项目需求（其他需求提供承诺,放入方案中）

1、项目需求（其他需求提供承诺，放入方案中）一、物业管理项目招标要求1、项目概况：1.1 铜官区政务中心总占地面积约10万平方米（详见图纸-红线范围内），建筑面积约4.5万平方米，环境绿化养护约4万平方米。其中政务中心地下室约1万平方米，网格化指挥中心地下室约7000平方米。1.2 建筑高度：约28m。 1.3 停车位数量：地下车库约250个车位， 室外车库约200个车位。1.4 电梯：5部客梯，1部货梯。楼内设有中央空调：其中水冷机组6台、内机600多套。注：以上基本情况数据仅供参考，请各响应投标人自行到现场实地查勘，以便合理地进行报价。内部主要设施、设备有：电梯、强电系统(110KV双回路配电

2、房2座、高压控制柜台、低压配电柜台、配电变压器台，以及各种设备用电、照明用电的配电系统等)；供水系统(内外管网等)，弱电系统及智能化管控，中央空调，室外绿化养护等。外部环境主要设施有：道路、停车场、环境绿化、管理用房（沿九华山路网点房、公厕及门前广场）等公共设施。2、服务内容：整个铜官区政务中心的保洁、会务、工程及设备维护管理、绿化养护等。具体要求见下表序号名称服务内容1保洁1.整个铜官区政务中心公共区域、各类会议室保洁；2.广场、路、停车场、各种管网、信访接待中心、会议大厅等保洁。窗帘清洗、垃圾分类、清运及排污服务。2会务整个铜官区政务中心相关会议室、接待室等管理及会务保障，配合做好会议音响

3、系统的管理、维护及保养。3绿化整个铜官区政务中心范围内的绿化管护。4除“四害”做好除“四害”和卫生消毒等事项。5设备各类公共设备设施的日常维护和维修。6水电配电房、强电及照明、给排水及管网维护和维修、电梯日常管理及能耗管理7弱电所有机房及智能化系统、控制系统等日常维护。8空调配合做好中央空调系统的管理、维护及保养。9消防配合做好消防系统的管理、维护及保养。10电梯配合做好电梯系统的管理、维护及保养。11维修各类办公场所及家具的日常维修。12其他区域范围内公共能耗管理及分析（含节水、节电）等其它需要服务事项。3、物业管理费用构成及付款方式物业费用支出主要包括以下各项：3.1 所有人员基本工资（每

4、人每月不得低于1550元）、员工社会保险费、福利以及其他费用等相关支出；上述所列几项，必须在投标报价中体现，否则视为无效报价。3.2 中标人管理所需的纸张文具、电话费、交通费等办公行政费用；所用服装、办公用品、保洁工具、水电工工具；其他开办投入物资的分摊、折旧费用（不仅限于以上所提费用）等。3.3 物业管理区域内及门前三包范围的室内外保洁用品用具费用（主要指拖把扫帚铁锹等清洁工具，公共部分及领导室用垃圾袋、消毒液、清洁液、洁厕灵等日常用品）（各类相关物品品牌样式需经采购人审核同意后购买）；绿化工具、绿化养护药物和肥料费用、虫害灭杀费（本项包括人工、工具、物料及可能产生的其他风险费用）、常规维修

5、耗材（维修耗材主要是灯管灯具，锁心锁具，脚踏阀，龙头等常规水电维修配件等相关物品）（各类相关物品品牌样式需经采购人确认且符合绿色节能使用需求，才可购买）；每年费用90800元。必须在投标报价中体现。否则视为无效报价。3.4 电梯消防、中央空调、水电、智能化等公共设备、设施的日常基础维护、维修费用。3.5 绿化专业及日常管护。包括修剪、拔草、施肥、防虫、保活、防旱排涝等。3.6 中标方的管理费用、企业利润、税金和政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任等各项应有费用。3.7 政策性费用及规定费用：（1）人员工资不低于铜陵市市区最低工资标准（1550元/人/月）。（2）社会保险（五险1052.86

6、元/人/月）。缴费基数最低为3017.01元，计算缴费金额以每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳（15元/每人/每月）。社会保险（五险）企业缴纳费用（缴费费率：23.9%）组成为：养老保险16%、工伤保险0.4%、失业保险0.5%、医疗保险7%。社会保险（五险）个人缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险8%、失业保险0.5%、医疗保险2%。投标报价中须包含企业缴纳保险费用和个人缴纳保险费用。一般纳税人税金费率6.72%，小规模纳税人税金费率3.36%。如投标人以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致投标无效

