包括国债、规费、土地储备收益、存量资产和税费返还。ü 重庆市城市建设投资公司ü 重庆市地产集团 ü 重庆市水务控股（集团）有限公司 &

5、#252; 重庆高速公路发展有限公司ü 重庆市开发投资有限公司 ü 重庆市水利投资（集团）有限公司 ü 重庆渝富资产经营管理公司 ü 重庆交通旅游投资集团有限公司 功能定位融资模式高发负责重庆高速公路建设、经营和融资 经营权转让、BOT、银行贷款等 交旅 经市政府授权对重庆市的高等级公路实施投资（含回购）、组织建设、经营和资产管理；旅游规划、招商、投资建设、经营管理。 银行贷款、债券 等开投 以轨道交通及城镇化重点基础设施建设为主的投融资主体。除了市内的地铁、轻轨外，还将承担部分国家、地方铁路建设项目所需资金。 土地储备整治、银行贷款等 渝富

6、打包处置国有企业不良债务和资产重组；通过土地储备承担国有企业破产、环保搬迁和“退二进三”的资金托底周转。 以市政府划拨的土地和商业银行股权作为注册资本金，同时储备国企环保搬迁或破产之后的土地，用土地的增值弥补打包债权的亏损等。 城投 投资建设重大公益性基础设施，包括道路、桥梁、危旧房等 银行贷款、发行企业债券、土地储备等 水务 负责重庆市供排水生产运行及水务项目的投资、建设和运营管理 债券、银行贷款、吸引外来投资参股等 水投 推进“泽渝”项目水利工程，水利国有资产保值增值，加快区县水利基础设施建设，优化资源配置，促进水务一体化和我市水利建设。 债券融资、土地储备，以水养水、以电补水、以地换库等

7、 地产 建立政府主导型土地储备供应机制，调控土地供应市场，通过市场运行机制进行土地整治。同时承担市政府确定的廉租房项目建设，为廉租房和旧城改造提供资金。 通过市场运作机制进行土地整治，提供“熟地”交由政府拍卖，为政府积累资金等 3.运营方式ü 重庆市地产集团重庆市地产集团2003年2月正式挂牌，以原市国土房管局两个直属单位市土地储备整治中心和市土地整理中心为基础筹建，实行事业单位企业化管理，由市国资委统一管理。重庆市政府赋予了地产集团土地收购储备、土地开发整理、城市重点基础设施建设和社会文化事业项目建设等职能。具体包括：l 建立政府主导型土地储备供应机制，调控土地供应市场，保证城市总

8、体规划和土地利用总体规划的实施，通过市场运作机制进行土地整治，通过基础设施建设开发，使土地由生地变熟地后进交易中心挂牌，增值收入返还城投公司用于城市建设；l 落实市政府关于土地开发整理的要求，为实现耕地“占补平衡”提供新的耕地资源；l 承担市政府确定的廉租住房项目建设；l 结合土地储备，承担市政府涉及旧城改造建设等交办的任务。ü 重庆市城市建设投资公司重庆市城市建设投资公司是重庆市建设委员会和重庆市财政局为了完善城市基础设施建设领域的建设项目业主制，于1992年共同发起组建的国有独资公司。2002年6月，为加快重庆投融资改革进程，市政府明确重庆市城市建设投资公司的战略定位为：l 城市

9、建设筹融资的总渠道与主城区基础设施建设有关的资金投入和支出全部通过城投的渠道进行，包括国债、国开行贷款、商业银行贷款、外国政府贷款、各种规费等等都通过城投的账户收支，以达到放大资金效用的目的。l 主城区路桥建设的总账户政府把重庆城市中的各种路桥、存量资产全部划给重庆市城市建设投资公司，城投公司获得了重庆主城九区七座收费桥梁以及371公里收费道路的统一收费经营权，其经营性资产总规模达80亿元。 l 城建资金筹措所需土地的总储备在国务院批准的重庆城市发展总体规划的前提下，每一个具体建设项目会对应一定规模的投资，算定投资量之后，公司向银行贷款或者发行企业债券。同时，结合基础设施建设，公司作为投资主体

10、，代表市政府把周边的土地储备下来，基础设施建好后，这些生地变为熟地，再通过市场规则，以招拍挂方式出让这些已经增值的土地，用这个增值空间反过来补偿对于基础设施的投资。”这一套体制的核心，就是“重庆城投”作为政府的投资主体，主要投资非经营性、公益性的公共基础设施，同时对政府合理配置的资源进行有效的市场化运作，以对其投资进行资金平衡。ü 重庆市水投集团重庆市水投集团土地储备整治公司直属重庆市水利投资有限公司，注册资本2亿元，主要负责组织实施市水投集团（包括其全资、控股子公司）土地储备整治项目。土地储备由重点水利项目所在区县政府及市政府有关部门根据其城市总体规划和土地利用总体规划，落实储备地

