房屋使用说明书

1、海淀区玉渊潭乡 F1 住宅混合公建、 F2 公建混合住宅（配建公共租凭住房 ） 项目上盖区工程精装修住宅产品说明书（ 1-6 号楼住宅）北京京投兴业置业有限公司2016年 8月 20 日第一章简介篇一、小区简介小区名称：琨御府？住宅京投银泰？琨御府项目位于北京市海淀区西三、四环之间，蓝靛厂南路与玲 珑路交汇处西北角，（地铁6号线与10号线换乘站慈寿寺站）。琨御府占据看城市核心地带极为稀缺的土地资源，同时毗邻昆玉河、玲珑公园等不可复制自然资源，而且周边高档社区环绕，自然人文环境优越；在享有海淀区完善高端配套的 同时，作为轨道交通综合体项目，公共交通出行十分便捷。“琨”即石之美者，彰显本案低调、雅

2、致之气质；“御”则暗示区域内三山五园、皇家水脉的高贵；“府”虽以“门第”作解，又因出处源自“国家文书收藏处”而具儒雅色彩。“琨御府”三者合而为一。“琨御”声同本案地标昆玉河之“昆玉”，借用昆玉河这一北京西部最珍贵的水系在历史的沉淀下所富含的丰富内涵，来体现项目高贵，权威，但又低调，雅致、隐贵的文化属性，与其自然舒适的河畔人居环境辉映，彰显其深厚悠久的历史人文内涵。本次交付的1-6号楼为精装修住宅交付标准，交付日期为 2016年9月31日 刖。附图：上盖区总平图（见红线圈定处的楼）第二章建筑篇、户型设计1、户型面积区间上盖区1-6号楼精装修住宅产品户型区间约为 56? 220平方米不等。2、户型

3、特点（1）布局紧凑、利用率咼上盖区1-6号楼精装修住宅的户型设计力求精致，基本采用二梯（电梯）四 户 的设计方式，布局紧凑，空间布局合理，公共空间利用率相对较高。( 2) 户户朝阳、提升采光 为充分满足每户朝向、景观的要求， *7 号的整体设计采用各单元弧形排布 的方 式，尽最大可能地满足每户的采光及观景， 做到了整体的均好性，同时兼顾 舒适 性、经济性、安全性和整体性。(3) 合理的功能分区 为充分利用户内空间，户型设计中各功能空间合理排布。餐客厅精致设计、 大 阳台设置等，使空间充分利用。(4) 居室与景观的自然结合 户型设计充分考虑借景，在多数户型以及部分景观节点处的户型设计中， 采 用

4、 大面积玻璃窗的手法，形成舒适的观景空间， 结合独特的户型格局，创造开阔 的景 观天地。二、建筑材质及细部处理1、室外装饰材料及细部处理(1) 屋顶：采用平屋顶，自上而下各层做法为：品牌地砖、刚性防水层、保温层、防水层、找平层、砼结构层；( 2) 烟道：室内烟气道采用变压式排气道排放系统；(3)落水系统：采用UPV(成品落水管；( 4) 外墙：墙面采用花岗岩干挂石材饰面；( 5) 外墙保温体系：外墙采用方孔页岩砖(特拉砖)作结构自保温，梁柱部位运用新型无机不燃保温材料作重点加强；(6) 阳台地面及护栏：地面采用品牌地砖铺贴，阳台护栏采用铝合金玻璃栏板(部分特殊楼层除外)；( 7) 外门窗：采用

5、断桥隔热双层中空玻璃铝合金门窗；( 8) 室外空调机位：每户均统一预留。2、室内装饰材料及细部处理( 1 ) 户内：隔墙：砂加气、灰加气轻质砌块； 楼地面：详见室内装修用材的有关说明； 墙 面和顶棚：详见室内装修用材的有关说明。( 2 ) 地下储藏室、自行车库： 楼地面：细石砼、水泥砂浆地面； 墙面、顶棚：防霉涂料。3、公共区域装饰材料及细部处理 ( 1) 单元入口：采用玻璃围合电子感应门。( 2 ) 公共楼梯间： 休息平台、楼梯踏步、踢脚均为花岗岩饰面； 墙面、顶棚：乳胶漆饰面； 扶 手：硬木扶手； 栏杆：金属栏杆。( 3) 地下车库： 地面：耐磨地坪； 墙面、顶棚：防霉涂料。( 4 ) 地

