房地产项目并购涉税_第1页
房地产项目并购涉税_第2页
房地产项目并购涉税_第3页
已阅读5页,还剩12页未读 继续免费阅读

下载本文档

版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领

文档简介

1、营改增后房地产项目并购的涉税分析 房地产项目并购属重大涉税交易, 在整个行为改征增值税,相应的,房地产项目并购涉税事项也将随之调整。本文拟在此背景 下,对房地产项目并购最主要的两种模式 资产收购与股权收购的涉税问题进行 专门分析。、资产收购模式下的涉税分析(一)收购方的涉税分析序号税种计税依据税率税法文件1印花税合同所载金 额0.5 %。财税2006162号2契税成交价3%-5%国务院令1997224 号从表1来看,在资产收购模式下,收购方的 税负并不重,只有万分之五的印花税,和 3%5的契税。(二)被收购方的涉税分析序税种计税依据税率税法文件1印花税成交额05%o财税2006162号2增值税

2、成交额5 %和11%国家税总2016年 第14号公告,国 家税总局2011年 第13号公告差额征收3土地增值 税增值额30%-60%国发1993138号4企业所得 税般性税务处理25%财税200959号财税2014109号特殊性税务处 理从表2来看,在资产收购模式下,被收购方 的税负很重,除万分之五的印花税外,还有增值税、土地增值税和企业所得税三项大税,具体来说:1、增值税。根据营改增新政,对于不同的项目,增值税的征收方式有所不同。具体见下表。序 号项目时间计税依据税率税法文件12016430按差额(简易)5%征攵率国家税之前取得按差额(般)5%预征率,11%青算总2016年 第14号公 告,

3、纳税人 转让不动 产增值税 征收管理 暂行办 法2之前自建按销售额(简 易)5%征攵率按销售额( 般)5%预征率,11%青算32016. 5. 1后取得按差额5%预征率,11%青算生01 6. 5. 1后自建按销售额5%预征率,11%青算2、土地增值税。对被收购方而言,土地增值税是最大的一 个税种,根据增值的比例,承担增值额 30%60的重税。3、企业所得税按照财税200959号文,资产并购属于企 业重组的类型之一,在符合特定条件下,可 以选择适用特殊性税务处理。即,对交易中 各方接受的股权支付部分,暂不确认转让所得或损失,其非股权支付仍应在交易当期确 认相应的资产转让所得或损失,并调整相应

4、资产的计税基础。非股权支付对应的资产转 让所得或损失=(被转让资产的公允价值- 被转让资产的计税基础)x(非股权支付金 额+被转让资产的公允价值)二、股权收购模式下的涉税分析(一)收购方的涉税分析序税种计税 依据税率税法文件1印花税成交 金额0.5 %。国税发1991155号2契税不征财税20124号,财税2 01537号从表4可以看出,股权收购模式下,收购方 免征契税,只缴纳万分之五的印花税。(二)被收购方的涉税分析序税种计税依据税率税法文件1印花税成交金额 0.5 %国税发1991155号2增值税不征财税2002191号(营业税)3土地增值税不征国税函【2000】687号文,青地税函200

5、9 47号4企业所得 税般性税 务处理 特殊性税 务处理25%财税200959号财税2014109号从表5可以看出,除了印花税之外,相比资 产转让模式,被收购方可以节省增值税、土 地增值税两大税种。具体来说:1、增值税营改增之前,依据财税2002191号文, 股权转让不征税营业税,营改增之后,该文 件不能直接适用增值税。根据营改增的相关 原理和政策,2016年5月1日起,产品(动 产)、劳务、无形资产、不动产的销售都变 成增值税的课税对象。但股权并没有纳入营 改增的征税范围,这也是国家一贯鼓励投资 的政策延续。因此,本文认为,股权转让下 不应征收增值税。2、土地增值税关于股权转让模式下,尤其是

6、100%殳权转 让的模式下,是否应征收土地增值税的问题,实践中存有争议,主要原因是国税函【2000】687号文的存在。本文认为股权转 让模式下,不应当征收土地增值税,另外, 实践中为避免个别税务机关适用 【2000】687 号文,也可以采取一定的方式避免该条文的 适用,比如先转让99%的股权。后续再行转 让1%的股权。3、企业所得税股权收购属于 200959号文规定的企业 重组的类型之一,在符合特定条件下,可以 选择适用特殊性税务处理。具体可参见上述 资产转让模式下的处理。三、资产收购与股权收购的税负比较通过上述分析可以看出:1、在资产收购模式下,被收购方的税负 较重,而对于收购方而言,由于土