11、块和用地指标。储备用地计划按重点水利工程项目资金缺口测算下达。储备土地经整治后，交由项目所在区县政府委托土地交易中心实行“招、拍、挂”出让，出让收入在扣除整治成本后，收益将全部返还市水投集团，作为区县水利项目的建设资本金。ü 重庆交通旅游投资集团有限公司属于重庆市政府的重庆交通旅游投资集团有限公司（原重庆高等级公路投资公司）也参与土地储备，通过公路建设项目来取得地权，即以路权换开发权的模式。重庆交通旅游投资集团有限公司以市政府直属国有公司的信誉获得银行授信，然后与和路桥建设相关的地方政府达成协议，重庆交通旅游投资集团负责公路及桥梁的建设，所在政府不用直接出资，而是以路桥附近的土地作为

12、对重庆交通旅游投资集团的投资回报。而重庆交通旅游投资集团在拿到土地后，储备一段时间再通过招投标的形式拍卖地块，所得资金除路桥建设及银行本息后，获利也较大。ü 重庆渝富资产管理公司重庆渝富资产管理公司最初主要以处理重庆市国有不良资产为主要职能，也在具体的操作中更多地运用了土地这个重要的资源。例如重庆市商业银行12.5亿元不良资产处置，就是一次典型的重庆资产置换模式即由重庆市政府划拨一块价值10亿元的土地给重庆渝富资产管理公司，再由重庆渝富资产管理公司以这块地作为抵押品，向重庆市商业银行贷款12.5亿元，重庆渝富资产管理公司再用这笔贷款直接购买重庆市商业银行账面价值12.5亿元的不良资产

13、，然后再进行资产处理。在这笔交易中，土地的增值是重庆渝富资产管理公司最大的获利，也是土地市场化运作的具体体现。4.风险管理框架ü “三不政策”l 重庆市政府在任何情况下都不会为这些投资公司提供财政担保。l 投资公司之间不得相互提供担保，因为这样可能会导致系统性财务风险。l 投资公司应设立专项基金（储备金）管理风险，该基金不能用于担保或其他经营活动。ü “三大平衡”l 长期资产与负债之间的平衡重庆市国资委要求投资公司保持约50%的长期资产负债比率。l 现金流入与流出之间的平衡投资公司必须保持足够的现金储备以管理流动性风险，即支付贷款本息、投资和正常经营费用所需要的现金。现金流

14、入可以是来自经营收入（服务费、收费）、新的贷款、财政补贴或资本注入或出售现有资产。国资委会根据行业和业务情况为每一个投资公司制定流动性指标。l 投入产出之间的平衡必须确立和维护投资公司的经营独立性，投资公司不应简单执行重庆市政府指示。在市政府要求公司投资某个项目时，在项目实施之前必须明确市政府和/或其他实体的投资额度。5重庆市政府对投资公司的财政援助ü 重庆市政府的扶持政策统一整合资源，将有关的国债资金、规费、土地、存量资产和税费返还通过 “五注入”的方式，统统放入“八大投”口袋以充实企业资本金。ü 项目资本金来源l 国债l 土地转让收入或土地使用权l 现有资产转让l 如以

15、前由市政府有关部门建设和所有的道路、桥梁和隧道，可以作为资本金转让给投资公司，或者源于这些资产的收入可以分配给投资公司以增加其经营收入。l 市政费用和收费l 城市维护建设税l 减免税l 国家开发银行l 其他银行获得贷款l 来自国家部委的转贷款（二）天津泰达控股新城建设投融资模式1.发展历程天津泰达投资控股有限公司（简称“泰达控股”），泰达控股的前身是天津经济技术开发区总公司，成立于1984年12月25日，是随着1984年12月6日国务院批准成立天津经济技术开发区（TEDA - Tianjin Economic-Technological Development Area）而设立的，天津经济技术

16、开发区是中国首批国家级开发区之一。2001年12月，在天津经济技术开发区总公司的基础上，联合天津泰达集团有限公司和天津泰达建设集团有限公司组建了天津泰达投资控股有限公司，由天津经济技术开发区管理委员会授权行使国有资产经营管理职能。至此形成了一个庞大的企业帝国。截止到2007年年底，泰达控股总资产1156亿元人民币，销售收入338亿元。拥有泰达集团有限公司、泰达建设集团有限公司等15家全资公司（具体包括：泰达集团、泰达建设集团、泰达自来水公司、泰达电力公司、泰达燃气公司、泰达热电公司、泰达公交公司、泰达污水处理厂、泰达市政公司、泰达实业公司、泰达生态园林公司、泰达海洋开放公司、灯塔油漆涂料公司、