6、下车库入口坡道及台阶：石材饰面，防腐木构架造型。( 5 ) 室外台阶、无障碍通道：石材饰面；( 6) 围墙：采用实体景观围墙，石材饰面；( 7 ) 道路：车行主干道以沥青路面为主，配以花岗岩侧石等；小区步行道 路 采用花岗岩等材质铺装。4、设备用房装饰材料及细部处理：（1） 设备机房：楼地面：水泥砂浆地坪； 墙面、顶棚：防霉涂料。（ 2） 电信交换间： 楼地面：防静电地板； 墙面：涂料。（3） 消防报警监控中心：楼地面：防静电地板；墙面：涂料。第三章室内装修篇一、装修风格上盖区 1-6 号楼精装修住宅室内装修风格为新古典风格。新古典风格： 新古典风格介于古典与现代之间，既结合了古典主义色调沉稳

7、、典雅浪漫的 造 型特点，又融合了现代主义色调单纯、线条简洁的特征。琨御府精装修住宅新 古典风 格的装修采用实木复合地板、配以木饰面门套、踢脚，淡雅的墙纸，装修 上力求色调 稳重尊贵、线条曲线流畅， 以满足业主利用家具配饰，实现浪漫典雅 的古典情怀的 居家氛围。二、公共空间装修用材1、单元门厅石材地面；涂料墙面。2、电梯厅 楼地面：抛光砖、局部大理石拼花。墙面：抛光砖。吊 顶：轻钢龙骨石膏板、乳胶漆。3、楼梯间楼地面：花岗岩地面。墙面、顶棚：乳胶漆。三、户内空间装修用材1、进户门及户内门 进户门：“蓝盾”品牌进户门、“金指码”品牌指纹锁；户内门：霍尔茨品牌 木门2 、室内 开关、插座：西门子品

8、牌开关、插座。纱窗：隐藏式铝合金纱窗。3 、客厅 地面：天然石材。 墙面：特普丽品牌墙纸。 顶棚：轻钢龙骨石膏 板、乳胶漆。 踢脚：木饰面踢脚。4、卧室 地面：汉诺实木复合地板。 墙面：特普丽品牌墙纸。 顶棚：轻钢龙骨石膏板、乳胶漆。 踢脚：木饰面踢脚。5、厨房 顶棚：轻钢龙骨防水石膏板、防水乳胶漆。 墙面：“诺贝尔”品牌墙砖。地面： “诺贝尔”品牌地砖。 橱体柜门：“欧派”品牌整体橱柜；带阻尼回吸 金属抽屉轨道。台板：“ SAMSUN三星）品牌人造石台板。水槽及龙头： “铂浪高”品牌水槽及龙头。 燃气灶：西门子品牌燃气灶 油 烟机：西门子品牌油烟机 消毒柜：西门子品牌消毒柜洗碗机：西门子品牌

9、洗碗机 蒸箱：西门子品牌蒸箱 净水器：3M品牌净水器 垃 圾处理器：爱适易品牌6 、卫生间顶棚：轻钢龙骨防水石膏板、乳胶漆 墙面：“诺贝尔”品牌墙砖。 地面：“诺贝尔”品牌地砖。台盆：劳芬品牌台盆 座便器：劳芬品牌座便器 龙头花洒：汉斯格雅品牌龙头花 洒浴霸：松下品牌浴霸 浴缸：卡德维品牌浴缸 浴缸去水：吉博力品牌浴缸去水 7、其他热水：市政 24 小时热水中央空调：大金品牌中央空调 地暧：德国瑞 好品牌地暧第四章设施设备篇、给水系统1、生活给水水源为城市自来水管网， 由市政自来水干管接入小区， 每户单独设 表并分层计量。2、公共给水 绿化及保洁等公共用水均单独设表计量。3、消防给水由消火栓给

