尚城豫园124亩块地项目可行性分析报告

1、一、概况1、工程概况2、报告范围3、公司简介二、工程建设规模及建设内容1、工程建设规模2、工程建设内容三、工程组织管理机构1、工程建设组织管理2、工程运营组织管理四、工程市场分析及市场定位1、市场分析2、市场定位五、工程选址及建设条件1、工程选址2、建设条件六、尚城豫园工程整体筹划七、工程产品规划1、总体规划2、工程方案设计3、工程总图布局4、智能化系统设计5、工程配套设施八、工程环境保护、平安卫生、消防和节能1、环境保护2、平安卫生3、消防4、节能九、工程投资估算和资金筹措1、投资估算2、资金筹措十、财务与效益分析1、财务分析2、效益分析十一、工程风险分析1、工程风险分析2、工程风险回避十二

2、、结论1、工程建设规模尚城豫园工程总占地面积124亩，总建筑面积约15万平方米。遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区效劳为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有托儿所、幼儿园、中小学、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是合肥东区新崛起的一个中等规模小区。2、工程建设内容1多层公寓尚城豫园多层公寓的总建筑面积约60000平方米，建筑样式为砖混或框架结构，采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，局部设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，局部做成景观阳台。整个小区充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。宅前绿化

3、结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求到达户户见绿，推窗见景的景观效果。2小高层公寓尚城豫园小高层公寓的总建筑面积约70000平方米。3配套商业面积包括车库    建筑面积约15000平方米4公共生活设施总建筑面积约5000平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。4物业管理尚城豫园实行封闭式现代化物业管理。供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级平安插座；通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置 插口及INTERNET插口、宽带网络；电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递效劳；周界防护系统：

4、周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻；一、 尚城豫园工程组织管理结构1、工程建设组织管理该工程建设的具体实施由安徽金大陆集团合肥置业公司具体负责，工程初期的投资时机分析、市场调研、工程报建等工作由公司开发部、企划中心组织进行，后期工作由工程公司和企划中心共同完成，工程公司对工程运营全过程进行监督，并完成工程后评价。2、运营组织管理尚城豫园工程采取独立法人制，即由安徽金大陆集团投资开发，按照现代企业制度的标准要求，组织管理本工程。二、 工程市场分析及市场定位1、工程市场分析(1)整体市场交易活泼，持续走强在国家和各级政府的一系列扩大内需，激活房地产市场，培育

5、新的经济增长点政策、措施的指导下，各种对楼市产生“利好的配套政策的出台及住房金融效劳的提供，房地产正成为新的投资热点和消费热点。2001年度，合肥市房地产开发投资总额到达18.67亿元，较上一年度增长30.11%，住宅施工面积322.54万平方米，较上一年度增长31.84%，住宅新开工面积174.65万平方米，较上一年度增长69.14%，住宅竣工面积114.92万平方米，较上一年度增长27.5%。在销售方面，2001年度销售面积83.15万平方米，销售额13.94亿元，分别较上一年度增长1.19%、1.11%。住宅空置面积下降到达26.78%。2002年前三季度，合肥市房地产开发投资总额到达2

6、7.38亿元，施工面积478.09万平方米，分别较上一年度同比增长1.19%、1.11%。2002年，房地产市场明显特点是：淡季不淡，市场活泼，价格稳中有升，居民个人购房已成为消费主体，抵押贷款量增多，金融部门支持力度加大。2003年前5个月，全市房屋施工面积526万平方米，其中去年结砖面积362万平方米。全市房地产开发工程中正在预售的有158个工程，已预售出面积152.5万平方米占5月份在建面积的28.9%，其中住宅工程136个，已预售出面积122.5万平方米占在建住宅面积的29.8%；其他工程22个，已预售面积30万平方米，共收取预收款10.4亿元。2003年前5月，取得“商品房预售许可证