7、。（4）采购需求中规定的其它费用。以上政策性费用及不可竞争费用不接受赠送及优惠，其他相关项作为可竞争费用，可由投标供应商自行报价。3.9 关于投标物业管理费用不包括项目的说明3.9.1 公共水电费。3.9.2 绿化植物租摆服务费。3.9.3 空调、电梯、消防、会议系统专业维保服务费。3.9.3 其他需要采购人和中标人协商的特殊费用。3.10 付款方式：按季度支付4、项目经理和服务人员配置标准4.1 项目经理、专业操作人员须具有相关业资格证书或岗位证书。4.2 人员服装要求：同一部门内统一服装（项目管理人员除外），统一佩戴相片胸卡，统一标志，冬夏服装至少各二套，要求每两年更新一次。4.3 服务人

8、员配置标准：序号类别数量要求1项目负责人1人要求年龄45周岁以下，本科及以上学历，三年以上物业管理经验，须有物业管理职业资格证（本单位）2保洁员20人要求年龄18-55周岁，有相关工作经验，身体健康，热爱本职工作，能吃苦耐劳，尽心尽责3绿化管护人员要求年龄2055周岁，有相关工作经验，身体健康，具备一定的绿化管护专业技术能力。4会务人员5人要求为女性，年龄40周岁以下，大专及以上学历（其中大专以上学历不少于2（含）人），接受过相关培训，身高1.6米以上，身体健康，五官端正，无违法不良记录，热爱本职工作，能吃苦耐劳，尽心尽责5设备维护人员4人要求为男性，年龄2055周岁，有相关工作经验，身体健康

9、，具备相应的资格操作证书。合计30人备注： 承诺项目所有服务人员要求政审合格，品德良好，五官端正，身体健康，并接受过专业培训；必须确保有足够的人员和设备投入，人员和设备要符合相关项目规定。 2、项目经理的相关证件须在投标文件中提供（提供开标前半年连续三个月供应商为其缴纳的社保），其他人员配置相关要求提供承诺书即可,由采购人在项目进场时进行审查。5、中标人项目负责人（经理）要求5.1中标方项目负责人（经理）是中标人驻物业的全权负责人，按合同规定的中标人义务、责任和权利履行其职责。中标方项目负责人应按本合同的规定和招标言的指示负责组织本项目的实施。5.2中标方要指定项目具体负责人，并专职服务本项目

10、物业工作，保持通讯畅通。项目负责人每月在岗时间不得少于22天，正常工作日每日不低于8小时提供业务接待，其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。达不到规定要求每天将支付合同价2的违约金（采用指纹考勤制度）。招标方督查发现不在岗的，每次将支付100元的违约金。6、中标方前期介入6.1 考虑到项目运行需要，中标方签订合同时间由采购方决定。中标方应在签订合同后5日内成立前期介入工作小组，组织物业管理层及相关专业技术人员按采购方要求进入服务区域内，及时做好物业管理公司交接工作；6.2 保洁人员在签订合同后5日内进入服务区域，人员进驻数量要服从采购方安排；6.3 物业其他人员全部进

11、场具体时间听候采购方通知；6.4 入驻前大楼全面保洁：中标单位入驻管理后，要在各单位入驻前对大楼内外所有区域（包括大楼内部所有办公室和会议室、楼外广场、道路、楼梯、大厅、走廊、天台、门窗、电梯间、卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等所有公共部位）进行全面清扫（包括少量的建筑垃圾），保证所有场所内外部干净整洁。中标方必须无条件服从。6.5 中标方派水、电等专业技术人员检查和清点所有设备数量，列出设备清单，并办理移交手续；6.6 配合采购方做好工程验收后续工作，及时提出移交中发现的问题，以便采购方组织施工单位整改。7、中标方须遵守的条款7.1 综合满意率达90%以上；7.2 重大安全责任事故为零；7.

12、3 重大设施设备责任事故为零；7.4 维修及时和修复率达100%；7.5 保洁卫生检查合格率达到100%；7.6 设备、设施检查合格率达100%；7.7 水电等按要求24小时良性运转；7.8 物业人员要严格遵守采购方规定的保密制度；7.9 物业人员不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害采购方的利益；7.10 因维修物业或者公共利益，物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得采购方的同意，并在约定期限内恢复原状；7.11 强化物业自身管理，按照相关标准规范服务，并接受采购方监管考核；7.12 完善档案、图纸、维修记录等技术资料的管理工作，相关作业要记录完整，可追溯；7.13

13、 不得借用资质，所有服务项目不得另外分包或转包（分包转包需经采购方同意）；7.14 中标人对于本项目的所有服务人员的工资须按时发放；7.15 因物业中标人管理责任引起的损坏由中标人承担赔偿责任。8、特殊约定8.1 考虑到项目运行需要，部分项目仍在专业维保期内，采购方有权要求物业中标人分批次分岗位配备物业服务人员，也可以在项目正常运行中对有关岗位人员数量进行适当调整，物业费用将根据实际服务本项目人数和提供的专业维保服务项目予以结算，中标人必须无条件服从。（投标人投标时必须提供物业管理费用构成明细，并按岗位按月进行报价。）8.2 考虑到项目运行需要，中标方需保证稳定的服务队伍和人员。中标方单方面换