10、水系统、 消防喷淋系统组成，主要包括地下室及公共楼梯等部位。二、排水系统1、室内排水1-6号楼厨房排水为隔层排水，管材采用 UPVC材，废、污分流；卫生间 为同层 排水，专为品牌为：吉博力。2、室外排水1-6 号楼住宅雨水就近排入河道和市政管网，小区污水近期经生化池处理后 排 入河道，远期接入高教路污水管网。三、管道燃气采用管道天然气，气源由城市燃气管网供应。四、供电系统1 、用电负荷：供电采用地下室配电房供电， 用户配电箱（设计）容量为 8KVy电表容量为6KV安装的电表及相对应断路器为供电部门统一安装调试，供电 部门管理到户，表箱设置在电梯厅部位。部分户型配电箱及线路电力容量12KW，设置

11、为三相电。2 、户内配置：室内均设置用户配电箱，内设总开关、超欠压延时保护，漏电 开关 及多路分路开关。各房间、卫生间、厨房均设置开关、插座。3、公共区域照明：采用手控开关控制或感应开关，并根据区域不同，在一 些 带有标识性的树木或构筑物周边设置射灯， 通过灯的亮度及高度变化提供适宜 的照 明。楼道照明采用节能型LED暖光源射灯照明，采用LED专用声光控延时开 关。4、地下车库照明：设普通照明及应急照明。5、住宅照明：精装修交付，户内配置筒灯、射灯等基础照明，主灯由业主 自 行配置6、防雷：按三类防雷建筑设防。7、接地：采用综合接地系统。五、智能化系统1 、通讯、数据网络、电视系统 每户室内均

12、设有信息箱，内设电脑电话混合模 块、电视模块，预设语音、数 据网络、电视入户线缆，室内电话、数据网络、电视线 缆均接入该配线箱，业主 可根据需要去电信、数字电视中心办理相关的开通业务。2、安保系统（ 1 ）摄像监视系统 在小区出入口、车库出入口均设有彩色或黑白摄像机，实行 24 小时数字录 像。（2）周界报警系统园区周界设有红外线对射探测器， 并与监控中心联网， 一旦发生非法翻越立 即报警。报警中心设在住宅区监控中心机房，对住宅区周界实行 24 小时值班监 控。（3）出入口管理系统 园区出入口设有电动挡车闸，已购车位业主指定车辆可凭车辆感应卡进出， 其他 业 主车辆及访客车辆，须经保安确认并登

13、记后进入小区。（4）可视对讲及门禁系统采用 HoneyWell 品牌联网型可视对讲系统，可实现管理中心与住户之间的相 互 呼叫（非可视）、大门口人行门门口机呼叫住户（可视）、单元门口机呼叫住户 （可 视）、住户呼叫大门口门卫管理机（非可视）。（详见相关说明书）住宅区各楼各单元门均设有门禁系统， 业主可凭门禁感应卡进入。访客可通 过 各单元门口机呼叫被访业主，业主可通过室内主机显示屏确认来访者，并可 进行通 话及开启单元门。（详见相关说明书）（5）巡更管理系统 采用在线式巡更管理系统，确保小区的安全。3、数字电视 采用数字有线电视。 说明：以上智能化系统中部分设施设备将于小区整体交付时才具备使用

14、条 件。 第五章 物业使用篇一、建筑使用1、房屋外立面的限制房屋外立面属整幢楼宇的共用部位，业主（使用人）不能私用或改变其形状、 颜色。为了确保小区住宅整体外观整齐美观，请勿在房屋外墙上（包括外墙、门 窗外 侧、设备平台、阳台、露台等）安装、架设、搭建晾衣架、纱窗、花架、遮 阳蓬、遮 光帘、防盗栅栏、独立天线以及广告牌等构筑物，不要随意在外墙上打 孔、凿洞等。 不得在非指定位置安装空调机、采暖设备、热水供应装置等；不得 在顶层露台安装雨 蓬，或在屋顶安装任何设施、设备。2、屋面的管理楼宇的屋面属该幢楼宇的公共部位，也是楼宇主体结构的组成部分。住户不得变动屋面原有的建筑风貌和用材，不得擅自改动屋