7、的商品房面积为130万平方米，同期商品房预售面积为103.5万平方米，占可预售总量的79.6%。前5个月，现房销售率到达72.2%，预售率达79.6%，空置房也大幅度地得到消化，这些都说明，我市房地产市场的消化力度、市民的住房消费、投资需求和能力在稳步提升。同时，各区位、价位的在建楼盘，根本未出现“冷盘现象，绝大多数开发企业对目前商品房预销售情况比较满意，对市场前景看好。东区1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉兰苑销售情况良好，西区2500元每平方米左右的如学府花园、桂花园甚至出现排队预购现象，桃花科技园开发区的翡翠花园一期8万余平方米根本上是施工与销售同时完成，位于南淝河畔的“中

8、央花园工程，尚未开盘，因其区位环境优势，已有四百余户消费者前来预订。从总体上看，我市房地产市场仍处于良性运行状态，开展是健康的。2购房主体发生变化国家停止住房实物分配后，住房消费由“集团采购转向“散户时代，2002年个人购房就已经占商品房销售面积的94，成为主导房地产市场开展最活泼、最积极的因素。3消费需求多样化消费者由于收入水平、文化层次、家庭特征等具有差异性，导致消费者在购房时对区位、环境、规划设计、户型、面积、配套、物业管理等方面存在不同的选择。4开发商参差不齐，未来几年将是行业整合期2003年度，合肥市房屋开发公司到达400余家，只有为数不多的开发商具备一、二级资质，大多数企业无品牌、

9、资金实力小、抗风险能力差。今后的一段时间，将是房地产行业重新洗牌的整合期，房地产行业必须以雄厚实力在市场竞争中脱颖而出，弱势企业将被淘汰出局。5畅销产品分析在楼盘调研过程中，总结后我们会发现，以下几类产品较为畅销：一：高性价比型。像华源国际城、罗马花园、天使苑、玉兰苑、等，价格处于中下游，售价一般在1400元每平方米，能满足人们的普通居住要求，规模适中，小区具备一般生活配套，此类产品深受广阔消费者欢迎。二：中高档型。诸如元一时代花园、长春都市花园等，消费群体定位在中高收入层面，小区规划、产品设计等各方面标准较高，有突出卖点，操作得法，能够吸引大批消费者。2、工程市场定位在对类似工程主要以玉兰苑

10、为研究对象及市场需求进行深度分析后，我们发现，新站区及东区附近由于市场集群内大量商户、年轻白领、肥东县迁徙人群及地缘性置业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。尚城豫园整体定位为未来配套齐全的中档社区，适应大局部消费者需求，价位在1500元每平米左右，是合肥市郊的现代居住工程，受合肥东区最近两年房产市场开展的影响，中高档小区目前已经进入一个稳定的增长期，而且价位随着市场经济的整体开展，总体趋于上升趋势。本工程位于二环路以东，紧邻二十埠河。本工程将大大提升小区的环境、户型设计以及居住的适宜性等各方面的现代居住水平。同时二十埠河河道正在调整，并兴建40000平米的绿地、广场。根据本工程

11、的市场定位，我们将本工程销售对象确定为：1 年轻的“准合肥人：主要是指企事业单位年轻的职员，这一批消费群体，知识层次较高，工作年限短，工资收入在1500元/月，但没有多少积蓄，对住房有强烈的需求，对价格关注。2 投资客户：追求物业的升值，对工程的升值潜力有很深的研究。3 外来客商：本工程地处合肥东侧，所在区域内集聚着安徽大市场、长江批发市场等大型市场、摩托车、汽车大市场等大型物流中心，市场群内有大量来肥经营的外地客商，经济实力强，有置业愿望。4 瑶海工业区内的职工：在未来几年内，瑶海工业区将有数十家企业进驻，将来的住宅需求量巨大。5 局部肥东居民：肥东居民长期以来形成了一种做省城人的优越感和自