17、泰达担保公司、蓝德典当行公司）。有泰达股份（000652）、津滨发展（000897）、滨海能源（000695）、ST四环（000605）四家A股上市公司，以及滨海物流（HK8348）等4家H股上市公司，滨海快速、天津钢管、渤海银行、渤海保险、渤海证券、泰达荷银等28家控股公司和泰达津联电力、长江证券等36家参股公司。目前旗下的合资控股公司很难计数，根据其财务顾问东方高圣公司的估计，2008年泰达合资控股的公司有288年，到2008年，保守估计有四五百家。2.泰达控股的产业结构ü 金融产业金融业是泰达控股的核心产业，也是泰达控股盈利的来源之一。其参控的金融产业涉及银行、保险、信托、证券

18、、基金、担保、典当等，具体公司包括渤海银行、渤海财险、恒安标准、北方信托、渤海证券、长江证券、泰达荷银基金、长城基金、渤海产业基金、泰达担保、蓝德典当等。据东方高圣公司的估计，目前天津70%以上的金融机构，泰达都有控制权。泰达控股金融资产参股的情况如下：ü 房地产泰达控股旗下涉及房地产的公司很多。天津泰达建设集团有限公司是专做房地产行业的公司，此外，房地产开发也是泰达集团旗下多种业务之一，包括万通地产、清新园、海南西秀海景等。天津津滨发展股份有限公司是以房地产业务为主的上市公司，其股票名称为：津滨发展（000897）。国有股东为天津泰达建设集团有限公司。ü 酒店泰达控股垄断

19、了天津开发区的五星级酒店。泰达控股投资的万丽泰达酒店、泰达国际会馆、滨海假日酒店和泰达中心酒店等星级酒店已经成为天津市高服务业的领军企业，而占地17万平方米的滨海国际会展中心也是目前滨海新区科技含量最高、容纳能力最强和管理水平最高的会议展览中心。ü 天津钢管集团股份有限公司又称天津天津大无缝钢管厂，是目前国内规模最大的石油套管生产基地，作为国家“八五”重点工程，1989年破土动工，历经十几年的发展，跻身于世界大型无缝钢管企业前列。ü 区域开发在区域开发领域，泰达控股凭借在天津开发区20多年的建设经验，成功推广建设了埃及泰达工业园，现在又凭借中新生态城和泰达海洋城项目将滨海新

20、区打造成宜居生态新城。ü 公用事业公用事业板块的上市公司是滨海能源。ü 交通（轻轨）政府补贴力度有限，处于亏损状态。3泰达控股的商业模式ü “资金大循环”公司的定位是服务业开发区的建设，特点是与政府结合，资金来源于贷款、税收、财政补贴，以债务的形式投入到基础设施上。企业进驻后的税收又交还给政府，被称作传统的“资金大循环”，这也是国内新区的建设的普遍模式，即通过投资公共设施建设，带动土地升值，土地差价会成为开发建设者的第一笔可观进账，此外开发建设者以税收方式向投资企业征收的费用会成为持久稳定的财源。ü 将国有资产注入上市公司加财政补贴泰达控股经营模式企业信

21、用企业投资主体财政补贴企业经营业绩及开发区经济实力政府信用银行贷款信用来源资金来源泰达控股经营模式的核心ü 盘活存量资产和资产证券化主要表现在收购园林绿化资产和管网资产证券化。2002年9月，泰达股份收购了泰达园林绿化公司的绿地、行道树、花圃等资产，价值5.8亿元的存量园林绿化资产完成变现。泰达控股子公司北方国际信托投资公司发行了5亿元人民币的受益信托债券，北方国际信托投资公司再以所融资金收购5亿元的管网资产，从而实现了管网资产证券化，控股公司的存量资产得以变现ü 泰达控股的盈利模式l 企业经营如天津大无缝钢管厂净利润每年15亿l 通过上市公司进行资源整合l 作为财务投资人

22、投资项目获得收益4.存在的问题ü 公司结构及产业结构过于复杂，控制效率不高ü 较高的资产负债率ü 产业过于分散到各个子公司旗下泰达控股正在尝试整合资源，将不同产业集中化到不同的子公司，如将房地产的二级开发交给泰达建设集团，公用事业交给滨海能源。ü 激励机制不足ü 潜在风险如果开发区的财政收入减少、上市公司的融资能力减退，或者双方经营主体的转变（国有企业的实际控制人市场化、法人化；上市公司的大股东变更等），都将影响到资本循环的正常进行。（三）张江高科科技（产业）园区建设投融资模式1.简要情况张江高科技园区成立于1992年7月，位于上海市浦东新区中

23、部，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。上海张江高科技园区开发股份有限公司简称张江高科，于1996年4月在上交所挂牌上市，是由张江集团有限公司（原名为上海张江高科技园区开发公司）联合上海久事公司作为共同发起人，采用公开募集方式设立。张江高科经营范围包括：房地产开发与经营，受让地块内的土地开发与土地使用权经营，市政基础设施建设投资，物业投资和经营管理，商业化高科技项目投资与经营，设备供应与安装，建筑材料经营，仓储投资，与上述有关的有偿咨询业务。张江集团作为张江高科的大股东，从政府手中获取土地、资金和政策资源，尤其是土地资源通过其初级开发后交给张江高科