7、地增值部 分可以计入资产成本,在将来进行不动产销 售时,可以减轻增值额,获得节税利益。2、在股权收购模式下,各方的税负都较 轻,尤其是被收购方,可以减免增值税和土 地增值税。但是,由于股权溢价部分不可以 计入资产成本,对于将来用于出售的收购方 而言(自持的除外),土地增值税的增值额 将大增,未来将承担很大的税负。3、交易双方应当将税收成本作为交易价 格的一部分,在对双方税收负担进行明确计 算的前提下,通过积极磋商,合理分配税收 负担,促成交易的实现。延伸阅读都说买铺贷款难,卖铺税费高,那么商铺交易税费到底怎么收呢?首付比例、贷款额度商铺、写字楼同为商业产权。按照相关规定, 商业产权的物业,贷款

8、的首付比例为50%,最长贷款年限不能超过 10年。同时,贷款 利率上浮10%,即5.39%。目前银行对社区商铺产品的贷款审批要求 较高,所以购房者必须提供较高的个人收入 证明(一般要求贷款人的月收入证明要高于 还款额2倍)。另外,也有部分银行要求购 房者提供固定资产证明及企业资质证明。商铺的交易税费与住宅有三方面不同:一是除了营业税、个税和契税,还要交土地增值 税和印花税;二是营业税和个税无法免除, 即使交易满五年也要交;三是契税按最高标 准交,与面积大小无关,统一为计税价格的 3%。由于商铺交易税费较为复杂,增值税、个税、 土地增值税可以简单的计算为全额的 30.6%或者差额的55.6%。实

9、际操作中如果 选择全额则全部按照全额缴纳,选择差额就 全部按照差额缴纳。通常情况下,交易商铺 都会选择差额缴纳税费。案例:假设X女士曾200万入手一间商铺,现在打 算用300万卖出去。那么按照全额的计算方 式,交易这套商铺共需要缴纳的税费为3OOx30.6%=91.8 万 按照差额计算方式,需要缴纳的税费为100x55.6%=55.6 万注:由于非住宅交税较复杂,单位和个人不 一样,非住宅类型不一样税也不一样,具体 商铺交易的税费多少还需要咨询税务局12366。延伸阅读一张税费清单 深度解析国内商业地产沉重 的负担商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,

10、 从经营模式、功能和用途上区别于普通住 宅、公寓、别墅等房地产形式,主要包括购 物中心、百货、超市、商业街、主题商场、 专业市场、写字楼、酒店等。商业地产通常为持有物业, 涉及到的税种主 要有:增值税、城市维护建设税、教育费附 加、地方教育费附加、土地增值税、房产税、 城镇土地使用税、房产税、外商投资企业土 地使用税、印花税、契税等多种税费。我们 就以某商业项目为例,从房产税、土地使用 税、土地增值税和印花税四个方面,深度解 析中国商业地产沉重的税费负担。增值税(国税局)增值税是指对纳税人生产经营活动的增值 额征收的一种间接税。是以商品(含应税劳务) 在流转过程中产生的增值额作为计税依据 而征

11、收的一种流转税。从计税原理上说,增 值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个 环节的新增价值或商品的附加值征收的一 种流转税。实行价外税,也就是由消费者负 担,有增值才征税没增值不征税。增值税由 国家税务局负责征收。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得 的不动产,可以选择适用简易计税方法,按 照5%的征收率计算应纳税额。增值税一般指的是增值税和增值税附加税 增值税附加税通常包括城建税、教育费附 加、地方教育费附加等增值税税率是5%城建税=增值税X7%=5% 7%=0.35% (市区 7%、县城和镇5%、其他地区1% ) 教育费=增值税X3%=5% 3%=0.15% 地方教育费附加=增值税

12、2%=5% 2%=0.1%增值税税率=增值税税率+增值税附加税率=5%+ (0.35%+0.15%+0.1%) =5.6%计算公式:增值税=房产租金收入5.6% 假定某商业项目每年房租收入为2亿元(不含税),以租金收入为依据,税率为5.6%,那么该商业项目需交增值税 =20000万元 X5.6%=1120 万元。房产税(地税局)房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范 围内,对拥有房屋产权的内资单位和个人按 照房产税原值或租金收入征收的一种税。 房产税的计税方式有从价计征和从租计征 两种方式。从价计征是按房产原值扣除一定比例作为计税基础,税率为1.2% ;计算公式为:年应纳税额=房产原值(评估值

13、)1-30%) 1.2%。注:对按照房产原值计税的房产,无论会计 上如何核算,房产原值均应包含地价,包括 为取得土地使用权支付的价款、开发土地发 生的成本费用等。假定某写字楼全部自用,土地面积是1200m2,建筑面积是 6000 ,总建筑成本(含 土地)为1500万元,那么这栋写字楼每年 应缴纳房产税=1500 万元 (1-30%) X.2%=12.6 万元。从租计征是按房产的租金收入计征,税率为12%计算公式为:年应纳税额=房产租金收入X12%假定某商业项目靠租金收入为主,2014年租金收入是2亿元(不含税),那么该商业项目应缴房产税 =20000 万元X12%=2400 万元。土地使用税(

