房地产估价上课例题讲解学习

1、一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定（ ）A 房地产内部构成要素的组合是否均衡B 最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2、 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4 个 方面依序筛选： （ ）A 法律上的可行性 技术上的可能性 经济上的可行性 价值是否最大B 技术上的可能性 经济上的可行性 价值是否最大 法律上的可行性CD价值是否最大 法律上的可行性 技术上的可能性 经济上的可行性D 法律上的可行性 技术上的可能性 经济上的可行性 价值是否最大3、 房地产估价时点是（）A. 对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B估价开始的日

2、期C估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。B.效用原理D.生产费用价值论A.预期原理C替代原则二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。A 收益递增递减原理C 替代原理3、合法权益包括（）A 合法产权 B 合法使用B 预期原理D

3、 均衡原理C 合法交易D 合法处分）等方面与估价对象相同或D 建筑结构C.估价时点原则4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（ 相似。A用途B规模C档次5、 房地产估价的基本原则包括（）A.合法原则B.最高最佳使用原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则三、判断题1. 合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。 （ ）2. 房地产估价原则即房地产价格形成原理。 （）3. 估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。 （ ）4. 最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。 （）5. 在进行房地产估价时，房地产市场状况始终是在估价时点上。 （）

4、例：有甲乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积 200 平方米，成交总价 80 万元 人民币， 分三期支付， 首期支付 16 万元，半年后支付 32 万元，余款于一年后付清。乙交易实例的使 用面积 2500 平方英尺，成交总价 15 万美元，成交时一次付清。试对上述两交易实例建立价格可比基础（设人民币折现利率为 8%，乙交易实例成交时人民币市场汇价为 1 美元=8.3 人民币，该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为， 使用面积： 建筑面积 = 0.75）。解答：（1）统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：甲总价=16+ 32+（ 1 + 8%）

5、76;.5+ 32+（ 1 + 8%）= 76.422 （万元人民币）乙总价=15 （万美元）（ 2）统一采用单价。甲单价= 764220+200=3821.1 （元人民币 /平方米建筑面积）乙单价= 150000+2500=60（美元/平方英尺使用面积）（ 3 ）统一币种和货币单位。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为 1 美元等于 8.3元人民币，则： 甲单价= 3821.1（元人民币 /平方米建筑面积） 乙单价=60 X 8=498 （元人民币/平方英尺使用面积）（ 4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1 平方米建筑面积

6、等于 0.75 平方米使用面积，则：甲单价= 3821.1（元人民币 /平方米建筑面积）乙单价= 498X 0.7=5 373.5（元人民币 /平方英尺建筑面积）（ 5）统一面积单位。甲单价= 3821.1（元人民币 /平方米建筑面积）乙单价= 373.5X 10.76=4 4020.4 （元人民币 /平方米建筑面积）例3某宗房地产的正常成交价格为2500元/怦，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格5%。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。解答：卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别计算如下：卖方实际得到的价格=2500 2500 X 7% 232

7、5 （元/ m2）买方实际付出的价格=2500 + 2500 X 5% 2625 （元/ m2）例4某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/ m,买卖中涉及的税费均由买方负担。 据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%。试求该宗房地产的正常成交价格。解答：该宗房地产的正常成交价格求取如下： 正常成交价格应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 应由卖方负担的税费=正常成交价格X应由卖方缴纳的税费比率正常成交价格=卖方实际得到的价格 +（1应由卖方缴纳的税费比率） =2325（+17%） =2500 （元 / m

8、2）例5某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/怦，买卖中涉及的税费均由卖方负担。 据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%， 应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。解答： 该宗房地产的正常成交价格求取如下： 正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格 应由买方负担的税费=正常成交价格应由买方缴纳的税费比率正常成交价格=买方实际付出的价格(1 +应由买方缴纳的税费比率)=2625天1 + 5%)=2500 (元 / m2)练习6某宗房地产2015年6月的价格为1800元/ m,现需将其调整到 2015年10

9、月。已知 该宗房地产所在地区的同类房地产 2015年4月至10月的价格指数分别为 79.6 ， 74.7 ， 76.7 ， 85.0， 89.2， 92.5， 98.1(以 2012 年 1 月为 100)。试计算该宗房地产 2015 年 10月的价格。练习7某宗房地产2015年6月的价格为2000元/ m,现需将其调整到 2015年10月。已知 该宗房地产所在地区的同类房地产 2015年4月至10月的价格指数分别为 9.6，94.7，96.7， 105.0, 109.2, 112.5, 118.1(均以上个月为 100)。试计算该宗房地产 2015年10月的价格。例 12实例 A 的成交价格