24、。2.发展历程ü 第一阶段：简单开发，土地批租。这一阶段，张江高科作为张江高科技园的开发者，拥有土地资源，业务收入主要为土地批租和政府补贴。比如1996年上市当年实现主营业务收入14188万元，净利润4740万元，全部来源于张江高科技园区内5块产业用地的土地使用权转让金。其中包括美国联信、瑞士罗氏等著名跨国公司的中国总部以及比利时的史克必成、美国的汉纳、美敦力等具国际领先水平的生物医药，光机电一体化项目。（张江高科1996年年报）1999年底，园区土地资源逐年减少，原有业务模式不可持续，需要转型。1999年，浦东区与张江高科签订协议（张江技术创新区建设与租用协议），租用张江高科建设的

25、16万平米孵化器和市政设施及0.6平方公里开发建设等。采用了“企业建设，政府租用”的模式。（1999年年报）这为张江高科的第一次转型埋下伏笔。ü 第二、三阶段：房产销售+物业租赁+高科技产业投资2000年，张江高科开始第一次战略转型，提出了“土地资源深加工”的概念。原有的土地批租模式逐步改为通过建造物业（办公研发楼、厂房、住宅、酒店、休闲中心等）再进行租售，将土地开发的价值链向下游延伸，以稳定的物业收入保证公司的稳健发展。并开始对园区的高科技项目进行风险投资。2002年底张江高科以每平方米300元的价格，从控股股东上海市张江高科技园区开发公司受让园区内1.2平方公里面积的土地使用权，

26、该地块将用于住宅及配套生活设施的开发与建设。到2006年，张江高科主要收入为房产销售与物业租赁，由其物业租赁为张江高科的发展带来了稳定的收入流。产业投资从2000年的1.6亿增到2005年的10.93亿元。这部分投资短期内不能取得很好的效益，但是随着这些企业的发展，如中芯国际、嘉事堂、复旦张江等，长期将给公司带来不错的回报。但是，房地产是资金密集型行业，同时，高科技产业投资短期也不可能带来可观回报。所以，张江高科进行了第二次战略转型。ü 第四阶段：“一体两翼”战略以张江园区特色房产营运为主导，以高科技产业投资和专业化创新服务提供为两翼l 房地产主要客户为张江高科技园区内研发型和制造型

27、企业u 房产销售办公研发楼厂房公寓u 物业租赁写字楼研发办公楼人才公寓l 高科技产业u 高科技股权投资投资于张江高科园区内高科技企业l 服务业服务对象为张江高科园区内制造、研发型企业u 基础服务物业管理服务酒店餐饮商业配套服务u 创新服务金融服务（融资租赁、融资担保、小额外币兑换）数字信息服务人力资源服务企业咨询服务销售代理3.主要经验ü 土地资源是高科技园区城投公司最重要的资源，对土地资源的价值的充分开发是城投公司发展的基石。ü 适时推进产业转型。ü 充分利用园区的各类客户资源，寻找并满足其商业需求。（四）成都统筹城乡涉农投融资体制改革的经验制度和市场对于产业发

28、展的重要作用1.成都涉农投融资体制改革的启示和可供借鉴的经验ü 农村缺的不是资金，而是市场。ü 成都涉农投融资体制改革的特点在于，政府通过其投融资平台公司，承担了发起者、服务提供者和促进者的角色，实质是发挥市场在资源配置中的基础性作用。ü 政府的作用不是替代市场，而是尊重市场，创造市场，维护市场，为市场开道，为市场铺路。ü 尊重农民意愿，促进农民的自组织，让农民真正成为市场的主体和改革的动力。ü 农地确权为代表的农村产权制度改革完善了农村市场的微观基础，激活了农村三大生产要素，优化了农村的资源配置，解放了生产力，增进了农村经济活力和效率。

29、52; 推进农村金融多元化，鼓励农村金融创新，完善风险分担体系。ü 成都涉农投融资体制改革的突破口是转变政府资金投入方式，将计划用于“三农”的财政资金注资成立了3个涉农投融资平台，分别服务和支持于农地整理、产权流转、农业产业化、农产品流通、风险分担等各个方面，大力促进了现代农业的发展和农村面貌的改变。ü 配套改革、整体推进。成都涉农投融资体制改革覆盖了农村市场（包括要素市场和产品市场）存在缺陷的各个方面，减少了改革阻力。2.成都涉农投融资体制改革的制度意义ü 经济学理论认为，转变资源配置方式可以创造新的价值。此外，制度创新能够促进资源配置方式的转变。ü