12、豪心理，近年来迁徙合肥的趋势在不断增强。本工程将成为此类消费者迁居合肥的最正确跳板。三、 工程选址与建设条件1、工程选址本工程选址紧邻东二环路，南临二十埠河，占地124亩。二十埠河即将调整河道，兴建40000平米的绿地广场，极大的提升了小区的居住品位。目前地块场地已经完成平整，减少前期工程根底设施投入，缩短了开发周期，地块的土地征用工作已经完成。2、建设条件合肥新站综合开发试验区是安徽省政府于1995年4月批准设立的省级开发区，规划面积10平方公里，集中开发6平方公里，享受市级经济管理权限。试验区前身为合肥市新火车站建设区，于1992年11月伴随着国家重点工程合肥铁路枢纽新客站的开工建设而诞生

13、，1996年2月国家建设部批准将合肥新站综合开发试验区列为全国首家城市综合开发试点区。经过8年的艰苦努力，一个集现代化交通、商贸、金融、旅游、信息效劳为一体的环境优美、设施齐全的新城区已展露丰姿。    开发区管委会按照精干、高效的原那么设置必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、房产、建管、供水、供电等职能机构，具体负责工业区各项管理工作，高效率、快节奏地为投资者提供优质效劳。开发区制定并实行一整套稳定的优惠政策，依法保护投资者的合法权益。3、水文地质条件本工程区域内，地势高差小，较为平坦，大局部已经平整，将来土方工作量小，二十埠河河

14、面宽30米以下。主要气象资料如下：年最大降雨量：                 年平均降雨量:                  冬季平均风速及主导方向        

15、 25米/秒东北风夏季平均风速及主导方向         25米/秒东南风最大冻土深度                   最大积雪厚度              

16、60;    四、 工程整体筹划及营销方案1、工程整体筹划1 筹划包装筹划包装时针对工程的特点，从市场定位出发，通过整套的销售资料及广告平面的制作，使工程树立起良好的形象，在市场同类型的产品中脱颖而出。同时，利用工程建设单位已取得的良好信誉，产生品牌效应，促进工程的销售。另外，良好的筹划还能为工程的推出作预先部署，以利于工程后期的销售。现在，合肥的房地产开发商已经逐渐认识到筹划包装的重要性，侧重这方面的投入，就能获得超额回报。2 工程色调整个工程的色彩应保持和谐统一，注重长期视觉效果，路边设宽绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防止噪音，保持

17、小区的绿化率。3 广告牌广告的创作应以清晰醒目为准那么，充分显示小区的完整规划以小区的规划图为主景，并突出工程建设单位的名称，为本工程作软性的宣传。广告牌摆放的位置，一是小区的现场及通往小区的道路两侧，利于过往人流加深印象；二是东市区内的主要道路及路口的现眼位置，吸引区内人流注意。另外，可在各处广告牌上醒目的地点设置工程标志或路径，清楚指示本工程的位置。4售楼现场从尚城豫园工程的规模来看，应设立两个售楼处：在市区设立一个售楼处，在工程现场设立一个售楼处。其造型应以宽敞明亮、简洁清新为主调，全落地的大玻璃门墙，售楼处应配置工程模型，给消费者直观的感受。5样板房由于本工程定位在中档价格，工程样板房

18、的设置力求简洁、温馨舒适又典雅亲切，激发买家的购置欲望。另一方面，让消费者看得见摸的着，给消费者一种实实在在的感觉。2、工程功能筹划1活动中心及其他作为完整规模的小区工程，本工程力求为消费者提供一个舒适、绿色的居住环境，因此在小区内设置活动中心及其他相关配套，为社区生活提供一切便利。同时，在品位上有所提高，力求活动中心设计活泼，成为小区景观的一局部，注重各种配套的搭配与整体建筑风格的调和。2绿化设计花园风格：小区内设置各种立体形状组成的特色花园，非常适合观感，所以，小区中心的花坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬，美观、时尚自然融合，有机统一。河堤绿化：工程紧邻二十埠河，二十埠河即将进行河道整理