14、人应事先征得采购方同意，并提前15天书面申请。如因中标方原因导致每年服务人员变动超过15%，采购方有权单方面解除合同。如未经采购方同意，中标方单方面更换项目负责人（经理）需支付采购方5万元费用，罚款将由采购方直接从物业管理费用中扣除。二、物业管理服务内容及标准（一）保洁工作（保洁用品由中标人自行采购使用）1、采购方安排固定的物业管理工作办公室，办公室内需设立服务专线，公示24小时服务电话，要求工作电话有电话记录。中标人方向采购方报备上岗人员名单及岗位，并予以公示（照片上墙），同时建立健全相关考勤机制备查。制定物业管理年度计划；建立健全关于日常管理所需制定的各项公共管理制度；全面履行物业管理合同

15、，建立健全物业工作档案和台账。 2、服务内容：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。门前“三包”及所有公共区域的地面，无有形垃圾和建筑垃圾、无堆积杂物、无积灰、无积水和淤泥、无阻塞，区域内无乱贴、涂、划之物等。做到每日清扫不低于两次，巡回保洁。实行“零打扰”、“无滞留”、“不损伤”服务，即第一次保洁须在使用前清洁完毕，并且做到随脏随清不影响使用；出入口和主要通道及场所丢弃废物滞留时间不超过30分钟；做好垃圾分类处理工作，保证垃圾的及时清运、无异味，确保排污渠不阻塞，窨井、化粪池及时清掏，相关设施无破损。保洁部工作要求有完整的工作记

16、录、图片和台账。其他未列入的且为正常保洁工作以及突发性事件造成的保洁工作的项目、部位均包括在本次采购范围内（保洁用品计入服务费用），中标单位不得因此拒绝提供保洁服务。2.1负责大楼内外广场、道路、楼梯、大厅、走廊、屋顶天台、吊顶、平台、雨棚、电梯厅、电梯间、卫生间、茶水间、花盆、会议室及其它保洁、楼宇外墙、办公区域、公共活动场所的台（地）面、道路、停车场、明沟、窨井、墙面、门、窗、灯具、果壳箱等设施和器皿、楼宇外墙等公共部位及设施，办公区域道路、停车场（库）等所有公共场地及“门前三包”区域的日常清洁保养，垃圾、废弃物清理、化粪池清掏和灭“四害”等工作。2.2 根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害

17、，保持大楼内无蚊、蝇、虫、鼠孽生地。2.3 配合其他相关单位的保洁服务工作。3、服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。具体区域标准：3.1外围及周边道路: 每天清扫2次并随时保洁，地面干净无杂物、无积水、积雪、纸屑、烟头、无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；广场照明、监控、路灯表面干净无污渍。3.2楼宇绿化、楼顶清理：绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，要定期清扫，发现垃圾、杂物要随时清理。及时清理雨水管道、排水沟内的泥沙、杂物、杂草等，保持排水通畅。3.3大厅、楼内、公共通道

18、: 每天至少2次清扫，地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网、无乱涂乱画现象；灯具干净无积尘，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物。3.4 楼梯及楼梯间：梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。楼梯扶手每日擦洗1次、走廊、通道每日清扫2次，每日拖扫1次，公共部位玻璃每周清洁1次。3.5 会议室及其他保洁：会议室每日清扫、垃圾袋每日

19、更换，会议前后进行1次清扫保洁，做到地面、桌椅、墙面、玻璃、门窗、地毯等光亮明净，无灰尘、痰渍；天花板等目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。无会议时也要每周全面拖洗1次，保证会场公共区域干净整洁。会前1小时备好开水、茶具等，确保会议正常召开。甲方指定的领导办公室，垃圾袋每日更换，卫生每日清扫一次，确保于7:50前完成。3.6 公共卫生间、开水间：每日早中晚全面打扫3次，清扫时悬挂标识；地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净无污渍，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗

20、表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。3.7 电梯及电梯厅：保持电梯轿厢清洁，电梯脚垫每天更换1次，每周清洗1次电梯脚垫和门厅脚垫，做到电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；厅内地面干净有光泽。灯具干净无灰尘，无随意堆放垃圾、杂物或占用。3.8 停车场：每日全面保洁清扫1次以上，保持地面干净，无杂物、灰土，无明显油渍、污渍；各种指示牌表面干净有光泽。3.9 电器设施：不