30、成都涉农投融资体制改革的核心是转变了农村资源的配置方式，市场恢复了其在资源配置过程中的基础地位。ü 资源配置方式的改变带来了农村要素重组，解放了农村生产力，实现了农村资源价值的提升。3.传统涉农投融资体制所面临的挑战ü 分散小农与小片农地相结合的生产方式，不符合现代农业发展的要求，也导致社会资本和金融资本与小农土地经营对接的交易成本过高。ü 由于对农村土地权利的界定不清晰，市场无法对农村土地资源进行合理配置，导致农村要素市场不完整和扭曲；同时，农民对土地的权利不落实，无法成为自主决策的市场主体。ü 政府投入不尊重市场机制，非但没有弥补农村市场的缺陷，反而

31、使得市场更加扭曲，并对社会资本和金融资本产生了挤出效应。ü 农民组织化程度低以及农村市场存在的发育不足和缺陷，造成了过高的交易成本，阻碍了社会资本的进入。ü 农村金融服务供给与需求严重不匹配，风险分担机制不完善。4.成都统筹城乡涉农投融资体制改革的探索ü 利用“耕地增减挂钩”政策创新农村宅基地整理模式，改善农村居住环境和公共服务。ü 创造条件吸引社会、金融资本参与农业产业化。ü 支持农产品市场建设、完善农产品商贸物流体系。ü 完善农业担保、保险服务体系，弥补市场发育不足和缺陷，为金融资本与社会资本参与农业产业化降低风险。ü

32、鼓励、促进地方金融机构的积极探索、创新。5.成都统筹城乡涉农投融资体制改革的成效ü 政府通过以改变财政投入，以财政资金为杠杆，吸引金融资本和社会资本对“三农”的投入逐年增加。ü 现代农业发展加快，农业增长加速。ü 农民收入多样化，包括出租土地，打工收入和股权分红。ü 农民人均收入增长较快，工资收入比重增加，城乡收入差距缩小。ü 小城镇发展加快，农民获得更多公共服务，生活条件得到实质性改善。（五）土地制度与开发模式1.相关制度和政策文件1996年，我国在上海成立第一家土地收购储备机构“上海市土地发展中心”。1997年8月，杭州成立了“杭州市土地储

33、备中心”，取得突出效果。随着国务院2001年4月在关于加强国有土地资产管理的通知中对该制度的首肯，全国大部分城市很快就开始了大规模推行实施，对城市土地实行土地收购储备，实行“统一收购、统一储备、统一供应”的做法。 土地一级开发的主体按宪法和土地管理法的相关规定，应当是当地政府，但从2004年开始，热衷于与政府联合进行土地一级开发的房地产开发商日益增多。原因在于：政府缺乏资金、人力等资源，难以建立并支撑全盘操作土地一级开发的庞大资源机构体系；开发商借参与一级开发之机，既能获得可观的利润，又能借机为二级市场做铺垫。 目前，无全国性的土地一级开发相关法规。自2002年12月起，北京市陆续出台了北京市

34、土地一级开发管理暂行办法（2002，失效）、北京市土地储备和一级开发暂行办法（2005），规定了经市区政府批准的土地一级开发项目，都由土地整理储备中心采取公开招标的方式确定一级开发单位。2007年1月，北京开始首次试点土地一级开发招标 。2008年3月石家庄市市区土地一级开发暂行办法可以由土地储备机构承担，也可以由土地储备机构通过招标方式选择有实力的经济实体承担。土地储备机构负责实施土地一级开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。管理费用按照土地一级开发成本的2%列支。一级土地开发出让方式：协议、招标、拍卖、挂牌。土地储备管理办法摘录国土资

35、发2007 277 号第十六条 对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。 第十八条 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。第十九条 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。第二十二条 储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。第二十五条 土地储备机构向银行等金融机构申请的

36、贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。2.土地开发盈利模式ü 模式一：固定利润比例l 北京出台的一级开发政策对开发企业利润的相关规定是，如果是政府出资，利润不高于开发成本的2%，如果是企业自筹，不高于开发成本的8%。l 2006年3月，杭州市人民政府办公厅下发关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见，提出“开发整理单位的利润按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定”

37、。l 石家庄规定通过招标方式进行土地一级开发的，由土地储备机构与中标单位签订土地一级开发协议。中标人负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地一级开发的预计总成本和利润，利润不高于成本的10%。ü 模式二：增值收益分成将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成本后，在开发企业与政府之间进行分成，并且政府向企业承诺一定的保本收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。企业与政府之间的分成比例也往往是双方博弈的结果。2006年7月19日，海南省人民政府出台的关于规范企业参与土地成片开发的通知指出:“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收

38、益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。l 2009年8月中南建设与儋州市政府签订协议，前者负责对后者4500亩土地进行成片开发，开发建设范围内的全部土地，待成片土地开发完成后将按规定纳入儋州市土地储备，儋州市人民政府将按照“招拍挂”程序进行出让，土地成片开发收益（土地出让收入扣除土地成片开发成本，成片开发成本由双方共同审核确定），儋州市人民政府与本公司各占开发收益的30%与70%。土地开发包括征地、拆迁及对土地进行通水、通电、通路等“七通一平”工作。据协议，中南建设将按照框架协议的约定，先垫付土