19、，新建大面积景观广场。本工程可以在近邻河堤修建一列绿化带、花圃，注意花艺造型及修剪，令景观形成层次感。在河堤上放置铁铸雕花的休闲座椅，形成休闲、娱乐场所。3增设多种物业效劳针对目前合肥物业管理的特点，合肥东区的物业管理还处于起步阶段。本工程在物业效劳上应表达出小区的优势，提供如：清扫、洗衣效劳、邮寄效劳、社区教育等，极大限度地方便业主，优质效劳令业主生活无忧。同时提高工程的效劳档次和质量，以满足业主的生活需要为根本。3、工程销售策略1付款方式为适应各个层面的消费者需要，设置灵活的多重付款方式。大致分为“一次性付款、“分期付款、“银行按揭付款等几种。一方面让消费者感到实惠；另一方面减轻消费者的购

20、房压力。2累计折扣优惠    此举是为了让消费者自主成为本累计折扣方案的受益者。不管是以业主名义还是介绍第三者购置工程单位均可获得累计折扣优惠。运作目的是希望以此连带关系吸引更多消费者，做网络营销，产生连动效益，惠及工程后期销售。4、促销推广筹划1扩大软性宣传影响力房地产业走向成熟，众多媒体如报纸、电视、杂志等都设有专刊、专栏介绍的房产动态、行业新闻及房产广告等。本工程应采用目前合肥房产市场成功小区的软广告战术，通过早期软姓宣传，树立市场形象，配合后期宣传，促进销售。2公关宣传活动当软性宣传取得一定成效，可以适当安排一些公关活动。如开工典礼、开盘典礼、封

21、顶典礼等现场公关活动，参加房展会，举办、组织文艺及抽奖活动，吸引广阔消费者参观，既能宣传本工程，还可以在一定程度上带开工程的销售。5、工程营销方案1营销参谋工程建设单位可以借用“外脑，聘请专业房地产筹划参谋机构统揽整个工程销售筹划，负责工程全程营销筹划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的工程运作经验，实现工程的成功运作。执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。2营销方案先制定完备的广告宣传策略，摆阔各种软性广告宣传、售楼书、工程模型、广告设计等广告媒介的使用，确定广告投放的频度、密度和区域。通过预售及内部认购，开展公关展销，跟进促销。制定适宜的价格策略，做好整个工程的销售工作。七

22、、工程产品规划1、总体规划    (1)本工程主要有多层、小高层住宅和配套设施组成。多层住宅采用分列式，以六层为主，坡形带阁楼屋面，局部设计成跃式、复式、错层；小高层住宅采用排列式，以十二层为主；整个小区绿化率到达40，区内设置中心广场、主干道，在公共场所及主要入口处设置盲道；小区内设置管理处、活动中心、体育设施、社区医疗所、商业网点等配套设施。(2)小区内自设变电站保证供应区内电力所需，设天然气集中供应站，通过市政管网进水后，区内设置水塔加压、净化、设计宽带互联网到户。(3)小区内各建筑形成层次感，并加强小区的绿化，利用小区附近的二十埠河河堤进行景观利

23、用、美化，进一步提升小区作为现代居所的居住品位。2、工程工程方案设计在满足尚城豫园各功能区建筑物各自功能的前提下，确保建筑物质量、平安，力求造型美观。合理采用新结构、新材料、新工艺，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程进度，降低工程本钱。本工程依据工程地质勘查资料，按照国家现行设计标准、标准和规定进行设计。本工程按地震烈度7度设防，抗震等级为三级。本工程多层工程采用砖混结构，小高层工程采用框架结构。3、工程总图布局    工程入口处为小区大门，10米宽的主干道通向小区中央广场，住宅区内路面宽7米，道路与住宅之间用树木做间隔带，采用有规律的单行控制，步