21、定期保洁，保持灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。3.10 垃圾桶及果皮箱：做好垃圾分类制度，桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。垃圾桶每日至少清运1次，每日清洗1次；垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、垃圾桶内无异味。3.11 消防栓、消防箱等公共设施：保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。3.12 设备机房

22、、管道、指示牌：无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。注：未列入的且为正常保洁工作以及突发性事件造成的保洁工作的项目、部位均包括在本次采购范围内（保洁用品计入服务费用），中标单位不得因此拒绝提供保洁服务。4、垃圾分类、清运及排污服务4.1服务内容：做好垃圾分类处理工作，保证垃圾的及时清运、无异味，确保排污渠不阻塞，窨井、化粪池及时清掏，相关设施无破损。4.2服务标准：4.2.1 按采购方要求做好垃圾分类处理工作，需要记录登记的要做好记录登记工作，垃圾清运要做到即有即清，转运场地干净、无异味。4.2.2 公共雨、污

23、水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，检查情况及时反馈；各类排水泵每月巡查2-3次，每半年养护一次。4.2.3 窨井每月巡查一次，每季清淤一次。保持出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场。4.2.4 定期疏通排污渠和吸取粪便，疏通排污渠；化粪池（3个）每年至少清理1次，确保化粪池内不堵塞。5、灾害天气清洁及清障：遭遇暴雨和暴雪天气，要及时对大楼周边和地下车库的积水和积雪进行全面清理，积雪实行日清制，并合理堆放，对阻碍正常交通的积雪要及时免费运走，保持行人通行安全和车辆交通顺畅。（二）会议服务1、服务内容：1.1 礼仪服务、大型会议接待等保障服务。1.2 负责

24、会议室会场布置、设备调试（会议设备保障）、茶水供应、会务用品摆放、会议礼仪及接待服务等工作（会议服务安排服从采购方调度）。1.3 会场布置按照会议主办方的要求规范布置，会议召开两小时前做好会场环境保洁工作和会议相关设备设施调试工作，会务用品如茶杯、毛巾、地毯、台布等按规定进行清洗消毒，整洁卫生。1.4 会议期间服务人员全程现场服务，按规范着装，做到微笑服务，热情周到，不得将会议内容传播非参会人员。会议部工作要求有完整的会议室预定使用记录和会务用品领取使用记录。2、服务标准：2.1 会场布置。按照会议主办方的要求规范布置，桌椅、茶具、席卡、湿巾、果盘摆放整齐有序，会标悬挂台布铺放平整。2.2 设

25、备调试。会议召开两小时前做好音响设备、话筒、音频、视频、灯光、空调等调试，确保会议正常召开。2.3 会场环境。会议前后进行一次清扫保洁，做到地面、桌椅、墙面、玻璃、门窗、地毯等光亮明净，无灰尘、痰渍；会场公共区域干净整洁，卫生设施配备齐全，卫生间无异物，异味。2.4 会议接待服务。会议接待期间服务人员全程现场服务，服务人员按规范着装佩戴饰物，做到微笑服务，热情周到，说话文明大方、得体、礼貌。服务人员不得将会议内容传播非参会人员。2.5 除正常会务工作人员外，安排区委、区政府相对固定服务人员2名，并接受两办和行管局的指导。2.6 会务用品如茶杯、毛巾、地毯、台布等适时进行清洗消毒，整洁卫生。（三

26、）绿化管护（达到2级绿化养护标准）1、服务内容：铜官区政务中心范围内树木、花草、绿地看护、施肥、打药、浇水、梳理、枯枝垃圾清运等的日常养护和管理。2、服务标准：2.1 花草树木生长正常，修剪及时，叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土；草花、立体花卉：草花、立体花卉等按照招标人提供的图片、参数栽植、搭设摆放造型、养护、施肥管理，后期拆除、清场等。2.2 室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率98。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；2.3 乔、灌木按规范每年修剪两遍以上

27、；篱、球每年修剪三遍以上；地被、攀缘植物每年修剪、整理两次以上。草坪每年普修两遍以上，切边整理一次以上。草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；2.4 绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时，无残花；绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；2.5 草坪、花坛每年除草4遍以上，无明显杂草；每年普施基肥一遍，草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次。2.4 干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除；下雪天气应及时对绿化苗木进行除冰、除雪；台风等天气树木要及时扶正。2.5 适

28、时施药，预防大面积病虫害发生；草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；绿地内无垃圾，乔木无树挂；绿地无破坏、践踏及随意占用现象。禁用高度或强刺激性的农药；喷洒农药前应有告示。2.6 每年秋末冬初的雨季后对乔木树干涂白1次，涂白高度符合规定。（四）除“四害”和卫生消毒 1、服务内容：灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准。杜绝白蚁的出现。科学有效地进行卫生消毒。2、服务标准：2.1 灭鼠：采取综合措施消灭老鼠，鼠密度用粉迹法测定不得超过5%，用鼠夹法测定不得超过1%，鼠征阳性房间不得超过2%；2.2 灭蚊：严格控制室内外蚊虫孳生，做到有蚊