10、低于正常价格的3%；该地区同类房地产价格的上涨幅度平均每月为 1.4%,估价时点离交易日期为 9 个月；区域修正因素比率取直接比较法的 100/96；实例 A 的建筑材料和施工质量均优于待估房地产,个别因素修正比率为100/106。试计算实例 A的修正价格。一. 单选题：1. 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房, 估价对象的建筑面积为 1200平方米, 现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的为()A、 建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区；B、 建筑面积1100平方米，近期租出，年租 50元/平方米，位于 20公里外；C、 建筑面积10000平方米，

11、近期租出，年租180万元，位于同一工业区；D、 建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。2. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和 8%,某宗房地产交易 ,买方付给卖方 297万元,应缴纳的税费均由卖方负担 ,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。A、 323 B、 275 C、 273 D、 2583. 采用比较法估价时得出四个估价结果,220 元/平方米、 240 元/平方米、 280 元/平方米、230 元/平方米。若求其中位数,则为()A、 230 B、 242.5 C、 235 D、 2404. 某地区某类房地产于 2002年1

12、0月末至 2003年2月末平均每月比上月下降 2.5%, 2003 年2月末至 2003年6月末平均每月比上月下降 0.8%,而 2003年 6月末至 10月末平均每月 比上月上涨1.5%, 2002年11月末成交的实例价格为4500元/ m,若修正到2003年9月末，其价格为( )元 /平方米。A、 4500 B、 4223.49 C、 3752.59 D、 4179.67二. 判断题：1. 交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。( )2. 楼层属于建筑物实物状况修正包含的内容。 （ ）3. 如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。 （ ）三. 计算题：1. 为进行比

13、较法评估某房地产价格， 现搜集有甲、 乙、丙三宗交易实例： 甲实例使用面积 840 平方米，成交总价 150万元，一次付清；乙实例建筑面积 1000 平方米，成交总价 120万元， 分三次支付，首期支付 50万元，第一年末支付 40 万元，余款于第二年中支付，据查，第一 年月利率为 1%，第二年月利率为 1.05%；丙实例建筑面积为 14300 平方英尺，成交总价为 18 万美元，一次付清。估价时点人民币与美元的市场比价为 1： 8.3，丙实例交易当时的人 民币与美元的市场比价为 1： 8.5。同时可以搜集到该类房地产近几年人民币价格的变动率。 又知 1 平方米 =10.764 平方英尺。建筑

14、面积与使用面积的比率为1： 0.7。试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价。练习 1 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50 年，至今已经使用了 6 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元； 该宗房地产的报酬率为 8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。练习 2 某宗房地产预计未来每年的净收益为8 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。10%的价格为 3000 元 /平米，试练习 已知某宗收益性房地产 30 年土地使用权、报酬率为 求该宗房地产 50 年土地使用权、报酬率为 8

15、%的价格。练习有甲乙两宗房地产， 甲房地产的收益期限为 50年，单价 2000元/平米，乙房地产的收 益期限为 30 年，单价 1800 元 /平米。假设报酬率均为 6%，试比较该两宗房地产价格的高低。练习已知某宗收益性房地产 40年收益权利的价格为 2500 元/平米，报酬率为 10%。试求该 宗房地产 30 年收益权利的价格。练习某宗 5年前通过出让方式取得的 50 年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目 前为 1200 元 /平米。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为 10% 。假设除了使用年限不同之外， 该这宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的 状

16、况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。练习 某宗房地产的收益期限为 38 年，通过预测得到其未来 5 年的净收益分别为 20 万元、22 万元、 25 万元、 28 万元、 30 万元，从未来第 6 年到第 38 年每年的净收益将稳定在 35 万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。练习通过预测得到某宗房地产未来 5年的净收益分别为 20万元、 22万元、 25万元、 28 万 元、 30万元，从未来第 6 年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为 10%。试计算该宗房地产的收益价格。练习 预计某宗房地产未来第一年的净收益为16 万