14、地税局)土地使用税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人, 以实 际占用的土地面积为计税依据, 依照规定由 土地所在地的税务机关征收的一种税赋。 由 于土地使用税只在县城以上城市征收, 因此 也称城镇土地使用税。城镇土地使用税根据实际使用土地的面积,按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下:年应纳税额=各级土地面 积对目应税额假定某写字楼,位属于一级地段,土地面积 为1200卅,那么该写字楼每年应缴土地使用税=1200 m2 X18 元/m2 =21600 元,即 2.16 万元。假定某商业项目,位属于一级地段,土地面 积为20000 m2,那么该购物中心每年应缴土地使用

15、税=20000 m2 X18 元/ m =360000 元, 即36万元。注:郑州市内土地每平方米城镇土地使用税 的年税额标准调整为:一级地段18元,二级地段12元,三级地段8元,四级地段3股权收购”纳税筹划,当心土地增值税转移 风险股权收购纳税筹划中的税负转移风险问 题,希望能够对大家有所帮助。案例湖南嘉诚休闲山庄有有限公司由湖南明 达有限公司(70%股权)与自然人股东张三 (30%股权)共同投资成立,工商登记的经营 范围为酒店住宿、餐饮服务、及休闲娱乐。嘉诚公司经营休闲山庄的土地系 2010年 购入,购入时的成本总计2亿元,房屋于2012 年投资建成,原始价值 7千万元,该批资产 评估后的

16、市场价值为 8.3亿元。近几年来,嘉诚公司经营业绩逐年下滑, 无法正常经营,决定对公司进行对外转让。湖南明峰集团有限公司决定收购该公司, 那么,到底以什么方式收购最有利呢 ?方案一:以“资产收购”方式, 购置嘉诚 公司名下的土地与房产;方案二:以6.935亿元,收购嘉诚公司股 东95%勺股权,以实现对嘉诚公司的控制;方案三:以7.3亿元,收购嘉诚公司股东 100%勺股权,以实现对嘉诚公司的控制;以下筹划分析仅从土地增值税角度分析, 不考虑其他税种。假设采用方案一:公司土地及房产市场价值为 8.3 亿元,嘉 诚公司直接以资产出售方式向明峰集团转 让该批房地产,将产生沉重的土地增值税义 务,土地增

17、值税税额高达 2.09 亿元,具体 计算如下:土地增值额 =8.3 亿元 -3.2 亿元 ( 含税 费 )=5.1 亿元土地增值率 =5.1 亿元 /3.2 亿元=159% 适用土地增值税税率为 50%,速算扣除数 为 15%应纳土地增值税税额 =5.1 亿元 *50%-3.2 亿元 *15%=2.55-0.48=2.07 亿元假设采用方案二: 根据关于陕西省电力建设投资开发公司 转让股权征税问题的批复(国税函 1997700 号) 第二条批复,对陕西省电力建 设投资开发公司将其拥有的部分股权转让 的行为,暂不征收土地增值税。参照以上相关规定, 嘉诚公司如果转让的 是部分股权,则暂不需要缴纳土

18、地增值税。假设采用方案二, 虽然嘉诚公司在股权转让时,少获得了一部分的收益 (8.3 亿元*95%-6.935 亿元 =0.95 亿元 ) ,但相对方案 一出售资产而言节约了不少税费 (2.07 亿元 -0.95 亿元 =1.12 亿元 ) 。但是对于明峰集团来说, 却存在土地增值 税被转移的风险, 如果将来明峰集团直接出 售嘉诚公司的土地或房产, 在计算土地增值 税扣除项目金额时, 只能以嘉诚公司土地或 房产的历史成本为依据, 股权收购成本不能 作为扣除项目计算依据。言下之意, 本应由嘉诚公司原股东缴纳的 土地增值税,转嫁给了明峰集团,虽然股权 收购时的价值低于市场价值 ( 不考虑原股东 企业所得税 ) ,但这部分差价很难弥补土地 增值税税费,是一次不成功的股权收购方 案。假设采用方案三: 根据国家税务总局关于以转让股权名义 转让房地产行为征收土地增值税问题的批 复 (国税函 2000687 号)文意见。广西壮族自治区地方税务局:你局关于 以转让股权名义转让房地产行为征收土地 增值税问题的请示 ( 桂地税报 2

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

评论

0/150

提交评论