15、面消防、排烟、 通 风和给排水等设施，亦不可以私自占用屋面（商品房买卖合同中约定享有 专用权 的除外），不得堆放各类物品、安装独立无线设施或太阳能热水器。未经 物业服务中 心同意，任何住户请勿擅自爬上楼宇屋面。3、阳台使用 为确保小区建筑外立面美观统一，切勿封闭阳台和改变阳台栏杆颜色； 禁止 在 阳台上架设独立天线和设置广告、招牌；阳台内不宜堆放过多物品，不得设置台盆、堆放垃圾或废弃物。住户应经常 清 扫阳台，防止垃圾堵塞阳台地漏（一旦地漏被堵塞，遇大风、大雨季节可能造 成排水 受阻，将引起室内进水而带来财产受损）。高空坠物极为危险，因此严禁住户向室外丢掷垃圾等任何物品。 阳台、窗台、 露台等

16、部位不要随意摆放盆景，以免坠落。4、户门（外门）管理 为保持物业的美观统一，请住户不要随意更换改变房屋原有进户门的材质或 色 彩，不得加装防盗铁门。如出于安全需要，可向物业服务中心咨询。建议：可 安装家 庭防盗报警装置。5、栏杆、室内外公共部位木制构件使用 为确保小区的立面统一美观，严禁拆改阳台、露台、设备平台等栏杆及栏杆 玻 璃，不得改变颜色。保修期两年内由开发公司负责维护， 保修期外可由物业服 务单 位协助提供维修单位进行维护。6 墙体的管理 房屋承重墙体、柱、梁、板等均严禁拆除、开洞或进行嵌入式装修等更改。 对 墙体进行改动，应经过原设计单位的确认并经政府有关部门审核， 并取得许可 证后

17、方可施工。否则由此产生的一切后果均由业主承担。7、共用设施、共用部位的使用 请住户不要在共用设施、共用部位（如大堂、楼梯、门厅、公共绿地、公共 露 台、道路等部位）及地下车库等私自堆放杂物、停放车辆、摆放家具或晾晒衣 物、阻 塞通道。若发生上述行为，物业服务人员有权将该类物品清除，由此而产 生的费用须 由该住户承担。8、装修管理 本物业为精装修房屋，业主（使用人）在对房屋进行二次装修时，请至服务 中 心办理相关手续，方可进行施工。在装修时，业主和装修施工人员应严格遵守本小区关于房屋装修的有关规 八定。业主除有义务要求所聘请的装修施工人员遵守本社区装修管理规定外， 还应 承担因装修不当而造成的对

18、他人或小区整体利益损害的赔偿责任。9 、电梯使用须知 使用电梯时，请爱护电梯，禁止超载、吸烟、张贴、涂面和损伤内壁。如遇 电 梯故障，请不要惊慌，更不要撬扒电梯门，可按动设置在轿厢面板上的紧急按 钮，等 待救援。如因人为因素造成电梯故障或损坏， 责任人须赔偿由此引起的经 济损失。特别提示：?严禁用电梯运输易燃、易爆、易腐蚀等物品。 ?电梯在运行过程中，物品及乘客请勿紧靠轿厢门，避免意外事故发生。禁止用物品遮挡轿厢门，确保电梯运行安全。?运送物品时，要核对物品的高度、宽度，对超高、超宽的物品，不能强行运 载，应听从相关管理人员的安排。由于不听劝阻而造成电梯损坏，则由责任人 负责赔 偿。?严禁儿童

