完善退出机制推动物业管理行业发展

1、完善退出机制推动行业发展物业管理行业发展至今，一路风雨飘摇，总是不断遇到新问题，又在不 断解决问题的过程中逐步地向前发展，从辩证唯物主义的观点来看，正 是遵循了事物发展的客观规律，任何新生事物发展都不是一帆风顺的， 都是在曲折中前进、螺旋式地上升。物业管理行业的酸甜、苦辣，相信 各位同行都已遍尝。譬如：招投标机制的建全，许多物业管理企业在“进 入”时饱受不公平竞争的困扰，于是业内人士一再呼吁，完善市场进入 机制，营造公开、公平、公正的市场竞争氛围，使企业能够站在平等的 起跑线上。进入机制的健全对行业的发展固然重要，但本人想在此与各 位同行探讨的是如何完善市场的退出机制， 我个人认为这对于业主与

2、企 业双方，乃至对于整个行业的发展都是至关重要的一个问题。关于物业管理的退出问题，目前看来，主要有两种情况，一是业主 因不满物业管理公司的管理，服务质量或管理服务费的收费标准，而与 管理公司之间形成矛盾冲突又长期无法解决，最终导致业主“炒”掉管 理公司，迫使管理公司交出管理权，此乃被动退出。二是物业管理的委 托合同到期，管理公司权衡自身的经济效益及社会效益问题等决定退出 管理权不再续约，此谓主动退出。以上两种情况，行业中已有先例，相信将来更会层出不尽、屡见不鲜。 作为前者来看，凡管理公司直到被业主“炒”掉这一步，多半是因为双 主矛盾由来已久的问题，长期没更好地解决而被激化导致。因此，管理 公司

3、的退出，肯定会扔下一个“烂摊子”譬如广州春兰花园事件在整个行业中已经家喻户晓，已成为物业管理退出问题中的一个典型 案例。一方面做为被迫退出的管理公司亏损几十万元，并非管理经营不 善，而是由于业委会中少数人违规操作，煽动大部分业主拖欠管理费和 水电费，终究被无情地“扫地出门”，自然有一腹苦水倒不尽，在退出 之前，仍无法收回代垫的管理费，做为企业来看，是不想的。另一方面, 作为业主来说，因为前管理公司以为自身的利益受到损害，在问题未得 到解决之前，退出只愿多出管理权，就此抗衡。如此，旧的管理公司不 愿退出，新的管理公司无法介入，春兰花园的局面一度失控，成为垃圾 堆以及偷窃者的乐园，最终导致业主的利

4、益受到更大的损害，这是一个 两败俱伤的结果。试想，如果在退出行为上，有规可循，有法可依，双 方的问题由第三者来主持解决（这个第三者可以是行业主管部门、或者 是行业协会），而不致陷入互相扯皮的僵局。至于后一种情况，则是我公司的亲身经历。我公司为广东粤海集团 属下的子公司，我公司除早期接管的三个楼盘为粤海集团开发的物业 外，其余大部分在管物业均为近两年通过参加投标争取而来的。我公司 凭借自身的实力，经过努力的拼搏，在激烈的市场竞争中逐步站稳了脚 跟。近期我公司刚刚从早期的其中一个楼盘中凭借扎实的基本功、充分 的准备全身而退，在此，本人将在退出过程中，就遇到的种种困难和问 题，以及我们由此获得的感受

5、和经验与同行进行交流和分享，共同研究 和探讨，并加以总结和提升，给同行作为借签，为推动行业的规范化发 展尽绵薄功。一、我公司退出原因。我公司与业主签订的物业管理委托合同即将到期前一个月提出不 再续签合同，主要原因有二：一是在管理期间由于部分业主长期拖欠管理费，造成我司亏损严重，此为主要原因。企业运作是以赢利 为目的，在我司接管新楼盘之前，已充分树立了风险意识，认真进行过财务分析，决不盲目扩大规模，遵循“练内功、树品牌、求发展” 的经营思路，稳扎稳打，稳中胜，因此，在我司目前在管的十来个楼盘中，除此楼盘其余均不存在亏损现象。绝不能因为该楼盘而延误公司发展前进的步伐。因此，我公司经过深思熟虑，郑重