29、房间的蚊数不得超过3只。2.3 灭蝇：严格控制室内苍蝇孳生地，办公室、大厅、走廊、车库及室内公共部分都应达到基本无蝇。2.4 灭蟑螂：采取综合措施杀灭蟑螂，房间蟑螂侵害率不得超过5%，有蟑螂房间的成虫数不超过5只；2.5 定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。 （五）设备维护工作工程部服务内容和标准：服务范围内所有的水电气、办公场所及办公设备等，及时完成办公家具、门窗、墙体、地砖等各项零星维修任务，公共区域一般维修任务确保不超过24小时，确保办公家具、门窗等维修合格率达到100%。对于属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时向采

30、购方提出意见与建议，根据采购方的决定安排组织或配合维修。要求急修15分钟内、其它报修60分钟内到达现场。做好大楼节能降耗工作，定时检查水电系统是否正常运行，防止跑、冒、滴、漏现象发生；公共区域照明、开水器、空调、电梯等设备要按采购方要求按时开关。工程部工作要求有完整的报修、维修和回访记录及图片资料台账。设备维护人员24小时轮流在岗。（白班至少3人在岗，夜间至少1人在岗。）1、供电设备管理和智能化系统管理维护1.1服务内容：对大楼（区）供电系统高、低压电器设备、电线电缆、亮化、照明灯具、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修；对各楼层综合布线、楼宇设备自控系统、安全防范系统、多功能会议

31、系统、弱电机房、音乐视听设备等进行日常管理和维修。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时向采购方提出报告与建议，根据采购方的决定，配合专业公司维修或者更新改造。1.2供电设备管理服务标准：1.2.1 对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡查维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备维修记录台账及能耗管理，做到安全、合理、节约用电。1.2.2 按规定标准工作时间排除故障，保证各弱电系统正常工作，智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定期限保存；设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜；制定智能化设备的规

32、范操作流程。1.2.3 建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。1.2.4 供电运行和维修人员必须持证上岗；每天对配电房巡查2次以上。对低压柜每月巡检2次，每半年养护1次，每年检查1次电气安全，并做好记录。对高低压配电箱和低压线路，每月巡检1次，每年养护1次，并做好记录。对控制柜每月巡检3-4次，每年养护1次，并做好记录。1.2.5 加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。室内照明灯具每天巡检一次，一般故障及时修复，其他复杂故障3日内修复。室外照明灯具每周巡检1次

33、，一般故障及时修复，其他复杂故障1周内修复，适时调整时间控制器。应急照明每周巡检1次，发现故障及时修复，断电后维持照明时间达标。1.2.6 制定停电应急措施，确保第一时间双电源切换到位，保证正常供电。制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限。1.2.7 每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，做好记录，留存检测合格报告；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施。1.2.8 每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决。1.2.9 一年内无重大管理责任事故。1.3智能化系统管理服务标准1.3.1 接受专业公司培

34、训，熟悉掌握各智能化子系统的基本操作和应急维修能力。配合安保及专业维护单位开展专业维护，负责日常管理和维修。2、给排水设备运行维护 2.1服务内容：对大楼（区）室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修或联系专业单位维护保养，建立各项设备维修记录台账及能耗管理，做到安全、合理、节约用电。 2.2服务标准：2.2.1 每日一次对给排水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用；2.2.2 建立正常供水管理制度，防

35、止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；2.2.3 定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。每月对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。2.2.4 每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降水前及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查，保证汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生。2.2.5 楼面落水管，落水口保持完好，出现开

36、裂、破损等现象应及时更换和维修，冬季应提前对易受冻水管进行保温。2.2.6 及时发现并解决故障，维修合格率100%；给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故。2.2.7 根据大楼情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验。3、中央空调系统维护 3.1服务内容：负责空调系统设备设施的日常操作、自动控制系统等设备的日常养护维修及安全工作，并做好相关记录。配合专业维保公司做好中央空调系统的管理、维护及保养。3.2服务标准：3.2.1 每年在夏季和冬季之前各

37、进行一次全面的深度的巡检，保养，维护。3.2.2 根据实际设备工作状态，定期清洗维护保养，维修。 3.2.3 全面负责机组设备维护过程中的环境保护、工业卫生、劳动保护等的管理工作。3.3.4 机组进入运行阶段之后，维持该系统处于良好工作状态和秩序。 3.2.5 按操作人员对主机及整个空调系统进行操作管理，并与机组维保单位经常保持信息沟通，对维保人员的每次维保服务要登记，并在相关表格上签字确认。3.2.6 按采购方要求正常开关机，中央空调在启用过程中，要认真做好巡视检查，并做好记录。发现问题（如：泵房漏水、滴水现象）要及时联系专业维保人员进行处理，做好维修工作。 3.2.7 杜绝机组在供冷时因操