24、行道宽2米，地面采用鹅卵石铺设，路灯将沿路间隔分布，其他设施如排水系统、污水管道、供水系统、互联网线路及电线弱电线路将在施工时分别安装。4、工程智能化系统设计建筑智能化是将建筑技术与高科技完善在统一的信息产业根底上，形成的独特建筑风格。合肥的一些大规模社区、和新近开发的小区开始用智能化设施提升工程开发品质。尚城豫园智能化系统分成以下几局部：平安防盗尚城豫园采用24小时全封闭管理模式，社区实行封闭管理，保障小区内居民的人身、财产平安。家庭平安防控方面整个小区采用现代化的综合布线系统，实现小区管理、通信、控制的自动化，小区内公用电力、照明、电梯、给排水、防盗、火警等设施实行自动化监控。每单元内水、

25、电、气、宽带高速智能网端口同时到达。小区内物业管理采用全方位效劳。网络系统网络的应用是智能化小区的标志，利用小区内的INTERNET的快捷平安等方面优势，转换成可利用的生活效劳网络，消除空间上的距离，满足现代人对网络的生活需求。5、配套设施51市内给排水1给水    给水水源由市政水管网供水。市政水管网有DN300水管在安徽大市场附近，从该水管网上接二根DN150进水管与室外给水管网相连，城市给水压力按不小于0.3Mpa考虑，水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点，喷泉采用循环给水系统。2排水排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排

26、水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水集合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。基地内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。3消防给水系统消防用水量：室外消火栓       25L/S      火灾延续时间    3小时；室内消火栓       15L/S    

27、;  火灾延续时间    3小时；消防水源采用市政给水管网供水，在基地内设置消防站。火灾初期由各区内的一栋较高建筑的屋顶水箱储存十分钟消防水量及增压设备供水。小区内设消防泵房，由消防水池供应消火栓泵和自动喷淋泵抽吸加压供水。52供电系统1小区内设变电器一台，满足小区需求，规划区内按片设配电点，以配电室向各用电点供电。2动力配电：内外照明均采用低压供电、低压配电，采用低压配电盘或动力配电箱，各用电设备一般不采用就地控制，配线采用铝线，通过电缆穿管直埋或沿电缆架明铺。3照明系统采用三相四线制，照明电压220V，道路、停车场均采用节能、光效

28、高的高压钠灯。4消防泵、喷淋泵、生活泵及火灾自动报警系统等为二级负荷。其余为三级负荷。5火灾自动报警：小区内所有住户均为系统保护对象。53电讯系统本工程建设用地位于合肥市龙岗工业开发区内，开发区内国际、国内长话已开通。本工程通讯设施拟选用桑达64门数字远程程控自动 交换机。小区购置计算机等现代化信息转换设备，与国际互联网连接，引入宽带网，在网上实现信息的发送与传递。八、环境保护、平安卫生和节能1、环境保护11环境保护执行标准   1?中华人民共和国环境保护法?2?建设工程环境保护保护管理方法?3?建设工程环境保护保护管理方法实施细那么?4?污水综合排放标准?12污

29、染物与污染源本工程产生的主要污染物为：生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水集合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。13环境保护措施1 工程规划对排污管网作了合理的设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。2 在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾。并安排保洁人员进行定时清理、清扫，以保持市场的清洁、卫生。有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾场处理。2、平安卫生1规划区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设铺设，防止尘土飞扬。2污水排放符合国家环保要求。3垃圾集中在规划区域偏僻的地

30、方集中处理。3、消防根据?建筑设计防火标准?(GBJ16-87)要求，小区消防用水按室外25L/S，室内15L/S计算，消防管网布置成环状，消防用水与生活用水采用同一根总管，小区内配备一定数目的灭火器，同时培训物业工作人员与居民正确使用灭火器。4、节能本工程主要节能为：水、电。为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产本钱，本工程采取了多项节能措施，主要措施有：1 所有设备选型尽量采用节能型。2 为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。3 设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。    九、工程投资估算和资金筹措1、工

