项目财务分析

1、第六部分 项目财务分析一、项目投资估算和依据 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本（土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资）和开发费用（管理费用、销售费用、财务费用等）。（一）开发成本1、土地费用（1）土地使用权出让金。土地使用出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据茂名市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价。 （2） 拆迁安置补偿费。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。按政府相关规定给以补偿。2、前期工程费。（

2、1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 （2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 3、建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位

3、指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。4、基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 5、 公共配套设施费。它主要指在开发小区内可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。6、 开发期间税费。 开发项目投资估算要考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。根据当地有关法规标准估箅。 7、 不可预见费。 它包括基

4、本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。（2） 开发费用开发费用： 指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1、 管理费用。 可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。2、 销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： （1）广告宣传费。约为销售收人的2一3； （2）销售代理费。约为销售收入的15一2； （3）其他销售费用。约为销售收入的05一1。 以上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。 3、 财务费用。它指为筹集资金而

5、发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。二、项目各种财务数据的估算（一）投资与成本费用估算1、土地费用：本项目土地费用估算见表6-1： 表6-1 土地费用估算表 单位：万元序号项目名称估算依据金额备注1土地费用其中：1.1土地使用权出让金1.2土地拆迁补偿安置费合计5282、前期工程费：本项目前期工程费估算见表6-2： 表6-2 前期工程费估算表 单位：万元序号项 目估算依据金额备注1规划设计费建安工程费×3%2可行性研究费建安工程费×1.5%3水文、地质、勘探费建安工程费×0.5%4通水、通电、通路费建安工程费×2.5%5场地平整

6、费 元平方米，共 平方米总 计10003、 建安工程费：参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-3。 表6-3 建安工程费估算表 单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1住宅 平方米2地下室合计10437.5备注4、基础设施费：其估算过程参见表6-4 表6-4 基础设施费估算表 单位：万元序号项 目估算依据金额备注1供电工程2供水工程3道路工程4绿化工程5其他工程合计8005、公共配套设施费：其估算过程参见表6-5 表6-5 公共配套设施费估算表 单位：万元序号项 目估算依据金额备注1物业管理中心、门卫2配电室3垃

7、圾集中处4自选车停放处5其他工程合计8756、开发期税费：其估算过程参见表6-6： 表6-6 开发期税费估算表 单位：万元序号项 目估算依据金额备注1固定资产投资方向调节税2分散建设市政公用设施建设费3建筑工程质量安全监督费4供水管网补偿费5供电用电负荷费6其他合 计4007、不可预见费取以上14项之和的3%。则不可预见费为：200开发成本小计： 14240 万元。（二）开发费用估算1、管理费用取以上14项之和的3%。则管理费用为：4002、销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为 300万元。销售收

8、入详见表6-7。3、财务费用指建设期借款利息。第1年借款 万元，贷款利率为 %，每年等本偿还，要求从建设期第2年起1年内还清。建设期借款利息计算如下： 第1年应计利息： 第2年应计利息： 则财务费用为上述合计： 万元。详见表6-12贷款还本付息表。 开发费用小计：700万元 总成本费用合计：14940.5万元( )（三）投资与总成本费用估算汇总表：详见表6-7。 表6-7 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元序号项目金额均方成本（元/m2）估算说明一开发成本14240.53582.5以下17项合计 1土地费用528132.8 2前期工程费1000251.6 3建安工程费10437.52625

9、.8 4基础设施建设费800201 5公共配套设施费875220 6开发期税费400101 7不可预见费20050.3二开发费用700176以下13项合计 1管理费用400106 2销售费用30076 3财务费用00三合计14940.53759（四）项目销售收入估算1、销售价格估算 根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：住宅： 8277元平方米 2、销售收入的估算 本项目可销售数量为：住宅 29750 平方米，地下车位188个。详见表6-8 表6-8 销售总收入预测表 单位：万元用途可售数量可售单位成本预计销售单价销售收入备注住宅29750平方米3759元/ 平方米8277 元/ 平方米

10、24624.0750万元3、销售计划与收款计划的确定：具体见表6-9 表6-9 销售收入分期按销售面积预测 单位：万元2015年第一季度预定期（1月-3月）第二季度预售期（4月-6月）第三季度开盘期（7月-9月）第四季度售楼期（10月-12月）销售面积5400925097005400销售额应收款项4469万5800元7656万2250元8028万6900元4469万5800元实收款项 446万9580元2296万8675元1亿7410万6695元4469万5800元备注共销售85套公寓（25套50，25套60，25套70,10套90），总销售额收取10%的定金。共销售140套公寓（30套50，

11、 10套55，30套60，10套65，30套70，15套90，5套110），总销售额收取30%的定金。共销售145套公寓（30套50，10套55，30套60,10套65，30套70，20套90， 5套110），总销售额收取第一季度未付款的90%、第二季度未付款的70%以及第三季度的全额收益。共销售85 套公寓（25套50，25套60，25套70,10套90）收取全额。（五）税金估算1、销售税金与附加估算：具体见表6-10 表6-10 销售税金及附加估算表 单位：万元序号类别计算依据金额备注1营业税销售收入×5%1231.23752城市维护建设税营业税×7%86.18663教