38、作不当造成结晶等重大事故发生。4、房屋、家具及设施日常养护维修4.1服务内容：大楼(区)房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常巡查和养护维修；防腐木地板的维护。4.2服务标准：4.2.1 屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及时巡查，排除隐患。发现过滤网及管道破损及时修复或更换。每年6月至9月检查屋顶2次，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修缮。各项工作应做好记录。4.2.2 及时完成办公家具、门窗等设施各项零星维修任务，公共区域一般维修任务确保不超过24小时，确保办公家具、门窗等维修合格率达到100%。4.2.3 做好室外防腐木地板日常养护，并按要求做防

39、腐处理，每年至少刷一次防腐涂料，并做好维护记录。5、消防系统维护5.1服务内容：对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统、防火卷帘、消防泵房、水箱、水池、气体灭火系统等消防系统进行日常管理和养护维修。配合专业维保公司做好消防系统的管理、维护及保养。5.2服务标准：5.2.1 消防栓给水系统：定期对所有的消防箱进行细致检查，清点每个消防箱内的水带、消防栓、水枪是否足够、完好，测试每个消防按钮能否作远距离启动消防泵，配置的警铃能否同时发出报警铃声；检查并清洁消防泵启动柜、中控台，观察各种信号灯的显示情况，泵的各种阀门是否处予正常位置；在方便的地方打开

40、消防栓，启动消防泵，利用水带、水枪进行射水试验，测试其压力、射程是否达到设计要求，并做好压力数据记录。5.2.2 水喷淋自动灭火系统：定期检查每个喷头、管道是否有渗漏现象，检查清洁起动柜及其他消防设备，对阀门螺杆、消防泵加注适量的润滑油；对每套喷淋系统进行放水泻压，测试水流器、压力开关能否正常动作；启动加压泵，测试湿式报警阀的水力警铃能否正常发出报警铃声。5.2.3 应急照明、出口指示灯：切断应急电源检查每个应急灯、出口指示灯能否及时起到应急照明及指示人员疏散的作用，并抽查测试应急照明的持续使用时间是否能达到规范的要求；对损坏程度较轻的及时进行修理。5.2.4 防火卷闸及防火门：定期检查防火门

41、的开关是否畅顺、闭门嚣是否损坏；手动开、关防火卷闸，观察其能否正常上落，然后利用烟、温感测试其受火灾影响的动作情况，以及延时时间、闸片高度等。5.2.5 各式灭火器：消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；定期对每个灭火器进行细致的检查，观察其压力情况、使用日期、灭火剂量是否足够等。5.2.6 定期测试消防栓及自动喷淋的给水系统，发现故障及时维修并报告采购人，确保消防系统的设施设备处于良好的技术状态，保证随时能启动。5.2.7 大楼所配备的消防设施设备，应制定出可行的检查、记录、维修保养制度，管理者无力维修的，及时向采购人报告。5.2.8 每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查

42、次数，有故障时，维修人员应及时到场；消防设施器材损坏需更换时，要查明原因并及时向采购方报告；每年养护1次室外消火栓、室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每季度盘车1次，每年润滑检查1次，每年整体养护1次。5.2.9 确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书；有突发 应急方案，经常组织义务消防员的培训，保证有关人员掌握消防基本技能。5.2.10 发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。6、电梯运行维护 6.1服务内容：电梯的日常维保；电梯日常运行管理，机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和养护，保障

43、电梯安全运行，防止事故发生。配合专业维保公司做好电梯系统的管理、维护及保养。6.2服务标准：6.2.1 建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯管理档案，确保电梯按规定时间正常运行；安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好，在电梯轿厢内明显位置张贴电梯使用许可证应急电话及乘客须知。6.2.2 配备持有电梯安全管理员资格证件的人员负责电梯的日常安全管理工作，按照电梯使用检查表完成电梯的日常检查工作和每日检查2次工作，并做好检查记录。严格按照电梯钥匙使用管理有关要求对电梯钥匙进行管理，实行钥匙领用登记，不得将电梯钥匙交给非持证人员使用。6.2.3 电梯安全管理人员要现场监督检查专业维保