31、程投资估算尚城豫园工程总投资为2亿829万人民币。其中：1土地费用26*124=3224.2前期工程费22854建安工程费用139002、工程投资估算依据及说明1设备费用按询价或类似工程设备投资估算。2建筑工程费参照?安徽省建筑工程单位估价表?及当地类似工程概算指标估算。3安装工程费依据?全国统一安装工程概算定额安徽省单位估价表?及类似工程造价调整。4其他费用及建筑安装费用定额按照?安徽省建筑安装费用定额?及建设部有关规定执行。5不同年份的价格资料均调整至2002年价格水平。6工程建设单位提供的相关数据。7行业类似工程经验数据。3、工程资金筹措工程方案总投资：20829工程自有资金：5000申

32、请银行贷款：10000十、财务与效益分析费用名称 费用提取 金额万元 备注一、前期工程费 5639 1、征用土地费 26万元/亩×124亩=3224万元 3224  2、工程监理费 13000万元×1%=130万元 130 3、勘察规划设计费 35元/ m2×150000m2=525万元 525  4、三通一平及规费 15元/m2×150000M2=225万元 225 5、办理规划许可证等费用 88元/m2×150000m2=1320万元 1320 6、办理施工许可证费 13000万元×0.81%=105

33、万元 105 7、其他 110 二、建安工程费 13800 1、土建工程费 750元/m2×60000m2+20000 m2=6000万元1000元/m2×70000m2=7000万元 13000 2、电梯 20万元/台×40台=800万元 800 三、区内配套工程费 1000 1、水电设施及增容费 50元/m2×150000m2=500万元 500 2、区内道路绿化  50元/m2×150000m2=500万元 500 四、不可预见费 13000万元×3%=390万元 390 小计 20829 五、平均造价 20

34、829÷15=1388.6 1388.6 六、商网住宅 30450 1商网销售 4000元/m2×15000m2=6000万元 6000 2、住宅销售 1800元/m2×60000M2=10800万元1950元/m2×70000M2=13650万元 24450 八、管理费、税金 3045 1、管理、经营费用 30450×2%=609 609 2、销售费 30450×2%=609万元 609 3、销售税金 30450×6%=1827万元 1827 九、销售利润 6576 十、上缴所得税 6576万元×33%=2170

35、万元 2170 十一、利润 6576-2170=4406 4406 十二、销售利润率 4406÷30450×100%=22.5% 14.47% 税后十三、投资利润率 1785.84÷20829×100%=33.8% 21.15% 税后十一、工程风险分析1、工程风险分析风险是可测定的不确定性，根据工程生命周期，风险的来源和内容不同，结合本工程归纳出以下几点主要风险：1 购置力风险从宏观面上来看，合肥目前的住宅市场在外表繁荣的背后，隐含着一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人们对提高居住素质的驱动力缺乏，难以形成强劲的销售态势，对工程开发进度和资金

36、投放产生压力。2 竞争风险合肥房地产市场尚未形成良性开展，有效需求形成的市场容量相对较小，追逐利润是资本的本原，出于对方地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产。合肥近期新盘迭出，出现了“政府搭台，企业唱戏的局面，整个合肥住宅市场竞争较为剧烈，不少开发商在“外脑的作用下，营销筹划水平有很大提高，未来一段时间，市场的供应量更大，对本工程形成较大的威胁。2、工程风险回避1 市场定位和产品规划设计水平是关键因素在工程开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要

37、因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。2 形象包装和营销筹划工程价值的最终表达，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销筹划。成功的形象包装和营销筹划能够增加工程的附加值和产品竞争力。3 工程融资管理对公司拟投资的房地产工程，慎重研究、科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在公司主营业务的经营上，以支撑投资工程，使房地产工程收入占主营业务收入保持在一定的比例之内。控制风险，保证对尚城豫园的企业资源支持。工程开发环环相扣。优质的产品，加上成功的营销筹划可以快速回笼资金，减轻工程投资、融资压力，减少融资本钱，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保