17、元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价格。【练习】预计某宗房地产未来第一年的净收益为 25 万元，此后每年的净收益会在上一年的 基础上减少 2 万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假 定经营情况下的净收益；如果报酬率为2%，请计算该宗房地产的收益价格。练习 某出租的写字楼需要估价，目前房地产市场不景气，但预测3 年后会回升。因此，该写字楼现行市场租金较低， 年出租净收益为 500 万元，预计未来 3年内仍然维持在该水平。 而等到 3 年后市场回升时， 将其转卖的售价会高达 79

18、50 万元， 销售税费为售价的 6%。如果 投资者要求该类投资的报酬率为 10%，试求该写字楼目前的价值。练习某出租的旧办公楼的租约尚有 2 年到期，在此最后 2年的租期中，每年可收取净租金 80 万元（没有费用支出） ，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为 1100 万元，拆除费用为 50 万元，该类房地产的报酬率为 10%。试求该旧办公楼的价值。练习 1某商店的土地使用权为 40年，从 01年 10月 1 日起计。 该商店共有两层， 每层可出 租面积各 200 平米。一层于 02 年 10 月 1 日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金 为 180 元/ 平米，且每年

19、不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月 租金分别为 200 元/平米和 120 元/平米，运营费用率为 25%。该类房地产的报酬率为 9%。试测算该商场 05 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格。练习 某宗房地产的土地价值占总坐的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为 8%。试计算综合资本化率。化法的公式。1. 估价中公式的转换房地产价格=房地产净收益 /资本化率资本化率=房地产净收益/房地产价格房地产净收益=房地产价格 资本化率房地产价格=房地产收益N攵益乘数收益乘数=房地产价格/房地产收益净收益乘数=1

20、/资本化率练习 1 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有 300 张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元，年平均空房率为 30%，该旅馆营业平均月花费 14 万元；当地同档次旅馆一般床价为每 床每天 45 元，年平均空房率为 20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类 房地产的资本化率为 10%。试选用所给资料测算该旅馆的价值。练习 1某宗房地产建成于 2011 年底，此后收益期限为 48 年； 2012 年底至 2015 年底分别 获得净收益 83 万元、 85 万元、 90 万元、 94 万元；预计 2006 年底至 2008 年底可分别获得 净收益 94 万元、93 万

21、元、96 万元，从 2019 年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为 9%。试利用上述资料测算该宗房地产2015 年底的收益价格。练习 2 估价对象概况：本估价对象是一幢出租的写字楼，土地总面积12000 平米，总建筑面积 52000 平米；建筑层数为地上 22 层、地下 2 层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使 用年限为 50 年，从 2010 年 5 月 15 日起计。1、租金按净使用面积计。 可供出租的净使用面积总计为 31200 平米，占总建筑面积的 60%， 其余部分为大厅、公共过道等。2、租金平均为35元/平米冷月。3、空房率年平均为 10%，即出租率为年平

22、均 90%。4、经常费用平均每月为 10 万元，包括人员工资、水、电、清洁、保安等费用。5、房产税以房产租金收入的 12%计算。6、其他税费为租金收入的 6%。7、 市场上相似风险的投资报酬率为10%。 估价要求：评估该写字楼 2015 年 5 月 15 日的购买价格。练习 3 某综合楼的土地使用年限为 40 年，从 2007 年 10 月 1 日起计。该综合楼 1-6 层商场 整体出租，每层2000m2,从2009年10月1日租出，租期为6年，月平均租金为120元/m2, 附近类似商场正常月租金为 130元/m2,°7-30层为写字楼，每层面积1000m2,出租率为80%, 正常月

23、租金为 100 元。商场和写字楼的运营费用率均为 30%。该类房地产的报酬率为 10%。 试管该综合楼 2012 年 10月 1 日带租约出售时的价格。练习4 6年前，甲提供一宗1000m2、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币， 合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为 2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲 所有，2000m2建筑面积由乙使用 20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后 的剩余年限购买下来, 甲也乐意出售。 但双方对价格把握不准并有争议, 协商请一家专业房 地产估价机构进行估价。据调查得知, 现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为 8

24、0 元,出租率为 85, 年运营费用约占年租赁有效毛收入的35,报酬率为 10练习5某宾馆总建筑面积 10000m2 ； 一层建筑面积2000 m2，其中500m2为宾馆大堂，1500 m2 出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积 7600m2），会议室2间（建筑面积 200 m2），自用办公室3间（建筑面 积200 m2）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为 30% ;会议室的租金平均每间每次 500 元,平均每间每月出租 20 次；附近同档次一层商业用途房地产 的正常市场价格为每平方米建筑面积 15000 元,