44、公司对电梯保养的工作过程和结果，对其维保记录、修理记录签字确认，签收维保公司提交的与电梯维保工作有关的文件。6.2.4 制订有关电梯的应急救援预案（如：电梯困人、消防、电梯水浸、自动扶梯人身伤害等）。电梯发生故障或异常情况时应当立即停止使用，并做好相关安全防护措施。在电梯的日常使用时间内，确保值班人员可靠接收求救电话、警铃装置发出的求救信号，出现紧急情况，及时通知采购方和专业维保公司，并详细记录相关工作的具体时间，配合做好专业维保工作。6.2.5 轿厢、井道保持清洁；电梯的不锈钢部分必须采用有品牌的不锈钢保养清洁剂（不可用水）做清洁，以避免给设备造成损伤。6.2.6 电梯机房实行封闭管理，应注

45、意加装警告牌及门锁，保持机房的清洁、照明及通风良好。做好电梯机房空调定时定期开启工作，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，应急照明、灭火器和盘车工具设备完好。（七）综合管理工作1、各类日常维护：大楼内外强弱电路、开关、插座各类临时小修、急修；办公桌椅、门、门锁、窗帘、自来水管道、水龙头、冲水阀、下水管道疏通、维修，做到随叫随到，及时处理。对于需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时向采购方提出意见与建议，根据采购方的决定，安排组织或配合维修。2、设立客户服务专线，公示24小时服务电话。建立资深的智能化管控制度和系统、急修10分钟内、其它报修30分钟内到达现场，有完整的

46、报修、维修和回访记录。3、突发事件处理：按照要求制订各类突发事件应急预案，并将预案内容在物业办公室、监控室、机房等处张榜悬挂。在各楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年组织不少于1次的突发事件应急演习。当发生台风、暴雨等灾害性天气及其他危害公共突发事件时，应对设备机房、门窗、停车场、广告牌、电线杆等设施进行检查和加固。各岗位人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理，在有关部门到达现场前，确保人身安全，减少财产损失，并全力协助处理相关事宜。对待上访人员做到热情接待、耐心说服，并及时报告有关部门予以妥善处理。4、做好大楼节能降耗工作。定时检查水电系统是否正常运行，防止

47、跑、冒、滴、漏现象发生；公共区域照明、开水器、空调等设备要按采购方要求按时开关。5、其他：建立物业档案；建立完备的物管及设备维修保养等台账；定期归档。要与派出所、街道居委会、供水、供电、电信、市政等部门保持良好的沟通协调机制，以便出现情况时能与相关部门配合尽快解决。6、对采购方指定的临时性工作任务应积极予以安排完成。三、采购方对物业公司考核及要求1、接受采购方的监督、指导，每月向采购方作一次管理工作汇报，接受采购方的全方位考核。中标人必须保证派驻采购人的员工的稳定性，如员工有调离或离职，中标人要安排跟班熟悉时间，并及时向采购人报告。如发现中标人不报采购人同意就对人员调整调离的，每人次扣除当月考

48、核分5分。2、物业服务人员应统一着装、佩戴工号，有关专业人员必须持证上岗。3、加强员工素质教育和培训，不断提高物业管理的服务水平；对服务态度不好，不服从采购方安排，服务不到位等情况的员工，采购方有权要求中标人及时予以更换，中标人应无条件服从，并在十五日内予以调整。调整情况及时向采购方报备。4、如采购方范围内发生被盗案件，由于中标人保安人员失职、渎职所造成的，中标人须赔偿相应损失。如中标人员工有监守自盗行为，一经发现核实，按财产损失价值5倍处罚中标人，中标人须马上更换当事员工。如发生火灾、治安、交通、刑事等事故，经核实，是因中标人管理疏忽、玩忽职守、处理不当所造成的，按事故责任进行赔偿。必要时追

49、诉中标人的刑事责任。5、中标人向采购方报备上岗人员名单及岗位，并予以公示（照片上墙）。同时建立健全相关考勤机制备查。6、投标人中标入驻后，制定物业管理年度计划；建立健全关于日常管理所需制定的各项公共管理制度；进入日常管理期后应定期编制工作计划和实施运行报告，并上报采购人相关部门审核。具体要求如下:（1） 每年编制年度工作计划（应于上年的12月1日前上报采购人相关部门)，每月编制月度工作计划（应于上月的25日前上报采购人相关部门)。每月编制月度工作实施报告并建立维修、问题统计台账（应于次月的5日前上报采购人相关部门);每月编制管理服务人员变动情况报告(应于上月的25日前上报采购人相关部门);每年

50、度编制年度工作小结（应于次年的1月10日前上报采购人相关部门)。投标人认为其它需提出的服务建议。（2）需要说明的是，投标人中标入驻后，应根据日常管理、服务标准、服务需要等要求编制适宜、可行的日常操作文件、维修维护作业标准和相应的记录表式，并应每月提交相应的运作记录供采购人相关部门检查。（3）根据对投标人服务质量的日常检查结果，采购单位有权按照服务标准和指标的实现情况，按招标单位相关考核管理办法和规定执行。7、中标后，采购方有权根据项目实际情况，对考核细则及人员配备安排进行适当调整，中标人必须无条件服从。 物业管理考核细则序号标准内容规定分值评分细则一环境卫生管理221、环卫设施干净无污渍3符合