19、单独乘梯，在乘电梯过程中严禁用硬物敲打电梯内部设施，避免发生意外事故。二、设备使用1、空调设施安装 空调已由开发商统一配置并安装，已配置的空调室外机原则上不得拆、 增装 或 移动外机位置。具体使用详见空调说明书。2、单元门禁系统的使用 本小区内单元门均安装门禁系统。为保障业主（使用人）的人身及财产安全， 在物业交付时，将向业主（使用人）提供 3 张正式感应卡，如需要增加，业主可 到 服务中心另行购置。3、健身游乐设施的使用请避免行动不便的老人或未成年人单独使用健身游乐设施，以免发生危险。 儿童游乐设施严禁成年人使用。三、水、电、煤（燃）气使用1、水、电、煤（燃）气表具管理各住宅所属水、 电、天

20、然气表具的产权归政府相应的职能管理部门所有，相 应 的管理、 维护也归属相关部门。所有业主未经政府相关部门的书面许可，请勿 擅自 拆卸、改装、移动室内表具。若违反规定引发损害事故及造成损失，违规业 主（住 户）须承担相应的赔偿责任。2、电力使用注意事项 各业主（住户）室内使用的耗电设备的容量不得超过所配 备的计量电表的额 定容量，不允许改变室内配电箱位置。业主在使用过程中务必注意安全， 防止误接；使用大功率设备时，须注意每 户 电表的额定最大功率及最大电流的安全限值， 以免因使用不当而造成损失或人 员伤 亡。每个回路所担负的电器总容量不得超过此回路的限定容量。四、主要装修材料、设备的保养1 、

21、 墙纸的保养（1）忌尖、硬物刮擦墙纸。（2）忌酸、碱、油性物质接触墙纸。 （3）墙纸需清洁时，宜用软布沾稀释后 的中性清洗剂，拧干后进行擦洗。2 、天然石材的保养（1）保养三要： 要彻底除尘及清洁：不要小看砂粒与灰尘的力量，其往往沾附于鞋底， 形成 一张威力十足的砂纸，对天然大理石的保养产生无形的威胁。 要立即清除易染色物质：天然大理石具天然毛细孔，染色物质（油、茶 水、 咖啡、酱油、油漆、墨水等）会顺着毛细孔渗透到天然大理石内部及附着于 表面，形 成难看的污渍，不易清除。 要长保通风与干燥：经常保持室内空气的畅通与良好，并使用养护剂可 有防 护效果，防止湿气凝结、霉菌滋生。（2）保养三不要：

22、 不可用酸碱性清洗剂：大理石属石灰岩之变质石，主要成份为碳酸钙（CaCO）, 故非中性物质会破坏其光泽。长期使用含碱性物质的清洁剂会造成天然大理石光泽尽失。建议远离非中性的酸碱物品，如稀盐酸、磁砖清洁剂等。 不可打一般的地板蜡：一般地板腊为油性蜡 , 蜡会粘带灰尘将毛细孔堵 死并 形成蜡垢 , 造成日后表面不洁。建议使用石材专用的养护剂 , 可加强光泽、 止滑、耐 磨、防止静电的效果。 不可长时间覆盖地毯：长时间的将地毯覆盖在天然大理石表面上而未更 换、 透气,大理石本身的湿气无法由毛细孔散出 , 造成天然大理石含水量变高 , 是导致以后 吐水气的主因。若要在大理石表面铺设地毯 , 请选择能透

23、气的地毯。（ 3 ）定期保养：日常保养： 为避免天然大理石表面直接接触尘土磨擦而受损 , 建议在出入 口 摆设踏脚垫以减少外界砂石进入。同时 , 要经常用中性石材清洁剂清扫除污。 年度维护：如果石材表面磨损严重 , 无法以上蜡的方式恢复其光泽 , 就 必须请 专业的石材保养公司上光或研磨处理。3、地板的使用及保养保持地板的干燥、清洁，避免用滴水的拖把拖地板，或用碱水、肥皂水擦 地，以免破坏油漆表面光滑。局部板面不慎沾污迹时应及时清除，若有油迹可用抹布或用拖把蘸加少量 衣粉的温水擦洗，擦后应立即揩干。应尽量避免与水长时间接触，特别不能与热水接触。要注意避免重金属锐器、玻璃瓷片、鞋钉等坚硬物器划伤