25、同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建 筑面积 8000 元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收人的40%。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为 8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。练习 4 答案 （1）计算一层餐厅和咖啡厅的价格 :15000x1500=22500000（元）=2250（万（2）计算宾馆客房年总收益 :200x190x365x（1-30%）=9709000（元）=970 万元）（3）计算宾馆会议室年总收益 :500x20x2x12=240000（ 元 ）=24（万元 ）计算宾馆年总费用：970 9x40%=388 万元）（5）计算宾馆自营部分年净收益 :970

26、 9+2388 36=606 万元（）（6）计算宾馆自营部分价格（大堂、客房、会议室、办公室）：60654/8% =7581 万75元（ ）（7）计算该宾馆的正常总价格 ：7581 75+2250=9831 万7元5（）答：该宾馆的正常总价格为9832 万元。一、单选题 ：1 、 评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大， 评估出的价格会（ ）A.越高B.越低C.不变D.难说2、 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216 万元，出售时的价格为 5616万元，报酬率为 8%，则该写字楼目前的收益价格为（）A. 4858 B. 5200 C. 2700

27、 D. 62643、 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和 7万元，此后分别逐年递增 2%和 1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（）万元A.100 B.42 C.63 D.774、 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元5、与报酬率性质不同的名词有（）A.利息率B.折现率C内部收益率 D.空置率6、 在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（）确定收益年限。A. 土地的整个使用年限B. 土地的剩余使用年限C建筑物的整个使用年限D.建筑物的整个使用年限7

28、、 某门市的土地剩余使用年限为 3年，可出租面积 200平方米，从现在租赁出去， 期限为 2年，约定好月租金是 180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/ 平方米、 报酬率是 10%，运营费用率为 30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是 （ ）A.700000 元 B.695554 元 C.777268 元 D.800500 元8、 某宗房地产的土地价值占总价值的30%，建筑物价值占总价值的70%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%,建筑物资本率为 8%,则综合资本化率为（）%A. 7.4 B. 7.0 C.6 D. 89、 综合资本化率是求取（）时应采

29、用的资本化率A. 土地价值 B. 建筑物价值 C. 房地价值 D. 建筑物与设备价值二、多选题 ：1、有了货币的时间价值观念之后, 收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值 之和,其高低取决于下列 3 个因素： （ ）。A.可获净收益的大小B.可获净收益期限的长短C.获得该净收益的可靠性E. 建立在货币具有时间价值的观念，现在的钱比将来的钱更值钱2、 收益法适用的对象,是有收益或有潜在收益的房地产,如（ ）等房地产。A.农地和商业 B.旅馆和餐饮 C.写字楼 D.公寓3、 收益法适用的条件，是房地产的 都易于量化。A.收益B.风险C.价值D.金额4、收益法的公式为：V=A/Y，则此公式

30、的前提是（）。A.净收益每年不变为 A B.报酬率大于零为 Y C收益年限n为无限年D.报酬率为零5、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（）A.所得税B. 土地摊提费C改扩建费D.房屋火灾保险费6、求取报酬率的方法有（ ）A.累加法B.市场提取法C投资报酬率排序插入法D.实际观察法7、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）A.商业利润B.净运营收益 C.潜在毛收入D.有效毛收入8、在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ）A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C投资回报占投资回收的比率称为报酬率D报酬率与投资风险正相关9、报

31、酬率 =（ ） +风险调整值 -投资带来的优惠A.无风险报酬率 B.安全利率C经济增长率D.银行贷款利率10、收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。 但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地 的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。A.房地剩余技术 B.市场剩余技术C. 土地剩余技术 D建筑物剩余技术11、投资组合技术主要有 （ ）的组合两种。A.抵押贷款与自有资金的组合B. 土地与建筑物的组合C.市场与房地产的组合D.房地产的抵押与房地产的成交的组合2.2 新开发土地的成本法计算公式例：某成片荒地面积 2平方公里，取得该荒地的代价为 1.2 亿元，将其开发成五通一平的熟 地的开发成本和管理费用为 2.5 亿元，开发期为 3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售 税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、 5.5%和 10%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 （假设开发成本和管理费用在 开发期内均匀投入）解：V=取得该荒地的总价+ 土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+ 开发利润=取得该