51、3分，每发现一处不符合扣0.2分。2、大楼内（包括会议室）、电梯间、开水间、洗手间、楼梯及扶手等所有办公区域必须时时保持清洁卫生；玻璃保持明亮无尘；墙面无蜘蛛网。5每发现一处不符合扣0.2分。3、垃圾进行分类处理，做到日产日清，定期进行卫生灭杀；排污管道畅通，无阻塞现象。3每发现一处垃圾扣0.1分，未达到垃圾日产日清的扣0.3分，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.3分。4、各种灯具干净明亮、无灰尘。3每发现一处不符合扣0.1分。5、广场、停车场、道路等公共场所的卫生要做到随时清理，做到无纸屑、烟蒂、裸露垃圾和漂浮物等；标识、宣传牌干净无灰尘。3每发现一处不符合扣0.2分。6、遭遇暴雨和暴雪天气，要及

52、时对大楼周边和地下车库的积水和积雪进行清理，对阻碍交通的积雪及时运走，保持行人通行安全和车辆交通顺畅。3未及时清理0分。7、无宠物、家禽、家畜进入。2符合1分，每发现一次扣0.5分。二会议服务51、负责党委、人大、政府、政协召开的各类会务服务、接待室服务及开水供应。3符合2分，服务出现较大失误的每次扣0.5分。2、做好空调、灯光、音响的调试准备，安排音控人员全程服务。2服务出现较大失误的每次扣0.3分。三绿化管理41、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。2符合2.0分，发现有破坏、践踏的每次扣0.5分。2、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。2符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分。四灭害和

53、卫生消毒4灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到全国爱卫会规定的标准，杜绝白蚁的出现。2符合2分，每发现一次不符合标准的扣0.5分。定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。2符合1分，未做消毒、消杀的每次扣0.3分。五设备管理和维护40(一)综合要求5l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保 养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行。2符合2分，每发现一处不符合扣0.2分。2、专业技术人员要严格执行操作规程，保证设备运行良好，一年内无重大管理责任事故。3符合2分，不符合0分。(二)供电系统61、保证正常供电.限电、停电有明确的审批权

54、限并按规定时间通知采购方1符合1分，每出现一次扣0.5分。2、按规定定期巡查，设备房保持清洁卫生，配电柜保持表面无灰尘；定期检查配电闸刀开关的动静触头和接线螺栓，确保接触良好。2符合2.0分，每发现一处不符合扣0.5分。3、对各种用电设施、设备做到随坏随修，对需要更换的零配件及时更换，并做好维修记录，保证各种用电设备、设施正常运行。2符合2.0分，每发现一处不符合扣0.5分。4、制订停电应急措施，确保第一时间双电源切换到位，保证正常供电。1符合1分，不符合0分。(三)智能化系统41、按工作标准规定时问排除故障，保证智能化系统、避雷装置等弱电系统正常工作。2符合2.0分，发现一次不符合扣0.5分

55、。2、消防、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定期限保存。2出现一次运行不正常扣0.5分。(四)给排水系统71、保持泵房清洁工作，有良好的通风照明设施，地面排水畅通，按规定时间对设备进行保养，出现故障及时维修。2发现清洁不到位、未及时保养维修一次扣0.5分。2、限水、停水按规定时间通知采购方1未及时通知的扣0.5分。3、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生。2符合2分，每发现一处不符合扣0.5分。4、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积 跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案。2符合2.0分，未及时抢修，有跑水、漏水、长时间停水一

56、次扣0.5分。（五）空调系统61、空调系统设备设施的日常操作、巡视、日常维护保养及安全工作，并做好相关记录。3符合3分，日常操作不到位、未记录每发现一次扣0.5分。2、每周清洁一次主机房及设备，泵房无漏水、滴水现象，主机和控制柜，水泵表面无灰尘，并做好相关记录。3符合3分，无记录未清洗每发现一次扣0.5分。（六）房屋管理与维修养护61、房屋外墙无污渍、无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2符合2分，每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分。2、楼宇内墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。2符合2分，如发现一处不符合扣0.5分。3、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放废料、杂物及违章占用等。1符合1分，发现一处不符合扣0.2分。4、做好室外防腐木地板日常养护，并按要求做防腐处理，每年至少刷一次防腐涂料。1符合1分，出现损坏没发现一处扣0.2分。（七）消防系统61、保持消防设施设备的完好，可随时启用，保持消防通道畅通。2符合2分，通道有障碍物每发现一次扣0.5分2、加强对楼内物