39、地成片开发费用，进行土地开发。待土地收储出让后，双方从出让金中扣回公司代垫的土地成片开发成本。l 2008年1月29日，昆明市政府委托昆明市土地储备中心，与云南城投置业股份有限公司（上市公司）签署环湖东路沿线土地一级开发委托合同，将环湖东路沿线28平方公里的土地一级开发工作交给公司。按照合同，云南城投将与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让收益五五分成，即扣除土地一级开发总成本及国家规定的各项基金，公司可获得土地出让纯收益的50。双方的合同还另签保底条款，即若上述所提取收益不足全部土地的一级开发总成本的5时，昆明市政府向公司另行支付差价款，以确保公司的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本

40、的5。 ü 模式三：政府回购政府回购开发后的土地，还可能包括地面上的基础设施和建筑物，同时与开发企业约定一个固定的收益率。l 上市公司黑牡丹从事的常州新北区开发就属于这种模式，在2008年1月1日之前，政府是按5%的毛利率进行回购，2008年1月1日后调高到10%回购黑牡丹开发后的土地及地上基础设施，按15%的毛利率回购安置房。ü 模式四：一级开发商进行低价回购在项目开发后，一级开发商以低于市场的价格回购部分用房，作为对一级开发商部分的补偿。对于一级开发商投入的拆迁费用，政府缺乏补偿政策。为平衡其投入的成本，土地挂牌时往往附加了“回购”条件。这一现象在上海也很普遍。“限价回

41、购”政策挤占了二级开发商的利润，为二级开发商进入设置了一定的障碍。 ü 模式五：一级加二级开发l 鲁能集团在海南、宜宾，绿地集团在太原推出的成片开发计划，及华侨城与招商地产提出的综合性开发、中信深圳集团提出的区域性开发概念，其实质都是一级开发加二级开发，通过一揽子框架协议实现与政府共享土地增值。鲁能与宜宾政府签订的宜宾经济技术开发区西区土地整治、基础设施建设和城市开发建设项目合作书，面积为3.53平方公里的的宜宾新城。 l 首创集团开发的北京市怀柔新城区的土地的一、二级开发。新城区总占地面积约8.66平方公里，比总建筑面积将超过300万平方米，总投资近150亿元。 3.土地开发模式&

42、#252; 模式一：政府主导模式土地一级开发的主体是市政府，代表政府实行一级开发的机构是政府组建的土地整理机构，土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，这些由政府组建的土地整理机构拥有土地储备和土地一级开发的权利，这种情况政府承担土地整理开发费用，土地二级市场出让后的收益也全部归政府。还一种情况是政府起主导作用，政府将纳入储备范围的土地委托一些企业（接受委托的企业往往是国有大型企业或有其他背景的企业）进行一级开发，“生地”变“熟地”后，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让，出让所得的收入在政府和公司之间按一定的比例进行分配。 l 重庆代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团（城市建设、高速公

43、路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富）。土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，九个集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让。出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余上交财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按规定比例分配；剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。 l 上海上海地产（集团）有限公司成立于2002年11

44、月，是经市委、市政府批准成立的国有多元投资集团公司，公司的任务主要是“建立政府主导型土地储备供应机制，增强政府对土地市场的宏观调控能力，改进土地供应方式,保证城市总体规划和土地利用总体规划的实施。”上海地产集团与上海市土地储备中心实际上是两块牌子、两个独立法人、一套班子管理运作。在区一级政府，依托各级土地中心，由区政府控制的国有企业承担一级土地开发任务。l 北京由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2。以招标方式确定开发企

45、业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 ² 发展趋势由政府推进、土地储备中心执行、银行资金支持的土地一级市场开发模式。5年内，土地一级开发将全部收归政府。² 具体流程由政府作为授信对象向银行争取授信，银行向其发放贷款，贷款打到账户后，就可以用这笔钱作为拆迁补偿款，发放到拆迁户和拆迁企业的手中。政府发放完拆迁补偿款后就开始整理土地，土地整理完毕后，根据区域的规划和经济发展的需要适时把地块挂牌上市。² 可能的形式成立一个或者几个带有垄断色彩的国有企业专门从事土地一级开发。 ü 模式二：政府主导，市场化运作由开发公司负责筹措资金、办

46、理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润。通过招标方式确定开发公司后，土地储备机构与中标开发公司签订土地一级开发委托协议。要求政府面向市场招投标，所有的企业都享有平等的投标、中标权利。l 2008年5月底，碧桂园以10亿元拿下汕尾占地300万平方米的项目。由碧桂园全资子公司增城碧桂园公司与汕尾市土地开发储备中心订立合作协议，合作安排汕尾地块的初步开发工程。其中，增城碧桂园公司提供约人民币10亿元作为初步开发汕尾地块的资金。将按汕尾地块使用资金的进度，以分期方式支付根据合作协议应提供的资金，资金将应用于取得汕尾地块的成本(包括征地手续费及