38、证工程的顺利进行，二者相辅相成。十二、结论1、尚城豫园工程的建设，符合国家宏观经济政策。作为新的经济增长点 和新兴支柱产业的房地产业，在合肥的城市开展和现代化大城市建设中有着十分重要的地位和作用，开展前景广阔，开发潜力较大。2、尚城豫园工程的建设单位安徽金大陆集团是一家按照现代企业制度标准设计和运作的大型民营企业实体，具有很强的经济实力和良好的企业信誉，集团公司有着科学、合理的现代化管理运作机制，为工程建设提供了可靠的保障。3、尚城豫园工程准确定位，减少了工程风险。要减少风险，必须做好市场群体细分，寻找目标客户群体从而给工程以准确的市场定位产品定位、价格定位。工程建设单位已在楼盘调查

39、的根底上，组织了针对工程的系统调查包括行业状况、消费者行为心里等方面，邀请专家论证，完善产品规划。4、整合企业资源，提高操作水平。安徽金大陆集团公司管理层十分重视本工程。整合了企业内部人力、财力等资源，成立了工程小组跨职能工程管理机构，包括投资、财务、营销、人力资源等部门人员。制定了投资方案、资金预算、营销推广方案等，把准备工作做好，采用“并行工程管理模式和“再造工程改变工程运作模式，提高工程运作效率，加强同政府部门协调，获取有利的外部环境和工程开发条件。5、工程规模较大，功能齐全，各项经济指标较好，抗风险能力较强，市场前景广阔，经济效益和社会效益十分显著。综上所述，尚城豫园工程建设是可行的。

40、原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理来进行编制的。编制时，我公司技术开展部、质检科以及工程部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#m2;30# m2。室内地坪± m为准，总长27#m；30# m。总宽27#m；30# m。设计室外地坪

41、至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200×300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200×200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。根底采用C30钢筋砼条形根底，上砌

42、MU30毛石根底，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：根底垫层C10，根底底板、地圈梁、根底构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV铜芯线，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度方案1、工期安排本工程合同方案开

43、工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。方案2004年9月15日前完成根底工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度方案详见附图1施工进度方案。2、施工顺序根底工程工程定位线验线挖坑钎探验坑砂砾垫层的施工根底砼垫层刷环保沥青 根底放线预检砼条形根底刷环保沥青 毛石根底的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线预检构造柱钢筋绑扎、定位隐检砖墙砌筑50cm线找平、预检柱梁、顶板支模预检梁板钢筋绑扎隐检、开盘申请砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。

44、内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原那么，屋面工程包括烟道、透气孔、压顶、找平层结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对

45、焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量根本要

46、求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差±12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程效劳，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原那么，设置一横一纵两条主控线即27#楼：A轴线和1轴线；30#楼：A轴线和1轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：H轴线和27轴线；30#楼：H轴线和27轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用

47、木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物±.500m。根底测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行根底定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立

48、面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按标准要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，防止二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械

49、挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石根底采用MU30毛石。砂浆：±0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出

50、阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将外表清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格前方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：根底40mm，

51、柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm×50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格前方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用局部长度的倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未到达MP

52、a之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应到达质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每撤除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距，顺水间距，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原那么。外防护架用闭目式平安网进行

53、封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，去除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原那么下，尽量减少施工用地，按照供料方案分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝

54、前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工前方可施工，油漆涂刷前被涂物的外表必须枯燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，到达薄厚均匀，色调一致，外表光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致外表不显刷纹。8、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用

55、防水卷材。2、做水泥砂浆找平层外表应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和标准要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工标准及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计

56、要求，外表应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与

57、砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：标准规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑外表，二是将块体砖粘接成一个整体。标准中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究说明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，

58、将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。标准规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比方：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上时，砌体强度较不饱满时，要提高23倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法铺浆长度50cm砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般