12、育费附加营业税× 3%36.93714教育专项基金营业税×4%49.24955防洪工程维护费销售收入×0.18%44.32456印花税销售收入×0.05%12.31237交易管理费销售收入×0.5%123.1237合计销售收入×6.43%1583.42、土地增值税估算：具体见表6-11 表6-11 土地增值税估算表 单位：万元序 号项 目估算依据估算结果1销售收入24624.752扣除项目金额以下4项之和193722.1开发成本14240.52.2开发费用7002.3销售税金及附加1583.42.4其他扣除项目取(2.1)项的20%2

13、848.13增值额(1) (2)5252.754增值率(3)(2)×100%27%5增值税税率(4) 50 %30%6土地增值税(3)×(5)-(2)×01575.8备注增值税税率级数 土地增值额 税率（%） 速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30 02增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分40 5%3增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分50 15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分 60 35%“土地增值税税增值额×税率扣除项目金额×速算扣除数”额（六）投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需149

14、40.5万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金1528万元作为启动资金，全部于第一年投入；从银行贷款 万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-12。 表6-12 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目名称合计计算期第一年第二年1建设投资14940.5152813412.52资金筹措14940.52.2自有资金5000152834722.2借贷资金2.3预售收入再投入9940.509940.5（七）借款还本付息估算长期借款 万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清

15、，贷款利率 %。具体见表6-13。 表6-13 借款还本付息估算表 单位：万元序号项目名称合计计算期第一年第二年1借款还本付息1.1年初借款累计1.2本年借款1.3本年应计利息1.4年底还本付息1.5年末借款累计2借款还本付息的资金来源2.1投资回收备注三、项目财务评价（一）本项目财务分析的假设前提 本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。1、价格水平的假定：本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合茂名市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。2、税费的规定：本项目物业在销售和出租期间预计发

16、生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。3、期望收益率（基准收益率）的确定：设定为10。（二）现金流量表与动态盈利分析1、全部投资现金流量表：设Ic=10%，具体计算见表6-14 表6-14 现金流量表（全部投资） 单位；万元序号项目名称计算期第一年第二年1现金流入0246241.1销售收入0246242现金流出152812787.22.1建设投资152834722.2销售税金及附加01583.42.3土地增值税01575.82.4所得税061563净现金流量(1)(2)-152811836.84折现净现金流量(3)/（1+10%）n-13899782.55税前净现金流量(3)+(

17、2.4)-152817992.86税前折现净现金流量-138914870评价指标：（1）税前全部投资净现值：NPV=14870-1528=13342 （万元）（2）税后全部投资净现值：NPV=9782.5-1389=8393.5（万元）（3）税前全部投资内部收益率：FIRR= %（4）税后全部投资内部收益率：FIRR= %2、资本金现金流量表：设Ic=9%，具体计算见表6-15 表6-15 现金流量表（资本金） 单位：万元序号项目名称计算期第一年第二年1现金流入1.1销售收入2现金流出2.1资本金2.2预售收入再投入2.3贷款本息偿还2.4销售税金及附加2.5土地增值税2.6所得税3税后净现金

18、流量(1)(2)4折现净现金流量评价指标：（1）资本金税后内部收益率：FIRR= %（2）资本金税后净现值：NPV= （万元）3、动态盈利分析（1）净现值 开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。 基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即10%作为基准折现率。 净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为

19、 万元和 万元，均大于0，资本金的税后净现值NPV为 万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。（2）内部收益率 内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。 内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为 %和 %；资本金的税后FIRR为 %，均大于同期贷款利率 %和基准收益率10%（Ic），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。（三）损益表与静态盈利指标 1、损益表：具体见表6-16 表6-16 损益表 单位：万元序号项

20、目名称计算依据计算期合计第一年第二年1销售收入024624246242总成本费用014940.514940.53销售税金及附加01583.41583.44土地增值税01575.81575.85利润总额(1234)0652465246所得税(5)×25%0163116317税后利润(5)(6)0489348938盈余公积金(7)×10%0489.3489.39可分配利润(7) (8)04403.74403.72、评价指标（1）全部投资的投资利润率=利润总额总投资额×100% =652414940.5×100%=63.7% （2）全部投资的投资利税率=利税总

21、额总投资额×100% =6524+1583.4+1575.814940.5×100%=64.8 %（3）资本金投资利润率=利润总额资本金×100% =65245000×100%=130.48%（4）资本金净利润率=税后利润资本金×100% =48935000×100%=97.86%3、静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。（三）资金来源与运用表 1、资金来源与运用表：具体见表6-17 表6-17 资金来源与运用表 单位：万元序号项目名称计算期第一年第二年1资金来源1528280961.1销售收入0246241.2资本金152834721.3银行借款02资金的运用152818282.72.1建设投资152813412.52.2借款还本付