47、应缴税项)、拆迁、安置补偿，以及汕尾地块各种设备设施的建设。根据合作协议，汕尾地块将会实行分段拍卖，项目一级开发完成后，增城碧桂园公司可从每一阶段拍卖出售汕尾地块所得款项获返还其投资金额。同时增城碧桂园公司获偿还其投资金额后，在议定售价高于已投入的投资金额的情况下，拍卖出售所得款项余额可根据合作协议按增城碧桂园公司与汕尾合作方所协定的比例予以分派。ü 模式三：政企合作政府企业合作组建项目公司，对土地进行一级或一级加二级开发，并分享土地收益。l 2008年底曹妃甸生态城与万年基业为合作的1500亩土地成立专门的项目公司，双方各占50%的股份。生态城方面将把其中500亩的土地二级开发权给

48、予资金方万年基业，再将先期500亩土地的开发收益投入余下1000亩土地的一级开发当中。唐山市将以财政收入担保为曹妃甸生态城提供10年期50亿元的银行贷款。 l 2007年3月6日，合生集团与惠州大亚湾经济技术开发区管委会订立框架协议书，双方同意成立项目公司新海岸建设以推进开发事宜，注册资本1亿元，由惠州大亚湾投资控股有限公司和合生创展分别持有40%和60%的权益。2007年12月26日，新海岸成功竞得开发项目。新海岸建设将根据开发事宜进度及大亚湾土地中心的通知，负责提供进行开发事宜所需资金，并将进行开发事宜，使该地块适合住宅、商业、写字楼、酒店与旅游及公用用途，开发事宜包括但不限于作为政府国有

49、土地储备一部分的该地块的拆迁及恢复、拆除位于该地块上之现有建筑、重新安置目前居民、提供基建系统(包括道路、排水系统、水管、燃气及电力供应、通讯系统及兴建公用设施)。根据合作合同，待猴仔湾地块的开发事宜完成之后，大亚湾土地中心将负责在2009年底前通过公开招标或拍卖的方式分若干阶段出售该地块的土地使用权。届时，新海岸建设进行开发事宜所发生的实际成本将获得补偿。根据框架协议书，无论合生创展日后是否取得该地块土地使用权，都将有权收取为进行该地块开发事宜所注入资本总额12%的固定回报。（六）渤海产业投资基金运作模式 2007年5月天津大学学报（社会科学版）第9卷第3期，作者：王恺，冯卫华，宋岗新，王新

50、，孙墚2005年11月，经国务院同意，国家发展和改革委员会批准天津滨海新区筹建和试点运作我国首支中资产业投资基金渤海产业投资基金（以下简称渤海基金），其总规模为200亿元人民币，存续期为15年。2007年初，完成首期募资60.8亿元人民币的渤海基金开始试点运作。1组织形式国外私募股权基金通常有两种形式有限合伙形式和契约形式。有限合伙形式基金以其灵活的组织结构、有效的激励机制和有利的避税形式而受到投资者的青睐。但在我国以公司或有限合伙形式设立渤海基金，还存在一定的法律障碍，也面临尚未成熟的市场环境。因此，渤海基金以契约型基金形式设立。2管理模式产业投资基金主要有自我管理和委托管理两种管理模式。一

51、般来说，公司型基金大多采用自我管理模式，而契约型基金必须采用委托管理模式。委托管理一般由基金持有人与受委托基金管理公司签订一个内容广泛的基金管理委托协议书。在契约型组织形式的前提下，渤海基金的运作必须实行委托管理。考虑到我国缺乏高水平基金管理人的现状，渤海基金的持有人在有关方面的帮助下新建了渤海产业投资基金管理公司和专业管理团队，然后把渤海基金的全部资产委托给渤海基金管理公司进行投资管理。3法人治理契约型基金需要由基金持有人、基金管理人和基金托管人三方共同订立一个信托投资契约。基金管理人按照契约规定运用信托财产进行投资，基金托管人按照契约规定保管信托资产，基金持有人则按照契约规定享受投资收益。

52、为了避免基金管理人侵害基金持有人的利益、确保基金管理人在追求自身效用最大化的同时符合基金持有人利益最大化的要求，有效的基金治理结构需要对基金管理人的行为进行必要的激励和约束，使基金能以最小的成本获取相应的投资回报，或者在一定的成本下为基金持有人获取较高的回报。为了切实保障基金持有人的利益，渤海基金除了改善基金管理公司的董事会结构，强化基金托管人的监督职能，还设立了由全体基金持有人组成的基金持有人大会，并设立常设机构，决定基金管理人的选择、退任、改任、基金结构变更、基金续期、特别重大的投资决策等事项；同时成立了由基金持有人和有关专家参加的投资决策委员会，批准涉及利益冲突的投资项目、界定投资项目交