24、地板，搬动家具 也不要在地板表面拖挪。避免在地板上踩灭烟头，放置酸、碱或其它腐蚀性物质；也不要直接放置 水壶、炉子等高温物体。4、橱柜的保养（1）橱柜面板及柜体： 探请用中性清洁剂（洗涤剂除外）护理橱具柜体，并蘸少许水清洗干净， 立即拿松软的干棉布擦拭柜体使其迅速干燥。探所有苯类溶剂不宜做面板清洁剂。（2）橱柜台面：探 橱柜台面的常规护理方法与柜体相同。 探通常情况下，金属刀具会在任何材质的台面上留下划痕，建议您不要将 台面当作菜台使用。探将炊具搁置台面板上时，请您务必使用防护垫。如不慎将高温炊具搁台 留下暂时的痕迹时，及时用中性清洁剂除去。（ 3） 水盆： 探严禁用酸、碱清洗。探不锈钢水盆请

25、用稀释过的洗洁精清洗，然后用水漂洗干净并尽快使其干 （4） 绞链、轨道：探定期在绞链上擦拭少许润滑油，既可延长其使用寿命，又能更好地发挥 用功能。探 轨道滑行不畅，可用毛刷清除轨道内的细小灰尘。（5） 上下水检查 探日常使用时应经常检视水槽柜内的冷、热水及下水是否有渗漏现象。若 出长期不用，应将房屋水的总阀关掉。探若使用时发现有渗水现象，应立即关掉角阀或用小盆接住流水，擦干柜 的水渍，拨打售后电话上门处理。5、淋浴房的保养（1）铰链在使用中应注意的问题探 避免正面用力冲撞活动门，以免造成活动门脱落或铰链损坏。 探注意定期清洁铰链，加注润滑剂（润滑油或润滑蜡）。（2）铝合金框架的保养 探铝合金框

26、架不容易褪色，但其硬度较差，所以尤其不能用粗糙物料擦拭面，更不能用尖锐物体刻画表面。 如果铝材表面出现污渍，请用中性洗洁剂溶 擦拭。（3）钢化玻璃的保养 探不要用尖锐物打击或撞击玻璃表面，以免出现破损。洗时开然后工作面并燥。其使因外体上表水后探 不要用具有腐蚀性的液体擦拭玻璃表面，以免破坏表面光泽。探 不要用粗糙的物料擦拭玻璃表面，以避免出现划痕。6 其他卫生器具的使用及保养探 在日常使用及保洁过程中，应避免坚硬的物品撞击或划伤。探 避免使用有腐蚀性的去污剂清洗产品。探为了您能始终享用光洁如新的洁具及五金产品，建议您每次清洁后用干 净柔 软的纯棉毛巾擦干洁具或五金表面的水渍。探请不要用力旋转龙

27、头产品的手柄或拧手，不要用力按座厕水箱盖板上的 去水 按钮，以免造成内部配件损坏。7、室内管线的使用及保养探 业主及使用人在进行装修改动或再次装修时，请注意房屋中已经预埋的 冷热 水管、电线管道、网线、电话线等的位置与走向，以及存水弯、地漏位置。探业主需做装修改动或再次装修时，请尽量避免墙体开凿以免损伤管线。 如需 要涉及墙体开洞的，请按照提供的管线图进行改动，可与服务中心联系给予 一定的技 术支持。8、电器设备使用及保养 空调、热水器、抽油烟机、燃气灶、可视对讲话机等室内电器设备，敬请住 户 查阅各相关使用说明书。五、公共环境及绿化1、公共环境维护 业主在小区内请勿随地吐痰，乱抛果皮、纸屑、杂物。严禁向窗外乱扔果皮、 饮料瓶、烟蒂和其它杂物，以免影响公共环境卫生及因高空坠物造成危