6、其事地向业委会递交了退出管理的函 。2、由于业委会运作不畅，办事效率底，签定了我司的去意。该楼盘的业务委会一直以来在协助收缴管理费的工作，从未按合同要求，履行职责和义务，使管理费收缴率一直达不到合同的规定。在我司与欠交大户通过法律途径解决剖的过程中，业委会推卸责任， 未尽到应尽的义务。直至我司按照正规合法程序提交退出函后，也未引起业委会的足够重视，认为我司总不能一走了之，甩手不管。因此既不予以答复，也不积极寻找新的接管公司，而是一再拖延，造成我司人力、物力的无畏耗费，也使我们彻底心寒，虽然广大业主及部分业委会成员一再挽留，我司仍执意退出。二、因退出而引发的思考在目前行业现状中，象我司这样主动退

7、出的尚不多见，更何论有规范的先例可以借签。因此行业主管部门对此事也深表关注，希望通过此事模索出一套规范、完善的程序，总结经验教训以推而广之。1 、 尽职尽责、无可厚非。我司一贯坚持精雕细，树立品牌的思想，对实行有效管理。3 个省优、 2 个市优，尚不含今年新接管的楼盘，按照我们的思想，凡在管物业只要面积达标均参加创优考评，真正把粤华做成品牌。该楼盘早在99 年已通过考评，达到市优水平，因物业面积问题，而无法再上省优。正是由于我们在日常管理工作中尽职尽责，做了大量的工作，才赢得了广大业主的信赖和支持，与业主建立了深厚的感情，在得知我司即将退出的消息时，大家深悉震撼和意外，甚至有人谈到我司出此策略

8、纯粹是为抬高身价，经过我司的宣传和解释工作，并在退出中充分为业着想，保证了业主的利益不受损害，最终得到大家的理解，认为企业求利润是开经地义，大家纷纷表示挽留，但因我们去意已定，最终大家依依异别。2、依法行事、有理有据。我司严格按照法律程序在管理合同到期前一个月，就正式函告业委会退出管理，同时基于业委会的办事作风和效率，也预计到退出过程中必将遇到阻挠，不会一帆风顺，所以我们也作了充分的思想准备，可以说是深谋远虑。首先在与业委会的多次交涉中，我司都一再表明立场，退出行为绝不是为了哄抬价码，而是基于公司发展的全盘考虑，我们既不会因为挽留，也不会因为阻挠而改变决定，无论业委会接受与否，我们都将在采取措

9、施保障业主利益不受损害的前提下，准备退出，因为我偿行为至始至终都是合法的。经过我司的最后通碟，以及行业主管部门的干预，业委会才在合同到期前的五天时物色到了新的管理公司。在下短短不到一周的时间内，可以说已完全打乱了当初的设想和计划，我司是如何完成交楼工作，顺利退出的呢？三、充分准备、全而退为了有步骤、有计划地实施退出行为，早在我司将退出一事公 布于众之前，我司就已布置管理处提前整理资料，将业主档案重新 审阅整理，编制、打印目录，将设备资料等需移交的资料全部进行 编排，制作目录，编成册，尽可能地完善各类资料。在几天时间里，我司经业委会授权委托，与新公司进行了业主、技术资料，现 场设备，财务帐目，维

10、修基金，管理用房的全面移交。由于我司的 前期工作做得充分、细致，保证了移交工作的顺利进行，得到了新 公司的高度评价，其老总表示“由于粤华公司在设备管理和资料管 理方面称得上市行业的样板单位，取得了有目共睹的成绩，为今后 的管理工作打下了良好的基础。”从而也避免了产生遗镉问题，经 公司日后带来困扰，经过几番努力，我公司终于如愿成功地退出管 理。正是由于退出机制尚不健全，我司在退出中无据可依，付出了 大量的精力，建议政府有关部门尽快健全机制，制定有关条规和程 序，由主管部门主持对退出管理的物业管理公司进行责任评估以及 设备现状，并由社会审计机构对管理费收支情况进行全面审计，以 查明事实，界定责任。一方面对欲退出企业的违规行为及时发现， 责令其承担有关后果和责任，制