53、易费用、评估投资项目的公允价值等（见下图）。表示资金流向； 表示权利方向渤海基金的治理结构4募资方式国外产业投资基金主要采取私募方式，私募对象通常为富有的个人、家庭和机构投资者。按照我国最新修订的证券法，累计向超过200人的特定对象发行证券属于公募行为，必须向中国证监会或者国务院授权的部门申请发行核准。为了加快设立步伐和出于稳妥考虑，渤海基金的首期资金募集采用了私募方式，募集对象主要为具有丰富投资管理和资本运作经验的国有控股工业企业和金融机构。未来渤海基金运作一定时期和实现良好业绩之后，后续资金募集将探索个人投资者参与认购的公募方式，以适应我国投融资体制改革的需要，引导民间资金投向滨海新区开发

54、开放和环渤海地区经济发展所急需的基础设施建设和高新技术产业发展等领域。为了发挥试点优势，探索改革经验，渤海基金首期资金募集采取承诺制，即投资者在基金募集阶段签署基金份额承诺书，在基金项目投资实施阶段，投资者再根据承诺书认购基金份额的比例落实承诺、分批到位，但首期出资额不得低于承诺总额的一定比例。对渤海基金投资者来说，承诺制使其可以根据基金的管理状况，决定是否跟进后续的资金投入，从而加强对基金管理人的审查监督：对渤海基金管理人来说，承诺制使其可以减轻资金增值压力，提高项目选择的灵活度。5交易途径根据交易途径的不同，投资基金可以分为封闭式基金和开放式基金两种。封闭式基金与开放式基金的显著区别在于基

55、金投资者所持的份额是否可以赎回，或者说基金的资本规模是否可以变功。封闭式基金的份额不能被赎回，因而资本总额是固定不变的：而开放式基金的份额是可以赎回的，因而资本总额是可变的。渤海基金在试点初期不宜采用开放式基金，因为产业投资多为长期投资，资金沉淀的时间较长，如果遭遇集中赎回的情况，将由于流动资金不足而丧失投资机会，甚至由于资产无法及时变现而令基金公司倒闭。因此，渤海基金采用了封闭式基金，以充分发挥其稳定筹资和长期投资的功能。6投资方向渤海基金的试点运作始于滨海新区的开发开放从城市发展战略上升为国家发展战略之际，源于我国企业直接融资比例过低、渠道过窄的现实，其投资方向应体现“两个面向”、“三个促

56、进”的目的，即面向主导和优势产业，如电子信息、石油化工、汽车和装备制造业：面向高新技术产业，如生物医药、新能源和新材料。加强交通和基础设施建设，促进滨海新区开发开放：支持具有自主创新能力的先进制造业，促进产业结构调整；探索社会资本进入产业投资领域的有效方式，促进投融资体制改革。（1）投资阶段。如果把企业生命周期分为五个阶段种子期、创建期、扩张期、成熟期、衰退期，那么风险投资机构、产业投资基金和商业银行将按照其风险承受能力而分别投资于不同阶段的企业（见下图）。一般来说，风险投资机构将重点投资于种子期和创建期企业，产业投资基金将重点投资于创建期和扩张期企业，商业银行将重点投资于扩张期和成熟期企业。

57、投资阶段与企业生命周期（2）投资行业。为了促进滨海新区开发建设、促进产业结构调整、促进投融资体制改革，渤海基金的投资相对集中于下列行业。第一，有稳定现金流的基础设施建设和运营。“十一五”期间，天津市特别是滨海新区将以大交通体系为重点，加快基础设施和公共设施建设。通过参与投资重大基础设施建设和运营项目，渤海基金可以获得稳定的现金流，为基金持有人提供良好的投资回报。第二，有自主知识产权和广阔市场前景的先进制造业。滨海新区的功能定位之一就是要努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地，“十一五”期间将重点发展六大主导产业，扩大规模，提高水平，增强国际竞争力。通过向优秀的未上市制造业企业提供融资，协助

58、其实现国内外上市，渤海基金可以实现巨大的投资收益。第三，有跨国公司合资背景的中方股权跟进投资。目前，大多数跨国公司在华投资项目陆续进入收获期，为了巩固战略布局、提高运营效率，跨国公司纷纷要求增资扩股。然而，中方伙伴往往由于无法实现同比例增资，只能坐视中方股权不断降低。通过向中方伙伴提供增资所需的资金渤海基金可以分享跨国公司在华投资项目的巨大收益，为基金持有人带来良好的投资回报。（3）投资地域。渤海基金重点支持滨海新区和天津产业发展，但是为了扩大项目选择范围和提高投资收益，渤海基金也适当投资于环渤海地区和全国其他地区的企业。（七）产业新城：固安模式产业新城是指以一种或多种产业为驱动力的新城发展模式，强调以产业为支撑、园区为载体、工业化和城镇化的协调互动。产业是按照规模经济和范围经济要求集成起来的行业群体。产业的涵盖范围不仅指工业，还包括非工业，并且是由多个相对独立但业务性质完全一致的行业组成的，或者说是由分散在多个行业、具有同